Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Combien d'hypothèque pouvez-vous payer? – Simulation


Les acheteurs potentiels peuvent être dissuadés en 2019 par une augmentation des taux d'intérêt et un prix plus élevé pour les maisons. Selon les prévisions de Zillow pour le marché du logement. À moins que vous ne puissiez vous permettre un paiement complet, au lieu de demander "Puis-je payer cette maison?" Les acheteurs doivent se demander: "Puis-je me permettre d'emprunter de l'argent pour cette maison?"

2½ revenu brut

En général, la plupart des propriétaires potentiels peuvent se permettre de financer une maison dont le revenu représente entre deux fois et deux fois leur revenu brut. Selon cette formule, une personne qui gagne 100 000 dollars par an peut payer une hypothèque de 200 000 à 250 000 dollars. Mais ce calcul n’est qu’une directive générale. Vous pouvez utiliser la calculatrice hypothécaire d'Investopedia pour mieux estimer les paiements mensuels.

En fin de compte, lorsque vous prenez une décision, vous devez encore prendre en compte quelques facteurs. Tout d’abord, c’est une bonne idée de comprendre ce que votre prêteur pense pouvoir payer (et comment en est-il arrivé à cette estimation). Deuxièmement, vous devez définir certains critères personnels en évaluant non seulement vos finances, mais également vos préférences et vos priorités.

Hypothèques: combien pouvez-vous payer?

Critères pour les prêteurs

Bien que chaque prêteur hypothécaire définisse ses propres critères d'accessibilité financière, votre capacité à acheter une maison – ainsi que la taille et les conditions du prêt que vous gagnez – dépend en grande partie des facteurs suivants:

Revenu brut

Il s'agit du niveau de revenu qu'un acheteur potentiel gagne avant les impôts sur le revenu. Ceci est généralement considéré comme un salaire majoré de tout revenu supplémentaire et peut inclure un revenu à temps partiel, un revenu indépendant, des prestations de sécurité sociale, une invalidité, une pension alimentaire et des allocations familiales. Le revenu brut joue un rôle important dans la détermination du ratio initial.

Ratio frontal

En règle générale, le PITI ne peut dépasser 28% de votre revenu brut. Cependant, de nombreux prêteurs autorisent les emprunteurs à dépasser 30%, et certains autorisent les emprunteurs à dépasser 40%.

Ratio final

Également connu sous le nom de ratio dette / revenu (DTI), calcule le pourcentage de votre revenu brut nécessaire pour couvrir vos dettes. Les dettes comprennent les paiements par carte de crédit, les allocations familiales et les autres emprunts en cours (voiture, étudiant, etc.). En d’autres termes, si vous payez 2 000 dollars de dépenses chaque mois et gagnez 4 000 dollars par mois, votre ratio est de 50% – la moitié de votre revenu mensuel sert à payer la dette.

C'est la mauvaise nouvelle: un taux d'endettement de 50% ne vous ramène pas à la maison dans ce rêve. La plupart des prêteurs conseillent que votre DTI ne dépasse pas 36% de votre revenu brut. Pour calculer votre dette mensuelle maximale en fonction de ce ratio, multipliez votre revenu brut par 0,36 et divisez-le par 12. Par exemple, si vous gagnez 100 000 $ par an, votre dette mensuelle maximale ne peut excéder 3 000 $. . Plus le ratio DTI est bas, mieux c'est.

Votre pointage de crédit

Si l'un des côtés de la devise d'accessibilité est le revenu, l'autre est un risque. Les prêteurs hypothécaires ont mis au point une formule pour déterminer le niveau de risque d'un acheteur potentiel. La formule varie, mais est généralement déterminée sur la base de la cote de crédit du demandeur. Un demandeur avec une cote de crédit faible peut s'attendre à payer un taux d'intérêt plus élevé, également connu sous le nom de pourcentage annuel (APR), sur son prêt.

Si vous savez que vous allez chercher une maison à l'avenir, travaillez sur votre pointage de crédit maintenant. Et vous devez garder un œil attentif sur vos rapports. S'il y a des entrées incorrectes, il faut du temps pour les supprimer et vous ne voulez pas rater cette maison de rêve à cause de quelque chose qui n'est pas de votre faute.

Comment calculer un dépôt

L'acompte est le montant que l'acheteur peut se permettre de payer en espèces pour la propriété, en espèces ou en espèces. Les prêteurs exigent généralement un acompte d’au moins 20% du prix d’achat d’une maison (et le minimum requis pour les empêcher de souscrire à une assurance hypothécaire privée), mais beaucoup permettent aux acheteurs d’acheter une maison avec des pourcentages nettement inférieurs. Cependant, il est clair que plus vous pouvez déposer, moins vous avez besoin de financement et mieux vous regardez la banque.

Par exemple, si un acheteur potentiel peut se permettre de payer 10% des coûts pour une maison de 100 000 dollars, l’acompte est de 10 000 dollars, ce qui signifie que le propriétaire doit financer 90 000 dollars.

En plus du montant du financement, les prêteurs veulent également connaître le nombre d'années pour lesquelles le prêt hypothécaire est requis. Une hypothèque à court terme a des versements mensuels plus élevés, mais est probablement moins chère pendant la durée du prêt.

Comment les prêteurs décident

De nombreux facteurs différents jouent un rôle dans la décision du prêteur hypothécaire concernant le caractère abordable de l'acheteur, mais ils représentent essentiellement un revenu et des dettes, des actifs et des passifs. Parfois, nous pensons que nos demandes de prêt hypothécaire sont évaluées par une personne qui a un sentiment plutôt que des critères objectifs. Cependant, même si votre prêteur a connu une mauvaise journée, vous pouvez être sûr qu’une grande partie du processus est formelle.

Un prêteur veut savoir quel revenu un demandeur gagne, combien de demandes lui sont imposées et quel est leur potentiel futur, autrement dit tout ce qui pourrait compromettre sa capacité de remboursement. Le revenu, l’acompte et les dépenses mensuelles sont généralement des qualifications de base pour le financement, tandis que les antécédents et le score de crédit déterminent le taux d’intérêt du financement lui-même.

Critères personnels pour les acheteurs

Le prêteur peut vous dire que vous pouvez vous permettre une immense propriété, mais pouvez-vous vraiment le faire? N'oubliez pas que les critères du prêteur tiennent largement compte de votre salaire brut. Le problème avec l'utilisation des salaires bruts est simple: vous prenez en compte jusqu'à 30% de votre salaire – mais qu'en est-il des impôts, des déductions FICA et des primes d'assurance maladie? Même si vous récupérez votre déclaration de revenus, cela ne vous aide pas maintenant – et combien récupérez-vous réellement?

C'est pourquoi certains experts financiers pensent qu'il est plus réaliste de penser à votre revenu net (soit le salaire net) et que vous ne devriez pas utiliser plus de 25% de votre revenu net pour votre paiement hypothécaire. Sinon, vous pourriez littéralement être en mesure de payer l'hypothèque, bien que vous puissiez être en mesure de payer l'hypothèque mensuellement.

Les coûts liés au paiement et à l’entretien de votre maison peuvent représenter un pourcentage tellement élevé de votre revenu – bien au-dessus du ratio nominal initial – que vous n’avez pas assez d’argent pour couvrir d’autres coûts discrétionnaires ou des dettes en souffrance, ou pour économiser pour la retraite ou même un jour de pluie.

La décision d'être ou non "pauvre" est en grande partie une question de choix personnel – puisque l'approbation d'un prêt hypothécaire ne signifie pas que vous pouvez réellement payer les paiements.

À propos des considérations hypothécaires

En plus des critères du prêteur, tenez compte des points suivants lorsque vous considérez votre capacité à payer une hypothèque.

Le revenu

Comptez-vous sur deux revenus pour payer les factures? Votre travail est-il stable? Pouvez-vous facilement trouver un autre poste payant le même salaire ou mieux si vous perdez votre emploi actuel? Si respecter votre budget mensuel dépend de chaque centime que vous gagnez, même une petite réduction peut être un désastre.

les frais

Le calcul de votre ratio d’arrière-plan inclut la plupart des coûts de votre dette actuelle, mais qu’en est-il des autres dépenses que vous n’avez pas encore générées? Avez-vous des enfants qui vont jamais à l'université? Avez-vous l'intention d'acheter une nouvelle voiture, camion ou bateau? Votre famille profite-t-elle de vacances annuelles?

Style de vie

Êtes-vous disposé à changer votre style de vie pour obtenir la maison que vous voulez? Si vous êtes moins inquiet avec moins de visites au centre commercial et un budget limité, l'application d'un ratio de back-end plus élevé peut bien fonctionner. Si vous ne parvenez pas à faire des ajustements ou si vous avez déjà des soldes importants sur vos comptes de carte de crédit, vous pouvez jouer de manière sécurisée et adopter une approche plus prudente lors de la recherche de logements.

De la personnalité

Il n'y a pas deux personnes qui ont la même personnalité, peu importe leur revenu. Certaines personnes peuvent bien dormir la nuit, sachant qu'elles devront 5 000 dollars par mois pour les 30 prochaines années, tandis que d'autres s'inquiètent d'un paiement égal à la moitié de ce montant. La perspective de refinancer la maison pour payer une nouvelle voiture rendrait certaines personnes folles, sans aucun souci.

Coûts au-delà de l'hypothèque

Bien que l'hypothèque soit certainement la plus grande responsabilité financière du propriétaire, elle entraîne de nombreux coûts supplémentaires, dont certains ne disparaissent pas même après le remboursement de l'hypothèque. Les acheteurs avertis doivent garder à l’esprit les points suivants:

La maintenance

Même si vous construisez une nouvelle maison, elle ne restera pas neuve pour toujours, pas plus que les gros appareils coûteux tels que les cuisinières, les lave-vaisselle et les réfrigérateurs. La même chose s'applique au toit, au four, à l'allée, au tapis et même à la peinture sur les murs. Si vous êtes «pauvre en logement» lorsque vous acceptez ce premier versement hypothécaire, vous risquez d'être dans une situation difficile si vos finances ne se sont pas améliorées avant que votre logement ait besoin de réparations majeures.

Des outils

Le chauffage, l'électricité, l'eau, l'assainissement, l'élimination des déchets, la télévision par câble et les services téléphoniques coûtent tous de l'argent. Ces coûts ne sont pas inclus dans le ratio initial, ni calculés dans le ratio final. Mais ils sont inévitables pour la plupart des propriétaires.

Frais d'association

Beaucoup de quartiers clôturés ou de communautés planifiées évaluent les frais d'association mensuels ou annuels. Parfois, ces coûts sont inférieurs à 100 dollars par an, parfois à plusieurs centaines de dollars par mois. Dans certaines communautés, ils comprennent l'entretien des pelouses, le déneigement, la piscine communautaire et d'autres services.

Certains coûts ne sont utilisés que pour les coûts d'administration de la gestion de communauté. Il est important de se rappeler que même si un nombre croissant de prêteurs incluent des frais d'association dans le ratio initial, il est utile de se rappeler que ces coûts vont probablement augmenter avec le temps.

Mobilier et décoration

Après le coucher du soleil, parcourez presque chaque communauté de maisons neuves et vous remarquerez probablement des lumières intérieures qui éclairent de grandes pièces vides que vous ne pouvez voir que parce que ces grandes et belles maisons n’ont pas de couvre-fenêtres.

Ce n'est pas la dernière tendance en matière de décoration. C'est le résultat d'une famille qui a dépensé tout son argent pour la maison et ne peut se permettre ni rideaux ni meubles. Avant d’acheter une nouvelle maison, examinez bien le nombre de pièces à décorer et le nombre de fenêtres à couvrir.

Il se résume à

Les coûts d'une maison sont les dépenses personnelles les plus importantes que la plupart des gens doivent faire face. Avant de vous endetter, vous prenez le temps de calculer. Une fois que vous avez déterminé les chiffres, réfléchissez à votre situation personnelle et à votre mode de vie – pas maintenant, mais dans les deux ou trois prochaines années.

La maison de rêve est peut-être tout ce que vous vouliez pour un bon prix, mais vaut-il la peine de vous surcharger et de surcharger votre famille? Voulez-vous non seulement hypothéquer votre maison, mais aussi toute votre vie? Un prêteur vous aide à acheter une maison. Mais vous êtes la personne réelle qui doit décider si vous pouvez réellement vous le permettre.