Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Refinancement de prêt immobilier – Simulation


Calculer le refinancement hypothécaire

Envisagez-vous de refinancer votre maison? Utilisez cette calculatrice pour découvrir combien vous pouvez économiser aujourd'hui.

Refinancement des frais terminaux

1 580,17 $

Ancien paiement mensuel P & I

1 049,33 $

Nouveau paiement mensuel P & I

211 940,32 $

Ancien solde du prêt

200 000,00 $

Nouveau solde du prêt

568 861,22 $

Coût total du premier prêt

382 759,06 $

Nouveau prêt Coûts globaux

167 300,50 $

Ancien prêt restant

177 759,06 $

Intérêt total du nouveau prêt
(+ frais de clôture de 5 000,00 $)

530,84 $

Épargne mensuelle Refi

4 000,00 $

Points de réduction

1 000,00 $

Autres frais de clôture

5 000,00 $

Total des frais de clôture

Qu'est-ce qu'un refinancement?

Le refinancement a lieu lorsqu'un propriétaire contracte un autre prêt qui sert à rembourser sa première hypothèque et tout privilège accessoire sur sa maison. Le refinancement hypothécaire permet aux propriétaires d’utiliser l’équité de leur maison pour améliorer leurs finances personnelles.

Comment ces prêts sont-ils généralement utilisés?

Les cas courants sont:

  • taux inférieur: un emprunteur qui a amélioré son profil de crédit et sa valeur nette dans une maison peut être en mesure de réduire les intérêts du prêt, en particulier si le bon du Trésor à 10 ans chute et donc les intérêts de l'hypothèque
  • prolonger la durée: étirer le prêt sur une plus longue période
  • durée plus courte: En payant un supplément, les propriétaires peuvent économiser beaucoup d’intérêts, mais beaucoup ne le feront pas sauf si cela est nécessaire. Par conséquent, certains emprunteurs qui ont initialement choisi une durée de 30 ans peuvent passer à une durée de 20, 15 ou 10 ans.
  • passer aux taux fixes: Les propriétaires qui ont acheté un prêt à taux ajustable peuvent choisir de passer à un prêt à taux fixe afin de maintenir les taux en vigueur pendant toute la durée de leur prêt.
  • payer: extraire l'équité utilisée pour payer d'autres dettes avec un taux d'intérêt plus élevé ou pour apporter des améliorations ou des ajouts à la maison qui augmentent leur valeur
  • investir: investir dans un rendement plus élevé, comme le financement d'une petite entreprise dont ils sont propriétaires

Équité à la maison.

Quelle est la fréquence des refinancements?

Avant la crise financière de 2008/2009, la plupart des propriétaires déménageaient ou refinançaient leurs prêts environ une fois tous les 7 ans. Depuis la récession, une part plus importante de la production est allée au capital, tandis qu'une part plus faible est allée au travail. Sur des marchés du travail incertains, les propriétaires ayant des dettes resteront souvent plus longtemps à leur place.

Les taux sont en baisse séculaire depuis plus de 3 décennies. Si les taux baissent considérablement, les propriétaires peuvent refinancer un taux plus bas. Cela réduit leurs paiements mensuels et leurs coûts d’intérêt.

Le refinancement d'une maison a toujours des coûts de fermeture, de sorte que les taux doivent baisser d'environ un demi pour cent pour couvrir les frais de fermeture et aider le propriétaire à économiser de l'argent.

Si les taux d’intérêt augmentent, les propriétaires n’ont aucune incitation financière à refinancer leur maison, à moins d’avoir un prêt à taux variable et pensent que les taux vont continuer à augmenter. Dans ce cas, ils peuvent choisir de passer d'un ARM à un FRM.

Lorsque le marché hypothécaire est en plein essor, environ 70% des prêts hypothécaires se refinancent. Lorsque les taux d'intérêt augmentent et que le volume des emprunts stagne, le marché peut se renverser alors qu'environ 70% des prêts au logement sont disponibles. En juin 2018, 29% des hypothèques étaient des rentes.

La grande majorité du marché hypothécaire résidentiel américain utilise des prêts à taux fixe dans un environnement à faible taux d’intérêt et la plupart de ces prêts ont une durée de 30 ans. En juin 2018, le taux d'inscription moyen sur 30 ans était de 4,92%, ce qui reste assez bas par rapport aux moyennes historiques.

Lorsque les taux d'intérêt augmentent fortement, comme au début des années 80, les consommateurs modifient généralement leurs préférences vers des taux ajustables. À partir de juin 2018, 6,9% de tous les prêts au logement ont été structurés à l’aide de ARM. Les ARM sont relativement peu communs pour les prêts VA (0,5%) et FHA (0,6%), tandis qu'ils sont légèrement plus courants que les prêts au logement conventionnels (7,6%).

À la fin du premier trimestre de 2018, on estime à 138 millions le nombre de maisons aux États-Unis et la valeur totale de toutes les maisons américaines est de 31,8 milliards de dollars. Depuis le premier trimestre de 2018, l'encours de la dette hypothécaire aux États-Unis est d'environ 15 billions de dollars, soit un niveau légèrement supérieur au sommet de 14,8 billions de dollars atteint en 2008.

États-Unis Statistiques sur l'accession à la propriété

Selon l'estimation quinquennale de l'American Community Survey 2012-2016, le parc de logements est subdivisé comme suit

nombre total d'unités de vie

134.054.899

100%

logements occupés

117 716 237

87,81%

propriétés vacantes

16 338 662

12,19%

vacance propriétaire

1,8%

unité individuelle détachée

82 631 864

61,6%

unité unique confirmée

7 812 612

5,8%

Maisons à vendre

74 881 068

63,6%

– Locataire occupé

42 835 169

36,4%

Hypothèque.

La répartition entre les logements occupés par leurs propriétaires et ayant une dette hypothécaire est la suivante:

nombre total d'unités de vie

134.054.899

100%

locataire ou propriétaire occupé

117 716 237

100%

87,81%

unités occupées par le locataire

42 835 169

36,39%

31,95%

totalement habitée par le propriétaire

74 881 068

100%

63,61%

55,86%

>> pas d'hypothèque

26.864.528

35,88%

22,82%

20.04%

>> avec hypothèque

48 016 540

100%

64,12%

40,79%

35,82%

>>> hypothèque de second rang ou prêt immobilier, pas les deux

7 437 821

15,49%

9,93%

6,32%

5,55%

>>>> seule hypothèque de second rang

1 722 772

3,59%

2,30%

1,46%

1,29%

>>>> prêt uniquement avec équité

5 715 049

11,90%

7,63%

4,85%

4,26%

>>> hypothèque de second rang et prêt sur valeur nette

281,865

0,59%

0,38%

0,24%

0,21%

>>> pas d'hypothèque de second rang ni de prêt participatif

40 296 854

83,92%

53,81%

34,23%

30.06%

Dois-je refinancer mon hypothèque?

Est-ce plus difficile d'acheter une maison ou un refi?

Le refinancement est généralement plus facile que l'achat d'une maison car le prêteur a des marges de profit plus élevées, en partie en raison du nombre réduit de parties impliquées dans la transaction et d'une partie du travail effectué avec l'hypothèque initiale.

Dois-je refinancer ou recevoir un prêt d’actions?

Les prêts sur valeur domiciliaire et les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) sont tous deux traités de la même manière qu’une hypothèque car ils constituent des privilèges sur la propriété. Cependant, il existe des différences substantielles entre les trois options.

refi

Le refinancement est utile si vous êtes sûr de continuer à vivre chez vous pendant de nombreuses années et que vous souhaitez retirer une partie substantielle de vos fonds propres ou que vous souhaitez réduire considérablement les intérêts de votre emprunt actuel. Le refinancement est similaire à un prêt hypothécaire à l’achat car il implique des coûts initiaux importants en termes de temps et d’argent.

Prêts sur valeur nette

Les prêts sur valeur nette sont beaucoup plus faciles à obtenir qu'un refinancement complet et leur coût initial est beaucoup plus bas, car seule une partie des avoirs de la maison est convertie en espèces.

En règle générale, les banques autorisent les propriétaires à prendre entre 70% et 95% de la valeur totale de leur maison, en fonction de leur pointage de crédit et d'autres facteurs. Le rapport dette / prix du logement est appelé prêt à la valeur (LTV).

Si une maison vaut 250 000 $ et qu'elle porte une hypothèque de premier rang avec une dette de 150 000 $, ce serait 100 000 $. À 70% de la valeur de la maison, un propriétaire peut échanger 25 000 $ de plus en plus des 150 000 $ qu'il doit pour sa première hypothèque. À 95%, un propriétaire peut racheter jusqu'à 87 500 $.

Les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement structurés comme un montant pré-emprunté fixe, qui porte ensuite un taux d'intérêt fixe et des paiements fixes débités sur une durée fixe, telle que 5 ou 10 ans.

Marges de crédit sur valeur nette

Les marges de crédit sur valeur domiciliaire fonctionnent de la même manière qu'une carte de crédit. Un propriétaire est autorisé à emprunter un maximum ou une limite pendant une certaine période, par exemple 5 ans. Chaque fois que l'argent est remboursé, le plafond reste et peut être réutilisé.

Les propriétaires ne paient pas d'intérêts jusqu'à ce qu'ils tirent la ligne, puis ils paient un taux variable qui change en fonction de l'évolution du marché.

Cette option offre aux propriétaires une flexibilité maximale sans les coûts pré-engagés liés au refinancement et sans la nécessité de payer des intérêts jusqu'à ce qu'ils atteignent la ligne.

Prêts d'actions hybrides

Certaines banques proposent des produits hybrides de capital-actions dans lesquels une partie du solde est traitée comme un prêt avec capital-actions et dans laquelle une limite supplémentaire peut être utilisée pour mobiliser davantage de capital sur une ligne de crédit.

Les prêts refinancés calculent-ils les frais de clôture?

Tous les prêts hypothécaires s'accompagnent de l'apparition de prêts et de frais de clôture. Si un prêt est placé sur le marché sans "frais de clôture", les coûts associés sont généralement inclus dans le taux d'intérêt appliqué au prêt. Par exemple, une personne peut obtenir un prêt hypothécaire de 4,5 ans sur 30 ans avec des frais de clôture de 3 000 dollars, ou un montant "gratuit". prêt au logement avec un taux d'intérêt de 4,75%.

Les coûts typiques sont indiqués dans le tableau suivant.

Frais d'inscription

traiter le prêt et vérifier le rapport de crédit

75 $ à 300 $

Prêt originaire

les prêteurs et les courtiers facturent ces frais pour évaluer et préparer les prêts

0% à 1,5% du montant du prêt

Points de réduction

un paiement d'intérêts prépayé pour l'achat d'un accès à un taux d'intérêt réduit pour la durée du prêt

~ 1% du montant du prêt à un taux d'intérêt inférieur de 1/4%

Frais d'évaluation

Vérifiez la valeur de la propriété.

300 $ à 700 $

Frais d'inspection

Vérifiez si la propriété n'a aucun dommage structurel ou termites.

175 $ à 350 $

Avocat révisé / fermé

Les prêteurs dépensent généralement les frais d’évaluation juridique de l’emprunteur.

500 $ à 1 000 $

Assurance pour les propriétaires

Police couvrant les dommages matériels afin de protéger l'investissement du créancier. Certaines zones présentant un risque d'inondation accru peuvent également nécessiter une assurance distincte contre les inondations.

300 $ à 1 000 $ par an

PMI

Les prêts au logement conventionnels de moins de 20% nécessitent généralement une assurance prêt hypothécaire pour protéger le prêteur. Les programmes de prêt gouvernementaux tels que la Federal Housing Administration (FHA), le ministère des Anciens Combattants (VA) ou le Service de développement rural (RDS) facturent également des frais d'assurance initiaux ou récurrents.

0,5 à 1,5% par an

Recherche de titre et assurance

Rechercher les enregistrements de propriété pour vérifier le propriétaire légitime et vérifier les privilèges.

700 $ à 900 $

Coûts d'enquête

Confirmez l'emplacement des bâtiments sur le site.

150 $ à 400 $

Prépaiement

Certains prêteurs facturent des frais lorsque les propriétaires remboursent leur emprunt plus tôt.

Intérêt de 1 à 6 mois

En moyenne, vous pouvez vous attendre à des coûts compris entre 2 500 et 3 800 dollars en fonction de la valeur de la maison et des options de prêt que vous avez choisies.

Comprendre votre seuil de rentabilité

Réduire les intérêts sur une maison peut à long terme faire économiser de l'argent à un propriétaire, mais cela peut prendre des années pour compenser les coûts de clôture initiaux du prêt. Le tableau suivant peut aider les propriétaires à poursuivre si le refinancement leur convient.

Soustraire un nouveau paiement

1 375 $

Économies d'intérêt mensuelles

205 $

Soustrayez votre taux d'imposition sous forme décimale (25% = 0,25) de 1

0,75

Multipliez les économies mensuelles et la fraction ci-dessus

205 $ * 0,75

Économies mensuelles après impôt

153 $

Coûts de prêt et frais de clôture

2 800 $

Prépaiement du prêt en cours

0 $

Ajouter une amende à l'avance aux coûts d'emprunt et aux frais de clôture

2 800 $ + 0 $

Frais de clôture des actions + amende de paiement anticipé par épargne mensuelle

2 800 $ / 153 $

Mois à rompre

18 mois

L'exemple ci-dessus suppose ce qui suit:

  • Le propriétaire spécifie les déductions: Si le propriétaire ne spécifie pas de déductions de l'impôt sur le revenu, les étapes relatives à l'impôt sur le revenu peuvent être omises. Si le propriétaire contracte des dettes supplémentaires qui ne sont pas utilisées pour améliorer ou agrandir la maison, les intérêts peuvent ne pas être déductibles des impôts. La loi de 2017 sur la réduction des impôts et l'emploi a réduit la déduction des intérêts hypothécaires en intérêts sur les dettes d'emprunt hypothécaire de 750 000 $ pour les nouveaux emprunts, en refinançant des emprunts qui remplaçaient un emprunt déjà contracté avant le changement de loi mais qui remplissait encore l'ancien plafond de 1 000 $. .000.
  • montants du prêt correspondants: Cela suppose que le propriétaire ne retire pas de capitaux propres de sa maison lorsqu'il refinance et emprunte le même montant de prêt. Si le propriétaire encaisse une grande partie de l’avoir, le nouveau prêt ne sera jamais annulé au sens financier le plus strict, mais s’ils ont des utilisations différentes de cet argent qui sont plus importantes ou qui rapportent plus que les frais d’intérêt supplémentaires, alors est-ce qu'il peut encore être intéressant de refinancer.
  • période de prêt correspondante: On suppose qu'un prêt d'une durée restante de 20 ans sera refinancé sur une période de 20 ans. Si les conditions du prêt ne correspondent pas, il faut également prendre en compte le solde du prêt ainsi que l’économie d’intérêts mensuelle. C'est pourquoi notre calculateur indique le montant total des intérêts que le propriétaire va payer sur toute la durée du nouveau prêt et sur le reste de l'ancien.
  • pas de pénalité pour paiement anticipé: Si le prêt en cours comporte une amende pour remboursement anticipé, cette dernière doit également être incluse dans la comparaison ci-dessus, en ajoutant les éventuelles amendes pour paiement anticipé aux coûts d'emprunt et aux frais de clôture pour obtenir le coût total.

Limites de paiement pour le paiement

Les banques limitent généralement les emprunteurs à un ratio prêt / valeur maximal compris entre 80% et 85%. La plupart des personnes qui tentent d'emprunter au-dessus de ce niveau sont généralement refusées et, si elles sont approuvées, elles devront payer des taux d'intérêt plus élevés pour indemniser le prêteur du risque accru.

Les propriétaires qui ont financé leur maison par le biais d'un programme de prêt parrainé par le gouvernement ont les limites suivantes:

  • FHA: 80% LTV
  • USDA: 80% LTV
  • VA: 90% LTV

Autres considérations

Plans financiers et familiaux.

En plus du seuil de rentabilité d'un prêt, les propriétaires doivent également tenir compte de leur situation lorsqu'ils débattent d'un refinancement judicieux.

  • Si le propriétaire envisage de déménager dans les prochaines années, le refinancement peut ne pas avoir de sens.
  • La famille souhaite-t-elle s'agrandir ou se contracter dans les années à venir? Un tel changement modifiera-t-il les besoins du propriétaire?
  • Si le prêt est presque remboursé, il ne serait peut-être pas judicieux de le réorganiser pour les décennies à venir.
  • Si le refi finance des améliorations indispensables, cela peut sembler logique, mais si la maison sert de tirelire pour financer une consommation inutile, cela n’a peut-être pas de sens. Prendre un nouveau prêt pour rembourser d’autres prêts à taux d’intérêt plus élevé n’est pratique que si aucune dette supplémentaire n’est créée en maximisant à nouveau les cartes de crédit.
  • Si le propriétaire est jeune et confiant dans une entreprise qui a besoin de capitaux pour se développer, il peut être disposé à prendre un gros risque en utilisant son logement pour le financement, mais si le propriétaire est plus âgé et ne sait pas combien ans, il doit encore travailler avec un revenu stable, d’autres alternatives peuvent avoir plus de sens. Par exemple, une hypothèque inversée peut être plus logique qu'un refinancement pour les personnes âgées à la retraite.

Statistiques du marché hypothécaire

Ellie Mae, une entreprise de logiciels, contrôle le processus de demande de prêt pour de nombreux prêteurs. Voici leur cote de crédit moyenne côte à côte, leur ratio prêt / valeur et le ratio dette / revenu pour les achats clôturés et le refinancement à partir de la version de juin 2018 du rapport Origination Insights.

Marché total

Prix ​​de clôture

75,0%

63,3%

70,5%

Temps de fermeture

44 jours

37 jours

42 jours

Hypothèques conventionnelles

Prix ​​de clôture

75,2%

64,1%

70,4%

Temps de fermeture

43 jours

37 jours

41 jours

Prêts FHA

Prix ​​de clôture

72,1%

58,0%

68,3%

Temps de fermeture

44 jours

37 jours

43 jours

Prêts VA

Prix ​​de clôture

54,7%

78,3%

67,5%

Temps de fermeture

47 jours

44 jours

46 jours

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