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Crédit Immobilier: Comment devenir propriétaire: 11 étapes – Simulation


Annonceur et divulgation éditoriale

Posséder un bien locatif peut être un excellent moyen de gagner de l'argent. Vous voudrez peut-être créer un nouveau flux de revenus. Peut-être avez-vous rencontré beaucoup de problèmes et souhaitez-vous profiter d'une opportunité d'investissement attrayante? Quelle que soit votre motivation, devenir propriétaire peut être une bonne étape financière.

Mais il y a aussi un risque associé à devenir propriétaire. Si vous souhaitez devenir propriétaire pour la première fois, il est essentiel de prendre le temps et d'apprendre comment fonctionne le processus. Un peu de recherche préalable peut vous aider à prévenir les erreurs de légumes.

11 étapes pour devenir propriétaire

  1. Acheter un bien d'investissement
  2. Budgétisation des coûts du propriétaire
  3. Lois du propriétaire-locataire
  4. Assurance du propriétaire
  5. Préparez votre bien locatif
  6. Déterminez combien le loyer sera facturé
  7. Marketing immobilier
  8. Sélection des locataires potentiels
  9. Signature de locataires d'un contrat de location
  10. Entretenu la propriété
  11. Restez organisé

Comment devenir propriétaire: une analyse en profondeur

La décision de devenir propriétaire implique plus que beaucoup de gens ne le réalisent. Suivez cette analyse en profondeur pour jeter un œil dans les coulisses du processus.

1. Acheter un immeuble de placement

La première étape pour devenir un propriétaire prospère consiste à trouver le bien locatif approprié. Si vous êtes nouveau dans le monde de l'investissement immobilier, il est préférable de commencer par des recherches. Par exemple, vous pouvez bénéficier d’études investissement immobilier et des ressources provenant d'investisseurs réputés et performants.

Trouver le bon immeuble de placement est un art. En tant que nouveau propriétaire, vous voudrez peut-être commencer par louer une maison près de chez vous. Si vous achetez un immeuble de placement dans la même ville, il est probablement plus facile de rencontrer des locataires et de gérer les urgences ou les réparations le cas échéant.

Bien entendu, il est également crucial de choisir un immeuble de placement sur un marché immobilier sain. Idéalement, vous souhaitez rechercher un secteur où l'immobilier est à la hausse et où il existe une forte demande pour des immeubles locatifs.

Etre éligible à un prêt pour acheter un bien locatif peut également être un défi. Suivez vos cotes de crédit personnelles et professionnelles avec Nav.

Une fois que vous avez trouvé l’immeuble de placement idéal, vous devez obtenir le financement pour l’acheter, à moins que vous ne payiez en espèces. Bien que ce processus puisse être similaire à l'obtention d'un prêt hypothécaire traditionnel, il existe également des différences importantes que vous devez prendre en compte. Par exemple prêts à louer coûte généralement plus cher. Les prêteurs peuvent également avoir des directives de qualification plus strictes que vous devez respecter pour pouvoir prétendre à un financement.

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2. Budgétisation des coûts du propriétaire

Après avoir fermé votre propriété d'investissement, vous devez maîtriser votre budget en matière de location. Bien sûr, vous devez planifier les mensualités de prêt, les taxes et les primes d’assurance. Cependant, il peut aussi y avoir quelques coûts inattendus pour les propriétaires.

Idéalement, vous construisez un compte d'épargne avec des réserves et des fonds d'urgence pour vous aider à couvrir l'une des dépenses suivantes:

  • Frais de réparation et d’entretien (y compris les problèmes liés aux gros billets, à la lutte contre les parasites, au remplacement des sols, à la peinture, à la réparation des équipements, etc.)
  • Coûts HOA
  • Frais juridiques (rédaction de contrats de location, aide à l'expulsion, etc.)
  • Frais de marketing
  • Frais de filtrage des locataires (selon votre état)
  • Frais de services publics (lorsque le bien est vacant et peut-être dans le cadre de votre bail)
  • Coûts réglementaires (permis, inspections, coûts d'enregistrement, etc.)
  • Perte de revenus (due à la vacance ou aux locataires qui ne paient pas)

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3. Lois du bailleur

Pour être un bon propriétaire, vous devez également vous informer sur les parties du processus que vous ne comprenez pas. La législation sur les relations entre le bailleur et le locataire est un domaine que vous ne pouvez pas vous permettre.

Du côté fédéral, vous devez apprendre et vous y tenir lois sur le logement équitable. La Fair Housing Act, par exemple, rend illégale la discrimination à l'encontre des locataires (ou des locataires potentiels) pour des raisons de race, de religion, de situation de famille, de sexe, d'invalidité et pour de nombreuses autres raisons.

Outre les lois fédérales que vous devez connaître, vous devez également enquêter sur les lois du propriétaire de votre état et de votre ville. Portez une attention particulière aux lois sur les dépôts, les retards de paiement, les contrats de location et vos responsabilités lorsque la propriété doit être réparée. N'oubliez pas de vous renseigner davantage sur vos droits en tant que propriétaire si un locataire cesse de payer le loyer. (Malheureusement ça arrive.)

4. Assurance du bailleur

Lorsque vous achetez un bien locatif, vous devez souscrire une assurance spécialisée pour protéger votre investissement. Votre prêteur exigera probablement que vous ayez une assurance de propriétaire standard. Mais vous devriez également envisager de souscrire une police d'assurance propriétaire.

L’assurance du propriétaire regroupe différentes formes de protection intéressantes dans une même police. La couverture peut vous protéger dans l’une des situations suivantes:

  • Dommages matériels
  • Vol (les locataires ont besoin d'une assurance de la part des locataires pour couvrir leurs effets personnels.)
  • Norme de paiement du loyer
  • Perte de revenu locatif

Bien sûr, chaque politique est différente. Si vous envisagez une nouvelle police d'assurance de propriétaire, examinez-la attentivement pour voir ce qu'elle couvre et ne couvre pas.

Vous ne savez pas où trouver la couverture dont vous avez besoin? Voici un guide qui compare certaines des meilleure assurance habitation locative entreprises pour vous aider à démarrer votre recherche.

5. Préparez votre maison de location

Avant de pouvoir montrer votre loyer à des locataires potentiels, vous devez préparer votre maison. Bien sûr, vous voulez que votre location soit la plus attrayante possible. Mais vos préparatifs ne doivent pas s'arrêter à restreindre la profession.

Préparation du loyer

  • Nettoyez ou remplacez les tapis.
  • Peindre ou nettoyer les murs.
  • Inspectez minutieusement et nettoyez les zones de stockage, les armoires et les armoires.
  • Nettoyez les fenêtres.
  • Assurez-vous que le reste de la maison est soigné, propre et en bon état (intérieur et extérieur).
  • Remplacez les filtres de climatisation et de chauffage.
  • Inspectez la maison à la recherche de problèmes majeurs (p. Ex. Toit qui coule, robinets brisés ou qui fuient, problèmes électriques, etc.).
  • Assurez-vous que tous les périphériques fonctionnent correctement.
  • Assurez-vous que la maison dispose du bon équipement de sécurité incendie (par exemple, des détecteurs de fumée en fonctionnement et un extincteur).
  • Spray pour la vermine.

6. Déterminez combien de loyer doit être calculé

En tant que propriétaire, une autre décision cruciale consiste à déterminer combien vous devez payer pour le loyer. Commencez par rechercher des propriétés locatives comparables dans la région. Ensuite, comparez les prix facturés par les autres propriétaires. Zillow offre un outil d'estimation de location cela peut être utile ici.

Allez-vous fournir certains services publics dans le cadre de votre bail (par exemple, eau, égouts, collecte des déchets, gaz naturel, électricité, câble, Internet, etc.)? Ensuite, n'oubliez pas d'ajouter ces coûts supplémentaires à votre prix de vente mensuel.

Vous devez également décider du montant que vous souhaitez verser à un nouveau locataire. En fonction de la ville et de l'état où se trouve votre bien locatif, les dépôts peuvent être maximisés au maximum. Vous trouverez une liste des limites de dépôt par État sur Nolo.com.

7. Commercialisation de la propriété

Une fois que votre propriété est prête à être louée et que vous avez déterminé le prix, il est temps d'essayer d'attirer les locataires potentiels. Si vous aimez la plupart des propriétaires, vous commencez probablement à casser une pancarte "À louer" dans la cour de votre maison. De cette façon, vous générez probablement un peu d’intérêt. Cependant, vous devrez peut-être aussi élargir votre réseau et essayer différentes approches marketing.

La bonne stratégie de marketing vous permet d’attirer de votre poche des locataires bien qualifiés disposant du moins d’argent possible. Voici quelques méthodes de marketing qui ont bien fonctionné dans le passé pour de nombreux propriétaires:

  • Publicité en ligne: Assurez-vous d'ajouter des photos de haute qualité de l'intérieur et de l'extérieur du logement. Il peut également être judicieux de faire de la publicité sur plusieurs sites Web, tels que Zillow, Trulia, Facebook Marketplace et Craigslist.
  • Annonces dans les journaux: Bien qu’elle soit désuète, placer une annonce dans le journal local peut être un moyen peu coûteux de susciter l’intérêt de votre maison.

C’est une bonne idée d’être transparent à l’avance sur le prix de votre loyer dans vos annonces. Vous pouvez également inclure des détails importants pour les locataires potentiels. Par exemple, les animaux domestiques sont-ils autorisés? Avez-vous besoin d'une vérification des antécédents? Y a-t-il des coûts associés à la recherche de loyer?

Dès que votre téléphone commence à sonner avec des appels, vous devez montrer la maison aux locataires intéressés. Si vous continuez à étendre votre portefeuille de placements immobiliers à l'avenir, vous pouvez sous-traiter les impressions à un gestionnaire immobilier.

8. Sélection des locataires potentiels

En tant que nouveau propriétaire (ou même expérimenté), votre priorité est probablement de faire en sorte que votre bien locatif ne soit pas vacant. Si vous n'avez pas de locataire, votre maison ne génère pas de revenu mensuel.

Mais vous ne devez pas vous précipiter et accepter un locataire sans avoir terminé un bon processus de filtrage. Même si une personne peut sembler sympathique, vous devez évaluer avec précision le risque financier afin de lui permettre de louer votre bien.

Pour vous protéger et protéger votre investissement, vous devez au préalable mener une enquête approfondie sur tous les candidats à la location. Les locataires potentiels doivent remplir une demande et accepter un filtrage complet des locataires – y compris les antécédents, les antécédents criminels, l'emploi et la vérification de la solvabilité.

Vous pouvez trouver des exemples d’applications auprès de votre association immobilière locale ou faire faire une demande par un avocat de bonne réputation. Vous pouvez également utiliser un service de sélection pour les locataires pour évaluer le risque de location pour un demandeur spécifique. (En fonction de votre législation nationale, vous pourrez éventuellement répercuter les coûts des vérifications de solvabilité et des services de filtrage sur les demandeurs.)

Vous trouverez ci-dessous une liste des différents services de filtrage que vous pouvez consulter pour les locataires.

Liste de contrôle pour la sélection des locataires

  • Avez-vous vérifié que le candidat a un contrat permanent?
  • Avez-vous vérifié le revenu du demandeur de son employeur et de sa déclaration de revenus?
  • Le demandeur gagne-t-il au moins trois fois le montant de la location de la propriété?
  • La note de crédit du demandeur est-elle suffisante pour être admissible (généralement 620 ou plus)?
  • Le demandeur a-t-il été expulsé d'un immeuble locatif précédent?
  • Le demandeur a-t-il un casier judiciaire?

Louer à la mauvaise personne peut causer de sérieux dommages financiers. Si vous permettez à une personne non fiable de louer votre propriété, il peut être difficile de sortir ce locataire (avec votre propriété toujours intacte). Selon TransUnion SmartMove, l'expulsion coûte environ 3 500 dollars en moyenne. De plus, le processus d’expulsion lui-même peut prendre de trois à quatre semaines.

9. Signature des locataires d'un contrat de location

Après avoir vérifié les locataires potentiels et trouvé quelqu'un qui souhaiterait louer, il est temps de tout mettre sur le papier. Il est essentiel d’avoir un bail signé (également appelé bail) avant de permettre à un locataire d’emménager dans votre immeuble de placement.

Votre contrat de location doit contenir les noms de tous les locataires et résidents qui vivront dans la maison. Il doit également avoir trait à la durée du contrat de location (ou à sa durée). Il est sage d'inclure également la politique de votre animal de compagnie.

Indiquez toute somme à payer par le locataire (loyer, caution, frais, etc.) dans le contrat de location, ainsi que votre politique de réparation et d’entretien. Vous devez également faire valoir votre droit d'entrer dans le bien locatif (avec préavis si requis par la loi). Enfin, assurez-vous que toutes les informations requises par l'état ou la ville sont obligatoires.

Bien que vous puissiez acheter des modèles en ligne, il est généralement préférable de faire établir votre contrat de location par un avocat. Un avocat immobilier local expérimenté doit connaître les lois nationales et locales relatives aux contrats de location. Cela peut vous protéger de laisser accidentellement quelque chose d'important en dehors de l'accord (ou quelque chose qui ne devrait pas être là).

10. Maintenir la propriété

Si vous êtes un bon locateur, vous devez continuer à suivre les travaux d’entretien et les réparations raisonnables effectuées sur votre bien locatif. En général, cela signifie que vous devez vous assurer que la maison reste habitable – sûre, saine et propre.

Vos responsabilités peuvent varier en fonction de la législation locale et nationale. En général, vous pouvez vous attendre à ce qui suit:

  • Réparations de plomberie
  • Réparations électriques
  • Réparations de gaz
  • Réparations structurelles
  • Réparation de l'appareil (si vous les avez livrés)
  • Lutte antiparasitaire
  • Traitement des moisissures
  • Réparation et entretien des parties communes (en plusieurs unités)

Vous devez également faire attention aux codes du bâtiment. Si, à un moment quelconque, la propriété ne respecte pas le code, c'est à vous, le bailleur, de résoudre le problème.

Vous devez non seulement répondre aux demandes de maintenance légitimes de votre locataire, mais il est également sage d'effectuer vous-même des vérifications de routine à domicile.

11. Restez organisé

Devenir propriétaire ne signifie pas seulement plus d’argent potentiel dans votre poche. Cela signifie également plus de paperasse.

Si vous possédez un bien locatif, vous devez compléter et conserver de nombreux documents. Des documents de location et fiscaux aux reçus et à la correspondance électronique, vous devez prendre l’habitude de garder une trace des informations relatives à votre propriété ou à vos locataires.

Liste de contrôle de l'organisation du propriétaire

  • Créez un nouveau dossier pour chaque locataire. Un fichier numérique (avec sauvegarde) devrait bien fonctionner dans de nombreux cas. Le dossier de chaque locataire doit contenir une copie signée de la demande et du bail, des photos de la propriété avant la date du retrait, une correspondance écrite (par courrier électronique ou autre) et des rapports d'inspection.
  • Savoir quand sauvegarder les documents originaux. Bien que le stockage numérique fonctionne généralement très bien, vous devez conserver certains documents originaux. Par exemple, conservez les copies originales des preuves de propriété, des polices d'assurance, des informations fiscales, des inspections de sécurité, des permis et autres informations importantes.
  • Enregistrer des informations sur les revenus et les dépenses. Vous devez avoir un fichier séparé avec le revenu que vous avez gagné et les coûts que vous engagez chaque année avec votre bien locatif. Pensez à enregistrer cette information dans un tableur pour une bonne mesure. Par exemple, vous souhaitez enregistrer des reçus ou des factures pour les coûts de publicité, les réparations, la maintenance, les améliorations immobilières, etc. Si vous avez ces dépenses dans un seul lieu facilement accessible, vous pouvez le rendre beaucoup plus facile lorsque le temps des taxes est écoulé.
  • Envisagez d'ouvrir un compte bancaire séparé. Cela peut vous aider à séparer vos revenus personnels et locatifs et peut être utile au moment de déposer vos impôts.

Points supplémentaires à considérer après être devenu propriétaire

Les 11 étapes ci-dessus peuvent vous guider tout au long du processus pour devenir un propriétaire prospère. Mais une fois que vous devenez propriétaire, vous devez vous acquitter d'autres responsabilités.

Quand et comment augmenter le loyer

Votre bien locatif est un investissement qui, espérons-le, deviendra de plus en plus précieux au fil du temps. Pour cette raison, il est essentiel de garder une trace de votre marché locatif local même après qu'un locataire a occupé votre logement.

Si les tarifs de location dans votre région augmentent, vous pourrez également demander un paiement mensuel plus élevé (avec préavis légal suffisant). Mais si vous choisissez d'augmenter le loyer, préparez-vous. Il se peut que votre locataire actuel quitte la propriété. Selon Zillow, environ 50% des locataires déménagent lorsque leurs propriétaires augmentent les coûts de location.

Avantages fiscaux offerts aux propriétaires

Posséder un immeuble de placement vous donne la possibilité de générer un revenu mensuel supplémentaire et, espérons-le, de constituer davantage de fonds propres dans votre maison au fil du temps. Mais en tant que bailleur, vous bénéficiez d'un autre avantage: des avantages fiscaux.

Vous trouverez ci-dessous cinq des meilleures déductions fiscales que vous pouvez demander en tant que bailleur.

  1. Intérêt hypothécaire: Si vous contractez une hypothèque sur votre immeuble de placement, vous pourrez peut-être déduire l’intérêt sur le prêt lorsque vous produirez votre déclaration de revenus.
  2. Taxe immobilière: Vous pouvez généralement déduire les taxes foncières nationales et locales que vous payez sur un bien locatif, selon l'IRS. Toutefois, vous ne pouvez déduire qu’un maximum de 10 000 USD d’impôts fonciers (5 000 USD déposés séparément en tant que mariés).
  3. amortissement: La théorie derrière la dépréciation est que les bâtiments perdent de la valeur à mesure qu'ils vieillissent. Donc, avec l'IRS, vous pouvez lentement amortir cette dépréciation hypothétique – calculée comme la valeur de la propriété répartie sur 27,5 ans.
  4. Les assurances: Avez-vous une assurance responsabilité ou propriétaire pour votre bien locatif? Si tel est le cas, vous pourrez peut-être déduire les coûts de vos primes annuelles de votre déclaration de revenus.
  5. Réparations et entretien: Lorsque vous dépensez de l'argent pour entretenir ou réparer votre bien locatif, vous pouvez généralement déduire ces frais de vos impôts.

Les déductions fiscales et les lois sont complexes et souvent difficiles à gérer (surtout à la lumière des récents changements). Un CPA expérimenté peut vous aider à vérifier que vous soumettez correctement votre déclaration de revenus et à découvrir les éventuelles pertes de valeur que vous avez peut-être manquées.

Quand et comment expulser les locataires

En tant que propriétaire, vous espérez trouver des locataires fiables qui entretiennent votre propriété et paient leur loyer à temps. Malheureusement, ce n'est pas garanti de cette façon. Vous pouvez embaucher un locataire qui enfreint les termes de son bail. Si cela se produit, vous serez peut-être obligé de démarrer le processus d'expulsion.

Dernier mot: devenir propriétaire

L'achat d'un bien locatif peut souvent être un bon investissement. Si les choses vont bien, vous pourrez peut-être diversifier vos investissements, constituer une source de revenu passif stable et avoir un actif dont la valeur augmente avec le temps.

Mais il est important de garder à l'esprit qu'investir dans l'immobilier implique des risques, au même titre que toute autre entreprise ou opportunité d'investissement. Lorsque vous prenez le temps de vous renseigner et de vous préparer à l'avance, vous augmentez vos chances d'être un propriétaire prospère. Vous pouvez même profiter de l'expérience (et du revenu supplémentaire qu'elle offre) et décider d'acheter davantage d'investissements immobiliers à l'avenir.

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