Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Hypothèques à taux d'intérêt fixe par rapport à un taux d'intérêt variable – Simulation


Paiement principal Intéressé Directeur
1. 599,55 $ 99,55 USD 500,00 $ 99 900,45 $
2. 599,55 $ 100,05 $ 499,50 $ 99 800,40 $
3. 599,55 $ 100,55 $ 499,00 $ 99 699,85 $

Comme vous pouvez le constater, les paiements effectués au cours des premières années d’une hypothèque consistent principalement en paiements d’intérêts.

L'avantage principal d'un prêt à taux fixe est que l'emprunteur est protégé contre les augmentations soudaines et potentiellement importantes des paiements hypothécaires mensuels lorsque les taux d'intérêt augmentent. Les prêts hypothécaires à intérêt fixe sont faciles à comprendre et varient peu d’un prêteur à l’autre. L'inconvénient des prêts hypothécaires à taux fixe est que, lorsque les taux d'intérêt sont élevés, l'admissibilité à un prêt est plus difficile, car les paiements sont moins abordables.

Bien que le taux d'intérêt soit fixe, le montant total des intérêts que vous payez dépend de la durée de l'hypothèque. Les établissements de crédit traditionnels proposent des prêts hypothécaires à taux fixe pour différentes échéances, les plus courantes étant 30, 20 et 15 ans.

L’hypothèque de 30 ans est le choix le plus populaire car elle offre le versement mensuel le plus bas. Cependant, le compromis pour ce faible paiement est un coût total considérablement plus élevé, car la décennie supplémentaire, ou plus, dans le terme est principalement consacrée à payer des intérêts. Les mensualités pour les hypothèques plus courtes sont plus élevées, de sorte que le principal est remboursé dans une période plus courte. Les hypothèques à court terme offrent également des taux d’intérêt plus bas, ce qui signifie qu’un capital plus important est remboursé à chaque versement hypothécaire. Ainsi, les hypothèques plus courtes coûtent généralement beaucoup moins cher. (Voir pour plus d'informations Aperçu de la structure de l'hypothèque.)

Hypothèques: intérêts fixes versus intérêts ajustables

Prêts hypothécaires à intérêt variable

Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux variable est variable. Le taux d'intérêt initial d'un bras est fixé au taux du marché d'un emprunt à taux fixe comparable, puis augmente à mesure que le temps passe. Si l'ARM est détenu suffisamment longtemps, le taux d'intérêt est supérieur au taux d'intérêt normal des prêts à taux fixe.

Les ARM ont une période de temps fixe pendant laquelle le taux d’intérêt initial reste constant, après quoi le taux d’intérêt s’ajuste à une fréquence préalablement convenue. La période à taux fixe peut varier considérablement – d’un mois à 10 ans; les périodes d'ajustement plus courtes ont généralement des taux d'intérêt initiaux plus bas. Après la durée initiale, le prêt est réinitialisé, ce qui signifie qu'il existe un nouveau taux d'intérêt basé sur le taux d'intérêt du marché actuel. C'est alors la vitesse jusqu'à la prochaine réinitialisation, qui peut être l'année suivante.

Terminologie ARM

Les ARM sont considérablement plus compliqués que les prêts à taux fixe. Par conséquent, explorer le pour et le contre nécessite de comprendre une terminologie de base. Voici quelques concepts que les emprunteurs doivent connaître avant de choisir un bras:

  • Réglage de la fréquence: Il s’agit du délai entre les ajustements du taux d’intérêt (par exemple, mensuel, annuel, etc.).
  • Indices d'ajustement: Les ajustements de taux d’intérêt sont liés à un point de repère. Parfois, il s'agit de l'intérêt sur un type d'actif, tel que les certificats de dépôt ou les certificats de trésorerie. Il peut également s'agir d'un indice spécifique, tel que l'indice du coût des fonds ou le taux interbancaire offert à Londres (LIBOR).
  • Marge: Lorsque vous signez votre prêt, vous acceptez de payer un pourcentage supérieur à l’indice d’ajustement. Par exemple, votre taux ajustable peut être le taux de la facture T d'un an plus 2%. Le 2% supplémentaire s'appelle la marge.
  • Caps: Il s’agit de la limite du montant que l’intérêt peut augmenter à chaque période d’ajustement. Certains ARM offrent également des limites au paiement mensuel total. Ces prêts, également appelés prêts à amortissement négatif, maintiennent les paiements bas; toutefois, ces paiements ne peuvent couvrir qu'une partie des intérêts dus. Les intérêts impayés deviennent une partie du capital. Après des années de remboursement de votre prêt hypothécaire, votre capital peut être supérieur au montant que vous avez initialement emprunté.
  • Plafond: C’est le montant le plus élevé que l’intérêt ajustable puisse être pendant la durée du prêt.

L’avantage majeur d’un système ARM est qu’il est beaucoup moins cher qu’une hypothèque à taux d’intérêt fixe, du moins pour les trois, cinq ou sept premières années. Les ARM sont également intéressants, car leurs paiements initiaux peu élevés permettent souvent à l’emprunteur de bénéficier d’un prêt plus important et, dans un environnement caractérisé par une baisse des taux d’intérêt, de payer des taux d’intérêt plus bas sans avoir besoin de refinancer l'hypothèque.

Un emprunteur qui choisit un bras peut économiser plusieurs centaines de dollars par mois pendant sept ans au maximum, après quoi ses coûts vont probablement augmenter. Le nouveau taux sera basé sur les taux du marché et non sur le taux initial inférieur au marché. Si vous êtes chanceux, il peut être inférieur en fonction de l'évolution des taux du marché au moment de la réinitialisation du taux.

Cependant, l’ARM peut présenter des inconvénients majeurs. Avec un bras, votre paiement mensuel peut changer régulièrement pendant la durée du prêt. Et si vous contractez un emprunt important, vous risquez d’avoir des problèmes lorsque les taux d’intérêt augmentent: certains ARM sont structurés de telle sorte que le taux d’intérêt peut presque doubler en quelques années seulement. (Voir pour plus d'informations Prêt hypothécaire à taux ajustable: que se passera-t-il si le taux d'intérêt augmente?).

Les prêts hypothécaires à taux adaptables sont en effet délaissés par de nombreux planificateurs financiers à la suite de l'effondrement du prêt hypothécaire à risque de 2008, qui a marqué le début d'une ère de faillite et de vente à découvert. Les emprunteurs ont été confrontés à un choc de choc lorsque leurs bras ont été ajustés et leurs paiements ont grimpé en flèche. Heureusement, des lois et règlements gouvernementaux ont depuis été mis en place pour renforcer la supervision qui a transformé une bulle immobilière en crise financière mondiale. Le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) a empêché les pratiques hypothécaires préventives préjudiciables aux consommateurs. Les prêteurs accordent des prêts aux emprunteurs susceptibles de rembourser leurs emprunts.

Les bras sont considérablement moins chers que les prêts hypothécaires à taux fixe.

Quel prêt vous convient?

Lorsque vous choisissez un prêt hypothécaire, vous devez tenir compte d'un large éventail de facteurs personnels et les équilibrer avec la réalité économique d'un marché en constante évolution. Les finances personnelles des particuliers connaissent souvent des périodes d’ascension et de baisse, les taux d’intérêt montent et descendent et le pouvoir de l’économie diminue parfois. Considérez les questions suivantes pour placer votre choix de prêt dans le contexte de ces facteurs:

  • Combien pouvez-vous payer pour une hypothèque aujourd'hui?
  • Pourriez-vous vous permettre un autre bras si les taux d'intérêt augmentent?
  • Combien de temps comptez-vous vivre sur la propriété?
  • Dans quelle direction vont les taux d'intérêt et vous attendez-vous à ce que cette tendance se maintienne?

Si vous envisagez un bras, vous devez effectuer les figures pour déterminer le pire des scénarios. Si vous pouvez toujours vous le permettre si le prêt hypothécaire revient à sa limite maximale à l'avenir, un bras vous fera économiser de l'argent tous les mois. Idéalement, vous devriez utiliser les économies réalisées par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe pour effectuer des paiements de capital supplémentaires chaque mois, de sorte que le montant total du prêt soit inférieur au moment de la réinitialisation, ce qui réduira encore les coûts.

Si le taux d’intérêt est élevé et qu’il est susceptible de baisser, un agent de contrôle des droits de licence garantira que vous bénéficiez de cette diminution car vous n’êtes pas lié à un taux d’intérêt déterminé. Si les taux d'intérêt augmentent ou si un paiement stable et prévisible est important pour vous, un prêt hypothécaire à taux fixe peut être le bon choix.

Candidats pour ARM

Le propriétaire à court terme

Un bras peut être un excellent choix si les paiements bas sont votre principale exigence à court terme ou si vous n’avez pas l’intention de vivre dans la propriété assez longtemps pour augmenter les taux. Comme mentionné précédemment, la période à taux fixe d'un ARM varie, généralement d'un an à sept ans, de sorte qu'un ARM n'a peut-être pas de sens pour les personnes qui envisagent de garder leur maison plus longtemps. Toutefois, si vous savez que vous déménagez dans un court laps de temps ou si vous n’avez pas l’intention de garder la maison pendant des décennies, un bras est tout à fait logique.

Supposons que l'environnement de taux d'intérêt signifie que vous pouvez conclure un bras de cinq ans avec un taux d'intérêt de 3,5%. À titre de comparaison: une hypothèque à taux fixe de 30 ans vous rapporte un taux d’intérêt de 4,25%. Si vous envisagez de déménager avant la réinitialisation de la période de cinq ans d’ARM, vous économiserez beaucoup d’argent sur les intérêts. Par contre, si vous décidez de rester plus longtemps dans la maison, surtout si les taux sont plus élevés lorsque votre prêt s’ajuste, l’hypothèque coûtera plus cher que le prêt à intérêt fixe. Toutefois, si vous achetez une maison en vue de la transformer en maison plus grande dès que vous commencez une famille – ou si vous pensez que vous allez déménager pour travailler – un bras pourrait vous convenir.

Le gagne-pain de revenu

Pour les personnes qui ont un revenu stable mais ne s'attendent pas à ce que celui-ci augmente considérablement, une hypothèque à taux fixe a plus de sens. Toutefois, si vous vous attendez à une augmentation de vos revenus, vous ne pouvez pas payer beaucoup d’intérêts avec un bras à long terme.

Supposons que vous cherchiez votre première maison et que vous veniez tout juste d’être diplômé en médecine ou en droit ou que vous ayez un MBA. Il y a de fortes chances que vous gagniez plus dans les années à venir et que vous puissiez payer les paiements majorés si votre prêt s'ajuste à un taux plus élevé. Dans ce cas, un bras fonctionnera pour vous. Dans un autre scénario, si vous vous attendez à recevoir de l'argent d'une fiducie à un certain âge, vous pouvez obtenir un ARM réinitialisé la même année.

Le type de pay-it-off

La souscription d'une hypothèque à intérêt ajustable est très attrayante pour les prêteurs hypothécaires qui ont ou auront l'argent pour rembourser le prêt avant le début des nouveaux intérêts. Bien que cela n'inclue pas la grande majorité des Américains, il existe des situations où il est possible d'y parvenir.

Prenez un emprunteur qui achète une maison et vend une autre maison en même temps. Cette personne peut être forcée d’acheter la nouvelle maison pendant que l’ancienne a un contrat et conclura en conséquence un bras d’un ou deux ans. Une fois que l'emprunteur a obtenu le produit de la vente, il peut se retourner pour payer le bras avec le produit de la vente de la maison.

Une autre situation dans laquelle un ARM a du sens est si vous pouvez vous permettre d’accélérer les paiements tous les mois et de les rembourser avant leur réinitialisation. Utiliser cette stratégie peut être risqué parce que la vie est en cours, et bien que vous puissiez vous permettre de faire des paiements accélérés maintenant, si vous tombez malade, perdez votre emploi ou sortez, ce n'est peut-être plus une option.

Il se résume à

Peu importe le type de prêt que vous choisissez, choisir avec soin vous aidera à éviter les erreurs coûteuses. Une chose est certaine: ne vous fiez pas à l’ARM, car le versement mensuel moins élevé est le seul moyen de payer pour la maison de ses rêves. Vous pouvez obtenir un pourcentage similaire au moment de la réinitialisation, mais c'est un pari sérieux. Il est plus sage de chercher une maison dont le prix est moins élevé.

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