Loi Pinel

Loi Pinel: 50% des investissements Pinel ne seraient pas rentables


Un rapport de l'IGF et du CGEDD souligne le manque de rentabilité de la moitié des investissements immobiliers dans la législation Pinel. En cause, un panier fort entre les prix du neuf et du vieux, qui serait à l’origine d’une revente à perte pour les particuliers.

Dépôts et revente source de perte pour les particuliers

Est-il sage d'investir dans la loi Pinel? Oui, mais seulement dans un cas sur deux. C’est en tout cas la conclusion d’un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général pour l’environnement et le développement durable (CGEDD) qui a été soumis au gouvernement le 15 novembre 2019.

Ce n'est pas la première fois qu'une institution sélectionne des investissements immobiliers avantageux sur le plan fiscal. Cette fois, c’est le panier fort entre les prix du nouvel immeuble et l’ancien immobilier qui est impliqué.

Pour l'individu, l'attractivité de la réduction d'impôt semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif après 9 ans excluant l'effet de la hausse du prix de l'immobilier. Ce rendement s’explique principalement par une réduction de 30% sur le prix de l’ancien par rapport au nouveau , dit le rapport. Un chariot qui valait la mission d'être comparé le prix des appartements à Pinel le Prix ​​moyens et médians des transactions concernant les anciens appartements de la partie cadastrale et la commune de l'appartement .

Dans un contexte de stabilité des prix immobiliers, un investissement Pinel moyen revendu après la période d’exonération fiscale (généralement 9 ans) entraînerait donc une perte de 16 000 euros pour les particuliers. Mais cette perte annulerait la situation si le prix de l'immobilier augmentait de 11% en neuf ans, ou de 1,2% par an.

Pour effectuer ce calcul, l’IGF et le CGEDD ont utilisé le prix d’achat d’une maison typique de Pinel (3 700 euros / m2) par rapport à un investissement immobilier dans la première avec une réduction de 30% (2590 / m2). Le retour sur l’investissement Pinel (rendement sur neuf ans) est nul si le prix de vente est inférieur à 2886 € / m² Comparé au prix de l’ancien au moment de l’achat (2 590 € / m), l’investissement Pinel a rendement général, si les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 11% en neuf ans ou d’une croissance annuelle de 1,2%. nous pouvons lire dans le rapport.

NEWSLETTER ideal-investisseur.fr:
Inscrivez-vous ici!

Hors revente, une opération dans la législation Pinel reste rentable

Cependant, l’IGF et le CGEDD soulignent que, dans le cas où des particuliers ne revendent pas des maisons, L'effet de levier du prêt et du crédit d'impôt Pinel permettent d'obtenir un rendement sur neuf ans de plus de 50 000 euros pour un investissement Pinel moyen. .

Ainsi, sans allégement fiscal, la rentabilité des propriétés de Pinel offrirait une rentabilité de plus de 11% par rapport aux anciennes propriétés. En ajoutant l'avantage fiscal, il serait supérieur à … 233%.

Le rapport conclut également que l'immobilier dans la loi de Pinel offre un meilleur rendement que les investissements sur les marchés financiers, grâce au même effet de levier du crédit: + 886%, dans les conditions de marché actuelles et hors effet de revente. (…) L'impôt sur le revenu de la propriété le plus élevé ne renverse pas cette tendance .

Les effets bénéfiques du dispositif Pinel

Si la rentabilité d'un investissement dans la loi Pinel peut être discutée en cas de revente, le rapport souligne également certains des effets positifs du dispositif. Selon la mission, il le grand avantage de jouer un rôle d'accélérateur, voire de déclenchement, de projets collectifs de logement en France, depuis la moitié VEFA être réalisé en le mobilisant. Selon les parties prenantes, la réduction de l'impôt avec Pinel est la principale motivation de 80% des investisseurs.

Le rapport ne propose donc pas de supprimer toutes les aides aux investisseurs individuels, en particulier parce que cette action pourrait avoir une incidence sur la construction de logements à une échelle difficilement prévisible.

À l'instar du rapport du député Jean-Luc Lagleize (MoDem) présenté au gouvernement début novembre, l'IGF et le CGEDD recommandent d'apporter certaines modifications pour rendre le dispositif plus efficace à l'échelle politique gouvernementale. Les pistes prévues sont notamment contrôler le volume du soutien à l'investissement sous forme de loyer et cibler les programmes éligibles de manière plus précise, la réduction d'impôt restant attrayante pour l'investisseur individuel .

Un rapport de compétition de professionnels de l'immobilier

À la suite de la publication du rapport, Anacofi-Immo a répondu par une déclaration de son président, Jean-Jacques Olivi. Selon lui, l’analyse de l’IGF et du CGEDD souffrirait (ressemble à) un rapport au lieu d'une évaluation objective . L’association professionnelle pointe vers un manque de transparence , que ne valide pas la méthodologie utilisée ni la validité des chiffres présentés.

Selon le président d'Anacofi-Immo, les conclusions de l'évaluation soumise au gouvernement sont en grande partie contradictoires avec celles d'un rapport récent de Primeview. Le système Pinel a également été évalué et présenté en septembre par 7 syndicats du secteur immobilier. Selon ses analyses, le Pinel contribuerait notamment positif le solde des finances publiques et (ne générerait pas d'excédent d'inflation sur le marché immobilier .

Jean-Jacques Olivi appelle ces contradictions l'organisation des véritable état général des maisons neuves donc déterminer une politique de soutien cohérente le filire.