Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Peut-être que la génération du millénaire devrait être heureuse d'être bloquée dans la location – Twin Cities – Simulation


Les millénaires passent beaucoup de temps sur leur incapacité à acheter une maison, les forçant à continuer à louer. Ils doivent vouloir rester locataires s’ils savent ce qui est bon pour eux financièrement.

Il est généralement admis que l’appréciation des valeurs de la maison a créé la richesse de la classe moyenne au cours des décennies précédentes. Mais c’est uniquement parce que les remboursements mensuels des emprunts ont forcé les propriétaires à épargner leur dette hypothécaire et à prendre leur retraite. La hausse des prix des maisons unifamiliales au fil du temps s’explique en grande partie par la construction de nouvelles constructions plus grandes, avec davantage de salles de bains en marbre, des cuisines aimantes, etc.

L’indice des prix des logements ajusté en fonction de la qualité, élaboré par le professeur Robert Shiller de l’Université de Yale, élimine cette distorsion à la hausse des prix en comparant les prix du même logement lorsqu’il est vendu à plusieurs reprises au fil du temps. Il en ressort que les prix moyens des maisons unifamiliales corrigés de la qualité, corrigés de l'inflation totale, n'ont augmenté que de 1,1% depuis 1972 avec un taux annuel composé. La raison pour laquelle les résultats ont une préférence à la hausse est qu'ils ne corrigent pas pour les propriétaires provisoires effectuant des mises à niveau.

Mais alors, les intérêts hypothécaires sont compensés. Depuis 1972, le taux d’intérêt hypothécaire sur 30 ans en termes réels s’établissait en moyenne à 4,1%, ce qui revient au propriétaire de 3% par an pour posséder une maison au titre des taxes, de l’entretien, des services publics et de l’assurance. C'est un retour vraiment négatif. Rien d’étonnant à cela. En 2016, environ un tiers des femmes de la génération Y étaient propriétaires de leur maison, par rapport à la moitié de la génération X du même âge en 2001 et à la moitié des baby-boomers en 1989. Le pourcentage de propriétaires pour les moins de 35 ans est de 7,2 points de pourcentage en baisse par rapport à un sommet de 43,6% à la mi-2004 à 36,4% à la mi-2019, ce qui est plus marqué que la diminution de 5,1 points de pourcentage, qui est passée de 69,2 à 64,1% du taux total.

Les millénaires sont en effet confrontés à des tensions financières que les générations précédentes n'ont pas connues. Selon les données de la Réserve fédérale, les ménages du millénaire avaient une valeur nette moyenne de 92 000 $ en 2016, soit 40% de moins que les générations X du même âge et 20% de moins que les baby-boomers en 1989. Beaucoup de millénaires, nées entre 1980 et 1996 , est entré dans le personnel pendant la Grande Récession ou peu de temps après pour un salaire bas, et l’histoire suggère qu’ils ne rattraperont jamais leur retard. Lorsque le taux de chômage augmente de cinq points de pourcentage, le revenu cumulé diminue de 10% au cours de la première décennie de la carrière d'un nouvel employé.

Quelques millénaires se sont empêtrés dans l’hypothèque des subprimes et se sont effondrés et restent signés. Ils pensaient pouvoir acheter des maisons sans argent et ne jamais gagner un sou, car une évaluation rapide et continue permettrait un refinancement continu. Ainsi, l'éclatement de la bulle de l'hypothèque à risque et la chute d'un tiers du prix de l'immobilier qui s'ensuivit fut un réveil brutal, d'autant plus qu'il s'agissait de la première chute de valeur nationale depuis les années 1930.

Dans la foulée, les normes de prêt hypothécaire ont été considérablement resserrées et les bénéfices du millénaire et la croissance du capital sont faibles. Donc, par choix ou par nécessité, de nombreux millénaires sont des locataires. Depuis l'effondrement des maisons, le nombre de maisons multifamiliales, généralement des appartements locatifs, a dépassé le taux annuel de 300 000, pour atteindre 340 000 en septembre. Toutefois, après avoir plongé de 1,82 million en janvier 2006 à 350 000 en mars 2009, le nombre de logements unifamiliaux n'a été ramené à 920 000, soit bien en deçà de la moyenne à long terme de 1,2 million. Les investisseurs ont également acheté d’énormes quantités de maisons unifamiliales et les ont converties en logements locatifs. L'année dernière, les investisseurs ont acheté 20% des maisons dans la fourchette de prix la plus basse du tiers, une augmentation par rapport à la moyenne de 15%. Ce sont des endroits que les acheteurs d’une première maison achètent habituellement.

Beaucoup de millennials acceptent leur destin. Un nouveau sondage Freddie Mac a révélé qu'il était "extrêmement" improbable que 24% des locataires soient propriétaires d'une maison, soit quatre points de pourcentage de moins qu'il y a quatre ans. Environ 82% ont déclaré que la location coûtait moins cher que l'achat, soit 15 points de pourcentage de plus qu'en février 2018, bien que les loyers aient augmenté entre 1980 et 2016, 20% plus vite que l'inflation à partir du deuxième trimestre, soit 1,00 $ par mois à partir du deuxième trimestre.

La tendance à laisser au-dessus de posséder sa propre propriété doit continuer et peut même augmenter. Je continue de privilégier les investissements dans les appartements locatifs – en supposant qu'ils répondent naturellement aux critères d'emplacement, d'emplacement et d'emplacement.

Gary Shilling est président de A. Gary Shilling & Co., société de conseil du New Jersey, conseiller en placement inscrit et auteur de "The Age of Deleveraging: stratégies d'investissement pour les décennies de croissance lente et de déflation". Certains portefeuilles qu'il gère investissent dans des devises et des produits de base. Il a écrit cette chronique pour Bloomberg Opinion.