Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Comment tirer parti des faibles taux d'intérêt – Simulation


Les emprunteurs avisés à la recherche de meilleurs contrats hypothécaires se tournent vers les petits prêteurs pour économiser de l’argent.

La part du secteur bancaire privé en Australie a augmenté de 7,8% au cours de la période de 12 mois terminée en juin, contrairement aux grandes banques dont la part n’a augmenté que de 2,6%.

Cependant, les quatre grandes banques dominent toujours, avec 82,1% de tous les prêts au logement en juin, selon les données des régulateurs bancaires.

Simmone Le Raye, photographiée avec ses enfants Mikenzie et Declan16, a récemment transféré son hypothèque à un prêteur de moindre importance. Photo: Tom Huntley

Les prêteurs clients – tels que les caisses populaires et les banques mutuelles – détenaient 5,4% des hypothèques et les autres prêteurs, 12,5%.

Les prêts au logement sont un sujet brûlant après trois baisses de taux d’intérêt de la Reserve Bank of Australia depuis juin, ce qui a permis de réduire les coûts de financement. Une décision sur le taux d’intérêt de la RBA doit encore être prise demain.

Les quatre grandes banques ont été mises à l'honneur le mois dernier lorsqu'elles n'ont pas entièrement répercuté la réduction de 0,25% des taux d'intérêt monétaires.

Les quatre grands prêteurs – la Commonwealth Bank, Westpac, ANZ et NAB – ont annoncé des réductions de dépenses allant de 0,13 à 0,15 point de pourcentage.

Simmone Le Raye, 39 ans, fait partie de ceux qui ont choisi d'essayer les petites banques.

Plus tôt cette année, elle a refinancé sa maison de trois chambres à coucher et a transféré son hypothèque de NAB à ME.

Elle a payé un taux d’intérêt exorbitant de 4,76% et a dit à son mari, Michael: "Laissons les quatre grandes banques et cherchons ailleurs.

"Nous sommes passés de 4,76% à un taux fixe de 3,73% sur trois ans", a déclaré Mme Le Raye.

Nous payons maintenant 90 $ de moins par semaine que lorsque nous étions à NAB. "

Le couple a consolidé sa dette de carte de crédit dans son emprunt hypothécaire et a également acheté de nouveaux meubles, contractant un emprunt de 260 000 $. Leurs remboursements sont tombés à 270 $ par semaine.

Le mois dernier, le trésorier Josh Frydenberg a chargé le chien de garde des consommateurs, la Commission australienne de la concurrence et des consommateurs, d’enquêter sur le refus des grandes banques de répercuter pleinement la récente vague de réductions de taux d’intérêt.

Simmone Le Raye a économisé 90 dollars par semaine en quittant les quatre grandes banques. Photo: Tom Huntley

Simmone Le Raye a économisé 90 dollars par semaine en quittant les quatre grandes banques. Photo: Tom Huntley

Sally Mackenzie, directrice de la stratégie de la Customer Owned Banking Association, a déclaré que la Commission royale d'enquête sur les services financiers "avait souligné l'avantage de rechercher d'autres fournisseurs sur le marché".

"L'autre élément qui empêche les gens de changer de fournisseur, c'est que les gens ont une vie très occupée et qu'il y a pas mal de confusion: il existe plus de 4000 produits sur le marché", a-t-elle déclaré.

"Il existe un certain nombre de très bonnes alternatives sur le marché lorsque les gens regardent au-delà des quatre grands."

Avec un prêt immobilier de 300 000 dollars sur 30 ans, Canstar a découvert que le taux variable moyen des quatre grandes banques était de 4,01%, contre 3,82% pour le reste du marché.

Pour un emprunteur qui paie 4,01%, ses remboursements mensuels seraient de 1 434 $, contre 3,82% pour 1 140 $. Cela représente une économie de 11 770 $ pendant la durée du prêt.

Le courtier en hypothèques, Scott Bament, a déclaré qu'il écrivait beaucoup de prêts auprès de petits prêteurs.

"Je pense que les quatre grandes banques ont perdu beaucoup de confiance", a-t-il déclaré.

"Les clients aiment regarder d'autres institutions."

M. Bament a déclaré que les propriétaires locataires qui paient le principal et que les intérêts devraient être recherchés "dans les trois taux les plus bas".

CONSEILS D'ÉPARGNE: Les secrets de l'Aussie John sur l'intérêt

Faire de petites économies est la première étape importante pour tirer parti des taux hypothécaires extrêmement bas, a déclaré l'homme qui avait joué un rôle crucial dans la fourniture de prêts immobiliers moins chers aux Australiens.

Lorsque John Symond a lancé Aussie Home Loans dans les années 90, les grandes banques ont abaissé leurs propres taux hypothécaires de 2 à 3% à la suite d'une concurrence accrue pour les prêts.

Depuis lors, la Banque de réserve a procédé à une série de réductions de taux d’intérêt et M. Symond a déclaré que la voie du succès n’avait guère changé depuis presque trois décennies.

"Les gens doivent savoir que chaque petit geste compte", a-t-il déclaré.

Quelques dollars dépensés chaque jour en déjeuners, en café, en divertissement ou dans d’autres petits coûts liés au style de vie représentent des milliers de dollars manquants par an.

M. Symond a suggéré que vos dépenses de style de vie – telles que les repas au restaurant – soient associées à des injections supplémentaires dans le prêt immobilier.

"Beaucoup de gens pensent:" Qu'est-ce que 50 $ feront? "," Dit-il.

"Mais faites-le deux fois par mois et vous avez pris plus de 1000 $ de votre prêt immobilier.

John Symond dit que la discipline est la clé d'un remboursement rapide de votre prêt hypothécaire. Image: Darren Ornitz

John Symond dit que la discipline est la clé d'un remboursement rapide de votre prêt hypothécaire. Image: Darren Ornitz

"Il n'y a pas de nouveau secret. Ce n'est pas comme la technologie. Ce n'est pas étonnant."

M. Symond a déclaré que certains ajustements apportés au prêt immobilier pourraient transformer une hypothèque de 25 ans en une hypothèque de 15 ans.

DIVISEZ ET ÉCONOMISEZ

Divisez votre remboursement mensuel de l'hypothèque en deux et payez-le toutes les deux semaines.

"Cela signifie que vous finissez par payer un mois de plus par an", a déclaré M. Symond.

PAYER LES RÉCOMPENSES DIRECTEMENT DANS VOTRE HYPOTHÈQUE

En utilisant un compte de contrepartie ou une facilité de révocation, les emprunteurs disposent de chaque dollar dépensé jusqu'à concurrence du capital de leur prêt.

"De cette façon, ils obtiennent le plein taux de prêt sous forme d'intérêts sur leur salaire", a déclaré Symond.

ÊTRE SMART AVEC LA DETTE

M. Symond a déclaré que la plupart des gens avaient des cartes de crédit, des prêts-auto ou d'autres dettes personnelles avec un taux d'intérêt plus élevé que leur prêt hypothécaire.

Passer de cette dette à une hypothèque à faible taux d’intérêt peut faire baisser les taux d’intérêt "mais vous devez être discipliné", a-t-il déclaré.

"Je leur recommande de créer un prêt fractionné au sein de leur prêt existant et de transférer la dette au prêt immobilier, mais avec des critères stricts.

"Ne le laissez pas simplement tomber dans le prêt immobilier et transformez le prêt auto de cinq ans en un prêt immobilier de 30 ans et payez trois fois plus d'intérêts.

"Réglez-le de manière à ce qu'il continue à verser l'intégralité du paiement mensuel régulier qu'il a payé. Au lieu de payer 10 ou 12%, il paye 3 à 4%."

Cela donne un double avantage de rembourser plus rapidement les prêts personnels et de prendre l’habitude de rembourser davantage le prêt immobilier et de l’annuler plus rapidement.

SEULEMENT ÉVITER LES HYPOTHÈQUES INTÉRESSANTS

"J'ai toujours été à l'intérêt, seulement des prêts pour les résidents d'un propriétaire", a déclaré Symond.

Dans de nombreux cas, le remboursement du capital peut ne coûter que quelques centaines de dollars par mois, car les prêts sur le principal et les intérêts sont assortis de taux d’intérêt plus bas.

"Remboursez votre prêt immobilier le plus rapidement possible, car vous ne savez jamais ce qui vous attend", a déclaré M. Symond.

CONSEILS AUX INVESTISSEURS: Montez les montagnes russes avec un parcours risqué

Les investisseurs sont priés de se méfier des taux d’intérêt record enregistrés avec des rendements mitigés.

Le marché boursier flirte avec de nouveaux records et les prix de l'immobilier augmentent dans certaines villes, mais les dépôts en espèces et les investissements à taux fixe peinent à faire face à l'inflation.

Les gens doivent faire preuve de réalisme quant aux attentes en matière de revenus et éviter les produits financiers dangereux habillés comme des lieux sûrs pour garer de l'argent.

Les investisseurs doivent éviter les produits financiers dangereux. Photo: Steven Saphore

Les investisseurs doivent éviter les produits financiers dangereux. Photo: Steven Saphore

Adrian Frinsdorf, gestionnaire d'actifs et directeur de William Buck, a déclaré que l'objectif devrait être "de générer un rendement du portefeuille régulier et cohérent plutôt qu'un rendement volatil rempli de promesses non tenues".

Il a ajouté que les promoteurs de produits présentant un risque plus élevé, tels que les obligations non notées, ont approché les investisseurs à la recherche de rendements plus élevés.

"Nous constatons une augmentation des produits structurés, des obligations à rendement élevé et des produits dérivés avec un rendement de 5% et plus", a déclaré Frinsdorf.

"Si l'investissement n'a pas de potentiel de croissance, le risque n'en vaut pas la peine.

"Investir comportera toujours un risque – il vous suffira d'être récompensé. Un risque de 100% pour un rendement maximal de 5% n'est tout simplement pas logique."

M. Frinsdorf a déclaré que les actions australiennes avaient connu une bonne année, mais que les entreprises avaient du mal à tirer profit de la conjoncture économique défavorable.

Adrian Frinsdorf, directeur de la gestion d'actifs chez William Buck, explique que certains investisseurs prennent trop de risques de rechercher des taux d'intérêt plus élevés.

Adrian Frinsdorf, directeur de la gestion d'actifs chez William Buck, explique que certains investisseurs prennent trop de risques de rechercher des taux d'intérêt plus élevés.

"Mais lorsque l'alternative est de 1% sur le compte bancaire, les actions semblent toujours attrayantes et l'achat d'actions de qualité reste une stratégie prudente à long terme", a-t-il déclaré.

"La combinaison de fonds gérés au niveau international peut également contribuer à répartir les risques et à accroître l'exposition à un plus grand nombre de marchés."

Le planificateur financier agréé Peter Foley a déclaré que les faibles taux incitaient les investisseurs à se payer des actions à dividende élevé, telles que les banques, mais que c'était risqué.

"Les banques auront du mal à payer les mêmes dividendes lorsque leurs marges bénéficiaires seront plus faibles", a-t-il déclaré.

M. Foley a déclaré que les investisseurs d'aujourd'hui ont besoin d'une période plus longue.

"Vous voulez au moins cinq ans, mais de préférence sept ou plus", a-t-il déclaré.

"Cela vous permet de stimuler les hauts et les bas du marché qui se produisent inévitablement à court terme."

M. Foley a déclaré que quiconque se sentait mal devrait demander de l'aide.

"Je vois trop de gens qui ont pris des décisions paniques qui ne font qu'empirer les choses", a-t-il déclaré.

"Quelle que soit la catégorie d'investissement dans laquelle vous investissez, vous aurez certainement des hauts et des bas. Il est important de vous rappeler que vous devez faire preuve de discipline dans votre approche."

Les investisseurs immobiliers bénéficient d'un peu de soleil financier car les taux d'intérêt bas réduisent leurs coûts, tandis que les loyers augmentent ou restent les mêmes.

M. Frinsdorf a déclaré qu'un ajustement positif – lorsque les revenus de location étaient supérieurs aux coûts de possession – se produisait sur divers marchés.

Mais l'investissement immobilier n'a pas été facile, a-t-il déclaré. "Un certain nombre de facteurs en dehors des taux doivent être pris en compte, de la demande locative à la subdivision des marges bénéficiaires."

CONSEILS AUX MÉNAGES: Quand devriez-vous contracter un emprunt?

Résoudre ou ne pas réparer? Les taux des prêts au logement continuent de baisser, permettant aux emprunteurs de réduire leurs dettes plus rapidement que jamais.

Cette année, les emprunteurs hypothécaires ont triplé le sort de leurs clients parce qu’ils avaient subi trois baisses de taux d’intérêt en juin, septembre et octobre.

Les experts prédisent qu'une ou deux coupes supplémentaires pourraient suivre.

Cela signifie que les emprunteurs doivent soigneusement déterminer s’il est temps de mordre la balle et de fixer leur taux d’intérêt.

1. MEILLEURS PRIX D'INTERET

Il existe un faible écart entre les prêts à taux variable et les prêts à taux fixe les moins chers. De nombreux prêteurs proposent des taux inférieurs à 3% sur les deux options de prêt.

Les données du site de comparaison financière RateCity ont révélé que, pour le crédit de principal et les intérêts du propriétaire, le taux d’intérêt fixe de trois ans le moins cher était celui proposé par Réduire les prêts immobiliers à seulement 2,69%. Réduire avait également la plus faible transaction à intérêt variable de seulement 2,74%.

La porte-parole de RateCity, Sally Tindall, a déclaré, avant de prendre une décision, de déterminer les tarifs disponibles pour les deux joueurs. types de prêts.

De plus, avec un taux d’argent de 0,75% à la RBA, il ne reste plus que trois réductions d’intérêts avant que vous n’ayez atteint zéro.

"Le sol est en vue", Mme Tindall. "Avant de réparer, déterminez combien d'autres taux fixes pourraient encore baisser pour atteindre le bas du cycle."

Les données de RateCity ont révélé que le taux d'intérêt fixe moyen n'était inférieur que de 0,19% lorsque l'on comparait les prêts à taux variables et à taux fixe.

Sally Tindall, porte-parole de RateCity.

Sally Tindall, porte-parole de RateCity.

2. COUPE

Indépendamment de savoir s'il y aura plus de réductions de taux d'intérêt, la question reste de savoir si les banques imposeraient davantage de réductions à leurs emprunteurs.

Les quatre grandes banques ont été surveillées de près car elles n’ont pas pleinement communiqué les réductions. La National Australia Bank, la Westpac, la Commonwealth Bank et l'ANZ n'ont transmis cette année que 0,55 à 0,59 point de pourcentage des réductions de 0,75%, ce qui contrarie de nombreux emprunteurs.

RateCity prédit que s'il y avait une autre réduction, les banques ne répercuteraient qu'une réduction d'environ 0,14 point de pourcentage sur les contrats de prêt et, s'il y avait deux réductions de taux d'intérêt, elles ne répercuteraient qu'une réduction de 0,28 point de pourcentage.

3. CE QUE LES PRETS FONT

Les dernières données du Bureau australien de la statistique (Australian Bureau of Statistics) recensées pour l'ensemble des nouveaux prêts hypothécaires avec les propriétaires occupants datant d'août dernier, seulement 11,9% des emprunteurs étaient bloqués par leurs taux hypothécaires.

Comparez cela avec la crise financière mondiale: en août 2008, un emprunt massif de 25,5% des emprunteurs a contracté un emprunt.

Anthony Justice, président-directeur général du courtier hypothécaire en ligne Uno Home Loans, a déclaré que ses données montraient qu'en septembre de cette année, seuls 9% des emprunteurs avaient opté pour des prêts à taux fixe, contre 13% en septembre 2018.

"Si vous arrivez au fond, ça doit être plutôt bon, car si les taux commencent à augmenter, vous êtes déjà bloqué",

il a dit. "Nous dirions toujours aux gens s'ils veulent savoir avec certitude quels seront leurs remboursements sur une période de un, deux, trois, quatre ou cinq ans, alors il convient certainement d'envisager cette possibilité."

RateCity a découvert que les gens qui avaient réparé il y a trois ans seraient maintenant mieux lotis.

Si un emprunteur avait contracté un emprunt de 300 000 dollars sur 30 ans, assorti d’un taux d’intérêt moyen de 4,02%, il aurait payé environ 35 240 dollars d’intérêts.

Cela se compare à rester sur le prêt variable moyen, où ils auraient payé 39 770 $ en frais d'intérêts. Ils se seraient économisés 4530 $ en intérêts.

Choisir une variable fixe ou variable peut être une décision importante. Illustration: John Tiedemann

Choisir une variable fixe ou variable peut être une décision importante. Illustration: John Tiedemann

4. PRÊT DE PRÊT

Pour ceux qui veulent couvrir leurs paris, une variable fixe et une variable sont la meilleure solution.

Alice Del Vecchio, distributeur de HSBC, a déclaré qu'il y avait "beaucoup de clients qui choisissent de faire un peu d'une combinaison".

"Personne n'est très bon pour déterminer les mouvements de prix, cela vous donne donc le meilleur des deux mondes", a-t-elle déclaré.

"Vous pouvez en fixer une portion et avoir la certitude quant au montant exact du remboursement, mais si vous pensez que les taux vont baisser, vous avez une composante variable qui vous permet de parier beaucoup plus d'argent si vous le souhaitez et à nouveau. si nécessaire. "

Les clients peuvent fractionner n'importe quelle partie de leur prêt, par exemple 50-50 ou peut-être opter pour 70% à taux fixe et 30% à taux variable.

5. RESTRICTIONS

Les prêts à intérêt fixe offrent une grande sécurité aux emprunteurs, mais ils sont assortis de limitations.

Cela inclut la limitation du montant supplémentaire qu'un client peut rembourser sur son prêt pendant la période de fermeture.

Des frais de rupture fixes s'appliquent si l'emprunteur décide de contracter le prêt avant la date de fin. Par conséquent, pour ceux qui souhaitent vendre leur propriété ou refinancer leur prêt, les experts disent qu'il est préférable de rester à l'écart.

Mme Del Vecchio a déclaré que les clients devaient savoir exactement quelles restrictions s'appliquaient au prêt qu'ils souhaitaient contracter.

"Différents donateurs ont différentes fonctions et différents produits – vous devez être bien conscient de ce qui est impliqué", a déclaré Mme Del Vecchio.

"Ce n'est pas parce que le problème est résolu que ce n'est pas flexible.

"Vous devez regarder en détail et vraiment comparer les produits."

Les prêts à taux fixe ne sont souvent pas fournis avec des comptes de compensation d'hypothèque. Ce sont des produits qui permettent aux clients de réduire leurs charges d'intérêts globales en conservant des liquidités dans leur compte quotidien liées à leur hypothèque.

Avant de faire le changement, vous devez appeler votre prêteur existant

Avant de faire le changement, vous devez appeler votre prêteur existant

Un script pour la réduction du taux d'intérêt

AVANT de passer à une nouvelle banque, appelez votre prêteur actuel pour voir si vous pouvez obtenir une meilleure offre.

Et si votre institution financière vient à la fête, cela signifie souvent que vous obtenez un rabais sans remplir de papier.

Mais avant que les clients ne décrochent le téléphone pour parler fort, ils doivent toujours être armés d'informations.

Cela inclut des détails sur les offres moins chères proposées par les prêteurs rivaux.

En fin de compte, les financiers veulent savoir si vous êtes sérieux ou non, il est donc crucial de conclure de meilleures offres avec d'autres institutions financières.

Vous devez être préparé avant d'appeler votre prêteur.

Vous devez être préparé avant d'appeler votre prêteur.

Cela oblige votre banque à faire quelque chose pour que vous restiez heureux.

Cela pourrait inclure la réduction de votre taux d’intérêt hypothécaire, la suppression des frais annuels ou le passage à une transaction meilleure pour vous.

Donc, voici un script simple pour vous aider à obtenir un rabais sur place.

BANQUE: Bonjour, comment pouvons-nous vous aider aujourd'hui?

Vous: Je veux changer de banque, voulez-vous me transférer dans l'équipe de rétention d'hypothèque?

BANQUE: Pas de problèmes bien sûr.

Vous: Bonjour, je veux changer de banque pour obtenir une meilleure offre. Je paie un taux d’intérêt hypothécaire de 3,5%, mais les autres prêteurs proposent moins de 3%.

BANQUE: Pouvez-vous expliquer certaines des meilleures offres que vous voyez là-bas?

Vous: Oui Bank (INSERT NAME) propose un prêt à taux variable d'un taux d'intérêt de 2,99% et une autre banque (INSERT NAME) propose des taux de 3,05%. Pouvez-vous correspondre à ces offres?

BANQUE: Nous examinons votre compte et il semble que vous n’ayez pas revu votre prêt dans les 12 mois. Envisageriez-vous de rester avec nous si nous pouvions vous faire une meilleure offre?

Vous: Oui, mais je souhaite bénéficier d'une réduction sur mon tarif dans les meilleurs délais. Mon taux d'intérêt est trop élevé.

BANQUE: Attendez une minute et nous verrons ce que nous pouvons faire.

…….. en attente …….

BANQUE: Nous avons de bonnes nouvelles, nous ne pouvons pas égaler le taux de ces autres prêteurs, mais nous pouvons abaisser votre taux à 3,2%, effectivement dans un délai de trois à cinq jours ouvrables. Comment ça sonne?

Vous: Oui, ça sonne bien. Je suis content de rester. Envoyez-moi un e-mail ou une lettre écrite avec le changement. Merci

@sophieelsworth

@keanemoney