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Crédit Immobilier: Transcription de l'appel des résultats du 3ème trimestre 2019 d'UMH Properties Inc (UMH) – Simulation


Logo du bonnet de bouffon avec bulle de pensée.

Source de l'image: The Fool Motley.

UMH Properties Inc (NYSE: UMH)
Appel des résultats du troisième trimestre 2019
8 novembre 2019, 10h00 HE

Contenu:

  • Commentaires préparés
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

opérateur

Bonjour et bienvenue à la téléconférence sur les résultats du troisième trimestre 2019 d'UMH Properties. (Instructions pour l'opérateur) J'ai le plaisir de présenter votre hôte, Mme Nelli Madden, directrice des relations avec les investisseurs. Merci Mme Madden, vous pouvez commencer.

Nelli MaddenDirecteur des relations investisseurs

Merci beaucoup opérateur. Outre le 10-Q que nous avons présenté à la SEC hier, nous avons soumis une présentation non vérifiée d'informations supplémentaires pour le troisième trimestre. Cette présentation d'informations supplémentaires ainsi que notre 10-Q sont disponibles sur le site Web de la société à l'adresse umh.reit. Je tiens à rappeler à tous que certaines déclarations faites au cours de la téléconférence qui ne sont pas des faits historiques peuvent être considérées comme des déclarations prospectives au sens de la loi intitulée Private Securities Litigation Reform Act of 1995. Les déclarations prospectives que nous faisons à propos de cet appel sont basés sur nos attentes actuelles et comportent divers risques et incertitudes. Bien que la société estime que les attentes reflétées dans les déclarations prospectives reposent sur des hypothèses raisonnables, elle ne peut garantir que ses attentes se réaliseront.

Les risques et incertitudes pouvant entraîner une différence significative entre les résultats réels et les attentes sont décrits en détail dans le communiqué du troisième trimestre de 2019 et ses documents déposés auprès de la Securities and Exchange Commission. La société décline toute obligation de mettre à jour ses déclarations prospectives. De plus, lors de la conférence téléphonique d'aujourd'hui, nous discutons de statistiques financières non définies par les PCGR. Des rapprochements de ces mesures financières non définies par les PCGR avec des mesures financières comparables conformes aux PCGR, ainsi que des explications et des avertissements, figurent dans la publication de nos informations complémentaires et de nos rapports antérieurs à la SEC. Cela étant dit, je souhaite présenter aux membres de la direction aujourd'hui: le président de Gene Landy; Samuel Landy président et chef de la direction; Anna Chew vice-présidente et chef de la direction financière; et Brett Taft vice-président.

J'ai maintenant le plaisir de transférer l'appel au président et chef de la direction de UMH, Samuel Landy.

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Merci beaucoup Nelli. Nous avons le plaisir de publier nos résultats pour le troisième trimestre clos le 30 septembre 2019. UMH a eu un trimestre occupé dans le domaine des acquisitions. Au cours du trimestre, nous avons finalisé l’acquisition de 4 communautés de 1 500 maisons pour environ 56 millions de dollars. Ces acquisitions portent notre portefeuille total à 122 communautés regroupant environ 23 000 logements développés. Ces communautés ont été acquises avec un taux d'occupation moyen pondéré de 63%. Deux de ces communautés sont en Pennsylvanie, une en Ohio et une au Michigan. Ces communautés se trouvent sur des marchés où la demande est forte. Comme nous l’avons prouvé par le passé, notre plan d’activités visant à améliorer les communautés que nous acquérons conduira, à terme, à une forte utilisation de la capacité et à une croissance du chiffre d’affaires générant une création de valeur significative.

Le marché des acquisitions reste difficile. Tant les acquisitions ponctuelles que les ventes de portefeuille continuent d'être négociées à des taux de capitalisation historiquement bas. Nous examinons diverses options et espérons pouvoir développer rapidement notre portefeuille d’acquisitions. Nous travaillons à l'identification d'opérations sur nos marchés cibles qui contribuent directement au profit. Notre programme d’acquisition a eu beaucoup de succès. Générer de forts rendements avec des communautés à valeur ajoutée prend du temps. Plus nous maîtriserons et intégrerons longtemps ces communautés dans notre plate-forme, meilleures seront leurs performances. Lors de nos visites dans nos communautés, il est clair que nous avons bien mis en œuvre notre plan d’affaires. Nous avons acquis de nombreuses communautés à valeur ajoutée qui nécessitent d'importantes améliorations des immobilisations et ajoutent beaucoup d'entretien différé. Le travail est terminé et nous terminons rapidement les sites pour nos programmes de location et de vente. La valorisation de nos propriétés est un élément fondamental de notre plan à long terme. Bon nombre de nos biens grevés présentent une forte valorisation qui sera réalisée à l'expiration des prêts hypothécaires et au refinancement de ces derniers.

Par exemple, au cours du trimestre, nous avons refinancé une communauté que nous avons acquise en 2012 pour un montant de 4,4 millions de dollars avec un prêt de 2,8 millions de dollars à un taux d'intérêt de 5,75%. Cette communauté valait 8,1 millions de dollars et nous avons refinancé 6,1 millions de dollars à un taux d’intérêt de 3,37%. Cela signifie une augmentation de valeur de 86% sur la période de sept ans que nous possédons la propriété. Ce refinancement montre la valorisation créée par notre business plan. Nos résultats avec la même propriété continuent de valider notre plan d’affaires. Au cours du trimestre, les revenus des mêmes biens immobiliers ont augmenté de 7,8% par rapport à la même période de l’exercice précédent et les charges de 10,1%, ce qui a entraîné une croissance du résultat opérationnel net de ces mêmes biens immobiliers de 6%. Bien que nous soyons satisfaits de ces résultats tout en continuant de mettre en œuvre notre plan d’activités, nous nous attendons à ce que ces chiffres s’améliorent davantage. Le taux d'occupation du même bien a augmenté de 357 emplacements au cours de la même période de l'année dernière, ce qui a entraîné une augmentation de 170 points de base du taux d'occupation, qui est passé de 84,3% à 84% au cours de la même période de l'année précédente. Nous avons ajouté 688 immeubles locatifs à notre portefeuille immobilier, ce qui représente une augmentation de 11,3% par rapport à la même période de l’année précédente.

Le pool contenant le même bien immobilier contient plusieurs acquisitions récentes qui commencent maintenant à générer d’importants gains de revenus et commencent à enregistrer une diminution des coûts totaux. Bien que les revenus pour le trimestre aient été inférieurs de 7% à ceux de la même période l'an dernier, nous sommes satisfaits de la croissance de nos revenus de 25% par rapport à la même période l'an dernier. Nous avons vendu 71 maisons au cours du trimestre, comparativement à 80 maisons à la même période l'an dernier. Notre prix de vente moyen au cours du trimestre était d'environ 62 000 $, comparativement à 59 000 $ l'année précédente. Cela représente une augmentation d'environ 4,6%. Notre pourcentage de bénéfice brut pour le trimestre était de 25%, contre 26% pour la même période l'an dernier. Le pourcentage de marge brute à ce jour était de 27% contre 24% à la même période l'an dernier. Depuis le début de l'année, nous avons vendu 230 maisons, contre 204 maisons à la même période l'an dernier. Notre prix de vente moyen depuis le début de l'année était d'environ 60 000 USD contre 54 000 USD pour la même période de l'année dernière, ce qui représente une augmentation de 10,8%. Nos activités de vente continuent de répondre à nos attentes. La demande de vente est forte dans tout le portefeuille.

Nous nous attendons à ce que nos activités de vente génèrent des rendements significatifs à l’avenir. Nous continuons à faire des progrès avec nos expansions. Cette année, nous prévoyons de livrer 170 maisons nouvellement développées sur 3 sites. Nous espérons recevoir une approbation en 2020 pour 680 maisons sur 16 sites. Grâce à ces sites récemment développés, nous pouvons poursuivre notre croissance des ventes et des loyers dans des communautés qui ont toujours produit d’excellents résultats. Après la fin du trimestre, nous avons mis en place un programme de vente sur le marché ou un guichet automatique avec lequel nous pouvons engager le marché souhaité en cas de besoin. Ce programme ATM améliore encore notre bilan et notre flexibilité financière. Ce programme vise à remplacer en grande partie nos émissions d’actions ordinaires par le réinvestissement des dividendes et des programmes de rachat d’actions.

Et maintenant, Anna vous donne plus de détails sur nos résultats pour le trimestre.

Anna T. ChewVice-président et chef de la direction financière

Merci Sam. Les opérations ou fonds de fonds de financement liés aux opérations s’élèvent à 5,8 millions de dollars, soit 0,40 dollar par action diluée pour le troisième trimestre de 2019, contre 7,1 millions de dollars ou 0,19 dollar par action diluée pour la période de l’exercice précédent. Les flux de trésorerie liés aux opérations normalisés qui excluent les gains et les pertes réalisés sur la vente de titres et d’autres éléments non récurrents se sont établis à 6 millions de dollars ou 0,15 $ par action diluée pour le troisième trimestre de 2019, comparativement à 7,1 millions de dollars ou 0 $, 19 par action diluée pour la période annuelle précédente. Cette baisse des flux de trésorerie liés aux opérations par action est principalement due à l'impact de notre augmentation de capital et à la diminution du revenu de dividendes de notre portefeuille de titres. Les flux de trésorerie liés aux opérations normalisés séquentiellement ont augmenté de 7% par rapport au deuxième trimestre. Les revenus locatifs et assimilés pour le trimestre se sont établis à 32,9 M $, comparativement à 28,7 M $ il y a un an, ce qui représente une augmentation de 15%. Cette augmentation résulte principalement d’acquisitions de la communauté, de l’ajout d’immeubles locatifs et de l’augmentation du taux d’occupation. Le bénéfice net d'exploitation pour les collectivités a augmenté de 11% pour le trimestre, passant de 15,4 millions de dollars en 2018 à 17,2 millions de dollars en 2019. Notre ratio des coûts d'exploitation normalisés est passé de 47,3% à 47,5%.

Nous nous attendons à ce que le ratio de coûts diminue car de nouveaux revenus ont été créés au cours des trois premiers trimestres en raison de la hausse des coûts. Lorsque nous avons adopté notre structure de capital à la fin du trimestre, nous avions une dette d'environ 452 millions de dollars, dont 376 millions de dollars en emprunts hypothécaires collectifs et 76 millions de dollars en prêts. 85% de notre dette totale est à taux fixe. Le taux d'intérêt moyen pondéré de notre dette hypothécaire s'élevait à 4,1% à la fin du troisième trimestre de 2019, contre 4,2% l'année précédente et 4,3% à la fin de 2018. La duration moyenne pondérée de notre dette hypothécaire était de 6,2 ans. comparativement à 6,3 ans un an à la fin du trimestre. Au cours du trimestre, nous avons finalisé le financement / refinancement de quatre de nos collectivités pour un chiffre d’affaires total d’environ 44,9 millions de dollars.

Ces hypothèques Fannie Mae ont un taux fixe moyen pondéré de 3,4% avec des échéances de 10 ans et des remboursements fondés sur un échéancier de remboursement de 30 ans. Le produit a principalement servi à rembourser les emprunts hypothécaires existants, dont le solde total avoisinait les 13,8 millions de dollars avec un taux d’intérêt moyen pondéré de 5,91%. À la fin du trimestre, UMH détenait un total de 389 millions de dollars d'actions privilégiées perpétuelles. Nos actions privilégiées combinées à une capitalisation d'actions de 575 M $ et à une dette de 452 M $ se traduisent par une capitalisation boursière totale d'environ 1,4 G $. Comme Sam l’a dit à la fin du trimestre, nous avons mis en place un programme ATM. À ce jour, nous avons vendu environ 350000 actions de nos actions privilégiées B à 6,375% pour un rendement net d’environ 8,7 millions de dollars, compte tenu des coûts d’exploitation. Du point de vue du crédit, notre dette nette par rapport à la capitalisation boursière totale était de 31%. Notre dette nette moins les sûretés sur la capitalisation boursière totale était de 23%.

Notre dette nette par rapport au BAIIA ajusté était de 6,7x. Notre dette nette moins le BAIIA ajusté était de 4,9x. Notre couverture des intérêts était de 3,4x et celle des coûts fixes de 1,5x. Du point de vue de la liquidité, nous avons clôturé le trimestre avec une trésorerie et des équivalents de trésorerie de 11,1 M $, ainsi que 18,3 M $ disponibles sur nos lignes de crédit renouvelables pour financer la vente de maisons et les achats de stocks, et 70 M $ disponibles sur notre facilité de crédit non garantie 50 millions peuvent être disponibles selon une fonction d'accordéon. Nous avons également encaissé 116 millions de dollars dans notre portefeuille de titres de FPI avec des prêts sur marge de 41 millions de dollars. Après la fin du trimestre, nous avons réduit la marge de nos prêts sur marge d’environ 10 millions de dollars. La performance de notre portefeuille de titres s'est considérablement améliorée au cours du trimestre et après la fin du trimestre. À la fin du trimestre, le portefeuille représentait environ 9,4% de nos actifs non amortis. Nous limitons notre portefeuille à 15% au maximum de nos actifs non amortis. Grâce à notre solide situation financière, nous sommes prêts à poursuivre nos initiatives de croissance.

Et maintenant, laissez-moi le donner à Gene avant de l’ouvrir aux questions.

Eugene W. LandyPrésident du conseil d'administration, fondateur

Nous sommes satisfaits des progrès que nous avons accomplis dans le cadre de notre plan d’affaires. Les fondements de notre entreprise restent encourageants. Il existe toujours un besoin national de logements abordables et de grande qualité. Nous sommes bien placés pour répondre à ce besoin. Alors que les législateurs fédéraux et locaux continuent de soutenir notre industrie, cela peut créer des opportunités de croissance grâce au développement de nouvelles communautés à l'avenir. Les récents changements sur les marchés du crédit ont accru la valeur de toutes les FPI. La combinaison de taux plus bas et d'échéances plus longues fait de la dette un substitut intéressant à la fois aux actions privilégiées et à la dette hypothécaire figurant dans nos bilans. L'existence de 13 000 milliards de dollars investis dans des placements à taux d'intérêt négatifs exerce une pression à la baisse sur tous les taux immobiliers, de sorte que les évaluations inférieures à 5% sont devenues monnaie courante. L’application de ces taux plafonds aux données financières d’UMH peut amener l’analyste à s’assurer que l’UMH est considérablement sous-évaluée par le marché public.

Depuis le début de l'année, le même NOI immobilier a augmenté de 2,3 millions de dollars ou 3,1 millions de dollars par an. Comme je l'ai dit, les communautés et les portefeuilles résidentiels manufacturés de grande qualité sont actuellement échangés à une limite inférieure de 5%. L’application d’un taux de capitalisation conservateur de 5% à notre hausse du résultat net reflète une augmentation de valeur de 62 millions de dollars, ou 1,55 $ par action. Comme nous pouvons récupérer cette plus-value pour le refinancement de nos communautés, nos actionnaires ordinaires en bénéficieront. L'année prochaine, nous pourrons améliorer notre bilan déjà solide en rachetant environ 95 millions de dollars de notre préférence perpétuelle de 8%, série B. Cela nous permet de réduire considérablement les coûts de notre dividende privilégié. Nous estimons une économie annuelle d’environ 3 millions de dollars, soit 0,08 dollar par action. Nous sommes très fiers de la société dans laquelle nous exerçons nos activités et du portefeuille que nous avons constitué. Nous serons maintenant heureux de répondre à vos questions.

Questions et réponses:

opérateur

(Instructions pour l'opérateur) La première question d'aujourd'hui vient de Rob Stevenson avec Janney. continuez s'il vous plaît.

Rob StevensonJanney – Analyste

Bonjour les hommes. Sam, vous avez donc vendu 71 maisons cette année au troisième trimestre, contre 80 au trimestre de l'année dernière. Comment se passe la vente par rapport à vos attentes? Et quelle est la disponibilité de financement pour les résidents aujourd'hui?

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Les ventes sont conformes aux attentes. Parce que nos ventes ont tellement augmenté aux premier et deuxième trimestres, nous avons réduit nos stocks. C'était donc un peu difficile à rattraper et les ventes n'ont pas augmenté ce trimestre. Mais la vente se déroule comme prévu. Nous entendons de plus en plus de grandes ventes de maisons et nous pensons qu'elles continueront de répondre à nos attentes. Nous avons vendu tellement de maisons que nous avons pris un peu de retard dans la mise en place des maisons de remplacement.

Rob StevensonJanney – Analyste

D'accord Et comment est le financement dans l'espace ces jours-ci? Je veux dire, c’est – comment – étant donné le type moyen de coûts FICO et le manque de terrains, je veux dire comme il est facile aujourd’hui de trouver un financement pour une de ces maisons, pas seulement en vos communautés juste en général?

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Oui Non. Ça va mieux. Je veux dire, par rapport à il y a trois ans, il s'est amélioré de façon spectaculaire. Plus le revenu du salarié est élevé, plus il est éligible pour financer davantage de personnes. 55 ans et plus vendent leurs maisons et réalisent des gains après la vente. Ils ont donc des acomptes plus élevés ou peuvent payer en espèces pour acheter une maison chez nous. Donc tout cela s'améliore. Une partie de la raison pour laquelle notre plan d’affaires fonctionne si bien est qu’il ya encore tellement de gens qui ne peuvent pas être financés en vertu de la législation en vigueur que nous louons 8 maisons pour chaque 1 vendue. Mais les ventes s'améliorent. L’augmentation des revenus dans la législation financière et l’argent supplémentaire dont disposent les gens pour comprendre que les maisons classiques améliorent la vente de maisons.

Eugene W. LandyPrésident du conseil d'administration, fondateur

Je dois ajouter à cela. Samuel Landy a reçu un prix cette année du Manufacturing Housing Institute, dont nous sommes très fiers. Il a reçu le prix du président pour son travail visant à aider l’industrie à démontrer qu’il existe un besoin de maisons préfabriquées et qu’il existe un besoin de financement de maisons préfabriquées. Nous avons exposé au Washington Mall. Le taux de participation était incroyable. Les personnes présentes étaient des personnes très importantes. Nous nous attendons à ce que des mesures soient prises au Congrès et avec le président. Et même s’il s’agit d’un programme pilote, nous pensons que des fonds seront disponibles pour que le public puisse acheter des maisons préfabriquées sans payer d’hypothèques de 7% à 7,5% à 8%, mais à des taux plus concurrentiels de 3,5% 4. % des taux que vous obtenez sur une maison conventionnelle.

Et nous savons qu'il y a eu des audiences du congrès à ce sujet hier. Et comme je l’ai dit, je suis très fier de ce que Sam et son équipe ont fait. L’équipe a mis en place une maison modèle et une maison magnifiquement conçue à court terme. Vous pouvez regarder une vidéo sur notre site Web. Nous avons raconté notre histoire et nous espérons beaucoup que le gouvernement nous aidera à fournir un financement abordable pour surmonter la pénurie de logements abordables.

Rob StevensonJanney – Analyste

D'accord Et puis une question sur la société de location. Si je regarde – je veux dire successivement au dernier trimestre, vos tarifs de location étaient de 93,6% et ce trimestre de 92,4%. Est-ce juste une situation de timing dans laquelle vous avez mis en place des unités qui n'ont pas encore été retirées? Ou avez-vous déménagé dans certaines communautés, etc.? Il suffit de parler de la tendance et de ce qui se passe au cours du trimestre.

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Oui Brett, je veux que vous répondiez spécifiquement, mais je veux juste souligner une chose. Nous avons constaté que nos déménagements moyens normaux sont de 170 maisons par mois. Ainsi, chaque mois, environ 170 maisons se retournent, ce qui signifie que 30% de nos immeubles locatifs se renouvellent chaque année. Nous maintenons notre taux d'occupation élevé et Brett va maintenant entrer dans les détails.

Brett TaftVice President et Corporate Officer

Oui Juste un peu plus de détails là-bas. Mais vous regardez notre taux d'occupation total, y compris les propriétés acquises lors de nos récentes acquisitions, et leur taux d'occupation n'est pas élevé si notre piscine avec le même magasin que vous regardez l'occupation de la piscine du même magasin est restée à 93,6% par rapport à 93,4. % il y a un an. Il s’agit donc simplement d’acquérir des maisons vacantes que nous devons soit supprimer, soit rénover et occuper. Donc, cela devrait se résoudre bientôt.

Rob StevensonJanney – Analyste

D'accord Et avez-vous poussé le crédit-bail? Je veux dire la plupart d'entre vous – je veux dire toutes vos affaires sont essentiellement par temps froid. Je veux dire, le secteur des appartements a conduit la plupart de leurs explorations sur une base calendaire dans une sorte de deuxième et troisième trimestre. Je veux dire, vous, quelle est votre tendance en ce qui concerne l'expiration des baux dans le secteur locatif? Est-ce que vous faites encore – en fait 25% par trimestre? Ou avez-vous également poussé votre location dans les mois les plus chauds?

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Non. Je veux dire que nous strictement – retirer les gens. Ils obtiennent un bail d'un an. Le bail expire. Il est en cours de renouvellement et ils reçoivent leur augmentation de loyer annuelle. Le calendrier est basé sur le moment où les gens emménagent et nous maintenons notre taux d'occupation de près de 95%. Et nous continuons d’ajouter nos 800 logements locatifs que nous remplissons chaque année.

Rob StevensonJanney – Analyste

D'accord Et quelles étaient les principales raisons de la croissance de près de 10% des coûts par an dans le même magasin? Quel est le gros truc à l'intérieur?

Anna T. ChewVice-président et chef de la direction financière

L’augmentation des coûts de personnel imputable aux nouvelles acquisitions a joué un rôle important dans cette évolution. Rappelons que le même pool cette année comprenait les acquisitions de 2017, qui comprennent environ 2 000 sites et que seulement environ 65% étaient occupés. Il en coûte donc un peu plus pour l'amener – le taux d'occupation pour cela. Nous avons donc un peu de l'augmentation de salaire, un peu du loyer d'une maison, parce que nous y installons de nouveaux immeubles locatifs. Les taxes sur les biens locatifs étaient également comprises dans les coûts des immeubles locatifs.

Rob StevensonJanney – Analyste

D'accord Et puis le dernier pour moi. En dehors du réinvestissement du dividende à Monmouth, avez-vous fait des ajouts au portefeuille de titres au cours du trimestre?

Anna T. ChewVice-président et chef de la direction financière

Non.

Rob StevensonJanney – Analyste

Ok, merci les gars.

opérateur

Encore une fois, si vous avez une question, appuyez sur étoile puis une. (Instructions pour l'opérateur) La question suivante vient de Craig Kucera avec B. Riley FBR. S'il vous plaît continuer.

Craig KuceraB. Riley FBR – Analyste

Hé, bonjour les gars. Appréciez la couleur à la maison des ventes Sam. Mais compte tenu des exigences accélérées, pensez-vous que vous avez approuvé l'inventaire aujourd'hui pour répondre à la demande alors que nous sommes au quatrième trimestre?

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Nous faisons tout ce qui est en notre pouvoir pour maintenir nos stocks au plus haut niveau de tous les temps, car nous savons toujours que ceux qui ont les maisons prêtes l'hiver et au début du printemps auront la vente. Nous nous engageons donc activement, dans toutes nos communautés, à ajouter et à louer des immeubles locatifs vacants, et je pense que tout le monde le fait. Et nous entrons dans la saison hivernale avec les stocks d'immeubles locatifs et de maisons vacantes les plus importants que nous ayons jamais eues, car nous sommes très optimistes quant à notre capacité à les exploiter de manière rentable.

Craig KuceraB. Riley FBR – Analyste

Ok super. Je souhaite passer au segment de l'immobilier locatif. Je pense que vous avez près de 800 unités par an, ce qui est généralement votre objectif annuel. Pouvez-vous nous dire nos attentes pour le quatrième trimestre? Et était-ce plutôt un événement saisonnier dans le nord de 400 au troisième trimestre? Ou vous attendez-vous à être en avance à un niveau supérieur? Chaque couleur est appréciée.

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Brett vous donnera des informations spécifiques.

Brett TaftVice President et Corporate Officer

Oui Donc – le nombre est – je pense que c'est ce que 760 unités quelque chose par an.

Anna T. ChewVice-président et chef de la direction financière

Exactement et c'est vrai.

Brett TaftVice President et Corporate Officer

Contient les unités prises en charge lors de nos récentes acquisitions. Je crois qu'il y avait environ 100 …

Anna T. ChewVice-président et chef de la direction financière

160 180 Je crois.

Brett TaftVice-président et dirigeant d'entreprise

Oui Exactement. Donc, nous croyons vraiment que nous sommes sur la bonne voie. Et en regardant le rapport d’aujourd’hui à aujourd’hui d’aujourd’hui et non de la fin du trimestre, notre vice-président de la location a commandé 730 propriétés. Et nous croyons sincèrement que nous atteindrons cet objectif de 800 nouvelles maisons dans nos communautés.

Craig KuceraB. Riley FBR – Analyste

Compris. Cela a du sens. Je pense que le montant vient d’être donné – je pense que vous pouvez parler du trafic et de l’enregistrement des unités locatives, qu’elles aient été achetées récemment ou ce que vous avez utilisé?

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Nous sommes donc convaincus à 100% que la solution pour les maisons vacantes est la location. Il y a des décennies, les gens pouvaient vendre 4 maisons par mois. Il existe très peu d'extensions fabriquées de communautés de base qui vendent 4 maisons par mois, mais nous pouvons en louer 4 dans de nombreuses communautés. Donc, l'acceptation du client est fantastique. C'est un très bon produit. La maison avec 3 chambres et 2 salles de bain sur un terrain de 50×100 et la demande crée une liste d’attente dans de nombreuses communautés. Nous maintenons cette occupation locative à 94% et sommes plus optimistes que jamais. Nous pensons que les sociétés financières devraient être encore plus acceptées, car nous pensons que nous devrions payer moins d’intérêts sur la maison, mais c’est le dernier obstacle à franchir. Il a l'acceptation des investisseurs. Il est accepté par les clients et nous voulons simplement des taux d’intérêt plus bas pour les logements locatifs.

Craig KuceraB. Riley FBR – Analyste

Compris. Et compte tenu de votre commentaire sur la location par rapport à la vente, je pense que vous avez en quelque sorte invoqué un ratio de 8: 1. Si vous agrandissez 170 maisons cette année, je pense que ce sera un montant assez décent l'année prochaine. Est-ce que vous vous attendez à ce que vous constatiez un mélange dans cette direction si vous élargissez ces communautés?

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Pour la société, ce sera le mélange total. Mais avec les expansions, nous construisons généralement dans des zones où nous nous attendons à des ventes de maisons et à des bénéfices. Memphis Blues est donc une exception, car il s’agit du secteur locatif et de 50 d’entre eux – soit 100% pour les immeubles locatifs. Mais en général, nous construisons beaucoup dans des endroits où nous pensons pouvoir réaliser des bénéfices de vente.

Craig KuceraB. Riley FBR – Analyste

D'accord Compris. Un autre pour moi. Je veux juste revenir à votre réponse au distributeur de billets souhaité. Je pense que vous avez récupéré quelque part avec un taux d'exécution de 30 millions de dollars plus ou moins du programme de RRD. Êtes-vous en train de dire que vous allez réellement fermer cela et que cette partie de la pile de capitaux se remplit vraiment de préférence à terme par rapport à la normale?

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Je pense qu'il est important de noter que nous l'avons fermé. Il y a toujours le plan de réinvestissement des dividendes et le flottement maximum de 1000 $.

Anna T. ChewVice-président et chef de la direction financière

Maximum oui.

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Mais il n’ya pas d’actions ordinaires supplémentaires dans le plan d’investissement des actionnaires.

Anna T. ChewVice-président et chef de la direction financière

Nous l'avons fermé – efficace pour le réinvestissement du dividende en septembre et le plan d'achat pour les actionnaires.

Craig KuceraB. Riley FBR – Analyste

Donc, je suppose que sera-ce que les actions ordinaires seront alors émises de ce programme dans le futur? Je sais que vous avez dit que c'était – il y en aurait toujours une partie.

Eugene W. LandyPrésident du conseil d'administration, fondateur

Eh bien, nous réinvestissons le dividende avec 40 millions d’actions. Nous avons versé 28 millions de dollars en dividendes et nous encourageons nos actionnaires à réinvestir les dividendes. Je crois que c'est entre 10 et 15 millions de dollars.

Anna T. ChewVice-président et chef de la direction financière

Je crois que oui.

Eugene W. LandyPrésident du conseil d'administration, fondateur

Nous avons investi et continuons toujours ce programme. Certains de nos actionnaires réinvestissent dans des investissements composés depuis des décennies et sont très satisfaits de ce programme. Nous poursuivrons donc avec le programme de réinvestissement des dividendes. Mais sa partie optionnelle en espèces, le plan d’investissement des actionnaires, permettait de collecter 3 millions de dollars, 4 millions de dollars par mois, entre 36 et 40 millions de dollars par an, et ce capital était utilisé pour des acquisitions, l’achat d’immeubles locatifs et un bilan très sain préserver. Anna souligne dans ses commentaires que nous avons un très faible effet de levier et que nous avons la capacité de prêter une somme substantielle à nos communautés et que nous ne jugeons pas nécessaire de continuer à vendre nos actions. Nous voulons donc rester aussi proches que possible des 40 millions d’actions en circulation pour l’avenir et notre capital continuera de croître grâce aux actions privilégiées, ce qui, à notre avis, est très important pour les investisseurs et la société.

Craig KuceraB. Riley FBR – Analyste

Ok, merci

opérateur

Encore une fois, si vous avez une question, appuyez sur étoile alors il semble que ce n’est plus une question. (Instructions de l'opérateur)

Il ne semble plus y avoir de question. Ceci termine notre session de questions et réponses. Je souhaite maintenant renvoyer la conférence à Samuel Landy pour ses derniers commentaires.

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Merci opérateur. Je tiens à remercier les participants à cet appel pour leur soutien continu et leur intérêt pour notre entreprise. Comme toujours, Gene Anna et moi sommes disponibles pour toute question complémentaire. Nous espérons vous voir plus tard ce mois-ci à la conférence NAREIT et nous espérons pouvoir vous informer en mars de nos résultats de fin d'année. Merci

opérateur

Cette conférence est maintenant terminée. Merci d'avoir assisté à la présentation d'aujourd'hui. La retransmission de la téléconférence sera disponible dans environ une heure. Pour accéder à cette réponse, composez le 1 877 344-7529 gratuitement; ou au niveau international 1 412 317-0088. Le numéro d'identification de la conférence est le 10134882. Merci beaucoup et déconnectez vos lignes pour le moment.

Durée: 32 minutes

Appelez les participants:

Nelli MaddenDirecteur des relations investisseurs

Samuel A. LandyPrésident et directeur

Anna T. ChewVice-président et chef de la direction financière

Eugene W. LandyPrésident du conseil d'administration, fondateur

Brett TaftVice President et Corporate Officer

Rob StevensonJanney – Analyste

Craig KuceraB. Riley FBR – Analyste

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