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Crédit Immobilier: Aperçu des prêts hypothécaires à 30 ans et à 15 ans – Simulation


Hypothèque sur 30 ans contre 15 ans: un aperçu

Une variété stupéfiante d’hypothèques peut être disponible, mais pour la plupart des acheteurs, il n’en existe qu’un seul dans la pratique. L’hypothèque à taux fixe de 30 ans est pratiquement un archétype américain, la tarte aux pommes des instruments financiers. C'est le chemin emprunté par des générations d'Américains pour devenir propriétaire d'une maison pour la première fois.

Selon Freddie Mac, 90% des acheteurs ont opté pour l'hypothèque à taux fixe de 30 ans. Mais beaucoup de ces acheteurs auraient peut-être mieux servi s'ils avaient opté pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans.

Les prêts sont structurellement comparables – la différence la plus importante est la durée. Un prêt à court terme signifie un paiement mensuel plus élevé, rendant le prêt hypothécaire de 15 ans moins abordable. Mais la durée plus courte rend le prêt moins cher sur différents fronts. Pendant toute la durée d'un prêt, une hypothèque de 30 ans coûte en fin de compte plus du double de l'option de 15 ans.

Comment la durée de l'hypothèque influence les coûts

Une hypothèque est simplement un certain type de prêt à long terme – un prêt couvert par un bien immobilier. Pour un prêt à terme, l'emprunteur paie des intérêts calculés annuellement sur le solde restant dû du prêt. Le taux d'intérêt et le paiement mensuel sont fixes.

Parce que le paiement mensuel est fixe, la partie qui paiera des intérêts et la partie qui paiera le principal changeront avec le temps. Au début, le solde du prêt étant très élevé, la plupart des paiements consistent en intérêts. Mais à mesure que le solde diminue, la partie intérêts du paiement diminue et la proportion qui va au principal augmente.

Hypothèque de 30 ans

Avec un prêt de 30 ans, cet équilibre diminue naturellement beaucoup plus lentement – en fait, l'emprunteur loue le même montant d'argent plus de deux fois plus longtemps. (Il est plus de deux fois plus long au lieu de deux fois plus long car, pour un prêt hypothécaire de 30 ans, le solde du capital ne diminue pas aussi rapidement que pour un prêt de 15 ans.) Plus le taux d'intérêt est élevé, plus l'écart est important. entre les deux hypothèques. Par exemple, lorsque le taux d’intérêt est de 4%, l’emprunteur paie près de 2,2 fois plus d’intérêts pour emprunter le même montant principal pendant 30 ans, par rapport à un emprunt sur 15 ans.

L'avantage le plus important d'une hypothèque de 30 ans réside dans le versement mensuel relativement faible. Et même si l'accessibilité économique ne pose pas de problème, il existe d'autres avantages:

  • Le versement inférieur permet à l'emprunteur d'acheter plus de maisons qu'il ne pourrait en payer avec un prêt de 15 ans, car le même versement mensuel lui permettrait de contracter un emprunt plus important sur 30 ans.
  • Un emprunteur peut économiser avec le paiement inférieur.
  • Le paiement inférieur libère de l'argent à d'autres fins.

Hypothèque de 15 ans

Étant donné que les prêts à 15 ans sont moins risqués pour les banques que les prêts à 30 ans et qu’il est moins coûteux pour les banques d’octroyer des prêts à court terme que des prêts à long terme, un prêt hypothécaire à 30 ans a généralement un taux d’intérêt plus élevé. Les consommateurs paient moins avec un prêt hypothécaire de 15 ans – de un quart à un pour cent (ou un point) de moins, et cela peut vraiment augmenter au fil des décennies.

Les agences soutenues par le gouvernement qui prennent en charge la plupart des prêts hypothécaires, telles que Fannie Mae et Freddie Mac, génèrent des coûts supplémentaires, appelés ajustements du niveau de prêt, qui rendent les prêts hypothécaires à 30 ans plus coûteux. Ces coûts s’appliquent généralement aux emprunteurs dont les cotes de crédit sont moins élevées, les acomptes plus faibles ou les deux. L'Administration fédérale du logement facture également des primes plus élevées pour l'assurance prêt hypothécaire aux emprunteurs de 30 ans.

"Certains des ajustements de prix au niveau du prêt qui existent sur une personne de 30 ans n'existent pas sur une personne de 15 ans", a déclaré James Morin, vice-président directeur des prêts aux particuliers chez Norcom Mortgage à Avon, CT. Selon Morin, la plupart des gens intègrent ces coûts dans leur prêt hypothécaire dans le cadre d'un taux plus élevé, plutôt que de les payer intégralement.

Imaginez ensuite un prêt de 300 000 dollars disponible sur 30 ans à 4% ou sur 15 ans à 3,25%. L’effet combiné de l’amortissement plus rapide et de la baisse des taux d’intérêt signifie que l’emprunt pour seulement 15 ans revient à 79 441 $, contre 215 609 $ sur 30 ans, soit près des deux tiers de moins.

Bien sûr, il y a un problème. Le prix à payer pour économiser autant d’argent à long terme est une dépense mensuelle beaucoup plus élevée; le montant du prêt hypothétique sur 15 ans est de 2 108 dollars, soit 676 dollars de plus (ou environ 38%) de plus que le versement mensuel du prêt sur 30 ans (1 432 dollars).

Si un investisseur peut payer le paiement le plus élevé, il est dans son intérêt de choisir un prêt plus court, en particulier s'il prend sa retraite lorsqu'il dépend d'un revenu fixe.

Pour certains experts, être en mesure de payer un paiement plus élevé signifie avoir un fonds pour les jours de pluie qui est caché. Selon Bob Walters, chef de l’exploitation et président de Quicken Loans, vos économies liquides devraient représenter au moins un an de chiffre d’affaires. Ce que les planificateurs aiment dans l’hypothèque de 15 ans, c’est qu’il s’agit en réalité d’une «épargne forcée» sous la forme d’une équité sur un actif qui a normalement de la valeur (bien que les maisons, comme les actions, augmentent ou baissent).

Étant donné que les prêts à 15 ans sont moins risqués pour les banques que les prêts à 30 ans et qu’il est moins coûteux pour les banques d’octroyer des prêts à court terme que des prêts à long terme, un prêt hypothécaire à 30 ans a généralement un taux d’intérêt plus élevé.

Autres utilisations de l'argent

Dans certains cas, un emprunteur peut être incité à investir cet argent ailleurs, par exemple dans un compte de formation 529 ou dans un régime 401 (k) à imposition différée, en particulier si l’employeur verse une contribution équivalente à celle de l’emprunteur. Et avec des taux hypothécaires aussi bas, un investisseur intelligent et discipliné pourrait opter pour le prêt de 30 ans et placer la différence entre les paiements de 15 et 30 ans dans des titres à rendement plus élevé.

Dans l'exemple précédent, si le versement mensuel d'un emprunt sur 15 ans s'élevait à 2 108 dollars et celui d'un emprunt à 30 ans, à 1 432 dollars, un emprunteur pourrait investir cet écart de 676 dollars ailleurs. Le dos de l'enveloppe est calculé en fonction de la valeur (ou) du rendement de l'investissement externe, déduction faite de l'impôt sur les gains en capital dû, supérieur au taux d'intérêt de l'hypothèque après règlement de la déduction des intérêts de l'hypothèque. Pour une personne dont la tranche d'imposition est de 25%, la déduction peut réduire le taux d'intérêt effectif de l'hypothèque de 4% à 3%, par exemple.

De manière générale, l'emprunteur se manifeste si le retour sur investissement après impôt est supérieur au coût de l'hypothèque moins la déduction des intérêts.

Cependant, ce pari nécessite une tendance au risque, selon Shashin Shah, planificateur financier agréé à Dallas, TX, car l'emprunteur devra investir dans des actions volatiles. «Il n’existe actuellement aucun investissement à revenu fixe offrant un rendement suffisamment élevé pour que cela fonctionne», explique Shah. Cela exige également de la discipline d'investir systématiquement l'équivalent de ces différences mensuelles et du temps nécessaire pour se concentrer sur les investissements qui manquent à la plupart des gens.

Une option du meilleur des deux mondes

Il semble que la plupart des emprunteurs manquent aussi, ou du moins pensent le manquer, les moyens d’effectuer les versements plus élevés nécessaires pour une hypothèque de 15 ans. Mais il existe une solution simple pour capter une grande partie des économies réalisées grâce à l’hypothèque plus courte: effectuez simplement les paiements les plus importants à partir d’un échéancier de 15 ans sur votre hypothèque de 30 ans, en supposant que l’hypothèque ne comporte aucune pénalité pour le paiement anticipé.

Un emprunteur a le droit d’envoyer les paiements supplémentaires au principal et, si les paiements sont cohérents, l’hypothèque sera remboursée dans un délai de 15 ans. Si les temps sont durs, l'emprunteur peut toujours avoir recours aux paiements normaux moins élevés du calendrier de 30 ans.

Points d'apprentissage clés

  • De nombreux acheteurs peuvent bénéficier davantage d'un taux d'intérêt hypothécaire de 15 ans par rapport à un prêt hypothécaire de 30 ans.
  • Les consommateurs paient moins avec un prêt hypothécaire de 15 ans – de un quart à un cent (ou un point) de moins.
  • Pour certains experts, être en mesure de se permettre le paiement plus élevé d'un prêt hypothécaire de 15 ans signifie avoir un fonds de jours pluvieux caché.