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Crédit Immobilier: Comparez les prêts immobiliers hybrides 5/1 ARM avec les options de FRM de 15 et 30 ans – Simulation


Taux actuels du bras hybride sur 5 ans

Le tableau suivant indique les taux des prêts ARM à Los Angeles qui sont réinitialisés après la cinquième année. Si aucun résultat ne s'affiche ou si vous souhaitez comparer les taux avec d'autres périodes d'introduction, vous pouvez utiliser le menu Produits pour sélectionner les taux des prêts réinitialisés après 1, 3, 7 ou 10 ans. Les prêts à l'achat sont affichés par défaut. Si vous cliquez sur le bouton Refinancement, les taux de refinancement actuels sont affichés.

Une hypothèque de cinq ans, parfois appelée ARM 5/1, est conçue pour vous offrir la stabilité de paiements fixes pendant les cinq premières années du prêt, mais vous permet également de vous qualifier et de payer avec un montant inférieur. taux d’intérêt pour les cinq premières années. Il existe également des hypothèques sur ballon de 5 ans, qui exigent un capital complet au bout de 5 ans, mais qui ne sont généralement pas proposées par les prêteurs commerciaux sur le marché du logement actuel. Il est courant que les prêts sur ballon soient prolongés à la fin de la période en raison du refinancement des prêteurs.

Comment comparer les taux à 5 ans?

Les taux teaser sur un prêt hypothécaire de 5 ans sont plus élevés que ceux d’un bras ARM de 1 ou 3 ans, mais ils sont en général inférieurs aux taux d’un bras ARM de 7 ou 10 ans ou d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans. Un enfant de 5 ans peut être un bon choix pour ceux qui achètent une maison de démarrage, qui souhaitent augmenter leur pouvoir d'achat et qui prévoient de commercer dans quelques années, mais qui souhaitent éviter une volatilité importante de leurs niveaux de paiement.

Quand les taux sont-ils les meilleurs?

Les ARM à 5 ans, tels que les ARM à 1 et 3 ans, sont basés sur différents indices. Ainsi, lorsque la tendance générale est à la hausse des taux d’intérêt, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux ajustables vont également augmenter. Les taux sont actuellement bas, en partie à cause de la lente reprise de la récession et du fait que la Réserve fédérale a acheté des titres de trésorerie et des titres adossés à des créances hypothécaires afin de supprimer les mauvais actifs du bilan et d'abaisser les taux d'intérêt.

Les ARM de 5 ans sont généralement liés au Trésor d'un an ou au LIBOR (London Inter Bank Rate), mais il est possible qu'un ARM donné puisse être lié à un autre indice. Voici les indices les plus couramment utilisés par les banques pour les indices hypothécaires:

  • Bon du Trésor (T-Bill)
  • Trésor à échéance constante (CMT ou TCM)
  • Trésorerie moyenne sur 12 mois (MAT ou MTA)
  • Indice du coût des fonds du 11e district (COFI)
  • London Inter Bank offre des taux (LIBOR)
  • Certificat de dépôt Index (CODI)
  • Emprunt bancaire privilégié (taux préférentiel)

La FHFA publie également une enquête mensuelle sur les taux d'intérêt (MIRS) utilisée par de nombreux prêteurs en tant qu'indice pour réviser les taux d'intérêt.

Le taux initial, le taux indexé initial, est un pourcentage fixe supérieur à l'indice sur lequel le prêt est basé au moment de l'origine. Ce montant ajouté à l'index s'appelle la marge. Les paiements ultérieurs au moment de l'ajustement sont basés sur le taux indexé au moment de l'ajustement, majoré du montant en pourcentage fixe, identique à celui calculé pour le taux indexé d'origine, mais dans les limites des pourcentages de paiement spécifiés dans les conditions du prêt. Bien que vous payiez ce premier taux indexé pour les cinq premières années de la durée du prêt, le taux d'intérêt indexé réel du prêt peut varier. Il est important de savoir comment le prêt est structuré et comment il est amorti au cours de la période initiale de cinq ans et par la suite.

Le plafond de paiement des prêts hypothécaires à 5/1 ARM correspond généralement à une augmentation maximale du taux d’intérêt de 2% au moment de l’ajustement et à une augmentation maximale du taux d’intérêt de 5% par rapport au taux d’intérêt initial indexé pendant la durée du prêt. hypothèques annuelles qui s'écartent de cette norme. Certains prêts d’une durée de cinq ans ont une limite d’ajustement initial plus élevée, ce qui permet au prêteur de générer des intérêts plus élevés pour le premier ajustement que pour les ajustements ultérieurs. Il est important de savoir si les prêts que vous envisagez ont un plafond de correction initial plus élevé.

Lorsque vous analysez différents prêts hypothécaires de 5 ans, vous vous demandez peut-être quel indice est le meilleur. En réalité, il n'y a pas de bons ou de mauvais indices et il n'y a pas de différences majeures par rapport aux niveaux macro. Chacun a des avantages et des inconvénients. L'un des éléments à évaluer dans le cas des prêts hypothécaires à taux ajustables est de savoir si nous sommes susceptibles de faire partie d'un marché en hausse ou à la baisse. Un prêt lié à un indice en retard, tel que COFI, est plus souhaitable lorsque le taux d'intérêt augmente, car le taux d'intérêt de l'indice est à la traîne par rapport aux autres indicateurs. En période de baisse des taux d’intérêt, il est préférable de contracter un prêt hypothécaire lié à un indice avancé. Mais en raison de la longue période initiale d'un ARM 5/1, cela est moins important qu'avec un ARM d'un an, car personne ne peut prédire avec exactitude où sera l'intérêt dans cinq ans. Avec un prêt de 5/1, bien que l’indice utilisé doive être pris en compte, d’autres facteurs devraient peser davantage dans le choix du produit. L’indice influe toutefois sur l’intérêt suscité offert.

Quels sont les avantages d'une hypothèque de 5 ans?

  • Paiement mensuel réduit pour les cinq premières années du prêt
  • Possibilité de se qualifier pour une hypothèque plus importante, en fonction du taux d'intérêt initial
  • Possibilité de refinancer une hypothèque à taux fixe s'il est peu probable que vous déménagiez bientôt

Quels sont les inconvénients possibles?

Il peut être difficile de savoir quel type d’hypothèque vous obtenez, car beaucoup de choses qui semblent être une bonne idée sont souvent celles qui peuvent vous coûter le plus cher.

Bien que les prêts de 5 ans soient tous regroupés sous les termes "prêt de 5 ans" ou "ARM 5/1", il existe en réalité plus d’un type de prêt sous cette rubrique. Si vous comprenez lequel de ces types est disponible, votre portefeuille peut vous épargner un peu de chagrin à l'avenir. Certains types d’hypothèques de 5 ans peuvent entraîner un débit négatif.

En termes simples, le débit négatif est quand vous devez en fin de compte plus d'argent que vous avez initialement emprunté, parce que vos paiements n'ont produit aucun principe. L'amortissement négatif peut être particulièrement dévastateur en période de déclin immobilier, car le montant total que vous devez à l'hypothèque augmente tandis que la valeur de l'immobilier diminue, ce qui réduit votre participation au capital. Lorsque la valeur de la propriété tombe en dessous du montant dû, elle devient "sous l'eau". appelé. Certains contrats ARM autorisant un amortissement négatif ont un plafond compris entre 110% et 125% du montant du prêt initial. Lorsque le prêt atteint ce niveau, le prêt hypothécaire est automatiquement converti en un prêt hypothécaire totalement amortissable qui nécessite le remboursement du capital.

Intérêt hypothécaire historique

Le tableau ci-dessous présente l'historique des taux hypothécaires des prêts hypothécaires à 30 ans, des prêts hypothécaires à 15 ans et des prêts 5/1 ARM.

année Vitesse de 30 ans FRM 30 points YR Vitesse de 15 ans FRM Points de 15 ans Vitesse du bras 5/1-Bocal 5/1-points YR Marge 5/1-JR
2018 4,54 0.5 4,00 0.5 3,82 0,3 2,76
2017 3,99 0.5 3,27 0.5 3,20 0.4 2,74
2016 3,65 0.5 2,93 0.5 2,87 0.5 2,74
2015 3,85 0.6 3.09 0.6 2,94 0.5 2,74
2014 4.17 0.6 3.29 0.6 3.02 0.5 2,74
2013 3,98 0,7 3.11 0,7 2,88 0.5 2,75
2012 3,66 0,7 2,93 0,7 2,78 0.6 2,74
2011 4h45 0,7 3,68 0,7 3,31 0.6 2,74
2010 4,69 0,7 4.1 0,7 3,82 0.6 2,74
2009 5.04 0,7 4,57 0,7 4,75 0.6 2,74
2008 6.03 0.6 5,62 0.6 5,74 0.6 2,75
2007 6,34 0.4 6.03 0.4 6.07 0.5 2,76
2006 6,41 0.5 6.07 0.5 6.08 0.6 2,77
2005 5,87 0.6 5,42 0.6 5.32 0.6 2,78
2004 5,84 0,7 5.21 0.6
2003 5,83 0.6 5.17 0.6
2002 6,54 0.6 5,98 0.6
2001 6,97 0,9 6,5 0,9
2000 8.05 1 7,72 1
1999 7.44 1 7.06 1
1998 6,94 1.1 6,59 1.1
1997 7.6 1,7 7.13 1,7
1996 7,81 1,7 7.32 1,7
1995 7,93 1.8 7,48 1.8
1994 8,38 1.8 7.86 1.8
1993 7.31 1,6 6.83 1,6
1992 8,39 1,7 7,96 1,7
1991 9h25 2
1990 10.13 2.1
1989 10.32 2.1
1988 10.34 2.1
1987 10.21 2.2
1986 10.19 2.2
1985 12.43 2,5
1984 13,88 2,5
1983 13.24 2.1
1982 16.04 2.2
1981 16,63 2.1
1980 13,74 1.8
1979 11.2 1,6
1978 9,64 1.3
1977 8,85 1.1
1976 8.87 1.1
1975 9,05 1.1
1974 9.19 1.2
1973 8.04 1
1972 7,38 0,9

Source: Freddie Mac PMMS

Types de bras

Il existe trois types d’hypothèques à 5 ans: le bras hybride, le bras à intérêt seulement et l’option de paiement.

  • BRAS Hybride: Ce type d’hypothèque détermine le taux réel indexé pour les cinq premières années du prêt, puis ajuste chaque année un type d’hybride entre un taux fixe et un taux ajustable. Avec un prêt hybride, le principe est amorti sur toute la durée du prêt, y compris la période initiale de cinq ans. Il s’agit généralement du type de bras ARM le plus sûr de 5 ans pour la plupart des gens, car il n’ya aucun risque d’amortissement négatif. En général, les taux de ces prêts sont légèrement supérieurs à ceux des autres prêts de 5 ans, car le profit potentiel du prêteur est moindre. FHA ARM sont des prêts hypothécaires hybrides.
  • Seul intérêt (I-O) ARM: Avec un prêt à intérêt seulement, vous ne payez que des intérêts pour la première période de 5 ans. Votre paiement est plus petit pour la première période, mais vous ne remboursez aucun principe. Pour certains emprunts I-O, les taux d’intérêt s’ajustent au cours de la période initiale d’I-O, ce qui crée un potentiel d’amortissement négatif. En général, plus la période I-O est longue, plus les paiements mensuels à la fin de la période I-O sont élevés. Le prix de ces prêts est généralement plus attractif au début, car le prêteur a un potentiel de profit supérieur. Plus la durée initiale des paiements d'intérêts est longue, plus les paiements mensuels ultérieurs sont élevés, car le prêt est converti en un prêt à remboursement de 30 ans, ce qui signifie que le capital doit être intégralement remboursé au cours des 25 dernières années du prêt.
  • Option de paiement ARM: Ce type d’hypothèque s’appelle aussi hypothèque de choix. Cela vous permet de choisir parmi quatre types de méthodes de paiement pour un mois donné. Vous pouvez opter pour un paiement traditionnel couvrant le capital et les intérêts pour rembourser le prêt en 30 ans, un paiement plus élevé remboursant le prêt en 15 ans, un paiement avec uniquement des intérêts ne couvrant que les intérêts et non le principe, ou vous. peut effectuer un paiement minimum pouvant être inférieur au montant des intérêts dus au cours du mois. D'une manière générale, ces types de prêts, tout en offrant une certaine flexibilité aux personnes ayant des revenus inégaux, présentent le désavantage potentiel le plus important, car le potentiel de radiations négatives est élevé. Outre les modifications régulières des taux d'intérêt, ces prêts sont généralement rééchelonnés tous les 5 ans ou lorsqu'un seuil maximum d'amortissement négatif de 110% à 125% du montant du prêt initial est atteint.

En général, chaque type de prêt a un profil de remboursement et de risque différent. Le graphique suivant montre comment les paiements peuvent évoluer dans le temps.

Comparaisons de paiement ARM.

Voici une comparaison des paiements de prêt ARM avec les deux types les plus populaires d’hypothèques à taux fixe, toutes choses étant égales par ailleurs, en supposant un ajustement de la limite de paiement maximale.

Type de prêt BRAS Hybride 5/1 BRAS 5/1 I-O 15 ans d'ARM 30 ans de FRM
Taux d'intérêt initial 3,622% 3,888% 3,058% 3,675%
Taux d'intérêt maximal 8 622% 8,888% 3,058% 3,675%
YR 1 – 5 Paiement P & I 911,76 $ 648,00 $ 1 386,75 $ 917,74 $
YR 6 P & I 1 117,07 $ 1 274,94 $ 1 386,75 $ 917,74 $
YR 7 P & I 1 336,05 $ 1 521,42 $ 1 386,75 $ 917,74 $
Max P & I 1 448,91 $ 2 060,58 $ 1 386,75 $ 917,74 $
Paiement moyen P & I 1 344,56 $ 1 771,12 $ 1 386,75 $ 917,74 $
Balance YR 5 179 767,78 $ 200 000,00 $ 143 216,66 $ 179 928,63 $
Total des intérêts sur prêt 284 041,73 $ 437,601 $ 49 614,80 $ 130 386,51 $

Tableau des soupçons:

  • 20% moins qu'une maison de 250 000 $.
  • 2/2/5 plafond de taux utilisé pour les prêts ARM.
  • APR a été correctement déclaré à partir du 2 novembre 2017. Les conditions du marché changent régulièrement.
  • Les paiements mensuels couvrent le capital et les intérêts, mais n'incluent pas les autres coûts de propriété, tels que les frais de clôture, l'assurance habitation, le PMI, les coûts liés au HOA et aux taxes foncières.
  • Par souci de simplicité, le calcul est supposé qu’une radiation négative n’est pas appliquée aux prêts ARM. Si cela se produisait, les calculs deviendraient beaucoup plus complexes.

Lorsque vous magasinez pour un taux hypothécaire de 5 ans, le taux initial devrait être moins préoccupant que d’autres facteurs. Le montant de la marge, les plafonds, les coûts maximaux pour le prêteur et le potentiel de débits négatifs et de chocs de paiement devraient tous peser davantage dans votre décision que le taux initial. Ce n'est que lorsque vous avez déterminé que vous pouvez vivre avec tous ces facteurs que vous devez comparer les taux initiaux.

Si vous trouvez ce guide utile, lisez notre guide complet sur les hypothèques à taux variable.

Vous pouvez également télécharger une feuille de calcul du prêt ARM et l’apporter à votre institution financière. Nous proposons des versions dans les formats suivants: PDF, Word et Excel.