Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Ne sous-estimez pas votre propriétaire externe – Simulation


George Lagos, Kelley Kronenberg, West Palm Beach (Photo: photo de courtoisie)

Après avoir pratiqué dans une salle d'audience pendant 12 ans, je me surprends parfois à tout voir. J'ai demandé à l'avocat adverse de rédiger un avis d'opposition à une condamnation pénale au crayon et sur du papier d'imprimante. J'ai même traversé un procès sérieusement disputé à mi-parcours pour découvrir que le sténographe judiciaire avait beaucoup de pilules. De telles situations sont inattendues, mais elles ont un fil conducteur sous-jacent: notre système d'adversaire est tel que votre adversaire est censé vous repousser. De nombreux avocats seraient surpris d'apprendre que le domaine de la défense contre les saisies en Floride inclut des situations dans lesquelles les avocats se maintiennent sur des sites Web et dans des publicités en tant que défenseurs des consommateurs & # 39; qui protègent les maisons de leurs clients simplement pour avoir un système de gagner de l'argent supplémentaire dans le fond de leur pratique. Ce flux de revenus inexprimé recouvre l’éthique de la plupart des avocats, mais certains avocats utilisent encore cette méthode, connue sous le nom d’écrémage d’actions.

Le raclage des actions a lieu lorsqu'un acheteur externe, généralement une entité commerciale ou une personne spéculative, achète une propriété en défaut ou en attente d'une forclusion hypothécaire initiale. Ces achats ont généralement lieu en cas d'empêchement d'un privilège subordonné, tel qu'un privilège sur un propriétaire ou une association de copropriétaires, ou même lors de la vente d'un syndic. Comme les montants demandés par les associations sont souvent inférieurs ou égaux à cinq chiffres, les acheteurs externes peuvent dépenser des montants relativement faibles pour des articles dans le besoin. Une fois qu'un certificat de propriété a été délivré au tiers acheteur, la propriété en question est sécurisée et probablement louée à des locataires sans méfiance. Les prix de location obtenus à partir de l'hébergement correspondent au type de carburant pour lequel ce moteur fonctionne. conduit et peut être un puissant stimulant pour les tiers. Le contentieux de ces affaires augmente de manière exponentielle lorsqu'un avocat de la défense des consommateurs est aux commandes – souvent en tant que membre de l'entité externe, en tant que mandataire social ou en tant qu'agent enregistré. Bien que la loi de la Floride limite le type de problèmes pouvant être soulevés par des tiers, le système constitue le véhicule idéal pour encourager les retards, ce qui signifie davantage de loyers et plus de profits.

Dans un cas d’exécution typique, l’emprunteur dispose d’un large éventail de moyens de défense. L'emprunteur peut prétendre que la partie à l'exclusion n'a pas rencontré de précédent dans la condition contractuelle ou qu'elle a été accusée à tort. L’absence de statut au départ est presque toujours invoquée comme moyen de défense, l’emprunteur affirmant que la partie chargée de la saisie n’a pas eu la possibilité de faire valoir la créance lors du premier dépôt de la demande. Le troisième acheteur, de par sa nature de tierce partie au contrat, est incapable de soulever des conditions préalables ou d’autres questions concernant les promesses faites par l’emprunteur et le prêteur dans le contrat de prêt hypothécaire. Cependant, la Floride exige non seulement que des tiers soient mentionnés dans les mesures d'exécution en tant que propriétaires du bien, mais leur permette également de se défendre pour défaut de statut ou de défaut de motivation, voire d'indemnisation. Bien que simple, il est assez puissant et permet aux tiers de faire des découvertes, de constituer des dépôts, de poursuivre des procès et des audiences finales, le tout dans le but d’arrêter, de retarder le procès et d’augmenter le nombre de loyers versés chaque mois. Même confrontés à des situations de tiers, les avocats des plaignants les plus performants adhèrent aux bases de leurs activités.

Le mieux que puissent faire les avocats de la mise en application dans de tels cas est d’anticiper les pires de leurs accusés externes. Cela commence par l’établissement de la théorie de la cause et la construction de la théorie autant que possible à partir de cette théorie. Conformément aux lois de la Floride n ° 673.3011, trois catégories juridiques permettent d’établir que les demandeurs qui peuvent demander l’exclusion de l'hypothèque ou du prêt hypothécaire peuvent le faire: un détenteur de billet, un non-détenteur détenant l'instrument avec les droits d'un détenteur et une personne qui n'est pas en possession de la note qui est autorisée à appliquer la note. L'option 3 concerne les situations dans lesquelles le ticket a été perdu, détruit ou ne peut pas être déterminé, et l'option 2 concerne les situations dans lesquelles un ticket peut ne pas être correctement approuvé ou une rupture dans la chaîne. Les deux dernières options peuvent être plus difficiles à prouver et peuvent nécessiter des témoins, des documents ou d’autres preuves. La première option est la plus simple et la plus simple à prouver, puisqu'un titulaire est littéralement une entité qui dispose du stockage physique d'un billet de banque, soit commandé à blanc, soit payé directement à cette entité. La détention physique est l'élément le plus facile à prouver et peut être obtenue par une capture d'écran ou une lettre de garantie de l'entité adressée à l'avocat du demandeur, généralement dans les registres de la société, à l'exception des règles relatives à l'audience. Bien entendu, les justiciables ne sont pas autorisés à choisir leurs faits et vous pouvez vous retrouver dans une situation précaire en prouvant que vous avez un billet perdu ou en tant que non-détenteur. Une fois, j’ai porté plainte contre un éminent avocat de la défense qui n’avait perdu aucune note ni aucun problème permanent. Cependant, sur la base de la réputation de l'avocat, je m'attendais au pire et me croyais trop préparé. Après les tentatives évidentes de mon adversaire de poursuivre l'affaire, malgré le nombre de lettres minuscules, j'ai rapidement découvert que la préparation excessive était une nécessité absolue. J'avais demandé une notification judiciaire de la plainte pour prouver que la note avait été approuvée en blanc avant le début du procès et j'avais des copies certifiées conformes de l'hypothèque et d'autres documents publics. Mes dossiers de jurisprudence étaient adaptés à chaque moyen de défense positif ou à tout problème soulevé par l'autre partie. Tous ces éléments apparemment petits étaient d'une grande importance pour prouver mon cas.

Il existe d'excellents avocats de la défense en Floride. La plupart d’entre eux essaient de faire ce qui est bien par l’intermédiaire de leurs clients. Les modifications, les ventes à découvert, les saisies et autres options de limitation des pertes sont généralement plus faciles à réaliser avec l'aide d'un avocat. Comme les avocats le savent, il y a des avocats qui sont des avocats de litige agressifs et fantastiques, l’opposant que vous voulez vraiment, car ils vous font un meilleur avocat du contentieux. Après tout, l’acier affine l’acier. Il existe avant tout un sous-ensemble encore plus restreint d'avocats, avec des notifications de dernière minute et tard dans la nuit qui mettent à l'épreuve vos compétences et votre patience. Cependant, il peut être difficile de préparer un procès contre un opposant qui a un intérêt financier tangible à retarder le procès ou à gagner à tout prix. Rappelez-vous que même si votre adversaire fait tourner sa roue pour tenter de brouiller les pistes, votre travail consiste à présenter votre cas de manière convaincante avec la plus grande simplicité possible. Bonne chasse!

George D. Lagos est avocat au bureau de West Palm Beach de Kelley Kronenberg, un cabinet d’avocats diversifié. Il concentre sa pratique sur la saisie hypothécaire, les litiges commerciaux entre locataires et l'aide aux prestataires de services financiers en matière de réglementation, d'exécution, de transaction et de litige. Contactez-le à glagos@kklaw.com.