Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Les prêts hypothécaires sont plus forts que jamais au Texas – Simulation


DALLAS – Il existe de nombreuses manières de marquer le progrès économique depuis la Grande Récession: plus de 100 mois d’emplois, un taux de chômage record et une longue course à la hausse à Wall Street.

Mais n'oubliez pas l'amélioration du marché hypothécaire, où une défaillance de maison amorcée il y a plus de dix ans a entraîné près de 8 millions de faillites dans des maisons aux États-Unis et plus de 500 000 dans l'ensemble de l'État.

Ce passé tumultueux a été suivi d'une baisse constante des prêts hypothécaires en souffrance – aux États-Unis, au Texas et dans le comté de Dallas.

La proportion d’hypothèques avec trois mois de retard ou de forclusion est la plus faible depuis des années. Pour Fannie Mae, qui a fourni plus de 135 milliards de dollars de maisons unifamiliales au premier semestre, le soi-disant "taux de délinquance grave" au début de 2010 était de 5,5%.

Le taux était tombé à 0,67% en juillet et août, dernière période disponible. C’est le plus petit nombre de délinquances graves pour Fannie depuis le début de 2007, juste avant la perte du domicile.

En raison d'autres mesures, le marché hypothécaire n'a pas été aussi fort depuis 1995, a déclaré Frank Nothaft, économiste en chef chez CoreLogic, une société d'informations immobilières.

"Nous avons appris – ou peut-être avons-nous appris à nouveau – les leçons sur la façon de contracter correctement les hypothèques", a déclaré M. Nothaft.

La chute du logement et la grande récession ont conduit à de nombreuses réformes et à la protection des consommateurs, principalement grâce à la loi Dodd-Frank. La loi visait à protéger les emprunteurs des fournisseurs de crédit pilleurs et à limiter certaines pratiques, telles que les crédits menteurs et les prêts non documentés.

Les nouvelles règles et une acceptation plus stricte ont entraîné des coûts et des retards supplémentaires et bloqué certains emprunteurs potentiels, a reconnu Nothaft. Mais il croit que la décision en valait la peine.

"La réglementation peut jeter du sable dans les engrenages", a déclaré Nothaft. "En un sens, c'est le prix que vous payez pour avoir un système financier plus stable."

L'impact le plus important concerne les prêts à risque, il s'agit de produits d'emprunt plus coûteux qui sont généralement vendus à des emprunteurs dont la cote de crédit est inférieure. Ces prêts représentaient 20% de l’ensemble des revenus hypothécaires en 2006, soit quatre fois plus qu'en 1994, et ont ensuite contribué aux arriérés à deux chiffres.

Dodd-Frank oblige les prêteurs à faire une "disposition de fidélisation raisonnable et valable" ou un emprunteur pourrait rembourser le nouvel emprunt hypothécaire. La loi fixait également des limites pour les points et les frais, exigeait la vérification de l'actif et du revenu et fixait généralement un plafond de 43% pour le ratio dette / revenu de l'emprunteur.

"Un défi majeur", ont écrit des économistes de la Réserve fédérale l'an dernier, "est de protéger les emprunteurs hypothécaires des pratiques de cambriolage dans le but de maintenir un large accès au crédit hypothécaire".

Bien que les taux d'accession à la propriété aient diminué, la qualité des prêts au logement s'est considérablement améliorée, du moins sur la base de la proportion d'emprunteurs en retard de paiement.

Les prêts Fannie Mae qui ont été créés de 2005 à 2008, le point culminant du boom du logement dans les subprimes, avaient un arriéré important de 4,2% en août. Cela peut être comparé à 0,3% pour les hypothèques unifamiliales Fannie de 2009 à 2019, après la récession, et à Dodd-Frank.

L’amélioration de la qualité de l’hypothèque n’est pas uniquement due à une police d’assurance plus lourde. La longue expansion économique, caractérisée par une croissance soutenue de l'emploi et un taux de chômage record, a permis aux emprunteurs de rester plus abordables.

Dans le même temps, la valeur des maisons a régulièrement augmenté, permettant aux propriétaires de constituer des fonds propres et de réduire les risques de verrouillage. De 2011 à 2019, les capitaux propres moyens par emprunteur sont passés de 75 000 USD à 176 000 USD, ce qui représente une augmentation de 5 000 USD par rapport à l’année précédente, selon CoreLogic.

"Ce sont tous les ingrédients nécessaires pour obtenir les taux de négligence les plus bas depuis très longtemps", a déclaré Nothaft.

Un rapport récent de la Banque fédérale de réserve de Dallas a documenté les tendances du crédit dans l’État et les grands métros. Les créances hypothécaires en souffrance ont considérablement diminué sur tous les marchés et le taux du comté de Dallas a été inférieur à celui des années précédant la récession, indique le rapport.

Les chercheurs ont souligné l'amélioration de la qualité du crédit, qui s'est traduite par la croissance des emprunts à taux préférentiels et par la baisse des subprimes au Texas.

Entre 2006 et 2018, les emprunts hypothécaires dans l'État ont augmenté de près de 134 milliards de dollars, après correction de l'inflation. Malgré une augmentation de 33% du volume de crédit, le nombre d’emprunteurs subprime a diminué de 340 000, selon le rapport de la Fed de Dallas. Parallèlement, l'État a ajouté environ 1 million d'emprunteurs privilégiés, qui ont contracté des prêts immobiliers encore plus importants.

"Le marché a radicalement changé", déclare Emily Ryder Perlmeter, consultante en développement communautaire pour la Fed de Dallas et l'un des auteurs du rapport. "Les normes de crédit se sont resserrées parce que nous ne voulons pas voir d'autres" pertes à la maison.

La clé est de trouver le bon équilibre, a-t-elle déclaré: accordez des prêts à ceux qui en ont les moyens, "et veillez à ne pas accorder trop de crédit aux emprunteurs qui ne peuvent pas rembourser leur dette".

Le pendule s'est-il trop déplacé?

Pendant des décennies, le nombre de propriétaires aux États-Unis et au Texas a augmenté régulièrement, attirant de nombreux nouveaux clients. Entre la fin des années 1980 et le milieu des années 2000, le nombre de nouveaux arrivants à faible revenu a augmenté de plus de 40% – les nouveaux arrivants noirs et espagnols augmentant encore davantage, selon un rapport de chercheurs de la Texas A & M University.

Les prêts hypothécaires à risque font partie de cette expansion. Mais avec les originaux des subprimes et la hausse des prix de l'immobilier, cela a changé.

"Les ménages à faible revenu et les minorités ont du mal à acheter des maisons et à se créer de la richesse", ont écrit les chercheurs de A & M.