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Crédit Immobilier: Pourquoi le test de résistance des hypothèques s'est avéré si controversé pour les novices et les retraités – Simulation


L'achat d'une nouvelle maison est déjà une expérience stressante. Avec l'introduction d'un test de résistance hypothécaire pour tous les propriétaires potentiels l'année dernière, cela est devenu encore plus important. Plusieurs demandes doivent être satisfaites avant de pouvoir soumettre une demande, et le propriétaire éventuel doit être sûr qu'il sera en mesure de faire les paiements mensuels avant de présenter sa demande.

Qu'est ce que c'est

Le test de résistance des hypothèques vise à vérifier si le demandeur peut suivre ses paiements, même en cas de modification des taux d’intérêt. Vous devez donc vous qualifier pour l’intérêt hypothécaire que vous avez contracté, majoré de 2% ou du taux de référence de cinq ans de la Banque du Canada, selon le montant le plus élevé. À partir de mai de cette année, le rendement conventionnel sur cinq ans est de 5,19%, ce qui représente une première baisse depuis mai 2018, année où il avait atteint 5,39%.

En termes réels, le test de résistance signifie, par exemple, qu’un emprunteur disposant d’un acompte de 20%, d’aucune dette et d’un revenu de 100 000 USD par an peut acheter une maison d’une valeur d’environ 597 000 USD.

"Je pense que les décideurs politiques seront satisfaits (note) du ralentissement de la croissance des prix de l'immobilier et des taux de retard sont également assez faibles", a déclaré James Laird, président de CanWise Financial, basé à Toronto. "A un niveau élevé, il a généralement atteint ce pour quoi il avait été conçu."

Quand a-t-il été fabriqué?

Le test, réalisé par le Bureau de l'inspecteur en chef des institutions financières en 2017, visait à réduire le niveau d'endettement élevé des ménages canadiens. À l'origine, le test s'appliquait uniquement aux prêts hypothécaires assortis d'un dépôt de garantie inférieur à 20% et assujettis aux primes d'assurance standard. À partir d'octobre 2017, toute personne sollicitant un prêt hypothécaire doit réussir le test, même s'il décide de passer à un autre prêteur.

"Le test de résistance était mal conçu", déclare Rob McLister, fondateur de RateSpy.com, basé à Toronto. "Il était basé sur un taux que six banques peuvent manipuler et intercepte environ 5 à 10% d'innovateurs avec leur prêteur existant".

Les règles de test de résistance s'appliquent aux prêteurs lorsqu'ils ont besoin d'investiguer davantage le rapport prêt / valeur de l'hypothèque pour s'assurer que les hypothèques ne sont pas trop élevées par rapport à la valeur de la maison.

Quel est le problème?

Le test s'est avéré controversé pour certains acheteurs pour la première fois, car il réduit leur potentiel d'achat de 20%. Il a également rendu plus difficile pour les propriétaires actuels de refinancer ou d'étendre leurs prêts hypothécaires.

De nombreux retraités récents ont également rencontré des problèmes avec le test de résistance car il considère votre revenu actuel comme faisant partie des exigences. Pour ceux qui veulent à la fois quitter et refinancer leur prêt hypothécaire, il est préférable de planifier quelques années à l’avance pour obtenir le prêt dont vous avez besoin.

"Les banques sont motivées à maintenir le taux d'intérêt élevé sur cinq ans pour leur propre intérêt économique, d'autant plus que cela leur confère davantage de pénalités pour paiement anticipé", a déclaré M. McLister. "Un test de résistance plus équitable serait le rendement des obligations canadiennes à 5 ans, majoré de 300 à 350 points de base."

Laird recommande l'introduction d'un amortissement sur 30 ans pour les acheteurs d'une première maison au lieu de 25.

"Cela a pour effet d'accroître l'accessibilité financière d'environ 10%", a déclaré Laird. "Ce que j'aime vraiment, c'est que chaque mois qu'un ménage ne paie plus, il ne paye que pour une période un peu plus longue."

Cela dit, le test de résistance peut être évité si vous vous adressez à des prêteurs en dehors de la réglementation fédérale, comme les coopératives de crédit ou certains prêteurs privés.

Comment pouvez-vous préparer?

Bien que vous ne puissiez pas faire grand-chose pour changer le taux d'intérêt à cinq ans de la Banque du Canada, vous pouvez vous préparer de différentes manières à un test de résistance hypothécaire. Les prêteurs utilisent quelques statistiques pour déterminer si vous pouvez payer votre hypothèque à temps. Le premier est le ratio du service de la dette brute (GDS), qui représente le pourcentage du revenu avant impôt requis pour payer tous les frais de logement. Cela comprend non seulement les frais hypothécaires mensuels, mais également tous les autres frais d'hébergement mensuels tels que les services publics et les taxes foncières. Les prêteurs ne veulent généralement pas voir plus de 32% des SMD.

Il y a aussi le ratio du service de la dette totale (SDT), qui comprend toutes les dettes, telles que les prêts étudiants, les lignes de crédit, etc. Cela ne doit pas dépasser 42% de votre salaire mensuel pour passer le test de résistance des hypothèques.

Obtenir un cosignataire de votre prêt hypothécaire peut également vous aider à obtenir un prêt plus important. Selon McLister, il y a eu beaucoup plus de "cadeaux" pour les parents depuis la mise en place du test de résistance.

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