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Crédit Immobilier: Obtenir une hypothèque sur une résidence secondaire ou une propriété de vacances – Simulation


L'achat d'une résidence secondaire est peut-être votre choix le plus intelligent

Les hôtels sont excellents, mais ils ne constituent certainement pas un bon investissement pour les visiteurs.

Les résidences secondaires, en revanche, offrent un potentiel de rendement tout en offrant un lieu de vacances sur lequel vous avez un contrôle absolu.

Selon l’indice des prix des logements Case-Shiller, les prix des logements ont augmenté de plus de 5% dans l’ensemble du pays depuis l’année dernière. Cela signifie que votre maison de vacances peut payer pour vos vacances.

Et vous sautez le comportement de réservation.

Si vous êtes fatigué de passer l'été dans les hôtels et les locations de vacances, envisagez de rejoindre plus d'un demi-million d'acheteurs qui achètent une résidence secondaire chaque année.

Comprenez que l'achat d'une maison de vacances n'est pas une vraie victoire. Et ce n'est pas comme acheter une résidence principale. C’est ce que vous devez savoir avant de vous lancer.

Vérifiez vos options sur une résidence secondaire (7 novembre 2019)

Dans cet article:

Vous pouvez obtenir une hypothèque sur une résidence secondaire ou une propriété de vacances. Voici comment:

  • Vous avez probablement besoin de deux mois de réserves lors de l'achat d'un article de vacances. Les exigences en matière de pointage de crédit pour une résidence secondaire sont plus élevées que pour une résidence principale.
  • Vous pourrez peut-être couvrir vos versements hypothécaires mensuels en louant votre maison de vacances lorsque vous ne l'utilisez pas. Il peut encore qualifier de maison de vacances.
  • Les résidences secondaires ont des taux plus bas que les investissements locatifs / immobiliers.
  • Les trois moyens les plus importants d’acquérir une résidence secondaire ou une propriété de vacances sont les suivants: 1) le paiement d’un refinancement de votre résidence principale; 2) un HELOC (ligne de crédit sur valeur nette) sur votre maison actuelle; ou 3) un prêt conventionnel pour la résidence secondaire elle-même.

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Comprendre les coûts totaux

La possession d'une deuxième maison entraîne des responsabilités supplémentaires.

Vous entretenez deux ménages et cela peut coûter plus cher que prévu. Alors planifiez avec soin.

Offrir une maison n’est pas la même chose qu’être admissible à l’hypothèque. Les assureurs hypothécaires examinent uniquement les coûts du capital, des intérêts, des taxes foncières, des assurances et, le cas échéant, des droits HOA. Si ces dépenses sont approuvées, elles approuvent votre prêt.

Vous doit tenir compte des frais de déplacement, de l’entretien régulier, des réparations, des services publics, du mobilier et des articles ménagers.

Vous pouvez compenser certains, voire tous les coûts, si vous louez votre bien à temps partiel. Mais vous ne pouvez pas louer une résidence secondaire avec tous les programmes de prêt. Vous pouvez également être en mesure de radier vos intérêts hypothécaires et vos taxes foncières afin de réduire les coûts totaux.

Vérifiez vos options sur une résidence secondaire (7 novembre 2019)

Une location est-elle la même chose qu'une maison de vacances?

Les immeubles locatifs et les maisons de vacances sont financés différemment.

Si vous pouvez bénéficier de votre achat sans que la propriété génère un revenu, achetez-la en tant que maison de vacances. Vous bénéficiez d'un meilleur taux d'intérêt hypothécaire et la qualification est plus facile si les revenus locatifs ne sont pas sur la table.

Toutefois, si vous devez louer votre propriété pour la payer, elle devient un immeuble de placement, pas une résidence secondaire.

Dans ce cas, votre prêteur voudra voir une critique avec un calendrier de location similaire. Ce document indique au souscripteur le revenu potentiel de la propriété.

Le prêteur compte pour 75% du revenu locatif attendu comme revenu, et l'hypothèque, les taxes et l'assurance mensuelles sont ajoutées à vos dépenses lors du calcul de votre ratio d'endettement.

Les prêts hypothécaires sur des immeubles de placement nécessitent presque toujours au moins 20% de moins, car il est très difficile pour ces achats de souscrire un contrat d’assurance prêt hypothécaire. L’intérêt hypothécaire sur un immeuble de placement peut atteindre 50 points de base (0,5%) ou davantage que le taux du logement principal.


Dépôt requis pour le deuxième domicile

Dans de nombreux cas, vous pouvez acheter une maison principale avec seulement trois pour cent, mais il en coûte au moins dix pour cent pour acheter une maison de vacances, et ce, uniquement si votre demande est très solide. Sinon, votre prêteur pourrait avoir besoin d'au moins 20%.

Si vous n'avez pas beaucoup d'argent avec vous, vous pouvez emprunter votre mise de fonds. La National Association of REALTORS® indique qu'environ un cinquième des acheteurs utilisent leur résidence principale pour effectuer le versement initial pour la résidence secondaire.

Qu'en est-il des prêts FHA ou VA? Malheureusement, l'Oncle Sam ne sponsorise rien d'autre que le logement principal. Toutefois, si votre vendeur a contracté un emprunt sur la propriété financé par le gouvernement, vous pouvez l’assumer.

Votre prêt préféré est probablement un prêt conventionnel (non gouvernemental), tel que ceux approuvés par les normes établies par Fannie Mae et Freddie Mac.

Vérifiez vos options sur une résidence secondaire (7 novembre 2019)

Est admissible à un prêt hypothécaire pour résidence secondaire

Les prêts vacances n’ont que des taux légèrement supérieurs à ceux des hypothèques résidentielles principales.

Tout comme votre résidence principale, il est rentable de magasiner de manière agressive pour obtenir le meilleur intérêt hypothécaire possible.

Pour vous assurer d’être admissible au départ, examinez vos actifs, votre crédit et votre revenu – comme le fera l’assureur.

Actifs nécessaires à l'achat d'une maison de vacances

Lorsque vous achetez un article de vacances, vous avez probablement besoin de réserves. Les réserves sont des fonds disponibles pour payer votre prêt hypothécaire si vous constatez une perte de revenu.

Vous avez besoin d'au moins deux mois de réserves si vous êtes un salarié qualifié, et d'au moins six mois si vous êtes travailleur autonome ou si vous avez une lacune dans votre dossier.

Une réserve d'un mois équivaut au montant nécessaire pour payer un mois à la fois pour votre résidence principale et votre future résidence secondaire.

Pointage de crédit pour acheter une résidence secondaire

Les exigences en matière de pointage de crédit sont légèrement plus élevées pour les résidences secondaires que pour les résidences principales.

Par exemple, Fannie Mae fixe son minimum de FICO à 620 pour les prêts au logement principal avec un minimum de 25% inférieur et à 640 pour les résidences de vacances avec le même acompte.

Revenu requis pour une résidence secondaire

Les exigences de la dette au revenu dépendent du montant de votre mise de fonds et de votre pointage de crédit. Fannie Mae, par exemple, autorise un DTI jusqu'à 45% avec un FICO 660 et un minimum de 25% inférieur.

Un IDT de 45% signifie simplement que vos paiements mensuels totaux représentent 45% de votre revenu brut.

Par exemple, si vous faites 10 000 $ par mois avant impôt, le total de vos paiements, y compris votre résidence principale, votre résidence secondaire, vos prêts auto et autres, s'élèvera à 4 500 $.

Contrairement aux investissements immobiliers, les maisons de vacances ne disposent pas de revenus de location pour compenser le versement de l'hypothèque. Vous devez être admissible avec un revenu provenant de sources autres que la propriété que vous achetez. Si vous souhaitez acheter une maison de vacances à logements multiples, la plupart des prêteurs la considèrent comme un bien d'investissement, que vous souhaitiez la louer ou non.

Vérifiez vos options sur une résidence secondaire (7 novembre 2019)

Règle du prêt: couvrir les coûts de la résidence secondaire avec les revenus locatifs

Pour certains, posséder une maison de vacances peut sembler être quelque chose de réservé aux riches et aux célébrités, mais ce n'est pas nécessairement vrai.

Posséder une résidence secondaire peut ne pas être aussi coûteux qu'il y paraît. La raison: revenu locatif potentiel.

Certains propriétaires paient leurs charges hypothécaires mensuelles en louant leur maison de vacances quand ils ne l'utilisent pas.

L’émergence d’Airbnb et de services similaires facilite la perception de revenus locatifs accessoires.

Cette pratique est même autorisée par la plupart des prêteurs. Fannie Mae, l'agence qui établit les règles pour la plupart des prêts du pays, a mis à jour sa position sur ce sujet.

Bien que les revenus de location ne puissent pas être utilisés pour bénéficier du prêt, Fannie Mae déclare à présent que les prêteurs peuvent créer une maison en tant que "résidence secondaire". peut être considéré comme un "investissement immobilier" même si des revenus locatifs sont détectés.

C'est important.

Les taux des hypothèques sur les résidences secondaires sont inférieurs à ceux des investissements locatifs et immobiliers. Et les exigences en matière d’acompte sont plus souples. La règle ne peut pas entrer en jeu lorsque vous achetez, mais certainement si vous souhaitez refinancer à l'avenir.

Assurez-vous que la propriété répond à toutes les exigences d'une résidence secondaire pour vous éviter de payer des taux plus élevés et de payer à nouveau plus tard.

Pour être éligible en tant que résidence secondaire / maison de vacances, la propriété doit être:

  • Occupé par le propriétaire une partie de l'année
  • Une maison avec une seule unité (pas de duplex, triplex ou quadruplex)
  • Convient pour une utilisation toute l'année
  • Appartient exclusivement à l'acheteur
  • Non loué à temps plein et n'est pas couvert par un accord de multipropriété
  • Non exploité par une société de gestion ayant le contrôle de l'occupation

De plus, la maison doit être à une distance raisonnable de la résidence principale de l'acheteur. Cela aide également si la maison est dans une communauté de villégiature ou une région.

En bref, la propriété doit se sentir & # 39; & # 39; comme une maison de loisirs et non comme une maison de location qui se présente comme telle.

Trois façons de financer l'achat d'une résidence secondaire

Si vous envisagez d'acheter une résidence secondaire cette année, vous pouvez financer votre nouvel achat de différentes manières.

Vous n’avez peut-être même pas besoin de contracter un emprunt pour la résidence secondaire.

Ce sont les méthodes les plus populaires pour effectuer un acompte – ou payer en espèces – pour une résidence secondaire.

1. Utilisez un paiement pour votre maison principale

Les valeurs de la maison sont en hausse à travers le pays.

De nombreux propriétaires ont accumulé des fonds propres substantiels dans leur maison principale ou locative ces dernières années. Ils peuvent utiliser cette équité par le biais d'un refinancement.

Par exemple, une propriétaire doit 100 000 $ à son emprunt hypothécaire, mais sa maison est maintenant évaluée à 200 000 $ aux fins d'évaluation. Elle a été en mesure d’extraire une partie de l’équité. en refinançant un prêt plus important et en prenant la différence en espèces.

Dans ce cas, l'emprunteur aurait accès à un acompte important sur une résidence secondaire:

  • Nouveau montant du prêt: 160 000 $
  • Prêt hypothécaire actuel: 100 000 $
  • Frais de clôture: 3000 $
  • Argent disponible: 57 000 $

Les emprunteurs bénéficiant d’un bon crédit peuvent emprunter jusqu’à 80% de la valeur actuelle de leur maison avec un prêt conforme (Fannie Mae ou Freddie Mac). D'autres types de prêts permettent un pourcentage encore plus élevé.

Les prêts FHA permettent un remboursement à hauteur de 85%, tandis que les anciens combattants peuvent avoir accès à 100% de leurs fonds propres s’ils utilisent un prêt avec versement de VA.

Grâce aux faibles taux hypothécaires actuels, certains emprunteurs peuvent réduire leurs taux d’intérêt tout en répétant un paiement. Ils pourraient même proposer un paiement similaire sur un montant de prêt plus important grâce à un taux d’intérêt plus bas.

Le refinancement par encaissement peut être un bon moyen de liquider votre capital et de l’utiliser ensuite pour vous procurer la maison de vacances que vous aviez à l’esprit.

Avant de franchir cette étape, vous devez vous permettre le versement mensuel le plus élevé de votre résidence principale. Prenez également en compte les obligations financières liées à la possession d'une résidence secondaire, telles que les taxes, les assurances et l'entretien courant.

Mais pour beaucoup, contracter un emprunt immobilier plus important qu’ils possèdent déjà est le moyen le plus économique d’acquérir une résidence secondaire.

Vérifiez vos options sur une résidence secondaire (7 novembre 2019)

2. Ouvrez un HELOC sur votre maison actuelle

Selon l'enquête annuelle menée auprès des acheteurs de maisons de vacances chez NAR, une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) sur une maison principale constitue une source de financement privilégiée pour les acheteurs de résidences secondaires.

Si vous avez actuellement suffisamment de fonds propres dans votre maison, il vous suffirait simplement de fixer une limite de crédit et d’acheter directement votre résidence secondaire ou d’utiliser l’argent pour payer la mise de fonds.

Avec cette option, vous n'avez pas à refinancer votre prêt hypothécaire actuel. Vous souhaitez conserver votre hypothèque de premier rang et ajouter un autre prêt assorti de conditions différentes.

Vous voudrez peut-être un HELOC si vous avez récemment refinancé à un taux très bas. L’ouverture d’une limite de crédit n’affecte pas votre première hypothèque.

Dans certains cas, les propriétaires peuvent utiliser 100% de la valeur de leur maison avec un HELOC. De nombreuses associations locales de crédit et banques nationales proposent des prêts dont la valeur en crédits est élevée. Les prêteurs ouvrent chaque jour de nouvelles options HELOC.

Les candidats ont généralement besoin d’une solvabilité excellente à excellente, mais HELOC présente un certain nombre d’avantages intéressants. Une fois approuvé, l’argent que vous avez généré avec le prêt vous appartiendra. Le taux d'intérêt est basé sur le taux préférentiel, qui est actuellement très bas. Le taux peut donc être inférieur à celui que vous paieriez avec un prêt hypothécaire conventionnel.

En outre, vous pourrez peut-être éviter les frais de clôture que vous devriez payer en contractant un nouveau prêt hypothécaire principal.

Vous avez généralement le choix entre une ligne de participation avec un taux variable ou un prêt avec une participation fixe. L'option fixe est proposée avec un taux légèrement plus élevé, mais intègre une meilleure stabilité de paiement, ce qui en fait le choix idéal pour certains acheteurs d'une résidence secondaire.

3. Obtenir un prêt pour la résidence secondaire elle-même

Comme indiqué ci-dessus, une autre option consiste à obtenir un prêt par le biais d'un financement conventionnel. Les règles actuelles ne permettent que des acomptes de 10%, et les directives de crédit peuvent être flexibles en fonction du prêteur.

Ne pensez-vous pas que vous pourriez être admissible à acheter une résidence secondaire? Vous pourriez être surpris.

Deuxième maison: c'est encore une affaire

Il est tentant de se lancer dans l’achat d’une maison de vacances, mais d’abord, pesez-en les avantages et les coûts.

Faites en sorte que cela vaille la peine d'acheter à long terme. Bien qu'il y ait des coûts d'avance, l'achat d'une résidence secondaire peut être un ajout intéressant à votre portefeuille immobilier ou à votre régime de retraite.

Pour rendre la propriété encore plus abordable, vous devez rechercher les tarifs en appelant au moins trois prêteurs. La plupart des prêteurs, sinon tous, qui proposent des prêts pour résidences principales offrent également des prêts hypothécaires pour résidences secondaires.

Quels sont les taux de deuxième hypothèque pour aujourd'hui?

Les taux d’intérêt hypothécaires sont bas dans l’ensemble, si bien que les prêts vacances sont également bon marché.

Demandez un devis pour votre achat de maison de vacances et assurez-vous de faire appel aux meilleurs prêteurs pour obtenir votre meilleur prix.

Achetez des taux et vérifiez vos options en matière de financement de résidences secondaires. (7 novembre 2019)