Loi Pinel

Loi Pinel: 5 conseils pour bien investir dans la législation Pinel en 2019


le déduction fiscale Un investissement locatif dans la législation Pinel est un point important, mais ne devrait pas être le facteur décisif. Le calcul de la la rentabilité, le choix de la ville et de l'emplacement, mais aussi la durée du loyer doivent être pris en compte. Il est également essentiel que les prix de location du développeur soient réalistes dans la zone géographique concernée. Il y a 5 astuces pour cela enregistrer votre projet.

Étudiez tous les aspects du programme immobilier convoité.

1- Comparer les prix de location dans la loi Pinel avec les prix de location réels

Attention aux taux de location plafonnés

Une personne qui achète un appartement à louer via le dispositif Pinel doit respecter un plafond locatif. Mais ce plafond de loyers est-il conforme aux loyers moyens actuellement pratiqués? Inversement, si le prix de location moyen est inférieur au plafond de Pinel, la performance affichée par le développeur peut ne pas être celle attendue.

Il est donc recommandé de calculer le loyer attendu et de le comparer à la moyenne de ce qui est pratiqué.

Calcul du loyer d'une maison Pinel

Pour calculer le loyer d’une maison dans la loi Pinel, prenons d’abord le plafond:

  • 17,17 € / m² en zone A bis.
  • 12,75 € / m² en zone A.
  • 10,28 € / m² en zone B1.
  • 8,93 € / m² en zone B2 (sur accord uniquement).

Il est à noter que les contrats de vente signés dans la zone B2 peuvent donner l'exonération fiscale Pinel uniquement après approbation.

Cette iframe contient la logique nécessaire pour traiter Gravity Forms avec Ajax.

Utilisez le moteur de recherche Action Logement pour déterminer quelle zone correspond à la zone géographique souhaitée.

Ensuite, en tant que propriétaire, vous avez la possibilité d'un coefficient de multiplication sans dépasser 1.2. Ce coefficient est calculé selon cette formule:

Coefficient de multiplication Pinel = 0,7 + (19 / surface)

Pour le logement de 40 m²cela donne 1,17. Il est clair qu’un investissement locatif de 40 m² Pinelwet peut être loué 1,17 fois plus que le plafond. Si la propriété souhaitée est dans une zone B1afin que vous puissiez le louer jusqu'à 481 $ (10,28 € / m² x 1,17 x 40 = 481 €).

Comparez le loyer de Pinel avec le loyer actuel

Avec l’observatoire Clamor (connaître les loyers et analyser les marchés des espaces urbains et ruraux), vous pouvez consulter les loyers compris dans grandes villes de france. Allez sur leur site web et recherchez le loyer moyen.

Par exemple à Nantes (zone B1) on remarque que les anciens appartements sont loués en moyenne 12,30 € / m². La location d'un appartement 40 m² est signé pour une moyenne de 492 $. Dans la loi Pinel, l’investisseur pré-louerait donc cette zone 411 $, soit 80 € de moins que la moyenne du parc privé. Il pourrait même utiliser son multiplicateur pour demander 481 € / moistout en maintenant les chances de trouver un acheteur.

Mais voici un contre-exemple. TO Villejuif (94 Aa) est le prix moyen de la location 17,8 € / m²ou 712 € pour un 40 m². Les prix de location Pinel sont dans cette zone 17,17 € / m², ce qui devrait permettre de louer la même surface pour 686 €. Si l'investisseur utilise son multiplicateur, il pourrait théoriquement louer jusqu'à 803 €. À +80 € au-dessus du marché, il aura peut-être du mal à trouver un acheteur.

Pour votre information: certains promoteurs affichent leurs prix en dehors du parking. Les places de stationnement peuvent être incluses dans le prêt si elles font partie du programme immobilier. Sinon, ils doivent être financés séparément.

2- Choisissez votre emplacement

Préfère les zones tendues

La loi Pinel présente l’un des avantages d’investir dans la location immobilière, car elle est destinée aux habitations situées dans des zones de tension. Ces zones sont des zones urbaines où la demande dépasse l'offre.

À cet égard, l'investisseur est presque certain trouver des locataires. Certes, il ne devrait retenir que ceux dont le revenu ne dépasse pas un plafond, mais cette limitation est représentative de la population moyenne.

Préfère les villes où il fait bon vivre

De nos jours, les meilleures villes à investir peuvent sembler être celles qui ont un vrai projet urbain. Nous pensons en particulier Nantes, Bordeaux, ou sur le bord de Lyon et Toulouse.

N'oublions pas la mobilité des employés. Les outils en ligne permettent à de nombreux ménages de travailler à distance et de s’installer dans une ville où il fait bon vivre. Alors considérez-le qualité de vie : l'écologie, les transports en commun, les rues piétonnes et les espaces publics sont des atouts indéniables. Le classement du magazine Express peut vous aider à faire votre choix.

Mais méfiez-vous, vous ne vivrez pas là-bas mais investissez. Et à ce stade, le marché peut vous réserver mauvaises surprises.

Choisissez une ville où les loyers de Pinel sont réalistes

En ce qui concerne la qualité de la vie, peu de grandes villes se distinguent jolie (06). À 2 heures des meilleures stations de ski, non loin des meilleurs sites de plongée, la capitale des Alpes Maritimes a tout pour plaire.

A tel point que le loyer moyen du secteur libre s’élève à 16,4 € / m², ce qui signifierait 656 € / mois pour un appartement de 40 m². Mais si Nice est dans la zone A, le propriétaire ne peut pas rattraper son retard 596 € / mois dans la loi Pinel, après application du coefficient de multiplication.

Un appartement de 40 m² sur la Métropole, sur la Côte d'Azur, coûterait:

  • 164 000 € dans l'ancien (source: publication LPI SeLoger de juillet 2019),
  • 217 000 € dans le nouveau (source: FPI publié en mai 2019).

L’investisseur Pinel achèterait plus cher à Nice que dans le secteur libre, tous moins chers. Une simple astuce de calcul montre que le rendement serait meilleur avec l'ancien.

Sélectionnez où vous voulez investir dans la ville

Aujourd'hui, le propriétaire est en position de force car il représente une offre inférieure à la demande. Mais ce ne sera peut-être pas comme ça dans 10 ans. Il est donc préférable de choisir un investissement locatif basé sur des critères à long terme, tels que la proximité des magasins et services.

Vérifiez que:

  • La gare la plus proche tram est à seulement quelques minutes à pied.
  • le centres commerciaux sont seulement à une poignée de stations.
  • le les écoles sont proches du programme immobilier.
  • Un centre médical est ouvert à une distance raisonnable.
  • le voir de la fenêtre du salon ne donne pas sur la route.

3- Comparer les retours locatifs

Soyons clairs, la loi Pinel a de nombreux concurrents. Il est possible d’investir dans des actions de SCPI, d’acheter un EHPAD, ou même d’aller à l’ancienne avec un manque de travail et de terrains.

Les offres ne manquent pas sur Internet, toutes avec une rendement locatif gonflé. Le même promoteur propose également différentes tailles de maisons, orientées et placées différemment. Avant de signer, il est dans l’intérêt de l’investisseur de calculer combien il gagnera.

Emprunter Malin propose une calculatrice de revenus de location, l’un des rares à prendre en compte:

  • prix des appartements,
  • les intérêts du crédit sont mis à jour tous les mois,
  • le poids des impôts et des cotisations sociales.

Cet outil est également utile pour comparer les promotions des promoteurs dans la même ville.

4- Déterminez quand le crédit d'impôt Pinel aura lieu

L'exonération fiscale Pinel ne s'applique pas pas automatiquement sur les investissements locatifs dans l'année. Le montant de la réduction d'impôt s'applique à l'année de location.

Si un ménage veut réduire son impôt sur le revenu cette année, il doit:

  • acheter des maisons construites et livrées,
  • récupérez votre premier loyer avant le 31 décembre.

Par exemple, supposons qu'un investisseur achète un appartement Septembre 2019. Disons que la livraison aura lieu au 4ème trimestre 2020. Disons que son locataire déménage Janvier 2021. Dans ce cas, il ne pourra appliquer son crédit d’impôt à son revenu qu’en 2021.

5- Choisissez votre période de location

Si la période de location imposée par Pinel est flexible, elle reste inconciliable. Le contribuable est nécessaire pour louer pendant cette période, sans laquelle il devrait rembourser les crédits d’impôt reçus par le Trésor.

Cependant, nous ne pouvons que louer 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Vous ne pouvez pas louer pour 5, 7 ou 10 ans.

Prenons l'exemple des parents qui achètent un nouveau studio dans une ville universitaire, en préparation d'études de leur plus vieux. Disons que ces études arrivent 7 ans. Les parents doivent louer pour 6 ans. S'ils décident de louer la 7ème année, ils ne peuvent pas demander le crédit d'impôt pour cette 7ème année, sinon ils devront louer jusqu'à la 9ème année.

Notez, cependant, que la loi de Pinel leur permet de louer à un être cher, à condition qu'ils remplissent les conditions. Ils peuvent ensuite donner congé au locataire actuel, conformément au code du logement.