Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Quelle influence les nouvelles règles hypothécaires ont-elles sur vous? – Simulation


Le secteur du crédit immobilier doit maintenant s'adapter aux nouvelles règles en matière de prêt hypothécaire, qui offrent aux emprunteurs la protection dont ils ont grandement besoin contre le mauvais usage des emprunteurs et respectent des normes de crédit irresponsables. Mais les changements pourraient ne pas convenir à tous les emprunteurs.

Certaines des nouvelles règles en matière d’hypothèque auront une incidence sur les conditions de qualification et les types d’hypothèques reçues par les emprunteurs. Les règles élaborées en 2013 par l'Office de la protection financière des consommateurs sont maintenant en vigueur.

L’un des principes les plus importants est simple: les prêteurs doivent veiller à ce que les emprunteurs puissent rembourser leur emprunt. En retour, les prêteurs seront protégés contre les poursuites des emprunteurs, dans la mesure où ils fournissent des hypothèques "sûres" qui respectent les directives.

La CFPB appelle ces "hypothèques sûres" des "hypothèques qualifiées". Selon la définition de la CFPB, seulement 12,8% des nouveaux prêts hypothécaires en 2012 ne respectaient pas la norme du "prêt qualifié", selon le prestataire immobilier CoreLogic.

Les nouvelles règles en matière de prêt hypothécaire ne touchent pas la majorité des personnes qui souhaitent acheter une maison ou refinancer leur prêt immobilier, car les prêteurs ont resserré leurs conditions de crédit depuis la crise financière.

Mais certains groupes d’emprunteurs remarqueront une différence, selon les analystes. Cela est particulièrement vrai pour les emprunteurs qui recherchent des hypothèques plus importantes. Les emprunteurs indépendants peuvent également avoir à surmonter d’autres obstacles pour obtenir un prêt immobilier.

"Il y a toutes sortes de façons de prouver son revenu, mais ce qui n'est plus à la table, c'est simplement prétendre que vous gagnez X dollars par an", a déclaré Julia Gordon, directrice des finances et de la politique du Home for pour le Center for American Progress et ancienne directrice. de la politique de la famille unique à l'Agence fédérale de financement du logement.

Quels changements pour les prêts jumbo?

Les professionnels de l’hypothèque dans les zones les plus chères s’inquiètent de ce que les nouvelles règles puissent créer des obstacles pour certains emprunteurs à la recherche de prêts importants pour acheter ou refinancer une maison. Cela s'explique en partie par le fait qu’une hypothèque qui ne respecte pas les limites de logement conformes et fédérales fixées pour les prêts (allant de 417 000 à 625 500 dollars) n’est pas considérée comme une hypothèque admissible si les dettes de l’emprunteur dépassent 43% du revenu mensuel.

Selon les données de CoreLogic, environ 9% des emprunts jumbo émis en 2012 ont été accordés à des emprunteurs dont le ratio d’endettement sur le revenu était supérieur à 43%.

"Un ratio d'endettement de 45% semble être légèrement plus courant aujourd'hui qu'un ratio de 43%. Les prêteurs sont donc susceptibles de baisser leurs ratios maximaux pour les prêts non gouvernementaux", a déclaré Matt Hackett, directeur des opérations d'Equity Now à New York. La ville.

Les prêts sans intérêt sont plus difficiles à trouver

Les emprunteurs qui dépendent de prêts sans intérêt verront des changements, car les prêts pour lesquels les emprunteurs ne sont pas tenus de payer le capital pendant une période initiale ne sont pas considérés comme des prêts hypothécaires qualifiés selon les règles du CFPB.

Ces prêts étaient largement disponibles pendant le boom et ont contribué à la crise, de nombreux propriétaires n'ayant pas été en mesure de traiter les paiements les plus importants après la période d'intérêt initiale. La plupart des prêteurs ont cessé d'offrir des prêts sans intérêt, mais ils restent populaires pour les hypothèques jumbo et dans les zones chères.

"Je pense que cela pourrait être un problème plus grave que la limite (dette-revenu)", a déclaré Mathew Carson, courtier en hypothèques du groupe First Capital à San Francisco.

Carson affirme que la majorité de ses clients dépendent de prêts sans intérêt. Ils incluent les propriétaires de la classe moyenne qui choisissent cette option pour libérer de l’argent pour d’autres dépenses ou investissements, dit-il. Selon CoreLogic, environ 14% des prêts jumbo émis en 2012 étaient uniquement des intérêts.

Joshua Weinberg, vice-président principal, Conformité chez First Choice Loan Services, dans le New Jersey, a déclaré que les emprunteurs fortunés et les emprunteurs disposant d’actifs importants trouveraient toujours des prêteurs désireux d’aller au-delà des exigences en matière de prêts hypothécaires qualifiés. "Mais une source de revenu moyenne dans les zones très recherchées peut avoir du mal à se faire approuver" avec les nouvelles normes, explique Weinberg.

Emprunteurs indépendants

La nouvelle règle de remboursement signifie qu'il est presque impossible pour un emprunteur d'obtenir un prêt hypothécaire sans documenter son revenu. Ce n’est pas facile depuis 2008 d’obtenir un prêt avec peu de documentation. Mais plus que jamais, les travailleurs indépendants devront s'assurer de pouvoir documenter un revenu suffisant pendant au moins deux ans pour obtenir un prêt hypothécaire.

Si vous avez gagné 50 000 dollars en 2012 et 100 000 dollars en 2013, la banque utilisera la moyenne des deux et utilisera un revenu de 75 000 dollars pour traiter votre demande, explique Jason Auerbach, responsable de la division First Choice Loan Services à New York. Pour les emprunteurs avec un W-2, le prêteur utilise le revenu annuel actuel pour déterminer le montant que l’emprunteur peut payer.

Protection contre certains abus d'entretien

Outre les règles relatives aux hypothèques qualifiées, la CFPB a mis en place des règles visant à protéger les consommateurs contre les abus des entreprises qui collectent leurs paiements mensuels.

Les nouvelles normes de service qui entreront en vigueur l'année prochaine obligent les prêteurs à prendre des mesures supplémentaires avant de quitter le domicile de l'emprunteur.

Les administrateurs doivent contacter les emprunteurs qui ont des difficultés à payer leur hypothèque plus tôt. Cela offre aux emprunteurs une meilleure chance de trouver une solution, telle qu'un ajustement de prêt ou une vente à découvert, pour éviter la forclusion.

"Les propriétaires ont maintenant certains droits qu'ils peuvent appliquer si leur responsable ne les juge pas sur une alternative de forclusion", a déclaré Gordon.

Les nouvelles règles n'obligent pas le gestionnaire à proposer des options à l'emprunteur lorsque le prêteur ne dispose d'aucune solution de formation. Mais tant que des options de formation sont disponibles, il est interdit aux prêteurs de saisir la maison d'un emprunteur jusqu'à ce que sa demande d'ajustement de prêt ou de vente à découvert soit traitée et que l'emprunteur reçoive une réponse.