Loi Pinel

Loi Pinel: Ai-je le droit de transformer un espace commercial en maison? – avis d'expert



Philippe Van Steenlandt

biographie
Philippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service du patrimoine de l'office notarial ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt@paris.notaires.frLire plus

Ai-je le droit de transformer un espace commercial en maison? Puis-je effectuer certains travaux pour passer d'un appartement utilisé comme résidence secondaire à des bureaux? Voici un guide pour comprendre les réglementations applicables aux changements de destination d’un local.

La destination d'un local est un concept qui relève de la loi de l'urbanisme. Un bâtiment a été conçu ou transformé pour cela. Le code de l'urbanisme définit les catégories suivantes à l'article R. 123-9: logement, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, agriculture ou foresterie, la fonction d'entrepôt. Le passage à l'une de ces catégories entraîne un changement de destination au sens du droit de l'urbanisme. Une procédure valide est alors nécessaire pour sa validité.

Contrôles préalables

– Urbanisme local – Il est d'abord nécessaire de vérifier les règles d'urbanisme applicables à la zone dans laquelle se trouve le local. Cette information est incluse dans le plan de ville local (PLU) ou sur la carte commune. La transformation proposée peut être purement et simplement interdite, en fonction du contenu du PLU.

– Copropriété – De plus, si le bien immobilier se trouve dans un immeuble en copropriété, le propriétaire doit également s'informer du contenu des statuts de ladite copropriété afin d'évaluer le désagrément potentiel lié à la transformation souhaitée.

– Loyer – En cas de changement de destination d'un bien loué, il est bien sûr nécessaire d'obtenir l'autorisation du bailleur.

Distinguer clairement un changement de destination et un changement d'utilisation

L'utilisation (anciennement "cession") est un concept qui ne relève pas de la loi de l'urbanisme, mais de la loi de la construction et du logement. Ce concept vise à assurer l'équilibre entre le logement et le reste de l'utilisation potentielle d'une pièce (bureaux, commerces, locations touristiques meublés …), dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine. (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).

Ainsi, lorsqu'une maison est reconstruite pour un usage différent dans ces municipalités, un permis du maire est nécessaire. Par contre, chaque passage à la maison reste libre.

Remarque: depuis le 8 août 2015, une délibération du conseil municipal peut définir un système de déclaration provisoire permettant d'utiliser la maison temporairement pour un usage autre que la maison, pour une période maximale de quinze ans.

Quelles autorisations pour le changement de destination?

Depuis le 1er octobre 2007, si le changement de zonage au sens du code de l'urbanisme implique l'achèvement des travaux sur la façade ou les structures de support, un permis de construire doit être soumis. Si le changement de destination susmentionné a lieu sans travail, seule une déclaration préalable est requise.

1. Changer de destination avec des travaux sur la façade ou sur les structures de support

Si le changement de zonage est accompagné de travaux sur la façade ou sur les structures de support, un permis de construire doit être demandé.
L'administration a le droit de la refuser si les travaux ou le changement de destination sont en conflit avec les règles prescrites pour la zone N du PLU de la commune. Si le travail est toujours en cours, les sanctions, y compris pénales, sont les mêmes que pour la construction sans permis de construire.

2. Changer de destination sans travailler sur la façade ou les structures de support

Si le changement de destination ne s'accompagne pas de travaux sur la façade ou sur les structures de support, il convient de se demander si le changement envisagé entre les différentes destinations visées à l'article R. 123-9 du code intervient dans la décision de modification. urbanisme. Cette liste a un caractère restrictif: ce n'est que lorsque la construction change d'une de ces catégories à une autre qu'il peut y avoir un changement de destination au sens du code de l'urbanisme. Dans ce cas, le changement de destination nécessite une déclaration préalable. Sinon, il est libre et n'est pas soumis au contrôle administratif.

Comme dans le cas des permis de construire, des sanctions pénales sont imposées si des travaux autres que ceux effectués sur la façade ou sur les structures de support sont réalisés:
– sans déclaration;
– pendant que la déclaration est périmée;
– malgré une décision d’opposition notifiée;
– en cas de non-respect de la déclaration préalable ou des exigences notifiées.
Mais si le changement de zonage au sens du Code ne va pas de pair avec le travail, aucune sanction pénale ne semble s'appliquer.

À savoir: la demande de permis de construire ou la déclaration préalable est une demande d'autorisation requise pour un changement d'utilisation.