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Crédit Immobilier: Howard Hughes Corp. (HHC), transcription du 3ème trimestre 2019 de l'appel des résultats – Simulation


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Source de l'image: The Fool Motley.

Howard Hughes Corp. (NYSE: HHC)
Appel des résultats du troisième trimestre 2019
5 novembre 2019, 10h00 HE

Contenu:

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Remarques préparées:

opérateur

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du troisième trimestre de Howard Hughes Corporation. Tous les participants sont en mode écoute seulement. (Instructions pour l'opérateur) Après la présentation d'aujourd'hui, vous pourrez poser des questions. (Instructions pour l'opérateur) Remarque: cet événement est en cours d'enregistrement. Je souhaite maintenant transférer la conférence à David Striph, vice-président exécutif chargé des relations avec les investisseurs. S'il vous plaît continuer.

David StriphVice-président exécutif, relations avec les investisseurs

Bonjour et bienvenue à l'appel des résultats de la Howard Hughes Corporation pour le troisième trimestre de 2019. Je suis accompagné de Paul Layne, président-directeur général; David O'Reilly, directeur financier; et Peter Riley, avocat général. Avant de commencer, je voudrais vous référer à notre site Web à l'adresse www.howardhughes.com, où vous pouvez télécharger notre communiqué de presse du troisième trimestre et notre package supplémentaire. Le communiqué sur les bénéfices et le paquet supplémentaire comprennent des rapprochements des mesures financières non définies par les PCGR et seront discutés aujourd’hui en ce qui concerne leurs mesures financières conformes aux PCGR les plus directement comparables.

Certaines déclarations faites aujourd'hui qui ne sont pas au présent ou qui traitent des attentes de la société sont des déclarations prospectives au sens des lois fédérales sur les valeurs mobilières. Bien que la société estime que les attentes exprimées dans ces déclarations prospectives reposent sur des hypothèses raisonnables, nous ne pouvons garantir que ces attentes se concrétiseront. Veuillez vous reporter à la clause de non-responsabilité figurant dans notre communiqué de presse concernant les résultats du troisième trimestre et les facteurs de risque figurant dans nos documents déposés auprès de la SEC pour connaître les facteurs pouvant entraîner des différences significatives entre les déclarations prospectives et les résultats réels. Nous ne sommes pas tenus de mettre à jour les déclarations prospectives à moins que la loi ne l’impose.

Je vais maintenant transférer l'appel à notre PDG, Paul Layne.

Paul H. LayneDirecteur

Merci, Dave, et merci à vous tous pour votre participation aujourd'hui. Bienvenue à notre appel aux résultats pour le troisième trimestre de 2019 et à ma première en tant que PDG. Comme nous l'avions annoncé le 21 octobre, nous avons achevé notre examen des alternatives stratégiques annoncé précédemment et lancé un plan de transformation pour la société. Le plan repose sur trois piliers; une réduction des frais généraux annuels de 45 millions à 50 millions de dollars; la vente d’activités non essentielles d’environ 2 milliards de dollars, qui devraient générer environ 600 millions de dollars actuellement; et une concentration plus intensive sur la croissance de nos actifs les plus importants de MPC.

Nous nous attendons à ce que la société se transforme rapidement pour créer une organisation plus ciblée, plus légère et plus décentralisée, avec des coûts d’exploitation nettement inférieurs, construite autour de nos centres de traitement primaires. Nous sommes convaincus que cela apportera une valeur ajoutée à nos actionnaires et créera une entreprise capable non seulement de survivre, mais également de prospérer à toutes les étapes du cycle économique. David O'Reilly et moi-même sommes vraiment enthousiastes et énergiques à la tête de ce nouvel effort et nous avons réalisé des progrès considérables.

Nous avons annoncé le déménagement de notre siège social de Dallas au Woodlands. Nous prévoyons réaliser des économies considérables et des économies de coûts avec ce déménagement. Nous avons déjà réalisé environ 86 millions de dollars en ventes d'actifs non essentiels. Cette vente comprend 46 millions de dollars pour le centre commercial Cottonwood Mall en dehors de Salt Lake City et 40 millions de dollars après la fin du trimestre pour la vente de 658 hectares de terrain à West Windsor, dans le New Jersey, dont David parlera plus tard.

Nous accélérons le développement de nos PPM et avons commencé la construction de la phase II de Creekside Park Apartments à The Woodlands. Conformément à notre plan de transformation, nous sommes heureux d’annoncer que le conseil d’administration a approuvé un nouveau programme de rachat d’actions qui permet à la Société de racheter jusqu’à 100 millions de dollars de nos actions en circulation. Ces actions sont les premières étapes pour faire avancer l'histoire de Howard Hughes, une histoire que je trouvais plutôt compliquée.

La stratégie de l'entreprise est en réalité assez simple. Nous vendons des terrains résidentiels et des appartements et utilisons ces revenus, ainsi que nos actifs commerciaux en croissance, pour financer des revenus supplémentaires dans des communautés où nous avons des contrôles uniques, des avantages concurrentiels et des risques modérés. C’est la raison pour laquelle les résultats des ventes de terrains, des ventes de copropriétés et des actifs d’actif d’entreprise au cours d’une période donnée doivent être considérés dans cette optique. Ils créent des liquidités avec les actifs non essentiels récemment annoncés pour les actifs que nous utilisions auparavant pour développer nos MPC et racheter des actions propres. Le NOI a considérablement augmenté pour ce trimestre. La vente de terrains a quelque peu diminué en raison du calendrier, mais devrait rester stable par rapport à l'année dernière et la vente d'appartements reste animée.

Alors que nous continuons avec les résultats de ce trimestre, je commencerai par un bref aperçu de certains des faits saillants, puis nous parlerons de nos segments MPC et actifs opérationnels, puis de David, des développements stratégiques, des activités non essentielles, de Seaport et de notre situation financière. résultats du trimestre.

Je suis heureux d’annoncer que nous avons à nouveau connu un trimestre très productif grâce auquel nous avons créé de la valeur pour l’ensemble du portefeuille et nos activités principales. Quelques faits saillants. Le total des NOI provenant des actifs d'exploitation a augmenté de 33% par rapport au troisième trimestre de 2018, une augmentation significative. Les ventes de maisons neuves dans nos PPM, qui sont à l'origine de la vente de terrains, sont passées de 504 au troisième trimestre de 2018 à 618 ce trimestre, soit une forte augmentation de 23%. Les ventes robustes dans Ward Village se sont poursuivies avec 55 maisons vendues au cours du trimestre. À Honolulu, nous avons célébré l'inauguration des travaux de notre dernier projet à usage mixte, Koala, qui a été vendu à environ 70% après seulement neuf mois de vente publique.

Les revenus du district de Seaport ont augmenté de 8,5 millions de dollars pour atteindre 23,1 millions de dollars pour le trimestre, en partie grâce aux ouvertures de Bar Wayo, de Malibu Farm et de The Lookout sur le quai 17.

Passons maintenant dans nos communautés prévues par le maître. Le EBT de MPC a diminué principalement en raison de la baisse des ventes de superpad à Summerlin et de la réduction des fonds propres dans la coentreprise Summit. À l'exclusion de Summerlin, l'EBT des PPM a même augmenté de 56,9% pour tous les autres PPM par rapport au troisième trimestre 2018. Les ventes de terrains ont augmenté dans les Woodlands, les Woodlands Hills et Bridgeland. La chute des ventes de terrains à Summerlin est une question de calendrier et de comparaison trimestriel. Au troisième trimestre de 2018, nous avons conclu deux transactions importantes pour un montant d'environ 91 millions de dollars qui ont fait sauter ce trimestre en particulier. Comme nous l'avons toujours dit, les ventes de terrains sont volatiles d'un trimestre à l'autre et vous devez examiner les résultats pour une année complète aux fins de comparaison. Nous prévoyons un bon quatrième trimestre à Summerlin, qui restera au même niveau que les dernières années pour la vente totale de terrains.

Le sommet a également contribué à la diminution de l'EBT. À ce jour, nous avons réalisé des ventes d’un montant record de 393 millions de dollars, dont 18 millions de dollars en terrains ajustés et 49 millions de dollars en logements ce trimestre-ci, contre 12,6 millions de dollars et 31 millions de dollars au troisième trimestre de 2018. 17 contrats ont été signés à la fin du troisième trimestre pour une valeur d’environ 65,2 millions de dollars. Comme indiqué le trimestre dernier, ces résultats reflètent un changement dans la composition des ventes, passant de parties sur mesure avec des marges plus élevées à plus de maisons avec des marges plus faibles. Nous nous attendons donc à ce que les marges restent inférieures au cours des prochains trimestres. Le Sommet est également une communauté ultra-haut de gamme et les ventes seront toujours cahoteuses d’un trimestre à l’autre. Cela dit, le projet a dépassé nos attentes en matière de vente depuis le début. Et nous nous attendons à ce que la marge brute totale générée par le projet reste inchangée par rapport à nos attentes initiales.

Le prix total moyen pondéré par hectare dans nos PPM a augmenté de 9%, passant de 527 000 $ à 574 000 $. Nous avons constaté des augmentations de prix trimestrielles de 195 000 USD, 102 000 USD et de 33 000 USD par hectare dans les Woodlands, Summerlin et Bridgeland. Le prix de vente de Woodlands par hectare a diminué de 29 000 $, ou de près de 10%, au cours de la même période. Ces changements sont en grande partie dus à la combinaison des lots vendus. À Bridgeland, la demande de logements neufs a continué de croître, ce qui est la cause sous-jacente de la vente de terrains à nos constructeurs. Au troisième trimestre de 2019, il y a eu 190 ventes de maisons neuves par rapport à 117 à la même période en 2018, soit une augmentation de 62%.

Les ventes de logements neufs à partir du début de l'année ont augmenté de 43%. Les ventes de maisons neuves ont augmenté de 7% au troisième trimestre avec 322 maisons vendues, contre 302 l’année dernière. Depuis le début de l'année, les ventes de logements neufs ont chuté d'environ 5%, avec 989 logements vendus au cours des neuf premiers mois de 2019, contre 1 046 à la même période l'an dernier. Comme nous l'avons dit le trimestre dernier, une grande partie des ventes en 2018 a été poussée au premier trimestre car les acheteurs ont essayé d'acheter avant que les taux hypothécaires n'augmentent. La vente de maisons neuves au premier trimestre de 2018 était presque le double de celle de 17 ans. Nous continuons de nous attendre à ce que le reste de l'année soit très similaire à 2017 et 2018, deux excellentes années.

Le sentiment des tiers constructeurs reste très positif sur Summerlin et le marché de Las Vegas dans son ensemble, compte tenu de la vigueur de l'économie et du fait que les taux hypothécaires à 30 ans sont passés en dessous de 4%. Nous avons reçu d'excellentes offres pour tous les ensembles que nous avons lancés jusqu'à présent cette année et, conformément à nos perspectives de vente de maisons, nous anticipons une nouvelle année de ventes de terrains similaires à celles de 2017 et 2018. Les ventes de maisons neuves ont augmenté avec 27% et 18%, trimestre sur trimestre, dans les Woodlands et Woodlands Hills. Nous continuons de constater une forte demande de la part des constructeurs de maisons de notre pays de résidence, tirée par des fondamentaux solides et des facteurs de demande sur les marchés des maisons résidentielles de nos communautés, situées sur des marchés meilleur marché sans impôt sur le revenu.

En ce qui concerne notre secteur des actifs Pour le troisième trimestre, nous avons augmenté notre résultat opérationnel net total de 14,1 millions de dollars par rapport au même trimestre de l’exercice précédent, soit une amélioration de 33%. Nous avons constaté une augmentation de 7,1 millions de dollars de notre portefeuille de bureaux, principalement dirigée par 100 Fellowship Drive, l’immeuble MD Anderson, et la construction sur mesure d’Aristocrat Technologies mise en ligne et la stabilisation accrue de One and Three Hughes Landing, Deux Summerlin et deux Merriweather. Le bénéfice net d'exploitation lié aux activités d'accueil a augmenté de 2,3 millions de dollars, principalement en raison des améliorations apportées au Woodlands Resort and Conference Centre. Enfin, l’augmentation de 2,5 millions de dollars dans notre autre catégorie s’explique en grande partie par la mise en service du Las Vegas Ballpark.

Dans le même temps, notre objectif de retour sur investissement stabilisé est passé de 317,1 millions de dollars au dernier trimestre à 323,1 millions de dollars ce trimestre, soit une amélioration de 6 millions de dollars. Cela est dû en grande partie au début de la construction de la phase II de Creekside Park Apartments dans les terres boisées, qui a ajouté 4,7 millions de dollars au NOI stabilisé.

Sur ce, je vais transférer l'appel à David O'Reilly.

David O'ReillyDirecteur financier

Merci Paul.

En commençant par notre segment de développement stratégique, nous avons connu un autre grand trimestre, tiré par la poursuite de la forte vente d’appartements à Ward Village, à Honolulu. & # 39; Ai & # 39; i, dont la construction a commencé en octobre, était pré-vendu à 83% et Ko & # 39; ula, qui a commencé à vendre en janvier de cette année et a commencé la construction au cours du trimestre , était pré-vendu à 70% à partir du 30 septembre. Il s'agit d'un taux de vente très élevé de 44 unités par mois et d'une preuve de la dynamique communauté verticale, offrant à ses résidents un mode de vie sain et propice à la marche, unique à Oahu.

Aujourd'hui, nous avons vendu 2 395 maisons, représentant un chiffre d'affaires total sous contrat d'environ 2,7 milliards de dollars, ce qui représente un peu moins de 89% de prévente sur nos six premiers immeubles. Nous sommes extrêmement fiers de ce que l'équipe a réalisé avec cet atout et nous étudions comment nous pouvons augmenter modérément le rythme de développement.

Nous transférons à nos activités non essentielles. Comme Paul l'a noté, dans le cadre des premières étapes de notre plan de transformation, nous avons vendu deux ventes d'actifs non essentiels (Phonetic). Le 16 septembre, nous avons conclu la vente du Cottonwood Mall, un bâtiment de 197 000 pieds carrés situé sur un terrain de 24 hectares à l'extérieur de Salt Lake City, dans l'Utah. Le prix de vente s'est élevé à 46 millions de dollars, générant un bénéfice de 24,1 millions de dollars. Nous avons reçu un dépôt de 10 millions de dollars et un billet de 36 millions de dollars. Le billet est sans intérêt pour la première année et porte intérêt à 5% jusqu'à son échéance, le 31 décembre 2020. Après la fin du trimestre, le 29 octobre, nous avons conclu la vente d'une propriété de 658 hectares à West Windsor, New Jersey, au prix de 40 $. millions. La vente a généré un bénéfice qui sera reflété au quatrième trimestre. Les deux ventes offrent des liquidités supplémentaires qui peuvent être utilisées pour les nouveaux développements de nos PPM et, comme Paul l'a dit, de notre programme de rachat d'actions récemment annoncé.

Dans le district de Seaport, les revenus totaux ont augmenté de 58% ce trimestre, pour atteindre 23,1 millions de dollars, contre 14,6 millions de dollars au troisième trimestre de l’année 18. Cela peut également être comparé favorablement au trimestre précédent, alors que les revenus totaux s'élevaient à 12,9 millions de dollars. Ceci est une conséquence du fait que les compagnies existantes restent matures, avec de nouvelles ouvertures pour des entreprises et le succès de la série de concerts d'été 2019. Nous avons vu le trafic augmenter et il continue de croître à chaque nouvelle ouverture. Nous avons eu deux nouvelles ouvertures excitantes ce trimestre. Le premier Bar Wayo était de David Chang en juillet, puis de Malibu Farm en août. Andrew Carmellini ouvrira le nouveau restaurant l'année prochaine. Pour le trimestre, nous avons enregistré une perte d'exploitation nette de 3 millions de dollars dans le district de Seaport, comparativement à une perte d'exploitation nette de 3,4 millions de dollars au trimestre correspondant de l'exercice précédent. La perte est principalement due au financement des coûts de démarrage du commerce de détail d’aliments, de boissons et d’autres coentreprises opérationnelles.

Comme nous l'avons dit, nous prévoyons que ces pertes se poursuivront jusqu'à ce que le port de mer atteigne sa masse critique d'approvisionnement, qui sera principalement déterminée par le moment choisi pour stabiliser complètement le Jean-Georges Food Hall dans le bâtiment Tin. En supposant que nous obtenions les approbations nécessaires, nous prévoyons que Tin Building ouvrira ses portes à l’été 2021. La stabilisation devrait avoir lieu dans les 12 à 18 mois suivant l’ouverture. Comme vous le savez, le district de Seaport est constitué en partie d’actifs non stabilisés, en partie de projets de développement et en partie d’activités commerciales. Étant donné que nous possédons et exploitons de nombreuses sociétés dans ce pays, soit directement par le biais de coentreprises ou d’accords de licence, les produits et les charges de ces sociétés individuelles ont une incidence directe sur NOI.

Nous avons accru l’incertitude en raison des effets saisonniers, des coûts de pré-ouverture et des pertes d’exploitation avant la stabilisation. Par conséquent, nos résultats trimestriels sont plus incertains à court terme. Compte tenu de ces facteurs, ainsi que de notre expérience opérationnelle cet été lors de l'ouverture de plusieurs nouveaux sites, nous ne donnerons aucun conseil quant à notre date de rendement attendue pour le NOI et à la date de stabilisation du port maritime pour les prochains trimestres. Nous continuons à fournir des informations complètes sur les revenus, les dépenses, le résultat opérationnel net et le BAIIA du port maritime. Après un examen approfondi de cet actif par notre nouvelle direction et une masse critique de débouchés, nous espérons pouvoir fournir des indications actualisées sur les prévisions de rendement et la stabilisation.

Maintenant, un rapide aperçu de nos revenus avant de résumer nos récentes activités de financement et nos statistiques actuelles d’endettement et de liquidité. J'espère que vous avez pu lire notre 10-Q, publication des revenus et paquet complémentaire soumis hier, avec des détails sur nos résultats financiers et opérationnels. Nous avons terminé le troisième trimestre avec un bénéfice conforme aux PCGR de 29,8 M $, ou 0,69 $ par action diluée, comparativement à 23,4 M $ ou 0,54 $ par action diluée pour la même période de l'exercice précédent. L’augmentation est due à la vente du centre commercial Cottonwood Mall et à la plus-value des ventes constatée dans le contrat de location du type de vente débutant avec nos 100 propriétés de Fellowship Drive. Les augmentations ont été partiellement compensées par une diminution du résultat consolidé des PPM.

En ce qui concerne le gain sur les ventes comptabilisé dans un contrat de location de type vente, il s’agit d’une méthode comptable GAAP pour le contrat de location de MD Anderson à 100 Fellowship Drive. Les règles GAAP considèrent cette transaction davantage comme une vente car le bâtiment est construit selon certaines spécifications et a une utilisation alternative limitée. En conséquence, le bénéfice de ce trimestre provient de la différence entre la base d'origine et la juste valeur estimée du terrain, comme si nous l'avions vendu au lieu de signer un contrat de location.

Les flux de trésorerie liés aux opérations définis par NAREIT se sont établis à 0,91 USD par action diluée pour le trimestre, contre 1,24 USD pour le troisième trimestre de 2018. Cette diminution est principalement imputable à la diminution des ventes de terrains dans les PPM, en raison de la baisse des ventes de superpad à Summerlin. et un développement plus lent des terrains et des ventes de lots ajustées au Sommet. La diminution a été partiellement compensée par une augmentation des actifs d’exploitation résultant du recrutement de projets de développement récemment achevés.

Passons maintenant à nos finances. Le 24 octobre, nous avons ajusté et prolongé notre emprunt de 47,9 millions de dollars pour The Outlet Collection on Riverwalk. L’engagement total a été réduit à 30,9 millions de dollars après un remboursement de 15 millions de dollars. Le prêt est assorti d'un taux d'intérêt LIBOR à un mois majoré de 2,5% et vient à échéance en octobre 2021. Le 17 octobre, nous avons acheté un billet de 99,7 millions de dollars sur le 250 Water Street dans le district de Seaport, avec un rabais d'environ 6,5 millions de dollars. millions de dollars. Nous prévoyons pouvoir le remplacer au quatrième trimestre de 2019 par un nouveau financement par des tiers. Le 17 octobre, nous avons également procédé à la fermeture d’une facilité de crédit de 250 millions de dollars par voie terrestre et de certaines autres garanties en faveur de Woodlands and Bridgeland, une filiale de la CMP. Le prêt porte intérêt au LIBOR majoré de 2,5% et vient à échéance en octobre 2024. Ce prêt a refinancé la facilité de crédit principale Woodlands et la facilité de crédit Bridgeland avec un solde de capital combiné de 215 millions de dollars et un taux d’intérêt moyen pondéré de LIBOR plus 2. , 87%. Comme je l'ai déjà dit, cette installation sert à financer les coûts d'infrastructure de nos PPM, qui sont en grande partie remboursés lors de l'émission d'obligations de MUD ou du district de services publics municipaux. Nous avons actuellement un peu plus de 288 millions de dollars de créances MUD.

Le 13 septembre, nous avons contracté un prêt multi-familial de 37,7 millions de dollars, le Creekside Park Apartments. Le prêt porte intérêt au taux de 3,52% et expire en octobre 2029. Le 6 octobre, nous avons contracté un emprunt à la construction de 30,7 millions de dollars pour le projet Millennium Phase III Apartments. Cet emprunt porte intérêt au LIBOR majoré de 1,75% et vient à échéance en août 2023 avec une option de prorogation pour un an.

Le 1 er août, nous avons ajusté un emprunt à la construction de 64,6 M $, dont 31,1 M $ liés à Aristocrat et 33,5 M $ liés à Two Summerlin. Dans le cadre de ce changement, le billet de deux Summerlin de 33,5 millions de dollars a été modifié pour porter un intérêt de 4,25%, avec une échéance initiale d'octobre 2022 et une option de prorogation de 36 mois. Nous avons clôturé un nouveau billet de 38,3 millions de dollars pour Aristocrat, portant un taux d'intérêt de 3,67% et arrivant à échéance en septembre 2029. Une partie du produit du nouveau billet Aristocrat a été utilisée d'éteindre le billet d'origine Aristocrat.

À la fin du troisième trimestre, notre dette consolidée totale par rapport au total des actifs s'élevait à environ 46% et notre dette nette par rapport à la valeur de l'entreprise a clôturé le trimestre à 31%. Du point de vue des liquidités, nous avons clôturé le troisième trimestre avec environ 638 millions de dollars en espèces. Au 30 septembre, 28 projets devaient être achevés pour un coût total estimé à 5,2 milliards de dollars. Sur ce montant, nous avions précédemment financé environ 3,3 milliards de dollars, ce qui porte les coûts estimés restants à environ 1,9 milliard de dollars.

Nous prévoyons nous acquitter de cette obligation en combinant des prêts à la construction existants, d’une capacité engagée mais non encore utilisée d’environ 1 milliard de dollars à la fin du trimestre et de 81 millions de dollars en dépôts existants d’acheteurs de copropriétés. Cela laisse environ 806 millions de dollars. Nous prévoyons des emprunts de 39 millions de dollars pour la phase II du Creekside Park Apartments et de 317 millions de dollars par État membre. En outre, nous nous attendons à des dépôts d’acheteur d’environ 97 millions de dollars, ce qui laissera environ 353 millions de dollars de fonds propres nécessaires. Nous prévoyons de financer nos obligations en actions restantes en combinant nos flux de trésorerie disponibles provenant de nos actifs d’exploitation et de nos segments de CPP, notre bénéfice net provenant d’activités non essentielles et enfin notre solde de trésorerie existant.

Encore une fois, à partir de la fin du troisième trimestre avec environ 638 millions de dollars d’encaisse et une exigence de 353 millions de dollars en capitaux propres, nous disposons de suffisamment de trésorerie et de liquidités pour faire face à toutes nos obligations de financement actuelles sans générer d’argent supplémentaire de MPC pays ou nos atouts.

Sur ce, je veux renvoyer l’appel à Paul pour ses remarques finales.

Paul H. LayneDirecteur

Merci David. Comme vous pouvez le constater, nous avons enregistré de bons résultats pendant un autre trimestre et nous sommes fiers des efforts déployés par notre équipe pour progresser de manière significative dans la transformation de la société. Nous allons rester réfléchis, créatifs et opportunistes lors de l’affectation du capital de manière à augmenter, selon nous, la valeur par action de la société pour nos actionnaires. Merci de nous rendre visite aujourd'hui.

Et avec cela, je vais l'ouvrir pour un Q & A.

Questions et réponses:

opérateur

Merci Nous commençons maintenant par la session de questions et réponses. (Instructions pour l'opérateur) Notre première question aujourd'hui vient d'Alexander Goldfarb de Sandler O'Neill. S'il vous plaît continuer.

Alexander GoldfarbSandler O & # 39; Neill – Analyste

Bonjour Bonjour, là-bas. Donc, deux questions pour moi. Premièrement, Paul ou David, au port de mer, en quelque sorte en deux parties; Premièrement, vos commentaires ne sont pas vraiment surprenants, mais curieux de savoir pourquoi vous annoncez maintenant par rapport à l'appel stratégique que vous avez organisé il y a quelques semaines. et puis deux, je sais que vous avez confirmé cela, hé, il y a beaucoup de valeur dans le port maritime, mais il semble qu'il y ait beaucoup de travail lourd et je pense que David, si vous avez des commentaires sur la période de stabilisation, ce sera certainement plusieurs années. out. Vous êtes donc une société cotée en bourse, vous avez une société trimestrielle, mais les gens attendent toujours avec impatience un revenu annuel. Comment la société a-t-elle raison de maintenir le port maritime à Howard Hughes plutôt que d'essayer de le décharger? Et deuxièmement, jusqu'au premier point, pourquoi avoir décidé d'en parler maintenant par rapport à l'appel stratégique d'il y a quelques semaines?

Paul H. LayneDirecteur

Merci pour votre question. Nous nous sommes engagés à achever le port de mer. C'est un grand développement. Nous avons naturellement besoin d'un certain nombre d'espaces pour compléter des restaurants, louer des bureaux et – mais nous y sommes et nous avons une excellente équipe de personnes qui travaillent dur tous les jours pour le terminer. David, tu veux parler de …

David O'ReillyDirecteur financier

Oui Alex, regarde. L’appel du 21 était – l’accent était mis sur le plan de transformation. Il annonçait l'épisode de Paul et étant donné que Paul était le PDG pendant moins de 24 heures lorsque nous avons eu cet appel, je ne savais pas qu'il était parfaitement informé, et je ne le crois pas non plus aujourd'hui en termes de détails et de nuances. du port de mer. Et ce que nous disons vraiment, c’est que nous avons besoin de deux ou trois trimestres pour convaincre Paul d’imposer ses changements stratégiques et ses réflexions sur le port de mer avant que nous soyons prêts à parler de la date de stabilisation et à parler de la rentabilité stabilisée des coûts en cohérence avec ce que nous faisons avec tous nos autres actifs.

Cela dit, j'aimerais répéter ce que nous avons dit à propos du port de mer dans cet appel, à savoir qu'une poignée d'éléments à court terme que nous sommes sur le point de dépasser et qui génèrent une valeur significative pour nos actionnaires et nous-mêmes. 39; redéployer pour voir à travers. Nous allons terminer le bâtiment Tin, qui continue à générer du trafic. Nous allons louer les bureaux restants au Pier 17 et au Fulton. Nous allons ouvrir et stabiliser les restaurants, y compris le Bar Wayo et la Malibu Farm, qui ont ouvert ce trimestre, et les installations d’Andrew Carmellini ouvriront au début de l’année prochaine. Et j'espère que nous finaliserons les plans pour le 250 Water Street, y compris ce que nous allons faire avec les droits aériens là-bas.

Et comme il existe de nombreuses opportunités à court terme pour générer de la valeur, nous veillerons à y voir clair. Nous sommes absolument attachés au port maritime, comme l'a dit Paul. Et une fois que nous aurons un peu plus de clarté sur certains de ces éléments que je viens d'énumérer et que nous parcourons toute une saison, y compris les influences saisonnières de l'hiver et des restaurants sur la jetée, je pense que nous sommes dans un bien meilleur endroit où nous pouvons parler rendement stabilisé et date de stabilisation en ce qui concerne le port maritime.

Alexander GoldfarbSandler O & # 39; Neill – Analyste

D'accord C'est utile. Et puis la deuxième question est une sorte de double question. Existe-t-il une indemnité de licenciement ou une sorte de coûts ponctuels au quatrième trimestre que nous devrions envisager? Et deuxièmement, sur les économies de 45 à 50 millions de dollars, vous pensez que nous devrions le faire – le 1er janvier 2020 – nous devrions tous tenir compte de ces économies ou comment devrions-nous penser à la – vous avez bien sûr réduire beaucoup – vous allez économiser beaucoup de coûts, mais que pensons-nous de toutes les économies de coûts que vous avez esquissées pour l’année prochaine?

David O'ReillyDirecteur financier

Donc, je pense qu'en tout, Alex parlait au total des coûts en espèces non récurrents liés à la réinstallation, au congédiement et à la rétention, entre 38 et 40 millions de dollars. Et je prévois qu'environ les deux tiers aux trois quarts de cela vont frapper au quatrième trimestre. Je pense donc que tout le monde au quatrième trimestre devrait s’attendre à ce que la somme de 26 à 30 millions de dollars soit comprise.

En ce qui concerne les économies et les réductions des frais généraux et administratifs à l'avenir, je pense que nous réaliserons entre 27 millions et 32 ​​millions de dollars au cours des six premiers mois, sur la base du taux de croissance. Je ne pense pas que nous verrons tous cela au premier trimestre, mais nous devons connaître la grande majorité au premier trimestre. Les 10 millions de dollars restants de plus que ce dont nous parlions le 21 viennent plus dans le délai de six à douze mois au cours du second semestre.

Alexander GoldfarbSandler O & # 39; Neill – Analyste

Merci David.

David O'ReillyDirecteur financier

Pas de problème, Alex.

opérateur

Notre prochaine question aujourd'hui vient de Hamed Khorsand de BWS Financial. S'il vous plaît continuer.

Hamed KhorsandBWS Financial – Analyste

Bonjour Bonjour Merci d'avoir répondu à la question. En ce qui concerne le port maritime, il semblerait que vous ayez perdu un million de dollars sur les sociétés gérées et ensuite un bénéfice global de 25 000 $ sur les événements. Est-ce une fonction du trafic qui n’est pas celle que vous attendez? Les coûts fixes sont-ils liés? Si vous pouvez seulement ajouter un peu de couleur à cela.

David O'ReillyDirecteur financier

Sans aucun doute. Voir, je dirais que ce n'est pas le cas – cela n'a rien à voir avec le trafic. En fait, je voudrais vous dire que nous sommes agréablement surpris et restons optimistes, car le trafic dans le port maritime augmente presque tous les mois de l'année 2019, à mesure que nous continuons à ouvrir de nouvelles offres et que ces offres se sont traduites par une augmentation. le trafic. Nous sommes donc très satisfaits.

Je dirais que les pertes que nous avons constatées dans les activités gérées sont davantage causées par la pré-ouverture et la pré-stabilisation associées aux restaurants lorsque nous introduisons la cuisine (phonétique), formons le personnel, embauchons et préparons ces éléments. aller aux heures de pointe. Une fois qu'elles sont ouvertes depuis quelques mois, nous constatons que ces pertes disparaissent généralement et qu'elles vont dans le sens de la rentabilité.

En termes d’événements et d’activités de sponsoring, c’est bien réel – c’est souvent une affaire complexe, non? Et pendant l'été, nous organisons de nombreux événements avec une série de concerts estivaux et à mesure que le temps commence à tourner à New York, nous commençons à voir ces événements diminuer. Et au fur et à mesure que nous entrons dans l’hiver, nous assistons à la réouverture du patinage hivernal à la jetée, dans et autour de Thanksgiving.

Je pense donc que le quatrième trimestre sera également un peu chaotique à cet égard. En het is duidelijk een seizoensbedrijf. Het is sterk afhankelijk van het kunnen boeken van evenementen en het hebben van een consistent evenementenbedrijf gedurende het hele jaar. En naarmate het volwassener wordt en naarmate die pre-boekingen zich verder opbouwen, denk ik dat we steeds meer en sterkere resultaten zullen zien van dat segment van de zeehaven.

Hamed KhorsandBWS Financial – Analist

Oke. En dan in Ward Village, ik weet dat je die twee in aanbouw hebt. Wat zijn de plannen voor een derde project op dit moment?

David O'ReillyFinancieel directeur

Dus we zijn in ontwerp met een aantal projecten in Ward Village en we denken er altijd aan wanneer dat soort volgende, twee, drie torens zullen gaan. En ons doel is om die klaar te hebben, maar niet volledig opgesloten, als je wilt, omdat we wendbaar en flexibel willen zijn als we de resultaten van onze bestaande torens zien, zodat we een torenproduct en unitmix beter kunnen ontwerpen die voldoet aan de diepste zakken van de vraag op het eiland.

Ik ben voorzichtig optimistisch dat we in het eerste kwartaal van volgend jaar pre-sales kunnen lanceren op onze volgende toren. Het zal naar alle waarschijnlijkheid een toren op de eerste rij zijn die grenst aan Waiea, en iets waarvan ik denk dat het zeer goed zal worden ontvangen door de markt. Maar we zijn nog niet zover dat we klaar zijn om de voorverkoop in gang te zetten en het zal waarschijnlijk nog een paar maanden nodig hebben om te bakken, als je wilt, voordat we zien dat dat op de markt komt in het eerste kwartaal van volgend jaar .

Hamed KhorsandBWS Financial – Analist

In Ward Village met lagere rentetarieven, is er een wens om het te versnellen of doet de markt van de consument die deze condos koopt, maakt het echt niet uit hoe laag de rentetarieven gaan?

David O'ReillyFinancieel directeur

Het hangt van de toren af. Dus wat we hebben gezien in sommige van onze eerste rijen en producten van hogere kwaliteit, zijn meer kopers van contanten, minder afhankelijk van de hypotheekmarkt, en wanneer je in die luxe micro-eenheden stapt zoals we 'A'ali'i hebben gezien en we hebben daar ongelooflijk succes gezien in Ko'ula, er is een grotere afhankelijkheid van hypotheekrente, maar het heeft nog steeds een groot percentage kopers in contanten. Het is dus geen soort van vraag geweest. Ik denk dat de vraag niet is gedreven door lagere rentetarieven, maar het is echt gedreven door een geweldige productmix, de volwassen rijping van de gemeenschap die een leefbare, gezonde, bewandelbare levensstijl met Whole Foods, Ala Moana Beach Park en alle voorzieningen die we te bieden hebben die ongelooflijk uniek zijn voor Ward Village.

Hamed KhorsandBWS Financial – Analist

Oke. Dank je. Ik spring terug in de rij.

David O'ReillyFinancieel directeur

Dank U.

Paul H. LayneDirecteur

Dank je.

operator

En onze volgende vraag vandaag zal komen van Alex Barron van Housing Research Center. Ga verder alsjeblieft.

Alex BarronHousing Research Centre – Analist

Ja. Dank je. Ik denk dat ik hoopte dat je het strategische denken erachter zou kunnen bespreken, denk ik, dat je veel van de bedrijven in de zeehaven bezit en exploiteert versus gewoon huur in rekening brengen zoals bij veel andere activa.

David O'ReillyFinancieel directeur

I mean, it's in all instances, in all of our decision-making, it's about driving the highest risk-adjusted returns for our shareholders. And the amount of capital that it takes to build out a great restaurant space and to build out a peer in Manhattan is meaningful and to just get rent and maybe a percent of sales kicker, I don't know if that properly rewards us for the capital that we're investing in some of those spaces.

So by structuring the deals as we have in joint ventures, licenses or operating agreements, we're able to deliver meaningful upside to our shareholders that we wouldn't be able to achieve in a straight rental structure. Obviously that impacts us in terms of pre-opening expenses and some incremental volatility and we appreciate that and it's not lost on this team, but we do think it does deliver the best results for our shareholders.

Alex BarronHousing Research Center — Analyst

Okay. I appreciate that. The other question is, I like the disclosure you're giving on the new home sales for each of the MPCs. I'm wondering if you guys would consider reporting the lot sales like you used to. Or what's the thought process around that?

Paul H. LayneDirecteur

Alex, could you repeat that, sorry.

Alex BarronHousing Research Center — Analyst

I was saying that I think it's great to get the home sales by each of the MPCs. But I'm wondering whether you guys would consider also breaking down the lot sales that you guys are doing in each MPC. So it's easier to calculate the — how much you're getting per acre and so forth?

Paul H. LayneDirecteur

Well, we've really been pretty thorough in our supplemental in terms of what we're disclosing in the MPCs in terms of acres sold, price per acre, margin. And we disclosed in the bottom half of Page 23 kind of the percentage of single family detached and average lot size to help calculate that.

Given that there's oftentimes when we're selling different size, lots and different quarters, I think the best representation to show on a quarter — an average comparison basis is to show full acres, right? Because price per lock and vary pretty dramatically, whether it's a one-acre lot or one-eighth acre lot, et cetera and it creates often on a quarterly basis as we report a comparison issue.

But to really talk about the number of acres sold and price per acre, we think it kind of levels the playing field on a quarter-to-quarter to year-over-year basis. And to be able to say, for example in Bridgeland, where we are able to sell acres at (Indecipherable) over 411,000 acre is great.

David O'ReillyChief Financial Officer

And Alex, I know you understand that business very well, and when you look at the price per acre and this granted its quarter-to-quarter, but we have substantial increases this quarter that we're very proud of in a number of our MPCs, as well as the acres sold in Houston. So I think it's been a good story this quarter.

Alex BarronHousing Research Center — Analyst

Okay. And I could ask one last one, on the same topic of lot sales in MPCs. Are you guys getting any change in the demand from the builders as far as lot sizes? In other words, are they requesting to get more lots that are smaller size to build more affordable homes or is it pretty much the same as a year ago?

Paul H. LayneDirecteur

Sure, Alex. Thank you for the question. I think there's definitely a trend in Houston, because as you know in Summerlin we're selling superpads. But in Houston, there is a trend, especially in Woodlands Hills for slightly smaller lots, more affordable homes and on smaller lots and we've come up with some really outstanding designs working with our homebuilders in Bridgeland and Woodlands Hills that have been extremely well received on these smaller lots.

Alex BarronHousing Research Center — Analyst

Are they all single-family or they're attached?

Paul H. LayneDirecteur

The vast majority are single-family. We do have some attached product that have been very well received.

Alex BarronHousing Research Center — Analyst

Okay. Super goed. Look forward to seeing them. Dank je.

Paul H. LayneDirecteur

Thank you, Alex.

Operator

Ladies and gentlemen, at this time, we will conclude our question-and-answer session. I'd like to turn the conference back over to Paul Layne, Chief Executive Officer, for any closing remarks.

Paul H. LayneDirecteur

Thank you very much for joining us today. I appreciate the questions and your time and we look forward to speaking to you next quarter if not before. Dank je.

Operator

(Operator Closing Remarks)

Duration: 41 minutes

Call participants:

David StriphExecutive Vice President, Investor Relations

Paul H. LayneDirecteur

David O'ReillyChief Financial Officer

Alexander GoldfarbSandler O'Neill — Analyst

Hamed KhorsandBWS Financial — Analyst

Alex BarronHousing Research Center — Analyst

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