Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Achèvement mensuel des financiers occupés – novembre 2019 – Simulation


Nouvelles

Les destinataires à coûts fixes peuvent engager une procédure immobilière contre un prêteur hypothécaire individuel

Jusqu'à récemment, la question de savoir si les bénéficiaires de coûts fixes pouvaient intenter une action en justice pour récupérer la propriété de prêteurs individuels était une zone grise.

Cependant, le 7 octobre 2019, la Haute Cour a clarifié son arrêt dans l'affaire Menon et Menon contre Pask et Goode (Menon et Menon).

Pask et Goode ont été désignés comme bénéficiaires conjoints des coûts fixes pour une propriété située dans l'ouest de Londres, sous la responsabilité juridique de la Bank of Singapore Ltd. L'accusation contenait les dispositions habituelles concernant la désignation des destinataires, notamment que ceux-ci étaient considérés comme le mandataire du prêteur hypothécaire. Les prêteurs hypothécaires, les Menons, étaient des résidents de la propriété en tant que prêteurs hypothécaires individuels. Les syndics de faillite ont commencé devant le tribunal de district au nom des Menon en possession des syndics de faillite, agissant par les syndics. Les Menon ont tenté de défendre le bien en se fondant sur le fait que les fiduciaires étaient considérés comme leur mandataire et ne pouvaient donc pas réclamer leur principal (le prêteur hypothécaire) pour la propriété du bien dont ils étaient propriétaires.

Le jugement a précisé que les syndics sont en principe en mesure de déposer une réclamation en leur nom propre contre un prêteur hypothécaire individuel. Bien que ce soit une clarification bienvenue pour les prêteurs et les bénéficiaires, ils doivent être prudents. À la suite de l’affaire Horsham Properties (2008) (qui a conclu que le droit d’un prêteur de nommer des fiduciaires pour vendre le bien hypothéqué n’enfreignait pas la Convention européenne des droits de l’homme), le Conseil des prêteurs hypothécaires a voté ne pas volontairement nommer des administrateurs pour vendre des biens résidentiels à des fins privées. sans (1) obtenir au préalable un ordre de propriété du prêteur ou (2) le consentement du prêteur hypothécaire pour la vente du bien. Aucune législation formelle n'a été introduite à la suite de cette déclaration volontaire. Toutefois, cette directive a continué de déterminer la politique des prêteurs en matière de nomination des bénéficiaires et devrait être prise en compte. Voir notre aperçu juridique pour plus d'informations.

La propriété d'un bien est-elle en train de perdre son attrait?

Un récent sondage réalisé par Landbay, un fournisseur de prêts hypothécaires, indiquant que la propriété est à vendre, 58% des locataires privés ne sont pas intéressés par l’achat d’une maison. La principale raison de cette perte d’intérêt est la flexibilité de la location, qui permet aux locataires de s’installer à l’étranger dans différentes villes ou de changer de travail spontanément.

Les résultats de l'étude semblent également être dictés par le sexe et l'âge. 47% des femmes de l'étude ont révélé leur intention d'acheter leur propre maison à l'avenir, contre 34% des hommes. La majorité des personnes intéressées par l'achat de leur première maison semblait également varier entre 25 et 34 ans, avec seulement 46% dans le groupe des 35 à 44 ans et 13% dans le groupe des plus de 55 ans.

John Goodall, PDG de Landbay, soutient que ces résultats devraient encourager le gouvernement à encourager davantage les maisons de location construites à cet effet plutôt que de créer des règles plus strictes à l'encontre des propriétaires.

Contrôles d'identité numériques

Le département du numérique, des médias, de la culture et des sports a récemment clôturé sa consultation / appel aux citoyens et aux entreprises concernant les contrôles d'identité numériques menés par le gouvernement, ce qui pourrait rapprocher le secteur de la lutte contre la fraude d'identité.

La consultation est centrée sur "Des idées et des preuves sur la manière dont le gouvernement peut soutenir les améliorations en matière de vérification de l'identité et soutenir le développement et l'utilisation en toute sécurité des identités numériques et garantir que les avantages potentiels de cette approche sont ouverts à tous. Les preuves reçues seront: utilisé pour informer les décideurs politiques et les priorités du gouvernement ".

La Conveyancing Association a appelé le gouvernement à soutenir les efforts sur le marché, y compris l'utilisation accrue des données biométriques pour confirmer l'identité, ainsi que des normes publiées concernant ce qui est acceptable par les régulateurs et les ministères. Il n’existe actuellement aucun processus standard à suivre par les conseillers, les donateurs et les transporteurs, mais un service lié peut à terme permettre de réduire les coûts et la durée, car les processus actuels restent souvent difficiles, longs et répétitifs.

La consultation intervient à un moment où d'autres parties du processus de transfert entrent dans la sphère numérique. HM Kadaster a annoncé que le nouveau service "Signez votre acte hypothécaire". Atteint 1 000 actes de remortgage signés et enregistrés numériquement. Le service fait partie de la transformation numérique du registre foncier et a été lancé pour réduire les formalités administratives et les retards dans le processus de demande de remboursement d'hypothèque, et peut être étendu aux achats à l'avenir. Le cadastre a déclaré qu'il envisagerait d'autres innovations facilitant l'achat, la location, la vente, le financement, la construction et la gestion de biens immobiliers.

En pratique, le nouveau service permet au prêteur de créer un acte hypothécaire numérique avec le registre foncier. Le transporteur utilise ce modèle pour agir et l'emprunteur signe l'acte au moyen d'un code sécurisé après avoir vérifié son identité auprès de Gov.uk Verify. Mortgage Solutions indique que certains clients ont terminé leur prêt hypothécaire en trois jours à l’aide du service. Il semble que l'industrie et les services gouvernementaux travaillent ensemble pour rendre le processus de transport plus fluide et plus sûr.

La réforme du droit de timbre est-elle imminente?

Avant l'annonce des prochaines élections, on pensait que la réforme du SDLT ferait partie du prochain budget.

Beaucoup ont émis l'hypothèse que le chancelier pourrait annoncer des propositions sur la base d'une consultation lancée en février sur une augmentation supplémentaire de 1% de la dette au titre du SDLT proposée pour les acheteurs d'immeubles situés en Angleterre et en Irlande du Nord. Les résultats de cette consultation n'ont pas encore été publiés, mais les propositions visaient à réduire l'inflation des prix du logement; augmenter l'accession à la propriété; et réduire le sans-abrisme de moitié en trois ans (en utilisant la taxe supplémentaire collectée pour le soulager).

La surtaxe proposée s'appliquerait à tous les "non-résidents", y compris les particuliers non britanniques (y compris les acheteurs conjoints si une partie est non-résident), les sociétés, les fiducies et les sociétés de personnes, avec un test d'enquête détaillé pour chaque type d'entité. Cela s'appliquerait également aux sociétés basées au Royaume-Uni contrôlées directement ou indirectement par un non-résident. Cela ne s'appliquerait pas aux utilisations non résidentielles ou mixtes. L'achat de telles propriétés serait taxé à un taux non résidentiel inférieur pouvant atteindre 5%. Cela pourrait encourager une augmentation des investisseurs étrangers dans l'immobilier commercial.

Une autre réforme envisageable au cours des dernières semaines a été l'abolition des droits de timbre sur les "derniers acheteurs". Des recherches ont montré que les propriétaires âgés de 55 ans et plus se sentaient découragés de déménager en raison de l'obligation de payer des droits de timbre. Ce groupe d’âge a de plus en plus tendance à utiliser la libération d’actions pour mobiliser des capitaux supplémentaires pour l’achat de leur maison de retraite. La suppression de l’obligation de payer les SDLT signifie qu’ils doivent surmonter un autre obstacle, et les experts ont noté que cela pouvait favoriser: une réduction supplémentaire; libérer des propriétés plus grandes pour les familles; et assurer plus de flexibilité sur le marché.

À la lumière des élections à venir, il reste à voir si le prochain gouvernement procédera à une réforme substantielle du droit de timbre, mais il est certainement évident que des changements s'imposent et une faim croissante pour ceux-ci.

Depuis l'approbation du projet de voie ferrée HS2 par le Parlement en 2017, un certain nombre de plaintes ont été déposées concernant le processus d'acquisition de terres par des propriétaires fonciers dont les propriétés sont situées le long de la première phase du projet HS2.

Un propriétaire foncier particulier qui possédait et exploitait le pub Bree Louise dans le centre de Londres s'est plaint de n'avoir reçu sa compensation que 14 mois après la remise des clés de sa propriété, malgré les règles voulant que les propriétaires aient droit à 90% de la valeur estimée. reçu dans les trois mois. Il affirme en outre que la compensation accordée (500 000 £) est considérablement inférieure à la valeur qu'il attribue à la valeur de la propriété, soit 4,2 millions £.

Un rapport du National Audit Office publié l'année dernière indiquait que HS2 n'avait effectué à temps que la moitié des paiements anticipés exigés par la loi. Une évaluation gouvernementale est ensuite effectuée pour déterminer si le projet HS2 devrait être poursuivi à la lumière des inquiétudes relatives à la hausse des coûts pouvant être provoquée par une mauvaise administration et à une éventuelle absence d'évaluation précise des coûts des terrains à acquérir.

À l'heure actuelle, aucune ventilation détaillée du projet HS2 n'est disponible depuis 2013, bien qu'un rapport annuel publié en mars indique que 2 milliards de £ aient été dépensés pour l'achat de 1 274 biens immobiliers au cours de la première phase du projet, ce qui représente 35% du budget total. le terrain requis comprend la construction de HS2.

À la lumière de cela, des experts ont critiqué le projet. Michael Byng, expert en coûts ferroviaires, estime que le coût de la ligne sera de 100 milliards de livres sterling et que le coût d'achat d'une propriété a doublé le montant de 2,3 milliards de livres sterling alloué à l'origine au projet. Le Parlement a été présenté. En outre, l'enquête initiale qui avait été menée n'aurait pas été préparée conformément à la classification RICS & Red Book & # 39; & R & # 39; Le code d'indemnisation régit les perturbations et les perturbations.

James Collier, arpenteur représentant une trentaine de clients du secteur agricole dans les phases 1 et 2 de l’annexe, a confié au processus d’achat de terres un «désordre». et accusé HS2 de micromanagène & # 39; des arpenteurs qualifiés qu’il a nommés et ne leur donne pas l’autonomie pour effectuer les transactions.

En combinaison avec une découverte récente selon laquelle douze propriétaires ont déjà fait appel de l'évaluation de leurs biens devant le Tribunal foncier, l'avenir de la ligne HS2 semble loin d'être assuré.

prêt

L'émergence de l'hypothèque de 40 ans

Selon les nouvelles données de Moneyfacts, près de 60% des nouveaux prêts hypothécaires ont maintenant une durée maximale de 40 ans.

L'augmentation des prêts hypothécaires à long terme a été rendue possible par la demande d'acheteurs souhaitant profiter des mensualités réduites résultant d'une prolongation des versements hypothécaires sur une plus longue période. En raison de l’augmentation de la valeur de l’immobilier, de nombreux acheteurs sont incapables de financer les mensualités liées à une période d’emprunt hypothécaire traditionnelle de 25 ans.

L’augmentation de la demande d’emprunt immobilier à long terme est également supposée être un indicateur du nombre d’acheteurs qui entrent pour la première fois dans des appartements et dans des maisons de démarrage. éviter en échange d'objets plus gros et plus coûteux qu'ils peuvent fournir pour une période plus longue. De ce fait, la part des emprunts contractés souscrits sur des emprunts de 30 à 35 ans a augmenté de 36% aujourd'hui en 2007 à 16% en 2007, tandis que la proportion des emprunts hypothécaires ayant une échéance comprise entre 20 et 25 ans a diminué de près de la moitié offres prises pour seulement un sur cinq.

Des critiques craignent que de telles conditions d'emprunt à long terme obligent les emprunteurs à payer des emprunts hypothécaires à la retraite lorsque leur revenu risque de ne pas suffire à leur paiement mensuel. Les prêteurs doivent s'assurer que les acheteurs sont conscients des conséquences de la souscription de prêts à long terme, y compris de l'impact global sur les intérêts à payer sur le prêt.

Une façon de contourner ce problème consiste à donner aux emprunteurs la possibilité de trop payer & # 39; sur leur hypothèque, ce qui peut raccourcir la durée de l'hypothèque et les intérêts à payer.

Au Royaume-Uni, 4,8 millions de travailleurs indépendants représentent 15% de l'effectif total, ce nombre a augmenté au cours de la dernière décennie seulement. Cette croissance rapide du travail indépendant a eu pour conséquence que les choses qui étaient traditionnellement considérées comme "inhabituelles" par les courtiers et les prêteurs sont devenues beaucoup plus courantes.

Les indépendants peuvent être difficiles à évaluer les prêteurs. Cela est dû en grande partie à leurs régimes de travail divergents et à leurs revenus difficiles à suivre, leur revenu de base étant souvent complété par des revenus supplémentaires tels que des commissions, des primes et des heures supplémentaires. La flexibilité du travail et les structures salariales peuvent souvent être interprétées par les prêteurs comme une instabilité.

Cependant, une étude récente de Kensington Hypotheken suggère que les travailleurs indépendants sont plus conservateurs que les nouveaux employés. Au Royaume-Uni, il a été constaté que le client hypothécaire indépendant moyen aurait pu contracter un emprunt hypothécaire 29% plus important que le prêt initial, contre 19% pour le premier acheteur moyen.

Cela indique que les emprunteurs indépendants ne sont peut-être pas les clients à risque qu’ils étaient jadis et, en raison de leur approche prudente en matière d’emprunt, sont plus sûrs d’emprunter que les débutants. L'industrie doit continuer à s'adapter pour comprendre la complexité des travailleurs modernes afin de veiller à ce que clients et prêteurs ne perdent pas d'entreprises potentielles.

Le nombre d'acheteurs qui achètent de l'immobilier pour la première fois continue d'augmenter au plus haut niveau depuis avant la récente crise financière.

En août 2019, les premiers acheteurs ont arrondi leurs emprunts hypothécaires à 35 010, leur plus haut niveau depuis 2007 et une augmentation de 0,7% par rapport à l'année précédente. Le mois d'août a également été favorable pour les approbations hypothécaires, avec un total de 85 931 hypothèques approuvées par les principales banques de la grande rue. Les approbations d'achat de logements ont augmenté de 3,2% par rapport à l'année précédente, malgré les incertitudes concernant le Brexit.

Andrew Montlake, directeur du courtier en hypothèques Coreco, a expliqué les chiffres les plus élevés des dix dernières années: "Les premiers acheteurs volent. Ils sont motivés par une réduction de la concurrence des propriétaires, des taux hypothécaires, un taux d'emploi élevé et le marché de l'acheteur dans lequel nous évoluons. ces dernières données montrent qu'il y a encore beaucoup de dynamisme de ce côté du marché. "

Au cours de la même période, le nombre de ristournes assorties de prêts supplémentaires a diminué de 2,9 et l’année dernière par rapport à l’année dernière pour les ristournes sans prêt supplémentaire.

Selon Tomer Aboody, directeur du financier de l’immobilier MT Finance, ce n’est pas surprenant: "Ces propriétés sont généralement au sommet de la fourchette de prix, où les gens sont plus prudents quant aux dépenses jusqu’à ce que nous ayons une solution pour la saga Brexit ou Labour. Le parti politique n’est visible nulle part dans la lutte pour le gouvernement, compte tenu de la politique potentiellement catastrophique du logement. "

Une enquête menée auprès de 2 000 acheteurs de maisons, menée par Atom Bank, a montré que près d'un tiers continueraient à acheter même si la propriété souffrait de problèmes d'humidité ou de problèmes structurels. Les acheteurs ne sont pas seulement disposés à garder un œil sur ces problèmes, de nombreux acheteurs n'envisagent même pas la possibilité de problèmes. L'enquête a montré que 54% des acheteurs n'enquêteraient pas sur l'humidité, 61% n'enquêteraient pas sur des problèmes structurels et 82% ne rechercheraient pas la renouée.

Pour éviter que la valeur de leur sécurité ne soit résumée, les prêteurs veulent s'assurer que leurs propres évaluations sont suffisamment robustes pour identifier les problèmes que leurs clients ignorent ou sur lesquels ils n'examinent pas.

Dans le même ordre d'idées, le Comité des sciences et de la technologie de la Chambre des communes a récemment enquêté sur les recherches les plus récentes sur la renouée japonaise. Le Comité a indiqué que les prêteurs d’autres pays ne traitaient pas nécessairement la même plante des nœuds avec le même degré de prudence et qu’il craignait que la démarche du Royaume-Uni soit trop prudente. Le comité a recommandé que le Defra étudie les approches internationales en matière de renouée japonaise afin qu'un débat et un rapport puissent avoir lieu plus tard cette année. Nous ferons rapport à nouveau dès que d'autres nouvelles sur ce sujet seront disponibles.

Le rapport d'automne de l'Equity Release Council, publié le 24 septembre, a révélé que 41 263 clients avaient contracté une hypothèque sur actions au premier semestre de 2019. Le montant total des prêts participatifs est resté inchangé, avec 1,85 milliard de livres sterling au premier semestre de 2019, contre 1,86 milliard de livres sterling à la même période l'an dernier. Bien que le taux de croissance de ce marché se soit ralenti, le nombre de consommateurs qui choisissent d'ouvrir des propriétés résidentielles continue de croître d'année en année.

Le taux moyen de libération du capital-actions est maintenant au minimum de 4,91%, 21% des produits ayant moins de 4%. Ces taux sont fixes ou plafonnés pour la durée du prêt.

La gamme de produits pour la libération d'actions a également doublé depuis l'année dernière, avec un total de 287 produits disponibles en août 2019.

Les prêteurs à libération conditionnelle offrent plus d'options pour les paiements d'intérêts réguliers, avec 81 produits actuellement sur le marché. Il y a eu une augmentation annuelle significative (269%) des produits disponibles pour les clients en hébergement protégé ou lié à l'âge, et une augmentation annuelle de 88% du nombre de produits avec garanties successorales. Le nombre de prêts hypothécaires avec une liberté de remboursement que les clients peuvent contracter sans avoir à payer des frais de remboursement anticipé a également doublé depuis l'année dernière.

David Burrowes, président de l'Equity Release Council, a noté que le marché des actions libérées continuait d'évoluer et de se développer en réponse à la demande des consommateurs, les prêteurs étant plus flexibles et proposant une gamme de produits répondant à différents besoins financiers et sociaux. se rencontrer.

Sainsbury s’associe à Tesco en tant que nouvelle banque de supermarchés à se retirer de ses nouvelles activités de crédit hypothécaire. Il a commencé son offre de financement personnel en 1997 et en 2017, il a lancé sa propre offre de prêt hypothécaire.

Aucune annonce n'a encore été faite quant à savoir si Sainsbury a l'intention de vendre son portefeuille hypothécaire. Les clients hypothécaires existants seront en mesure de poursuivre leurs contrats avec Sainsbury pour le moment, bien qu’ils ne disposent pas d’installations de remortage. Sainsbury n’est pas le premier des petits prêteurs à annoncer cette année. AA s’est retirée du marché hypothécaire en février et Tesco a récemment vendu son portefeuille de 23 000 prêts hypothécaires à Lloyds. Si Sainsbury décide de vendre, il y aura certainement des investisseurs potentiels intéressés.

Vous activez le schéma Duty Advisor

Le programme Duty Advisor Scheme offre des conseils gratuits et indépendants lors des audiences. En 2018, le gouvernement s'est dit préoccupé par la durabilité du système, certains prestataires s'étant retirés de leurs contrats et certains ayant quitté les centres d'audience sans conseillers en services. Pour rendre le programme plus durable, le gouvernement prévoyait de regrouper plus de 100 projets individuels en unités plus grandes, en espérant que les prestataires bénéficieraient d'économies d'échelle.

La proposition de consolidation du gouvernement a été contestée avec succès en justice par le réseau Law Centers, qui gère de nombreux projets.

Une nouvelle consultation a été publiée le 4 octobre 2019. Le gouvernement examine maintenant:

  • Permettre aux fournisseurs de conclure des contrats pour donner des conseils de devoir à des tribunaux individuels;
  • Accroître la durabilité en augmentant la rémunération des consultants;
  • Permettre aux prestataires d'inclure les frais de déplacement dans leur devis pour des arrangements individuels;
  • Autoriser les prestataires à demander des conseils supplémentaires dans le cadre du système d’aide judiciaire.
  • La consultation se déroule jusqu'au 3 janvier 2020. Nous vous tiendrons informés des nouvelles dès qu'elles seront disponibles.

Focus sur l'Ecosse

Augmentation des arriérés de loyers en Écosse

Le bureau du statisticien en chef publie un rapport annuel soulignant les tendances récentes du marché du logement dans diverses autorités locales écossaises.

Le compte des revenus du logement de cette année a montré que les arriérés de loyer sur toutes les propriétés municipales s'élevaient à 74 millions de livres sterling. Cela représente une augmentation de 14% par rapport aux chiffres de l'année précédente et suit la tendance d'une augmentation régulière depuis 2013 chaque année. Il n’est donc pas étonnant que le nombre de locataires en retard ait augmenté d’environ 3%, ce qui porte le total à 102 702 cette année.

Le loyer moyen par maison s’est avéré être de 72 £ par semaine. Les loyers des communes ont généralement augmenté de 16% environ par rapport à l'inflation depuis 2008-2009. Les autorités locales ont radié près de 10,8 millions de livres sterling de loyer, ce qui représente une augmentation d'environ 700 000 livres sterling par rapport à l'année précédente.

Selon le rapport, le nombre de mairies en Écosse était de 311.240. Cela signifie une augmentation d'environ 1 100 par rapport à l'année précédente, avec une croissance prévue à un rythme similaire pour l'année prochaine. Depuis 1997, toutefois, le nombre de mairies a généralement diminué d’environ 50%. Environ 150 000 de la réduction de 315 000 étaient imputables aux locataires de l'exercice de leurs droits d'achat, 115 000 à 6 municipalités qui ont transféré leur parc immobilier total à des sociétés de logement et les 50 000 restants à la suppression d'actions inadaptées.

Pour l’Ecosse dans son ensemble, les pertes de loyers dues à des propriétés inédites se sont élevées à environ 15 millions de livres Ceci est influencé par divers facteurs, tels que la demande immobilière et la reprise de l'immobilier en attente de démolition.