Credit Immobilier

Crédit Immobilier: Un accord opérationnel donne lieu à de multiples litiges entre des membres à 50/50 de Realty Holding LLC | Farrell Fritz, P.C. – Simulation


Le 330 West 85th Street est un emplacement de choix sur l'Upper West Side à Manhattan. À cette adresse se trouve un élégant appartement d'avant-guerre avec 48 appartements appelé The Rexmere. Un appartement d'une chambre au 4ème étage est actuellement disponible pour 2 950 $ par mois si vous êtes intéressé. Je ne reçois pas de commission.

330 West 85 est également le nom de la société à responsabilité limitée qui est propriétaire de l'immeuble. La LLC, à son tour, appartient à deux messieurs, Harvey Rubin et James Baumann. Les père de Rubin et Baumann ont acquis le bâtiment à la fin des années 1970 en tant que partenaires dans une société en nom collectif.

Baumann a ensuite réussi dans l'intérêt du partenariat de son père. En 1996, Rubin et lui-même ont transformé le partenariat en une société à responsabilité limitée, gérée par un gestionnaire, dans laquelle chacun détient une participation de 50% et dont chacun est un gestionnaire désigné. Le bâtiment d’aujourd’hui vaut sans aucun doute de façon exponentielle plus que le prix d’achat de 1978.

La relation d’affaires entre les deux propriétaires s’est apparemment bien déroulée jusqu’en 2014 environ, lorsque Rubin, alors veuf dans les années 80 et 80, a décidé de prendre sa retraite et a approché le jeune Baumann pour un rachat. C'est ainsi qu'a commencé une série d'événements qui ont déchiré leur relation et les voit entrer dans leur cinquième année de procès, marquée par deux allers-retours à la cour d'appel.

Première décision d'appel en 2017, Baumann a déclaré le gagnant lors d'un litige relatif à la construction des dispositions de l'accord opérationnel concernant la vente à vie de la participation d'un membre.

Lors de la deuxième décision d’appellation la semaine dernière, Rubin a déclaré le vainqueur dans un litige concernant l’application de la loi LLC § 408 (b), règle de base régissant la décision du responsable, contre le différend opposant les parties au refus de Baumann de renoncer à sa position de agent de l'immeuble.

Dans les deux appels, il est raisonnable de dire que la rédaction à courte vue de l'accord opérationnel a jeté les bases d'un différend. Je donnerai quelques réflexions supplémentaires à ce sujet au bas de ce message.

Problèmes de brassage

Selon la déclaration sous serment ultérieure de Rubin, à la suite du décès de son épouse en septembre 2014, il a contacté Baumann au sujet de la vente de sa participation en tant que membre pour 6,5 millions de dollars, supposément "bien en dessous de la juste valeur marchande". La contre-offre de 5 millions de dollars de Baumann est supposée "contrariée" par Rubin qui, à son tour, a répondu par une offre de 7 millions de dollars visant à acquérir la participation de Baumann. Baumann a rejeté le compteur de Rubin.

En mai 2015, Rubin a engagé un conseiller juridique pour donner à Baumann un avis de vente officiel. envoyé sur le désir de Rubin de vendre sa participation dans la LLC pour 8,65 millions de dollars. La notification a été invoquée Section 8.5.1 du contrat d'exploitation qui autorise les "membres offrant" à notifier aux "gérants" leur souhait de vendre à un "prix d'offre" et donne aux "gérants" 120 jours pour accepter l'offre.

Baumann n'a pas accepté l'offre dans les délais impartis. Rubin a ensuite confirmé son "droit", en vertu de la section 8.5.3 de l'accord opérationnel, d'obliger la LLC à offrir le bâtiment à la vente à un "prix indicatif" suffisant pour que le membre offrant puisse recevoir un paiement de liquidation "d'un montant au moins égal à le prix de l'offre après déduction des frais de vente et paiement de la dette hypothécaire. Selon la disposition, si l'immeuble n'est pas vendu dans les 6 mois, l'immeuble doit être retiré du marché et aucun membre ne peut notifier un nouvel avis pour les 2 prochaines années. de vente.

Selon Rubin, Baumann a bloqué ses efforts pour obtenir l'accès au bâtiment, les baux et autres informations nécessaires à sa mise sur le marché. Baumann aurait également rejeté la demande de Rubin lui permettant de gérer le bâtiment avec Baumann ou, alternativement, de remplacer la propriété distincte de Baumann en tant qu'agent de gestion avec un agent externe.

Rubin se plaint

Rubin a intenté un procès en novembre 2015. Son plainte tenté de forcer Baumann à coopérer à la vente du bâtiment pour une période de 6 mois en vertu du paragraphe 8.5.3. Elle a également réclamé 10 millions de dollars à titre de compensation "pour la perte d'opportunités (de vente)" et pour faire valoir le droit revendiqué par Rubin de cogérer le bâtiment ou de nommer un agent de gestion indépendant.

Le premier métier: les règles de Baumann

En juillet 2016, la juridiction inférieure a rendu un bref jugement partiel en faveur de Rubin à propos de sa demande visant à faire respecter l'obligation de la LLC de vendre l'immeuble à la vente en vertu du paragraphe 8.5.3. La décision du tribunal a rejeté les & # 39; détails techniques & # 39; qui ont été soulevées par l’opposition Baumann et ont révélé que le message de vente de Rubin et l’exigence subséquente selon laquelle la LLC a offert le bâtiment à vendre respectaient les spécifications de l’accord opérationnel & # 39;.

La victoire partielle de Rubin a été de courte durée. Baumann a interjeté appel devant la Division d’appel, premier département, qu’en mars 2017 unanimement annulé l'ordonnance du tribunal inférieur.

Le comité d'appel a fondé sa décision sur le non-respect par Rubin de la section 8.5.2 de l'accord opérationnel – une disposition non mentionnée dans la décision de la juridiction inférieure – obligeant Rubin à faire une deuxième notification de son désir de vendre . La deuxième notification doit être adressée aux "Membres" au lieu des "Gestionnaires", comme l'exige la section 8.5.1, même si Baumann est le seul autre membre et le seul autre gestionnaire. Voici la langue pertinente de la section 8.5.2:

Si les gérants choisissent de ne pas acheter les intérêts des membres soumissionnaires de la manière décrite ci-dessus (au paragraphe 8.5.1) et si les membres soumissionnaires veulent toujours vendre les intérêts, les membres soumissionnaires transmettre un message de vente aux autres membres, et les autres membres disposent de trente (30) jours après réception de la notification de vente pour convenir de l’achat des intérêts souhaités par les membres offrants à les ventes au prix d'offre indiqué dans «l'avis de vente, au prorata, en fonction de leur pourcentage d'intérêt respectif. (Focus ajouté.)

Prenant note de l'affirmation de Rubin selon laquelle "les autres membres" signifie "non-dirigeants", le tribunal a estimé que l'interprétation de Baumann – que "les autres membres" signifiait "membres autres que les membres offrant" – " au moins aussi logique "que l'interprétation de Rubin. Parce que "le contrat est ambigu (et) ne peut être interprété comme une question de droit," Rubin "n'avait pas droit à une procédure sommaire".

Le tribunal a également déclaré que rien n’était absurde, comme le faisait valoir Rubin, sur le fait qu’il signifiait une deuxième annonce de vente à Baumann en tant que membre, et a ajouté que "cela ne donnerait à Baumann que 30 jours supplémentaires (après ses 120 jours en tant que dirigeant) d’acquérir des intérêts (de Rubin) dans (la LLC). "

La seconde profession: les règles de Rubin

Rubin a alors accepté de rejeter sa demande légale d'exiger la vente de l'immeuble et d'obliger Baumann à rendre compte de ses actes, laissant pour dernier recours sa demande d'ordonnance de cogestion. agent de l'immobilier et une partie des frais de gestion de Baumann.

Plus tôt cette année, Baumann a demandé une mesure provisoire dans laquelle il revendiquait la dernière demande de Rubin. Baumann a indiqué que Rubin et lui avaient convenu en 2001 de nommer la société de gestion distincte de Baumann, WinWin Asset Management LLC, agent du bâtiment et que celui-ci était géré depuis par WinWin.

En vertu de la section 3.1.1 de l'accord opérationnel, "les activités et les affaires de la société seront conduites et gérées uniquement par les gestionnaires", à l'exception de certaines décisions importantes réservées aux membres. Baumann a fait valoir que, l’accord opérationnel ne prévoyant pas la nomination ou le remplacement d’un agent exécutif, la réclamation de Rubin est régie par la règle habituelle Loi de la LLC § 408 (a) indiquant que la direction sera "dans le vote affirmatif de la majorité des gestionnaires". Par conséquent, l'argument est qu'aucun changement ne peut être apporté au mandataire social sans le consentement unanime des deux gérants – Rubin et Baumann.

La juridiction inférieure ne s'est pas mise d'accord Décision de juin 2019 déni du résumé du mouvement de révision par Baumann. Même en supposant que Baumann ait raison de dire qu'un vote à la majorité est nécessaire pour remplacer WinWin en tant qu'agent exécutif, le tribunal a expliqué que, pour la même raison, un vote à la majorité est nécessaire pour conserver WinWin en tant qu'agent exécutif, car il s'agit également d'une décision importante de la direction. est pour la LLC. "

Baumann fait appel au premier département dont la décision la semaine dernière le jugement de la juridiction inférieure a essentiellement confirmé sur les mêmes bases:

(Argument de Baumann) n'est pas disponible. Même si l'accord opérationnel est "silencieux" en ce qui concerne le remplacement des gestionnaires et que les dispositions standard de la LLCL s'appliquent, la décision en cours de garder Win Win Asset Management LLC en tant qu'agent de gestion de la société constitue également une décision de gestion importante pour le groupe. Société et requiert une majorité de voix. Comme Rubin et Baumann ont chacun une participation de 50% dans la société, les parties sont coincées dans cette décision fondamentale en ce qui concerne ses activités.

Le tribunal a reconnu que la demande d'indemnisation de Rubin, pour une partie des frais de gestion pris par Baumann, avait également survécu. "Si le contrat n'avait pas été violé", écrit le tribunal, "(Rubin) aurait été payé pour gérer ou aurait économisé au moins la moitié des honoraires versés à la société de gestion."

Où l'accord opérationnel at-il mal tourné?

À mon avis, l'élément le plus étrange des dispositions relatives à la vente à vie qui intéressent un membre ne faisait pas partie des poursuites intentées dans cette affaire. J'ai été plutôt surpris que le paragraphe 8.5 permette un message de vente, alors même que l'encre était toujours en train de sécher dans l'accord opérationnel, conduisant éventuellement à une vente obligatoire du bâtiment. Il peut être dangereux, pour diverses raisons, de donner aux propriétaires sans contrôle un droit de propriété immobilière et aux liquidités nécessaires.

En dehors de cela, j'ai vu de nombreux accords opérationnels (et d'actionnaires) qui incluent un droit de première offre en deux étapes, d'abord à la société et, si les gestionnaires (ou les administrateurs) de la société obtiennent un laissez-passer, ensuite aux membres (ou aux actionnaires). L'accord d'exploitation dans le Frotter Le cas était inhabituel dans le sens où l'offre de la première phase était adressée aux gestionnaires, pas à la LLC. Pourquoi les gestionnaires? Je n'en ai aucune idée, d'autant plus que l'accord opérationnel stipulait ailleurs qu'un responsable ne doit pas nécessairement être membre.

Il est quelque peu compréhensible que Rubin n’ait envoyé qu’une des deux annonces de vente obligatoires à Baumann, sachant que ce dernier était à la fois le seul autre gestionnaire et le seul autre membre. Comme la cour d'appel l'a noté dans sa décision de 2017, le libellé "ambigu" de la section 8.5.2 ("donner un avis de vente aux autres membres") appuyait toutes les mesures contradictoires des parties. Cependant, une approche plus prudente aurait été d'envoyer les deux annonces de vente au prix de 30 jours supplémentaires avant que la LLC ne soit obligée de proposer la propriété à la vente.

En ce qui concerne le problème du gestionnaire, d'après mon évaluation rapide du dossier, il semble que Baumann était propriétaire du gestionnaire précédent au moment de la conversion en LLC, tout comme le gestionnaire qui a pris la relève en 2001. n'a noté aucune référence à un accord de gestion écrit entre la LLC et l'une des sociétés de Baumann.

Il n’est pas rare que les investisseurs immobiliers possèdent des sociétés de gestion immobilière pour entretenir leurs propres bâtiments. Si tel est le cas et si la propriété de l'immeuble n'est pas complètement alignée sur la propriété du gestionnaire immobilier, il peut exister une différence d'intérêts entre les propriétaires qui peuvent ou non être propriétaires du gestionnaire immobilier. Ceux qui ne sont pas copropriétaires du gestionnaire immobilier doivent exiger un contrat de gestion écrit avec la société immobilière pour une durée déterminée à des conditions commercialement raisonnables. Il faudrait également envisager d’approuver l’approbation d’une majorité dans l’intérêt des membres qui ne sont pas copropriétaires du gestionnaire immobilier afin d’approuver la décision de révoquer ou de remplacer le gestionnaire.

Quelle est la prochaine étape pour les propriétaires épuisés du 330 West 85? Rubin redémarrera-t-il le processus de vente en vertu de la section 8.5 ou l'a-t-il déjà fait? Déposera-t-il une plainte pour la dissolution légale de la LLC, en se référant à la déclaration de la Division d'appel selon laquelle les deux membres à 50/50 "sont bloqués en ce qui concerne cette décision fondamentale concernant leurs activités"? Ou peut-être qu'il est temps pour Rubin et Baumann de conclure un accord, avec ou sans l'aide d'un médiateur. Nous devons juste attendre.

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