Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Apple va-t-il aider 2,5 milliards de dollars? – Simulation


L'année dernière, Apple a été critiqué pour son refus apparent de prendre position contre la crise du logement paralysante dans la région de la Baie de San Francisco. Mais le fabricant d'iPhone a gardé un secret bien gardé: à huis clos, Apple parlait de logement, d'abord en interne, puis avec le bureau du gouverneur et les organisations locales.

Ces discussions portent leurs fruits lorsque Apple a promis d'investir 2,5 milliards de dollars en investissements, en dons et en biens immobiliers pour construire des maisons et aider les gens à se payer des maisons en Californie. La consécration d’Apple a dépassé les promesses de 1 milliard de dollars de Google et Facebook, et Apple a été félicité par tous, du maire de San Jose au gouverneur de Californie aux organisations à but non lucratif locales.

Mais dans un environnement où l'État estime qu'il n'a pas besoin de moins de 3,5 millions de nouveaux logements et dont les coûts de construction sont parmi les plus élevés du pays, combien peuvent atteindre 2,5 milliards de dollars? Pour le moment, les détails du plan sont rares et le succès du fonds dépend en grande partie de la manière dont Apple et les responsables gouvernementaux ont décidé de le diffuser.

"Il y a vraiment de bons signes", a déclaré Amie Fishman, directrice exécutive de l'Association de logement sans but lucratif de la Californie du Nord, à propos de la promesse d'Apple. "Mais il y a beaucoup plus à déterminer."

L’engagement d’Apple comprend 2 milliards de dollars d’investissements dans l’État pour la construction de logements abordables, l’aide hypothécaire et les acomptes aux acquéreurs d’habitations, ainsi que 300 millions de dollars d’immobilier à San Jose et 150 millions de dollars pour financer le logement abordable. Bay Area et 50 millions de dollars pour lutter contre le sans-abrisme local. La majeure partie de l'argent d'Apple est dépensée dans tout l'état et non pas localement.

"L’annonce faite par Apple est très importante car il existe un besoin énorme de logements abordables et à faible revenu dans toute la Californie. Et je pense que la contribution d’Apple va certainement aider", a déclaré David Garcia, directeur de la politique au Terner Center Innovation dans le logement de UC Berkeley. «Cela dit, il est de plus en plus nécessaire de mettre en œuvre des politiques aux niveaux local, régional et national. Sinon, les investissements ne seront pas aussi efficaces que possible. "

Les projets de logements sont toujours bloqués par des règles de zonage locales restrictives et d'autres obstacles politiques, a déclaré Garcia. À titre d'exemple, il a cité une bataille continue dans la ville natale d'Apple, Cupertino, pour la construction de 2 400 appartements et de grandes surfaces de magasins et de bureaux sur le site du centre commercial en ruine de Vallco. Le conseil municipal n'est pas en faveur du plan, qui est maintenant contesté par un groupe communautaire local devant les tribunaux. Apple doit encore utiliser son influence politique pour peser dans le projet.

La société utilise 1 milliard de dollars pour créer une ligne de crédit ouverte afin d'aider l'État à investir dans des projets de logement abordable. Apple et les représentants du gouvernement décideront au cas par cas quels projets seront financés avec cet argent et quelles seront les conditions de ces prêts, a annoncé Apple jeudi. L'entreprise technologique prévoit de rencontrer le bureau du gouverneur tous les trois mois pour analyser le succès du fonds.

Apple n’a pas dit combien de logements elle espère qu’un milliard de dollars aidera à construire, mais Alex Sanchez, vice-président exécutif de ROEM Development Corporation, estime qu’il peut produire environ 6 000 unités. La construction d'une unité de maisons dans la région de la baie coûte environ 500 000 dollars, a déclaré Sanchez. Mais Apple ne couvrirait probablement pas tous ces coûts. Un projet abordable typique sécurise environ un tiers de son financement par des dettes commerciales, un tiers par des recettes fiscales fédérales et étatiques à faibles revenus, et un tiers par d'autres sources – comme le nouveau fonds d'Apple, a déclaré Sanchez.

Un milliard de dollars supplémentaires de la part d’Apple vont à la California Housing Finance Agency, ou CalHFA, l’agence d’état qui offre aux acheteurs d’une maison une aide hypothécaire et une mise de fonds pour la première fois.

La promesse d'Apple comprend également 150 millions de dollars de subventions et de prêts non remboursables pour financer des habitations abordables dans la région de la Baie de San Francisco, en partenariat avec Housing Trust Silicon Valley et d'autres organisations locales. Cet argent sera consacré au financement à long terme pour que les projets de logement soient entièrement construits, a déclaré Kevin Trust, PDG de Housing Trust. C’est crucial, car si de nombreux programmes – y compris le succès du Housing Trust Tech Fund – se concentrent sur l’acquisition de terrains et d’autres étapes préliminaires, il n’ya pas beaucoup d’argent disponible pour les projets dans leurs phases ultérieures, at-il déclaré.

"Cela va créer des milliers d'unités qui autrement ne seraient pas construites car il n'y a tout simplement pas assez de subdivisions locales pour être distribuées", a déclaré Zwick.

Remarquablement, l'engagement de 2,5 milliards de dollars d'Apple ne contient pas d'argent spécifiquement pour le logement à Cupertino, une ville critiquée aussi souvent que Apple pour ne pas en faire assez pour atténuer la crise du logement.

Mais le fonds inclut des propriétés spécifiquement prévues pour San Jose. Apple envisage de convertir la moitié des 84 acres qu'elle possède pour North First Street, propriété de 300 millions de dollars, en habitations. La société a déclaré qu'elle était disposée à faire don de la terre au lieu de la vendre à but lucratif – une offre particulièrement intéressante dans une région où les prix exorbitants de la terre font grimper les coûts de construction.

Néanmoins, ce pays du nord de San Jose est destiné à un usage professionnel et industriel, ce qui constitue un obstacle potentiel. Mais Apple envisage de travailler avec la ville pour changer cette désignation.

"Le personnel de la ville envisage de trouver des moyens de tirer pleinement parti des propositions d'Apple afin de pouvoir continuer à servir les résidents actuels et futurs de la ville", a écrit Kim Walesh, directeur municipal adjoint et directeur du développement économique, dans un courrier électronique. prononciation du courrier.