Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Le marché immobilier américain a besoin de plus qu'une réduction de taux, l'immobilier – Simulation


New york

La Réserve fédérale américaine espère que sa dernière réduction des taux d'intérêt, annoncée la semaine dernière, contribuera à maintenir la sécurité de l'économie aux niveaux de croisière. Mais peu de gens s'attendent à ce qu'il améliore considérablement le marché du logement.

Le logement est l’un des moyens par lesquels la politique de la Fed produit des résultats. Lorsque la banque centrale baisse les taux d’intérêt, elle incite les gens à acheter des maisons (parce que les prêts hypothécaires sont moins chers) et les constructeurs à augmenter la construction (parce que la demande est élevée et que l’emprunt est plus facile).

Ces décisions ont des répercussions sur l’économie, tandis que les gens achètent des meubles, les constructeurs embauchent des employés et des courtiers en espèces dans leurs chèques de commission.

Mais le logement n’est pas le moteur qu’il était. Le secteur représente une part moins importante de l’économie qu’avant la crise financière et une proportion plus faible d’Américains sont propriétaires.

Avec les taux déjà bas, il n’est pas clair qu’une réduction supplémentaire par la Fed fera beaucoup pour le logement – si elle abaisse les taux hypothécaires. Les taux d'intérêt restent importants pour le logement. Les deux premières réductions de taux d'intérêt de la Fed cette année ont contribué à stabiliser le marché immobilier, qui était en train de s'effondrer.

Mercredi dernier, le département du Commerce a déclaré que la construction au troisième trimestre avait contribué au produit intérieur brut après six trimestres de contraction.

La baisse des taux peut donner un nouveau choc à un boom de refinancement qui a injecté des milliards de dollars dans l'économie au cours des derniers mois.

Mais peu d’économistes s’attendent à ce que le marché de l’habitation augmente en réponse à la réduction des taux d’intérêt de cette semaine, les taux n’ayant pas arrêté la maison en premier lieu. Au lieu de cela, ils soulignent d'autres facteurs.

Les taux d'intérêt importent peu si personne ne vous accorde un prêt. Et de nombreux acheteurs potentiels sont dans cette situation.

Après l'éclatement de la bulle immobilière il y a plus de dix ans, les banques et autres institutions financières sont devenues plus prudentes en matière de crédit, en partie à cause des nouvelles règles fédérales visant à décourager les prêts à risque.

Personne ne souhaite un remboursement des "emprunts du menteur". à partir de l'ère de l'appel, pour lesquels les emprunteurs ont été autorisés à déclarer leurs revenus sans vérification. Mais certains prétendent que le pendule est allé dans l'autre sens. Selon les données de l’Urban Institute, l’acheteur de maison américain type a aujourd’hui un score de crédit de 741 selon FICO, contre 700 avant la crise du logement.

Presque aucun acheteur n’atteint un score inférieur à 650. D’autres mesures d’abordabilité montrent également que les normes de crédit ont quelque peu baissé ces dernières années, mais qu’elles sont encore plus strictes qu’au début des années 2000, avant que les prêts à risque ne s’épanouissent.

Difficile de trouver une maison abordable à acheter

"Beaucoup de gens ont le revenu pour payer leurs paiements, ils peuvent être des propriétaires responsables, mais ils peuvent avoir un score inférieur à FICO, ils peuvent avoir un acompte plus faible, et cela les arrête vraiment", a déclaré Melissa Stegman. un avocat du Center for Responsible Lending, un groupe d'intérêt.

Glenn Kelman, directeur général du courtier en ligne Redfin, a déclaré que la combinaison de taux d'intérêt bas et de normes de crédit strictes exacerbait les écarts économiques existants.

"Pour le moment, l'argent est vraiment bon marché, mais vous devez avoir une bonne cote de crédit pour y avoir accès", a-t-il déclaré. "Cela a été une aubaine pour un groupe de personnes, des personnes qui ont toujours pu obtenir du crédit."

Les prix des logements ont augmenté plus rapidement que les salaires dans de nombreuses régions du pays ces dernières années. Et de nombreuses villes, en particulier sur la côte, traversent une crise d’abordabilité.

Dans des villes telles que San Francisco, Seattle et Boston, le prix médian d'une maison à vendre est, selon le site immobilier Zillow, bien supérieur à un demi-million de dollars, et même les maisons de démarrage peuvent dépasser 300 000 USD – si elles sont disponibles.

Pour ces prix, une légère baisse des taux d’intérêt ne fera guère de différence, a déclaré Susan Wachter, professeure en immobilier à l’Université de Pennsylvanie.

"Cette baisse des taux d'intérêt ne fonctionnera pas. Elle ne transformera pas ces propriétaires potentiels en acheteurs", a-t-elle déclaré. "La réduction des coûts d’intérêts ne permet pas de surmonter efficacement ces obstacles à la capacité financière."

L'escalade de prix est un défi particulier pour les débutants qui rentrent chez eux pour la première fois et qui doivent faire face à une mise de fonds croissante.

Bien que la hausse des prix ait quelque peu ralenti sur de nombreux marchés au cours de l’année écoulée, il n’en va pas de même pour les maisons d’entrée de gamme, qui enregistrent toujours des stocks bas et une croissance rapide des prix.

"Les quelques propriétés d'entrée de gamme sur le marché sont détruites si rapidement que cela maintient la valeur des maisons à la hausse sur certains de ces marchés", a déclaré Matt Speakman, économiste à Zillow.

Les tarifs peuvent ne pas être beaucoup plus bas

Les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires conventionnels ont fortement diminué depuis la fin de l'année dernière, en partie à cause des baisses de taux d'intérêt de la Fed.

Cela a stimulé l'emprunt: les prêteurs ont consenti 700 milliards USD en prêts hypothécaires au troisième trimestre, la plupart depuis la crise financière. L'essentiel de cette augmentation est dû au refinancement, mais le karting à domicile a également augmenté.

Mais avec des taux proches de la profondeur record, il est peu probable que de nombreux acheteurs potentiels marginaux attendent une nouvelle réduction.

S'ils attendent, ils risquent d'être déçus – de nombreux économistes affirment que les marchés financiers ont déjà "intégré" la dernière réduction des taux d'intérêt.

"Je suis sceptique sur le fait que les baisses de taux d'intérêt auront des conséquences notables sur le logement à court terme", a déclaré Ralph McLaughlin, économiste en chef adjoint de CoreLogic, un fournisseur de données immobilières.

Une autre astuce: les taux hypothécaires ne sont pas liés aux taux d’intérêt à court terme, que la Fed contrôle directement, mais plutôt aux taux d’intérêt à long terme, qui reflètent en partie les attentes du marché quant à l’orientation de l’économie: les taux à long terme ont tendance à augmenter lorsque les investisseurs sont plus optimistes.

Donc, si la politique de la Fed atteint son objectif général, cela pourrait entraîner une hausse des taux hypothécaires. Cela a déjà commencé à se produire. Les taux d’intérêt hypothécaire ont augmenté depuis septembre, la peur d’une récession imminente ayant diminué.

Michael Fratantoni, économiste en chef de l'Association of Mortgage Banks, a déclaré qu'il prévoyait que les taux continueraient à augmenter progressivement. NEW YORK TIMES