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Crédit Immobilier: De quelle cote de crédit ai-je besoin pour un prêt immobilier? – Simulation


Vous pouvez obtenir un prêt immobilier avec une cote de crédit étonnamment basse, mais il y a une bonne raison de viser plus haut.
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Il fut un temps où vous pouviez obtenir une hypothèque, quelle que soit votre cote de crédit. Il y avait des prêts sans crédit, des prêts pour les personnes sans revenus ni avoirs et même des prêts au logement pour les personnes récemment déclarées en faillite.

Malheureusement, ces normes de crédit laxistes ont largement contribué au quasi-effondrement du système financier américain en 2008. Les normes de crédit ont depuis été considérablement resserrées. Pour obtenir une hypothèque maintenant, vous devez être en mesure de documenter votre capacité à la rembourser, et les prêteurs veulent voir une assez bonne cote de crédit.

Cela dit, vous n’avez pas besoin d’un excellent score FICO® pour obtenir un prêt hypothécaire. Si votre emploi, vos actifs et vos autres qualifications le justifient, vous serez peut-être surpris des exigences minimales en matière de score FICO® pour les prêts hypothécaires.

La cote de crédit minimale FICO pour un prêt hypothécaire conventionnel

L'hypothèque conventionnelle est le type de prêt immobilier le plus courant. Ce terme fait référence aux hypothèques qui répondent aux normes d'acceptation de Fannie Mae ou Freddie Mac.

La réponse courte est que le score FICO® minimum requis pour un prêt hypothécaire conventionnel est de 620. Cependant, c'est le minimum absolu. En fonction de l'acompte, des réserves et des autres dettes de l'emprunteur, le score minimum peut aller jusqu'à 700 selon les dernières normes d'acceptation de Fannie Mae.

Les prêts hypothécaires FHA ont des normes de crédit encore plus basses

Une "hypothèque FHA" désigne une hypothèque assurée par le gouvernement fédéral. Pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire FHA, les emprunteurs doivent disposer d'au moins deux lignes de crédit fixes, d'un ratio de dette / revenu de 31% ou moins, compte non tenu du paiement hypothécaire prévu, et d'aucune dette fédérale en souffrance.

Tant que ces conditions sont remplies, les emprunteurs peuvent prétendre à des prêts FHA avec des cotes de crédit relativement faibles. Les prêts FHA avec une mise de fonds très faible de 3,5% sont disponibles avec des scores FICO® de 580 seulement, ce qui est généralement considéré comme le point le plus élevé de "mauvaise". crédit. Et si un emprunteur peut obtenir au moins 10% de moins, le score FICO® requis tombe à 500.

Il est important de noter que les prêteurs ne doivent pas nécessairement respecter ces minima et peuvent définir leurs propres normes, dans la mesure où elles dépassent les scores mentionnés ici. Par exemple, un prêteur hypothécaire proposant des prêts FHA pourrait fixer ses propres exigences minimales en matière de score FICO® à 600, et non à 580, pour la version à taux réduit du prêt FHA.

L'avertissement pour les prêts FHA est que l'assurance hypothécaire est chère. Les prêts FHA ont des primes d’assurance hypothécaire actuelles comprises entre 0,45% et 1,05% du solde annuel du prêt, ce qui est en concurrence avec l’assurance hypothécaire privée (PMI) à laquelle les emprunteurs traditionnels peuvent s’attendre avec moins de 20%. Cependant, les prêts FHA ont aussi un dès le départ prime d’assurance hypothécaire de 1,75% du montant du prêt. Avec un prêt de 250 000 dollars, cela représente 4 375 dollars, ce qui n’est pas un mince montant. En outre, alors que les emprunteurs conventionnels peuvent abandonner le PMI une fois le prêt remboursé à 80% du prix d'achat, l'assurance prêt hypothécaire de la FHA est dans la plupart des cas permanente.

Ce n'est pas seulement à propos de votre pointage de crédit

Votre pointage de crédit est certainement un facteur important pour obtenir un prêt immobilier, mais il ne s'agit que d'une pièce du puzzle. En plus de votre score FICO®, votre prêteur hypothécaire prend en compte:

  • Votre acompte – Bien que le versement initial minimum pour un prêt conventionnel soit de 3% pour commencer, des versements plus élevés peuvent augmenter vos chances d'approbation et également réduire votre taux d'intérêt. En outre, il convient de noter qu'avec un acompte de moins de 20%, vous devez probablement payer pour une assurance hypothécaire privée ou un PMI.
  • Votre revenu – Les prêteurs veulent savoir que vous gagnez assez d’argent pour justifier le prêt. En général, les financiers veulent voir que vos nouveaux coûts de logement représentent moins de 28% de votre revenu avant impôt et que le total de vos dettes (y compris les coûts de votre prêt hypothécaire) représentera moins de 45% de votre revenu.
  • Vos atouts – Si vous avez beaucoup d’argent pour épargner, investir beaucoup ou d’autres actifs, cela peut soutenir votre demande de prêt hypothécaire. En fait, les prêteurs exigent généralement que vous disposiez d'un certain nombre de paiements hypothécaires (par exemple, six mois) en réserve.
  • Votre historique d'emploi – Non seulement votre prêteur souhaite voir un revenu suffisant pour justifier le prêt, mais il souhaite également savoir que votre revenu va probablement continuer dans un avenir proche. En règle générale, les prêteurs veulent au moins deux ans d’emploi permanent dans le même secteur, sans interruption significative.

Pour pouvoir prétendre à une hypothèque avec une cote de crédit proche du minimum, vous avez probablement besoin de qualifications très fortes dans les autres domaines.

Par exemple, selon les dernières directives en matière d’assurance de Fannie Mae, vous avez besoin des éléments suivants pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire avec un score de 620 FICO®:

  • Un ratio de la dette totale sur le revenu (IDT) de 36% ou moins, ainsi qu'un acompte d'au moins 25% du prix d'achat.
  • Un IDT de 45% ou moins, mais également avec un dépôt d'au moins 25% et deux mois de versements hypothécaires en réserve.

Les notes de crédit et autres qualifications de vraiment prêteurs hypothécaires

La plupart des emprunteurs hypothécaires ont des cotes de crédit considérablement supérieures à celles requises par leur programme de prêt spécifique. À partir d'octobre 2018, l'acheteur moyen d'une maison qui avait obtenu un prêt hypothécaire conventionnel avait obtenu un score FICO® de 751, selon Ellie Mae – un score largement considéré comme un crédit important.

En outre, l'acheteur moyen gagnait 20% et disposait d'un ratio dette / revenu total de 37%. C'est plus d'argent que ne le nécessite un prêt conventionnel, et c'est aussi un DTI considérablement inférieur.

Même pour un prêt FHA, l'emprunteur moyen a un score FICO® de 676 points – généralement considéré comme un bon crédit et nettement au-dessus du minimum requis. L'emprunteur moyen de la FHA n'a déposé que 5% et avait un DTI de 44% relativement élevé, ce qui est logique, car les prêts de la FHA sont généralement utilisés par des emprunteurs disposant de peu de liquidités pour déposer.

C’est pourquoi vous devez viser une cote de crédit supérieure à celle requise par votre prêt.

Juste parce que vous peut être éligible pour un prêt hypothécaire conventionnel avec un score de 620 FICO®, ou un prêt FHA avec un score de FICO® de 500, ne signifie pas que c'est la meilleure idée. Les prêts FHA sont généralement coûteux et les prêteurs conventionnels basent le taux d'intérêt sur votre prêt hypothécaire sur votre score FICO®, entre autres facteurs. Avec un score FICO® bas, vous pouvez finalement payer des dizaines de milliers de dollars en intérêts supplémentaires sur votre prêt par rapport à un emprunteur de choix.

Mettons quelques chiffres derrière tout ça. Le prix de vente médian des maisons est de 225 700 $ d'après les dernières données disponibles. Par conséquent, avec un acompte de 20% (moyenne d'un prêt classique), cela correspond à un montant hypothécaire de 180 560 $. Voici quel type de paiement hypothécaire cela pourrait se traduire par un prêt hypothécaire à taux fixe conventionnel de 30 ans basé sur les derniers taux moyens par pointage de crédit:

Plage de score FICO®

TAP moyen

Paiement mensuel

Intérêt total

760-850

4,376%

902 $

144 022 $

700-759

4,598%

925 $

152 589 $

680-699

4,775%

$ 945

159 499 $

660-679

4,989%

$ 968

167 946 $

640-659

5,419%

1 016 $

185 215 $

620-639

5,965%

1 078 $

207 696 $

Source de données: myFICO®. Tarifs à partir du 12/6/18.

C'est le point. Avec un minimum de 620 points FICO®, il est possible de prétendre à un prêt hypothécaire conventionnel si le reste de vos qualifications est solide. Cependant, pour un montant hypothécaire moyen, vous payez près de 64 000 $ d’intérêts de plus qu’un emprunteur dont le score FICO® est supérieur à 760 pour la même maison exacte. Même passer au niveau suivant peut vous faire économiser beaucoup d'argent. Donc, si vous avez une limite de crédit à la frontière, il peut être utile de suspendre vos projets d'acquisition de maison pendant un certain temps et de travailler à améliorer votre solvabilité.

Le bilan des cotes de crédit et des hypothèques

En bref, vous ne faites pas ça avoir besoin une bonne cote de crédit pour obtenir un prêt immobilier. Sinon, les acheteurs bien qualifiés peuvent obtenir un prêt hypothécaire conventionnel avec un score FICO® de 620, alors qu'un prêt FHA peut être obtenu avec un score FICO® de seulement 500.

Cela dit, plus votre demande de prêt hypothécaire est forte, plus les intérêts auxquels vous pouvez vous attendre sont faibles. Parce que votre pointage de crédit est une partie importante du puzzle de l’approbation de l’hypothèque, un meilleur score FICO® peut se traduire au fil du temps en une économie d’intérêts de plusieurs milliers de dollars.

Le meilleur intérêt hypothécaire aujourd'hui

Il est fort probable que les taux d'intérêt hypothécaires ne resteront pas longtemps au minimum de plusieurs décennies. En fait, la Fed a déjà indiqué qu'elle prévoyait que les taux continueraient à augmenter. C’est pourquoi il est crucial d’agir dès aujourd’hui, que vous souhaitiez refinancer et réduire votre versement hypothécaire ou que vous soyez prêt à engager un nouvel achat de maison. Cliquez ici pour commencer par parcourir le marché pour connaître votre meilleur taux.