Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Comment utiliser le produit de la dette pour calculer le montant du prêt – Simulation


Dans notre glossaire de l'immobilier commercial, nous avons récemment répondu à la question: qu'est-ce que le remboursement de la dette? Pour donner suite à cette inscription, je pensais approfondir le concept de rendement de la dette en vous montrant comment les prêteurs utilisent le rendement de la dette pour obtenir le montant approprié de prêts hypothécaires.

Prêteurs et sensibilité au montant du prêt

Qu'est-ce qui importe le plus aux prêteurs hypothécaires commerciaux de premier rang lorsqu'ils empruntent? Récupère leur client! Bien sûr, il est important qu’ils obtiennent également un rendement (c’est-à-dire des intérêts) sur leur capital investi, mais aux taux auxquels ces prêteurs du dernier entré, premier sorti dépensent leur capital, il n’ya pas beaucoup de marge d’erreur (c.-à-d. Perte principale). Par conséquent, ils sont hypersensibles au montant de capital qu’ils investissent dans un bien particulier (c’est-à-dire le montant du prêt), car plus ils investissent (c.-à-d. Plus le montant du prêt est important), plus le risque de perte du capital est important.

Ainsi, le prêteur accorde beaucoup d’attention et d’analyse au montant du prêt par rapport à la valeur de la propriété et au montant des flux de trésorerie qu’elle produit. Ce processus est communément appelé "dimensionnement du prêt". ou en d'autres termes, en utilisant différentes statistiques (DSCR, LTV, DY) pour obtenir un résultat & # 39; sécurisé & # 39; montant du prêt.

Produit de la dette comme mesure permettant de déterminer un prêt hypothécaire

Une telle mesure permettant de déterminer le montant exact emprunté est le produit de la dette. Comme vous l'avez appris, le rendement de la dette représente "le retour du prêteur si la propriété du bien devait être reprise". Il est calculé en divisant le résultat opérationnel net par le solde du prêt et est exprimé en pourcentage.

Produit de la dette (%) = résultat opérationnel net amount Montant du prêt

La plupart des prêteurs ont des objectifs de dette internes qui sont considérés dans le cadre de leur processus d'acceptation. Si un emprunteur soumet une demande de prêt et que la déclaration technique du prêteur entraîne un remboursement de la dette inférieur à son objectif, le prêteur est obligé de réduire le montant du prêt ou de refuser la demande de prêt.

Si vous devez proposer un prêt hypothécaire, à la fois en tant que prêteur et en tant qu'emprunteur, le rendement de la dette est une mesure que vous pouvez utiliser pour vous aider à déterminer le montant du prêt optimal pour votre situation.

Comment utiliser le produit de la dette pour déterminer le montant exact du prêt

Alors, comment convertissez-vous le produit de votre dette en un montant de prêt? C'est en fait très simple. Si vous savez comment limiter le NOI pour arriver à une valeur, vous savez convertir le produit de la dette en un prêt. Il suffit de prendre votre NOI stabilisé et de le diviser par le rendement de votre dette. La valeur qui en résulte correspond au montant de votre prêt.

Montant du prêt = Résultat net d'exploitation ÷ Rendement de la dette

Laissez-moi vous guider pas à pas dans le calcul:

Téléchargez le classeur Excel gratuit avec dette, à l'aide des formules utilisées dans l'exemple ci-dessous.

  1. Calculer le résultat d'exploitation net stabilisé

C'est la partie difficile. Quel est le Tourner à droite résultat d'exploitation net stabilisé? Est-ce ce que le courtier vous dit? Est-ce ce que l'emprunteur prédit dans les 12 prochains mois? Qu'en est-il de l'arriéré actuel de 12 mois?

La réponse est: c'est pourquoi vous payez beaucoup d'argent. Utilisez votre connaissance du marché, votre expérience de transactions similaires, votre connaissance de première main de la propriété et les données dont vous disposez pour élaborer le rapport d’information le plus précis possible.

un arrangement de base des biens immobiliers allant de la location brute au chiffre d'affaires brut effectif, en passant du coût d'exploitation au résultat opérationnel net, en passant par les dépenses en immobilisations au flux de trésorerie d'exploitation

  1. Déterminer un rendement cible de la dette

Avec NOI dans votre main, vous avez alors besoin d'une prise en charge du produit de la dette. Mais quelle est l'hypothèse correcte à utiliser? Si vous travaillez pour un prêteur, c'est beaucoup plus facile. Accédez à votre matrice de revenus de la dette, demandez à votre patron ou consultez les offres précédentes. C'est probablement une mesure que vous utilisez souvent et votre entreprise a déjà des objectifs prédéterminés.

Cependant, si vous ne travaillez pas pour un prêteur ou si vous n'êtes pas exposé au revenu en intérêts du marché, cela devient plus difficile. Une règle TRÈS générale (c’est-à-dire à ne pas faire confiance!) – très générale car chaque prêteur a son propre seuil de risque – consiste à prendre les taux d’intérêt du marché et à ajouter 4 à 5%. Donc, si le taux du marché fixe est de 4%, ajoutez 4% pour obtenir un rendement de la dette de 8%. Encore une fois, c'est trop simpliste. Il est préférable d’appeler votre ami chez le courtier en hypothèques et de lui demander où est le produit de la dette pour un certain type de marché / propriété.

  1. Divisez le NOI stabilisé par le produit de la dette prévue pour obtenir le montant de votre prêt.

Enfin, prenez votre bénéfice net d’exploitation, divisez-le par le retour de votre dette et vous êtes arrivé au Tourner à droite montant du prêt.

Maintenant, gardez à l’esprit que vous pouvez montrer une maison à cinq prêteurs différents, demandez-leur de vous donner un «rendement maximum» et vous obtenez cinq montants de prêt différents. C’est parce que chacun d’entre eux a ses propres hypothèses concernant le retour sur investissement et le remboursement de la dette, de sorte que chacun a ses propres Tourner à droite montant du prêt.

Tout emballer

C'est ainsi que vous calculez le montant du prêt en utilisant le produit de la dette. Si vous recherchez un modèle immobilier pour vous aider à calculer le résultat d’exploitation net, consultez notre bibliothèque de formulaires immobiliers Excel facilement accessibles. Et comme toujours, n'hésitez pas à nous contacter pour des questions ou des commentaires.

A propos de l'auteur: Spencer Burton, né et élevé dans le nord-ouest des États-Unis, a plus de 15 ans d'expérience dans l'investissement et le développement immobilier. Dans sa position actuelle, Spencer évalue de nouvelles options d’acquisition, de développement et d’emprunt pour un fonds immobilier de 45 milliards de dollars. Il habite à Dallas, TX.