Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Transcription de l'appel des résultats du T3 2019 du fonds Invesco Mortgage Capital Inc (IVR) – Simulation


Logo du bonnet de bouffon avec bulle de pensée.

Source de l'image: The Fool Motley.

Capital hypothécaire Invesco inc. (NYSE: IVR)
Appel des résultats du troisième trimestre 2019
8 novembre 2019, 9h00 HE

Contenu:

  • Commentaires préparés
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

opérateur

Bienvenue à la téléconférence réservée aux investisseurs d'Invesco Mortgage Capital Inc. pour le troisième trimestre de 2019. Tous les participants sont en mode écoute seule jusqu'à la session de questions / réponses. (Instructions pour l'opérateur) Pour rappel, cet appel est en cours d'enregistrement.

Et maintenant, je souhaite transférer l'appel à Brandon Burke dans Relations avec les investisseurs. Monsieur Burke, vous pouvez commencer.

Brandon BurkeRelations investisseurs

Merci et bienvenue dans l’annonce des résultats du troisième trimestre pour Invesco Mortgage Capital. L’équipe de direction et moi-même sommes très heureux que vous vous soyez joints à nous et nous sommes impatients de partager nos commentaires préparés avec vous et d’avoir une séance de questions-réponses. Avant de transférer l'appel à notre chef de la direction, John Anzalone, je voulais rappeler que les déclarations contenues dans cette téléconférence et la présentation qui l'accompagne peuvent contenir des déclarations prospectives reflétant les attentes de la direction à l'égard d'événements futurs, ainsi que de nos projets et performances globaux.

Ces déclarations prospectives sont faites à partir d’aujourd’hui et ne constituent en aucun cas une garantie. Ils impliquent des risques, des incertitudes et des hypothèses et rien ne garantit que les résultats réels ne différeront pas de manière substantielle de nos attentes. Pour une analyse de ces risques et incertitudes, voir les risques décrits dans notre plus récent rapport annuel sur formulaire 10-K et les documents ultérieurs déposés auprès de la SEC.

Invesco n'est pas tenu de mettre à jour les déclarations prospectives. Nous pouvons également discuter de mesures financières non définies par les PCGR lors de l'appel d'aujourd'hui. Les réconciliations de ces mesures financières non définies par les PCGR se trouvent à la fin de notre présentation des résultats. Pour voir le diaporama aujourd'hui, visitez notre site Web à l'adresse invescomortgagecapital.com et cliquez sur le lien Présentation des résultats du troisième trimestre de 2019 sous Relations avec les investisseurs.

Encore une fois, bienvenue et merci pour votre participation aujourd'hui. Je vais maintenant transférer l'appel à John Anzalone. John

John AnzaloneDirecteur

Bonjour et bienvenue à l’appel de IVR pour le troisième trimestre. Brian à moi, notre CIO; Kevin Collins, notre président et responsable du crédit commercial; Lee Phegley, notre directeur financier; et Dave Lyle, notre chef des opérations et chef du prêt immobilier.

Je suis heureux d’annoncer un bénéfice de base de 0,47 USD par action, qui a de nouveau dépassé notre dividende de 0,45 USD. Notre valeur comptable est restée stable, malgré un contexte relativement instable, de 0,6% à 16,31 $ par action. La combinaison de notre dividende et de notre augmentation de la valeur comptable a généré un rendement économique de 3,4% pour le trimestre, portant ainsi notre rendement économique annuel à 15,7%.

Notre équipe a réalisé cette performance, malgré un trimestre plutôt tumultueux au cours duquel nous avons assisté à une négociation sur une bande de 67 points de base sur dix ans, à une volatilité accrue dans la plupart des classes d'actifs et à une perturbation des marchés financiers telle que la Fed a dû intervenir. Malgré la tourmente, IVR a pu réunir 219 millions de dollars supplémentaires en capital au cours du trimestre. Ce capital a été utilisé rapidement à des niveaux relutifs, car nous avons pu investir le produit à la fin du mois d'août, alors que le marché des agences venait de connaître une expansion considérable lorsque les taux d'intérêt ont atteint leur niveau le plus bas.

Avant de transférer l'appel à Brian, je souhaite consacrer quelques minutes à la manière dont nous avons construit le portefeuille de RVI de manière à générer une stabilité de la valeur comptable tout en générant un flux de revenus de base reproductible. Au cours de l’année écoulée, nous avons délibérément alloué des fonds propres à des stratégies réduisant au minimum notre exposition au risque de remboursement anticipé, l’augmentation des paiements anticipés ayant une incidence défavorable sur le rendement clé. Au cours de cette période, notre exposition globale au RMBS de l’Agence a diminué et ce que nous avons dans le RMBS de l’Agence est soutenu par une garantie moins exposée aux activités de refinancement.

Parallèlement, nous avons régulièrement augmenté notre exposition au CMBS de l’Agence. Ces investissements ont plusieurs caractéristiques favorables, dont les plus importantes sont les suivantes: le crédit est garanti par le gouvernement, il est fixe et donc facile à couvrir et il bénéficie d’une remarquable protection contre les remboursements anticipés. Ils ont également une volatilité des spreads limitée par rapport aux actifs créditeurs non garantis, ce qui les rend très attractifs pour le financement. Tout cela en fait des candidats idéaux pour l'inclusion dans notre portefeuille.

En règle générale, nous avons évité le marché des aides au propriétaire en RMB de l'Agence, marché dans lequel, comme nous l'avons vu récemment, les rendements peuvent être assez volatils. Ces périodes de volatilité peuvent souvent être persistantes et difficiles à prévoir. Nous avons également largement évité le marché de l'IDM et de l'IDM, où les rendements peuvent souvent être intéressants, mais sont extrêmement dépendants de paiements anticipés qui restent sage. Nous ne pensons pas qu'il soit logique de doubler le risque de convexité sur ce marché si nous passons autant de temps à l'éviter dans le reste de notre portefeuille.

Nous avons également été très actifs sur le volet couverture de notre portefeuille. Nous avons ajusté notre portefeuille de couverture au cours de l’exercice parce que l’environnement de prix a modifié notre profil de duration et que nous avons ajouté du capital par le biais d’augmentations de capital. Notre objectif est de maintenir notre portefeuille et donc de bien protéger notre valeur comptable contre les variations des taux d’intérêt, et nous y sommes parvenus avec beaucoup de succès.

Je ferai également remarquer que cela s’applique à la fois aux parties longues et courtes de la courbe des taux d’intérêt. Concernant le court terme, nous nous sommes généralement efforcés d’aligner le taux de référence de nos swaps sur le taux de référence de notre pension pour prévenir le risque de base entre le TIOL à un mois et le trimestre. Cela contribue finalement à créer une marge d'intérêt nette effective plus stable.

Encore une fois, notre objectif de constituer le portefeuille est de générer un flux de revenus de base reproductible, tout en maintenant la valeur comptable. En ce qui concerne l’avenir, nous pensons en être un: nous sommes très bien placés. Nous constatons divers obstacles qui devraient continuer à soutenir les tendances positives que nous avons générées dans les principaux résultats. La Fed a indiqué qu'elle était en attente et nous avons constaté une courbe de rendement plus abrupte qui supporte les ROE futurs. La volatilité a diminué au début du quatrième trimestre, ce qui est bien sûr favorable aux actifs hypothécaires.

La base du crédit aux entreprises et du crédit aux entreprises reste solide, ce qui soutient nos investissements en crédit. Et peut-être, plus important encore, les taux de remboursement anticipé ont probablement atteint un sommet avec le récent rapport d'octobre, car des facteurs saisonniers et des taux plus élevés affectent les emprunteurs. Dans l’ensemble, les perspectives pour les trimestres à venir sont donc très positives.

Enfin, je voudrais signaler que nous avons simplifié notre calcul des frais de gestion à partir du quatrième trimestre. À l'avenir, nous calculerons notre rémunération à l'aide de nos capitaux propres, ce qui permettra un meilleur alignement entre les actionnaires et la direction. Les détails peuvent être trouvés dans notre Q. récemment soumis.

Sur ce, je vais transférer l'appel téléphonique à Brian.

Brian NorrisChef de l'investigateur

Merci, John, et bonjour à tous ceux qui appellent. Commençons par la diapositive 6, où nous décrivons en détail nos répartitions sectorielles en fonction des actions et des actifs.

Comme vous pouvez le constater dans les graphiques à secteurs à gauche, nous restons bien répartis sur toutes les classes d'actifs. Notre stratégie hybride activement gérée continue d’offrir une valeur comptable stable et un résultat opérationnel constant, malgré un troisième trimestre difficile sur les marchés financiers, en raison de l’accroissement de la volatilité. L’augmentation des actions ordinaires en août a été l’occasion de tirer parti de cette volatilité, car nous avons pu ajouter des actifs à des niveaux intéressants compte tenu de l’élargissement des écarts au cours de la première moitié du mois.

Le produit de la vente a été principalement utilisé dans les agences CMBS d'agence et les RMBS d'agences. En conséquence, notre allocation totale aux actifs de l'agence a été portée à 76% le 30 septembre. Comme John l'a dit, le principal changement dans notre portefeuille est l'augmentation de l'allocation au CMBS de l'Agence, qui représente désormais 21% du total des actifs, soit une augmentation de 13% au deuxième trimestre. Cette augmentation de l’allocation au CMBS de l’Agence est due en grande partie à l’augmentation de capital d’août, ainsi qu’au réinvestissement des décaissements et des ventes provenant de l’allocation en RMBS de l’Agence, étant donné que nous avons estimé que l’utilisation du CMBS de l’Agence au cours du trimestre, RMBS de l’Agence restant sous la pression de la volatilité accrue des taux d’intérêt et de la hausse des taux de remboursement anticipé.

Nous poursuivons avec la diapositive 7, qui décrit la composition de nos actifs RMBS de l’Agence. Les taux de remboursement anticipé de nos participations ont augmenté au cours du trimestre en raison de la baisse des taux hypothécaires et des effets saisonniers plus importants, ce qui a eu un impact négatif sur le rendement effectif de nos effets de transmission de 4 points de base, passant de 3,69% à 3,65%. Du côté positif, notre allocation en RMBS provenant de l’Agence consiste en grande partie en pools spécifiés de 30 ans, qui contiennent un certain montant de protection contre les paiements anticipés et dont les CPR expérimentés sont en moyenne 25 à 30% plus lents que la moyenne du marché. La valeur de cette protection continue d'augmenter avec la baisse des taux d'intérêt et s'est améliorée d'environ 0,25 point sur nos pools spécifiés à 30 ans au cours du trimestre.

Nous pensons que les taux de remboursement anticipé d'octobre représentent le pic à court terme pour nos actifs et nous devrions donc constater des améliorations dans ce domaine au cours des prochains mois et des prochains trimestres. Avec des valorisations plus attractives et un financement amélioré, les ROE du secteur se sont améliorés pour atteindre 13% à 15%.

En ce qui concerne la diapositive 8, vous pouvez voir dans le tableau ci-dessous à gauche que notre allocation au CMBS de l'Agence a atteint près de 5 milliards de dollars. Nous avons acheté 1,9 milliard de dollars auprès du CMBS de l’agence au cours du trimestre, principalement dans le cadre du programme DUS Fannie Mae. Les spreads ont légèrement augmenté au cours du trimestre, ce qui nous a permis d'accroître notre exposition aux valorisations attractives, tant lors du déploiement de notre augmentation de capital que lors du réinvestissement des flux de trésorerie mensuels provenant de nos participations dans RMBS.

La protection des paiements anticipés que nous détenons, en plus de la volatilité réduite des spreads, a joué un rôle majeur dans la réduction de la volatilité globale de notre valeur comptable et a amélioré la cohérence et la répétabilité de nos résultats clés.

La diapositive 9 décrit la cession de notre société au crédit commercial. Nos intérêts continuent de bénéficier de l'amélioration des fondamentaux de crédit et la forte demande au cours du trimestre a entraîné un resserrement modéré des écarts et une augmentation de la valeur comptable. De plus, ce portefeuille, similaire au CMBS de l’Agence, bénéficie d’une protection remarquable en cas de paiement anticipé. Au cours du trimestre, nous avons pu ajouter 140 millions de dollars au CMBS sans agence publié récemment, avec des relevés d'emploi à l'adolescence.

La diapositive 10 met l'accent sur la qualité du crédit de notre portefeuille commercial. Les fondamentaux de l'immobilier commercial restent porteurs, en particulier compte tenu de la saisonnalité de notre portefeuille, car la hausse des prix de l'immobilier depuis l'émission a pour effet de réduire l'endettement incorporé dans nos intérêts. Le graphique de gauche montre les herbes de nos actifs CMBS, indiquant que près des deux tiers de nos intérêts sont nés il y a cinq ans ou plus, tandis que le graphique de droite met en évidence la forte performance de nos intérêts en matière de crédit, 720 millions de dollars profitant de l'agence de notation. mises à niveau.

La diapositive 11 concerne notre portefeuille de prêts immobiliers. Ce portefeuille reste bien diversifié, comme l'indique le graphique à secteurs en haut à gauche. Les écarts ont varié au cours du trimestre en raison du resserrement des écarts CRT récemment publiés, tandis que la saison s'est élargie avec des taux de remboursement anticipé plus élevés. Les fondations de crédit sont restées favorables, car la croissance des salaires et la baisse des taux hypothécaires ont amélioré l’accessibilité financière. Nous avons été en mesure d’ajouter 112 millions de dollars de prêts au logement au cours du trimestre, l’amélioration du financement et l’augmentation des émissions offrant la possibilité d’ajouter des actifs à des niveaux intéressants.

La diapositive 12 donne des détails sur la qualité du crédit de notre portefeuille de prêts privés. Comme le montre le graphique à gauche, au moins une agence de notation a actualisé 62% de nos investissements dans le tube cathodique. Les mises à niveau résultent d'importantes hausses de prix sous-jacentes des maisons et de taux bas. Le graphique de droite montre la répartition par âge de nos investissements. Environ les deux tiers de nos actifs sont émis avant 2015 et bénéficient de la forte reprise du marché de l'habitation.

Enfin, la diapositive 13 résume notre financement et notre couverture. À la fin du trimestre, nous avions 18,1 milliards de dollars en pensions livrées, avec 34 contreparties et un financement garanti de 1,65 milliard de dollars par l’intermédiaire de la Federal Home Loan Bank. Nous avons constaté une amélioration du financement de tous nos actifs, la réduction des taux de remise en état et la diminution du LIBOR.

Sur une note positive, nous avons constaté un impact minime des turbulences sur le marché des pensions de titres en septembre. Nous avons délibérément réparti les durées de mise en pension, de sorte que seule une petite partie de notre livre a dû être diffusée au cours de cette période. Et nous avons limité les appels d'offres pour ces rôles, sachant que le marché se stabiliserait rapidement. Pour réduire le risque associé aux variations des coûts de financement des prises en pension, les swaps de taux d’intérêt théoriques s’élevaient à 14,4 milliards USD, soit une augmentation de près de 2 milliards USD par rapport à la croissance de notre portefeuille.

Enfin, nous sommes très satisfaits des performances de notre société jusqu’à présent et nous pensons que les mesures que nous avons prises continueront de générer une valeur comptable stable et un rendement de base attrayant, reproductible dans différents environnements de marché. Compte tenu de la courbe de rendement plus abrupte depuis la fin du trimestre et d'une Réserve fédérale américaine qui met la barre très haute, nous pensons que l'environnement actuel est très attractif, tant pour la performance de nos actifs actuels que pour les opportunités d'investissement potentielles dans notre objectif. classes d'actifs.

Cela termine mes commentaires préparés. Nous allons maintenant ouvrir la ligne pour les questions et réponses.

Questions et réponses:

opérateur

Merci (Mode d'emploi) Notre première question aujourd'hui est de Eric Hagen de KBW.

Eric HagenKBW – Analyste

Bonjour les gars. Merci. Quartier agréable. Je pense que je n'ai que quelques articles ménagers devant moi. Le communiqué de presse indiquait que le rendement effectif du CMBS de l'Agence était de 3,44% pour la période et que, dans la présentation, la fin de la période pour les obligations DHS, qui représentent votre position la plus importante, était de 286%. Le marché est-il vraiment devenu si tendu au cours du trimestre ou le moment où vous avez mobilisé et déployé des fonds a-t-il eu un impact en termes de timing? J'essaie juste de corriger ça. Merci.

Kevin CollinsPrésident et responsable du crédit commercial

Oui Eric, c'est Kevin. Une grande partie est liée au timing. En fait, je dirais que les spreads CMBS de l'Agence ont légèrement élargi le trimestre. Et lors de l'augmentation de capital, nous avons pu absorber ces revenus et investir à des niveaux plus attractifs.

Eric HagenKBW – Analyste

D'accord D'accord Super bien. Et ensuite, il semble qu'il y ait eu un peu de rééquilibrage au cours de la période du portefeuille swip, comme vous en avez discuté dans vos commentaires. Vous êtes coincé dans des salaires plus bas, ce qui, à mon avis, est très agréable à voir. Je suis aussi simplement curieux de l'impact du timing. Je veux dire, quand est-ce arrivé? Je veux dire, quelle part des revenus du trimestre reflète cette redistribution?

Brian NorrisChef de l'investigateur

Oui Eric, c'est Brian. Je veux dire, nous avons fait beaucoup de ce genre de récupération de solde pour tout le trimestre. Je veux dire, cela a été en partie dû à l’augmentation de capital d’août, car nous avons déjà ajouté des swaps à des niveaux inférieurs. Mais si nous ajoutons Agence CMBS, sa durée est considérablement plus longue que les obligations avec lesquelles nous la remplaçons. Les RMBS de l’Agence sont donc beaucoup plus courts. Nous avons donc ajusté nos couvertures pour en tenir compte.

Eric HagenKBW – Analyste

D'accord Oui En ce qui concerne votre durée, pouvez-vous nous donner une idée de votre écart de durée à la fin du trimestre? Je veux dire, je sais que dans le passé, vous avez articulé (non déchiffré) vraiment regarder le portefeuille de la perspective de l'écart de durée, mais toute clarté serait utile.

John AnzaloneDirecteur

Oui Hey, Eric. C'est John. Je veux dire, nous essayons de garder notre durée empirique aussi proche de zéro que possible. Donc, je veux dire, c'est comme ça que nous regardons réellement. Donc, je veux dire, vous pouvez savoir que si nous faisons cela, notre écart d'endurance sera en réalité presque nul. Donc, je veux dire, c'est ce que nous avons vécu récemment. La durée de notre modèle est légèrement plus longue que cela, mais je pense que, empiriquement, il s'agit de celui que nous examinons de plus près et qui est plus pertinent.

Eric HagenKBW – Analyste

D'accord Et pouvez-vous nous donner une idée de la valeur comptable depuis la fin du trimestre?

John AnzaloneDirecteur

Il tombe un peu moins de 1%.

Eric HagenKBW – Analyste

Ok les gars. Merci beaucoup.

opérateur

Merci (Instructions pour l'opérateur) Et notre prochaine question est de Trevor Cranston de JPM (Phonetic) Securities.

Trevor CranstonJMP Securities – Analyste

Merci beaucoup Bonjour Quelques questions sur le livre CMBS de l'Agence. Et vous continuez à affecter du capital là-bas. Je suppose que lorsque je vous ai écouté, vous avez expliqué pourquoi vous trouvez ce secteur attractif, l'absence de risque de convexité, la volatilité relativement peu importante des spreads, ce qui semble être une stratégie qui consisterait à utiliser des niveaux de levier plus élevés par rapport au RMBS de l'Agence ou bien des crédits. soutien. J'imagine donc que j'ai été un peu surpris de voir que l'effet de levier ne change pas beaucoup ce trimestre, comme vous l'avez ajouté au CMBS de l'Agence.

Pouvez-vous dire comment vous voyez l'effet de levier global à mesure que ce poste évolue et en particulier combien vous êtes prêt à utiliser le cahier CMBS de l'Agence? Merci.

Brian NorrisChef de l'investigateur

Bonjour Merci, Trevor. Oui, c'est encore Brian. Oui, notre effet de levier sur le portefeuille était légèrement inférieur d'un trimestre à l'autre et le livre CMBS de l'Agence remplace en fait le RMBS de l'Agence, ce que nous faisons à peu près de la même manière. L’effet de levier entre ces deux secteurs n’est donc vraiment pas modifié.

Trevor CranstonJMP Securities – Analyste

D'accord As tu. Et puis je pense que, dans les remarques préparées, j’ai entendu dire que vous aviez dit que le retour au RMBS de l’agence était un adolescent de bas à moyen actuellement. Je vous ai mal compris lorsque vous avez indiqué où se trouvent les relevés d'engagement dans le CMBS de l'Agence. Si vous pouviez en parler, cela serait également utile. Merci.

Kevin CollinsPrésident et responsable du crédit commercial

Sans aucun doute. C'est Kevin. En ce qui concerne les CMBS non-agences, nous sommes dans la zone des RE avec peu de chiffres à deux chiffres à ce stade. Respectez-moi pour que le Bureau CMBS clarifie.

Trevor CranstonJMP Securities – Analyste

D'accord As tu. Parfait Et ensuite une question de suivi sur les modifications apportées au portefeuille de swaps. Avez-vous la durée moyenne pondérée du livre d’échange au 30 septembre?

Kevin CollinsPrésident et responsable du crédit commercial

Je n'ai pas ça pour moi, mais on peut l'obtenir pour vous.

Trevor CranstonJMP Securities – Analyste

D'accord Merci J'apprécie les réponses.

opérateur

Et je ne pose plus de questions pour le moment. Je vais appeler John Anzalone.

John AnzaloneDirecteur

D'accord Merci à tous d’être venus et au plaisir de vous revoir au prochain trimestre. Merci.

opérateur

(Remarques pour la fermeture de l'opérateur).

Durée: 19 minutes

Appelez les participants:

Brandon BurkeRelations investisseurs

John AnzaloneDirecteur

Brian NorrisChef de l'investigateur

Kevin CollinsPrésident et responsable du crédit commercial

Eric HagenKBW – Analyste

Trevor CranstonJMP Securities – Analyste

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