Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Investir dans les biens locatifs pour débutants: un guide complet – Simulation


Investir dans des immeubles locatifs est un excellent point de départ pour les investisseurs immobiliers. Les immeubles locatifs peuvent assurer des flux de trésorerie et générer de la valeur à partir de l'évaluation. Les investisseurs bénéficient également d'incitations fiscales et de déductions sur les biens immobiliers.

Bien que cela puisse être une manière lucrative d’investir dans l’immobilier, il reste encore beaucoup à savoir avant d’investir dans des immeubles locatifs. Ce guide complet vous explique comment commencer à investir dans des immeubles locatifs. Nous discuterons de ce qu'il faut pour investir dans des immeubles locatifs, pour éviter les erreurs courantes et les choses que vous devez savoir avant d'acheter votre première location.

Qu'est-ce qu'un bien locatif?

Un bien locatif est un espace de vie ou d'affaires loué ou loué à un locataire pendant une certaine période. Il existe des locations à court terme, telles que des locations de vacances, et des locations à long terme, comme celles avec un bail de un à trois ans.

Les logements locatifs résidentiels sont des maisons individuelles à quatre familles, comprenant:

  • maisons unifamiliales,
  • les duplex,
  • triplexes, et
  • quadplexes.

Les types de propriétés locatives commerciales comprennent:

  • multi-famille (complexes d'appartements),
  • industriel (comme un entrepôt ou self-storage),
  • Espace de bureau,
  • espace de vente au détail, et
  • multi-usage.

Les immeubles locatifs résidentiels sont souvent plus accessibles pour les débutants car ils sont moins chers. Il faut moins d’argent à l’avance, ce qui signifie souvent qu’il est plus facile d’obtenir un financement. À quelques exceptions près, les immeubles locatifs résidentiels sont généralement plus faciles à gérer. Dans la plupart des cas, gérer un locataire est plus facile que gérer vingt.

Pour ces raisons, ce guide complet sur l’investissement dans les immeubles locatifs s’adresse aux immeubles locatifs.

La plupart des investisseurs achètent un bien locatif dans le but de générer un flux de trésorerie positif – ils gagnent plus de revenus chaque mois qu'ils ne dépensent en dépenses. Les loyers ne sont pas tous générateurs de liquidités positives dans un premier temps, mais leur construction est un objectif commun de l’investissement locatif.

La possession d'un bien locatif est une forme active d'investissement dans l'immobilier et requiert du temps, du dévouement et de l'engagement. Être propriétaire n'est pas pour tout le monde. Comme vous le verrez, l'identification, l'analyse, l'achat et la gestion d'un bien locatif de grande qualité demande beaucoup de travail.

Bien qu'il existe des options pour externaliser certaines de ces tâches actives, elles sont rarement passives à 100% et comportent toujours des risques.

Pensez-vous qu’investir dans un bien locatif peut être une bonne idée pour vous? Continuez votre lecture pour savoir par où commencer et comment vous préparer au mieux pour le projet en question.

Examinons les sept étapes à suivre pour investir dans des immeubles locatifs:

1. Décidez où vous voulez investir

Les investisseurs immobiliers novices veulent souvent acheter des immeubles locatifs dans leur cour arrière. Cela peut être dans le même code postal que leur ville actuelle, même ville ou état. Toutefois, cela peut ne pas être une option, en fonction du marché sur lequel vous vivez et ce n'est pas toujours le meilleur choix.

Si vous habitez dans une région où la valeur de l'immobilier est au sommet du marché, le loyer peut ne pas être rentable pour un bien locatif à flux de trésorerie positif.

Peut-être vivez-vous dans un marché coûteux comme San Francisco, où la maison unifamiliale moyenne s'élevait à 1,6 million de dollars en juillet 2019. Vous n'avez peut-être pas les moyens d'acheter un bien locatif dans la région. Si tel est le cas, recherchez votre premier investissement sur d'autres marchés.

Bien qu'il soit peut-être plus facile de gérer un bien locatif situé à seulement 10 minutes de chez vous au lieu de deux États, vous pouvez investir sur n'importe quel marché. Si vous n'investissez pas dans votre cour arrière, examinez les autres marchés à un niveau élevé, en recherchant les zones qui répondent à ces critères:

  • La demande de logements locatifs est élevée – l'offre et les logements vacants sont faibles.
  • La croissance de l'emploi est stable ou en croissance. L'expansion économique, la croissance de l'emploi et la croissance de la population sont de bons indicateurs.
  • Le revenu locatif moyen correspond au prix d’achat du bien locatif et correspond aux fonds que vous avez à investir. Un bien locatif de 200 000 USD ne rapportera pas grand chose si vous ne pouvez le louer que pour 700 USD. Et si vous ne disposez que de 20 000 USD, vous ne recevrez probablement pas de financement bancaire pour un bien locatif de 200 000 USD.

Il existe plusieurs sources gratuites et payantes pour vous aider à effectuer des études de marché dans différentes régions du pays. Utilisez-les pour obtenir des informations sur la croissance économique, la demande de logements, les logements vacants, le revenu moyen et les prix moyens des logements dans différentes régions.

Après avoir identifié un marché dans lequel investir, recherchez ce marché au niveau micro. Identifiez les quartiers ou les codes postaux spécifiques à cibler et prenez en compte les éléments suivants pour chaque zone spécifique:

  • Offre et demande de logements, y compris les développements futurs qui augmentent la demande.
  • Crime.
  • Évaluations scolaires.
  • Valeur moyenne de la propriété.
  • Loyer moyen.
  • Tous les marchés spécialisés dans lesquels il faut rester à l'écart ou sur lesquels se concentrer, tels que le logement étudiant ou le logement abordable.

2. Décidez dans quoi vous voulez investir

Bien que les maisons unifamiliales soient un moyen d’investissement, elles ne sont pas la seule option. Vous pouvez avoir un duplex, triplex, quadplex ou quelque chose de plus grand (si vous êtes intéressé par la location commerciale). Décidez si vous souhaitez également posséder des locations de vacances ou des locations à long terme.

Peu importe le type de propriété que vous choisissez, il est essentiel de savoir quelles qualités de ce type de propriété sont recherchées. Cela inclut la taille de l'appareil ou de la maison, le nombre de chambres à coucher et de salles de bains, ou les équipements possibles tels qu'une piscine ou une cheminée.

Vérifiez s'il y a sursaturation ou sous-alimentation d'un type de maison spécifique. Par exemple, une zone peut avoir trop de chambres à coucher et trop peu de chambres à louer. Vous pouvez le faire en consultant le stock actuel disponible sur le marché sur des sites de location immobilière tels que Zillow, HotPads ou ForRent.com. Parler à un courtier local est un autre excellent moyen d’obtenir des informations sur un marché spécifique.

Assurez-vous de savoir ce que vous recherchez dans un bien locatif, notamment:

  • mètres carrés,
  • nombre de chambres ou salles de bain,
  • type de construction (bois ou béton, par exemple),
  • type d'espace de stationnement disponible, et
  • type d’immobilier (maison unifamiliale, appartement, maison de ville, duplex, triplex ou triplex, par exemple).

Il n'est pas rare d'avoir différents ensembles de critères pour différents quartiers.

3. Recherchez des propriétés locatives potentielles dans lesquelles investir

Une fois que vous avez limité votre marché et que vous connaissez vos critères, vous pouvez rechercher un bien immobilier dans lequel investir. Il y a différentes façons de trouver de l'immobilier.

Rechercher dans la MLS ou travailler avec un courtier

Le moyen le plus courant d'identifier les objets d'investissement potentiels consiste à effectuer une recherche dans le service de référencement multiple (MLS). Avec des sites Web tels que Realtor.com et Zillow, vous pouvez définir des paramètres de recherche et vous avertir lorsqu'une nouvelle liste répond à ces critères.

Vous pouvez également contacter un agent immobilier de la région et lui demander de définir les mêmes alertes. Un courtier de qualité peut être une excellente source de relations avec des banques, des établissements de crédit, des entrepreneurs ou des fournisseurs, ce qui peut s'avérer utile lors de l’achat d’une maison locative.

Ils peuvent également vous apporter des listes de poche, il s’agit de listes qui n’ont pas été mises en ligne sur la MLS.

Acheter une maison de location clé en main

Certaines entreprises sont spécialisées dans la vente d’immeubles locatifs clés en main. Cette location nécessite peu ou pas de travail après l'achat. Il s'agit d'un investissement passif, généralement destiné à générer des flux de trésorerie. (Bien sûr, aucune location n’est totalement passive; vous devrez peut-être participer si les choses tournent mal de façon inattendue.)

Dans la plupart des cas, les bâtiments ont été rénovés, ont un locataire existant et une société de gestion externe sous la responsabilité du bailleur.

Ce n’est pas parce qu’il s’agit d’un investissement clé en main que c’est un investissement précieux. Étudiez le marché pour déterminer si le prix d'achat, le prix de location et l'emplacement de la propriété soutiennent l'investissement.

Travailler avec un grossiste

Un grossiste en immobilier trouve des opportunités d’investissement hors marché à des prix inférieurs au prix du marché. Ils négocient un prix d'achat peu élevé avec le vendeur et cèdent le contrat à un acheteur externe à un prix plus élevé. Le grossiste tire profit de la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.

En règle générale, les articles en gros nécessitent un paiement en espèces à 100% pour fermer. Ils ont souvent aussi besoin de rénovations ou d’améliorations, de sorte qu’ils ne sont peut-être pas éligibles au financement. Il existe des prêteurs alternatifs, tels que de l'argent dur et des prêteurs privés, qui peuvent vous aider avec de l'argent pour la clôture et des fonds pour réparer la propriété. Cependant, ces prêteurs peuvent imposer des taux d’intérêt élevés et n’emprunter de l’argent que pour une courte période.

Bien que les grossistes puissent bénéficier d'opportunités d'investissement hors marché de grande qualité, les problèmes de financement peuvent compliquer leur collaboration.

Marketing direct

Une campagne de marketing est un autre moyen de rechercher un bien locatif potentiel dans lequel investir. Vous pouvez utiliser le marketing en ligne ciblé ou placer des marques de bandit. Le publipostage est une autre option populaire.

Dans une campagne de publipostage, un investisseur envoie une série de lettres ou de cartes postales à des vendeurs hors marché. Des sociétés telles que List Source et Data Tree vous permettent de créer et d’acheter des listes de personnes répondant à certains critères. Vous pouvez rechercher des propriétaires de forclusion ou de pré-forclusion, des biens immobiliers qui ont récemment été homologués ou des biens immobiliers en propriété libre et nette (sans hypothèque).

Vous pouvez affiner la liste en fonction des caractéristiques de la propriété, telles que le nombre de chambres à coucher et de salles de bains, ou par province, code postal ou ville.

Vous pouvez lancer votre propre campagne e-mail en tapant ou en écrivant à la main. Vous pouvez également engager une entreprise externe pour le faire à votre place.

Cette méthode de recherche d’investissements potentiels demande le plus d’efforts et de coûts. Cela peut être une excellente ressource pour trouver des propriétés locatives hors marché, mais ce n’est peut-être pas la bonne option pour vous. Si vous êtes prêt à investir le temps, les efforts et les ressources nécessaires pour mener à bien une campagne de courrier électronique, il s'agit d'une ressource de qualité pour les stocks hors marché.