Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Bonnes nouvelles, et certaines mauvaises, concernant les intérêts hypothécaires européens – Simulation


Avec des taux hypothécaires américains proches des plus bas historiques, les acheteurs américains peuvent être pardonnés s’ils pensent que c’est aussi bon que possible. Mais les taux hypothécaires dans d’autres parties du monde, y compris dans de nombreux pays européens, rendent les taux d’intérêt américains carrément attractifs. La Banque centrale européenne a publié en septembre des taux d'intérêt moyens pour les prêts au logement dans la zone euro d'une durée fixe de plus de 10 ans à 1,44%. Aux États-Unis, le taux moyen des emprunts hypothécaires à 15 ans sur 15 ans était de 3,12%; Les prêts sur 30 ans ont représenté une moyenne de 3,61%, selon les données de Freddie Mac.

Alors que les taux européens peuvent sembler être un rêve, les Américains qui peuvent acheter des maisons de vacances en Europe ont accès à quelque chose qui leur est proche. Les courtiers européens spécialisés dans les prêts hypothécaires pour non-résidents déclarent qu'au cours des dernières années, davantage d'Américains ont contracté des emprunts pour acheter des pieds-à-terre à Paris ou à Barcelone, des maisons de plage sur la côte d'Azur et les côtes espagnoles ou des fermes italiennes.

Amaury de Monclin, fondateur de Bluesky Finance, un courtier en prêts hypothécaires pour étrangers qui achète en France, est basé à Paris. Il a récemment obtenu des prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans à des clients américains dont les taux d'intérêt varient entre 1,35% et 1,9%. En Espagne, Kevin Monger, cofondateur de Mortgage Direct, un courtier basé à Valence, a déclaré avoir récemment trouvé des acheteurs américains prêts de 20 à 25 ans avec un taux d’intérêt fixe de 1,75%. En Italie, Alessandro Corsi, directeur de Top Italian Mortgage, a déclaré que ses clients américains bénéficiaient de prêts à terme d'une durée de 20 ans allant de 2,5% à 2,7%.

Prêts en euros

Quelques principes de base pour profiter d'une année en Provence ou d'un lieu sous le soleil toscan:

  • Les emprunteurs américains non-résidents en Espagne, en France ou en Italie peuvent financer entre 60% et 80% d'une propriété, en fonction du pays et des qualifications de l'acheteur.
  • Les frais de clôture (qui peuvent représenter de 7 à 13% supplémentaires du prix d'achat, en fonction du pays et de la région) doivent être payés en espèces.
  • L'âgisme est légal sur le marché hypothécaire européen. Les banques en France commencent progressivement à appliquer moins de revenu de l'emprunteur au ratio dette / revenu de 55, a déclaré M. De Monclin. Les prêteurs en Espagne, en France et en Italie ont tous leur propre âge de fermeture – généralement entre 70 et 80 ans -, moment auquel une hypothèque doit prendre fin.

"Vous voyez des gens qui auraient été des acheteurs comptant il y a cinq ou dix ans et qui cherchent maintenant comment ils peuvent s'utiliser eux-mêmes", a déclaré M. de Monclin. Environ la moitié de ses emprunteurs sont basés aux Etats-Unis, a-t-il déclaré. Le client le plus typique est un couple niché dans les années 50 et 60 qui achète un appartement parisien juste au nord de 1 million d'euros (1,1 million de dollars), a-t-il déclaré.

Les bas taux sont la partie ecstasy de la comparaison; il existe également des souffrances insupportables, ou du moins des pratiques sur tout marché hypothécaire européen qui peuvent surprendre les emprunteurs américains. Premièrement, il faut beaucoup d’argent: en Espagne, les étrangers peuvent rarement emprunter plus de 70%, a déclaré Simon Conn, spécialiste étranger de l’immobilier et des finances à Shoreham by Sea, en Angleterre. En Italie, les étrangers ne peuvent emprunter plus de 60% du prix d'achat, a-t-il déclaré. Soixante-dix pour cent est également un seuil commun, a déclaré M. Corsi.

Les coûts de clôture sont également beaucoup plus élevés en Europe qu'aux États-Unis et doivent être payés en espèces. Les taxes et les frais en Espagne ajoutent de 9% à 13% au prix d'une maison, tandis qu'en France, les courtiers en hypothèques ont indiqué une fourchette allant de 7% à 12% selon les régions. En Italie, il représente 9% de la valeur estimée de la revente et 10% du prix d'achat des maisons neuves, a déclaré M. Corsi. La taxe foncière annuelle est généralement inférieure à celle des États-Unis.

Les prêteurs européens sont généralement plus conservateurs que les prêteurs américains, a déclaré M. Conn. Dans de nombreux pays européens, "30% à 35% de votre revenu net après impôt doit couvrir toutes vos dettes existantes, y compris celle que vous allez contracter", a-t-il déclaré.

Les revenus locatifs – même si vous percevez un loyer sur une propriété résidentielle depuis des années – ne feront sans doute pas partie du revenu, a déclaré M. Conn.

Les petites erreurs sur un dossier de crédit sont également un facteur important pour les prêteurs européens, a-t-il ajouté: "Si vous faites rebondir un chèque il y a cinq ans, vous avez un problème en France."

Les Américains peuvent aussi oublier les fermetures rapides. Obtenir un prêt est généralement un processus de trois mois, a déclaré Kathryn Brown, directrice des opérations commerciales de Paris Property Group, une société de courtage spécialisée dans les acheteurs étrangers.

Une autre particularité du système français, selon les normes américaines, est que pour contracter une hypothèque dans ce pays, les emprunteurs doivent souscrire une assurance-vie et désigner le prêteur comme bénéficiaire.

M. De Monclin a déclaré avoir récemment organisé une police pour une femme de New York visant une hypothèque de 540 000 € (598 000 $). Elle a reçu une police d'assurance de 20 ans avec des primes d'environ 107 € (119 $) par mois.

Même les Américains qui connaissent les coutumes européennes peuvent être choqués par le système.

Anthony Scotti, un New-Yorkais, vit en Espagne avec sa femme et ses enfants depuis 14 ans et est propriétaire de Perfect Spain, agent immobilier et consultant en relogement. Mais il a eu une surprise quand il a examiné un prêt pour un immeuble de placement à Valence.

"J'avais 54 ans à l'époque, mais ils m'ont dit que le plus long terme que je pouvais obtenir était de 19 ans", a déclaré M. Scotti, aujourd'hui âgé de 55 ans. "Apparemment, je serais trop vieux après ça!"

Bien qu'il soit illégal de discriminer sur le marché hypothécaire américain en fonction de l'âge, ceci est à la fois légal et courant en Europe. Les prêteurs exigent souvent que les conditions de leur prêt prennent fin avant qu'un emprunteur atteigne l'âge de 70 à 80 ans, ont indiqué les courtiers. Monsieur Scotti a rejeté l'offre.

Des prix avantageux

Certains des meilleurs contrats que les courtiers ont vus pour les acheteurs non-résidents:

France 1,4% Prêt à terme fixe de 65% sur 20 ans Prêteur: Bluesky Finance

l'Espagne 1,75% 20 à 25 ans fixes, prêt de 70% à la valeur Prêteur: Hypothèque immédiatement

Italie 2,5% – 2,7% Fixe sur 20 ans, prêt à hauteur de 60% Prêteur: Top hypothèque italienne

Écrire à Katy McLaughlin à katy.mclaughlin@wsj.com

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