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Crédit Immobilier: Tout ce que vous devez savoir sur l'assurance prêt hypothécaire – Simulation


Tout ce que vous devez savoir sur l'assurance prêt hypothécaire

24 octobre 2017

L’assurance prêt hypothécaire, appelée PMI, est un problème mensuel dans le budget. D'autre part, il vous permet d'acheter votre première maison lorsque vous ne disposez pas d'un acompte important.

Alors, quelle est exactement l'assurance hypothécaire? En as-tu besoin? Combien ça coute? Les coûts peuvent certainement influencer votre budget de construction de maison. Nous avons fait de notre mieux pour anticiper toutes les questions qui pourraient surgir si vous réfléchissiez à la quantité de maison que vous pouvez vous permettre et si vous alliez acheter des prêts.

C'est ce que nous allons couvrir:

Qu'est-ce que PMI (et MIP) exactement?

L’assurance hypothécaire protège le prêteur si vous ne pouvez pas rembourser votre hypothèque. L'idée est que moins vous dépensez d'argent sur votre maison, plus vous aurez de chances de faire défaut sur votre prêt et de vous retrouver avec une saisie. Donc, si votre mise de fonds est faible, le prêteur veut couvrir son risque avec une assurance. Assez juste, non?

Le prêteur organise l'assurance hypothécaire afin que vous n'ayez pas à vous demander où vous pouvez l'obtenir, mais vous êtes le seul à le payer.

PMI, qui signifie assurance hypothécaire privée, s'applique aux prêts conventionnels. Cela signifie des prêts qui ne sont pas pris en charge par le gouvernement. Lorsque les gens utilisent l'acronyme, ils font souvent référence à l'assurance prêt hypothécaire en général, y compris la prime d'assurance prêt hypothécaire MIP.

MIP est une version de l'assurance hypothécaire requise pour certains prêts financés par le gouvernement, tels que les prêts FHA. Les prêts FHA ont un faible acompte, ils sont donc très populaires auprès des acheteurs débutants. Peut-être que vous envisagez déjà un.

Avez-vous besoin d'une assurance hypothécaire?

Ça dépend La plupart des prêts classiques nécessitent un PMI si votre mise de fonds est inférieure à 20%. Les prêts FHA, qui représentent un faible acompte, nécessitent toujours un MIP.

En d’autres termes, malheureusement, l’assurance prêt hypothécaire est une réalité de la vie de la plupart des acheteurs novices. Environ 80% d'entre nous ont mis moins de 20%, selon les chiffres de la National Association of Realtors 2017. Et plus de 60% moins de 6%. (Il n'est pas étonnant que l'aide au versement initial soit une telle chose.)

Combien coûte une assurance hypothécaire?

Quelques milliers de dollars par an sont typiques, répartis sur les paiements mensuels. Il est commodément effondré dans votre paiement hypothécaire. Il peut être supérieur ou inférieur en fonction du montant de votre mise de fonds, de votre pointage de crédit et de la taille de votre emprunt.

Certains programmes de prêt offrent des primes moins élevées, mais en général, le PMI coûte de 0,3 à 1,15% du montant initial du prêt par an, 1% étant commun. Supposons que vous achetiez une maison de 200 000 USD avec 10 000 USD de remboursement, contractiez un prêt de 190 000 USD avec un PMI de 1%:

190 000 USD x .01 = 1 900 USD en PMI annuel

(1 900 $ ÷ 12 = environ 158 $ en paiements mensuels PMI)

Oui, 158 $ par mois! Comme vous pouvez le constater, vous devez prendre en compte le PMI lorsque vous décidez combien de maison vous pouvez vous permettre. Toutefois, si vous avez suffisamment remboursé le prêt, vous pouvez vous débarrasser du PMI.

MIP est un peu plus compliqué, plus cher en général et moins flexible. Il se compose de deux parties. Premier, autrement avec PMI, il y a une prime à l'avance. Cela peut être payé dans le cadre de vos frais de clôture ou ajouté au prêt (ce qui signifie que vous payez des intérêts sur le montant). Deuxièmement, il y a une prime annuelle qui, comme le PMI, est répartie sur 12 mensualités. Les coûts varieront en fonction de la durée, du montant emprunté et du ratio prêt / valeur initial (plusieurs prêteurs l'utilisent pour évaluer le risque).

La prime initiale est actuellement à 1,75% du prêt. Si votre mise de fonds est inférieure à 5%, la prime annuelle correspond à 0,85% du montant du prêt. Par exemple, nous prenons le même scénario d’emprunt que nous avons utilisé ci-dessus:

190 000 $ x 0,0175 = 3 325 $ en espèces ou financés

+

190 000 $ x 0,0085 = 1 615 $ de PMI annuel

(1 625 $ ÷ 12 = environ 135 $ en paiements mensuels du MIP)

Malheureusement, le seul moyen de vider MIP est de refinancer un prêt conventionnel ailleurs. (Cela suppose que votre mise de fonds soit faible. Si vous déposez 10% ou plus, MIP disparaît après 11 ans.) aussi Gros problème, car le refinancement à un moment donné n’est souvent qu’une partie du propriétaire intelligent.

Vous pouvez voir pourquoi un prêt PMI conventionnel est souvent votre meilleur choix si vous pouvez vous qualifier. Mais si vous avez besoin de la mise de fonds minimale qui rend un prêt financé par le gouvernement possible, le MIP est ce qu'il est. Le seul avantage du MIP par rapport au PMI est qu’il en coûte le même, quel que soit votre pointage de crédit, et un peu plus si votre mise de fonds est inférieure à 5%. Gardez cela à l'esprit si votre score et / ou votre mise de fonds est faible.

Une fois que vous avez démarré le processus d’achat d’une maison, les coûts de votre assurance prêt hypothécaire sont indiqués sur deux documents que le prêteur est légalement tenu de vous fournir:

  1. Dans les "Paiements programmés" & # 39; de l'estimation du prêt, que vous obtenez lorsque vous postulez pour un prêt hypothécaire et est utile pour comparer les prêts avant de vous engager
  2. Dans les "Paiements programmés" & # 39; de la divulgation finale, qui est un résumé final de votre prêt et de ses conditions générales

(Nous avons des exemples des deux documents pour vous dans notre section Outils.)

Le PMI peut-il monter?

Non, alléluia! Une fois que vous avez contracté votre emprunt hypothécaire, le montant que vous payez pour PMI et MIP ne peut plus augmenter.

Pouvez-vous tout payer à l'avance et en finir?

Parfois, vous pouvez, si vous obtenez un prêt conventionnel. Si vous attendez quelques années dans votre maison et que votre prêteur préféré vous offre cette option, vous pouvez avoir la priorité. Mais bien sûr, vous devez disposer des milliers de dollars supplémentaires en frais de clôture.

Pouvez-vous éviter une assurance hypothécaire?

Probablement pas … mais peut-être, si vous pouvez vous adresser à l'un des rares programmes de prêt spéciaux. Le meilleur des cas évidents est de prendre 20% et de contracter un emprunt conventionnel. En dehors de ce scénario rare:

  • Certains prêteurs proposent des options qui s'abstiennent de PMI avec seulement 10% de moins
  • Certaines associations de crédit s'abstiennent de PMI pour les demandeurs qui sont forts dans tout sauf la mise de fonds
  • Les anciens combattants qualifiés peuvent parfois obtenir des prêts VA qui sont non seulement inférieurs de zéro pour cent, mais aussi renoncer aux paiements anticipés
  • Êtes-vous un médecin? Pour certains & # 39; prêts aux médecins & # 39; aucun PMI n'est requis
  • Un partenariat entre la Bank of America et un emprunt hypothécaire assorti d’une "solution de prêt abordable" & # 39; créé pour les acheteurs de maison avec un revenu faible et moyen qui permettent une faible mise de fonds sans PMI

Ce qu'il faut garder à l'esprit avec tout programme censé abandonner le PMI, ce sont les coûts à long terme. Peut-être n'y a-t-il pas de PMI en soi, mais le taux d'intérêt est-il plus élevé? Y a-t-il d'autres coûts à l'avance? Par exemple, les prêts VA financés par le gouvernement ne nécessitent pas d'assurance prêt hypothécaire, mais dans la plupart des cas, vous devez payer des "frais de financement", soit en espèces, soit en les incorporant au prêt. Parfois, les considérations sont logiques. Parfois non.

Un conseiller technique peut vous aider à souscrire des emprunts spéciaux dans votre région ou en fonction de votre situation personnelle, à calculer les coûts réels et à déterminer l’option la plus intelligente pour votre situation. Nous avons un réseau de propriétaires approuvés qui sont prêts à vous aider.

Qu'en est-il d'un prêt "piggy-back"?

Bien que cela se produise souvent pendant le boom hypothécaire, ce type de prêt est maintenant rare. Cela vous permet d'éviter l'assurance-prêt hypothécaire en empruntant l'argent nécessaire – généralement à un taux d'intérêt plus élevé – pour effectuer un versement initial de 20%. C'est vrai: vous contractez une deuxième hypothèque pour effectuer le premier versement initial. C’est un autre cas où l’apparence à la surface n’est peut-être pas la fin, abordez-le avec prudence. Visitez le CFPB pour plus d'informations.

Qu'en est-il de "l'assurance hypothécaire payée par les prêteurs"?

Comme vous pouvez probablement le deviner, le prêteur n’est pas vraiment payer l'assurance. Tu es. Cette option "LPMI" n’est pas très courante. Ce ne sont pas tous les prêteurs qui l'offrent et vous pourriez ne pas y être admissible. Mais pour information … Avec LPMI, vous pouvez généralement éviter un paiement mensuel PMI au détriment d'un taux d'intérêt légèrement plus élevé, peut-être un quart à un demi pour cent. Celui-ci pourrait obtenir moins que le PMI séparément, mais pas nécessairement.

Du côté positif:

  • Cette option est plus logique si votre revenu est élevé – vous pouvez obtenir une déduction fiscale plus importante en raison de l’intérêt plus élevé. Les intérêts hypothécaires sont déductibles, tandis que PMI n'est actuellement déductible que si votre revenu se situe au bas de la liste (voir cette FAQ ImpôtRapide). Contactez un expert en fiscalité, car les règles fiscales changent toujours.
  • LPMI avec un prêt conventionnel peut être moins cher qu'un prêt FHA avec MIP.
  • Vous pourriez être admissible à un prêt plus important. Pourquoi Bien que vous puissiez payer plus cher à long terme, votre mensuel le paiement est susceptible d'être inférieur. Les prêteurs accordent beaucoup d’attention à l’endettement.

Du côté négatif:

  • N'oubliez pas que vous payez le taux d'intérêt le plus élevé pour la durée du prêt. Il est généralement plus judicieux de prendre le taux d'intérêt le plus bas et de traiter avec le PMI.
  • Vous pouvez annuler le PMI lorsque vous atteignez 20% du capital, mais vous ne pouvez pas sortir de l'intérêt plus élevé sans refinancement.

LIRE SUIVANT: PMI n'est pas pour toujours. Consultez notre article sur la façon de vous débarrasser de l'assurance prêt hypothécaire.

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Classé dans: pour les propriétaires, pour les acheteurs