Loi Pinel

Loi Pinel: Appareil Denormandie: une exonération fiscale pour les anciens biens immobiliers


Le nouveau dispositif Denormandie ne semble pas apporter de nouvelles bases pour les investissements locatifs dans l'ancien. On peut même supposer qu'il offre des avantages et des conditions identiques à l'ancienne exonération fiscale de Pinel.

Les pourcentages de réduction d'impôt restent en effet inchangés à 12%, 18% et 21% pour un engagement locatif de 6, 9 et 12 ans. Le plafond choisi pour le calcul de l'exonération est maintenu à 300 000 € par an avec un maximum de 2 acquisitions. Le prix maximum de m² ne varie pas et est de 5 500 € / m² à l'achat. L'obtention de la réduction d'impôt dépend toujours de l'achat de logements locatifs avec travail.

Que faut-il pour lancer un nouveau dispositif fiscal?

Le législateur a voulu assouplir et simplifier l'ancienne loi Pinel, peu utilisée par les opérateurs et complexe à mettre en œuvre pour les particuliers. En substance, trois points ont été évalués par rapport à l’ancien Pinel. Les travaux doivent représenter 25% de l’investissement total avec une nouvelle définition moins contraignante des travaux admissibles. Il ne s'agit plus des zones A et B1, mais du cœur des villes moyennes. Ainsi, 222 villes ont été sélectionnées sur le continent français et à l'étranger. Enfin, les objectifs énergétiques retenus sont moins contraignants.

Quel est le but de l'appareil Denormandie?

Le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, voulait un mouvement de ce nouvel appareil fiscal réhabilitation des centres-villes. Le plan Denormandie vise également à lutter contre la désertification des villes moyennes et en particulier des centres-villes. En fait ces zones urbaines sont composés de nombreux bâtiments résidentiels vacants qui nécessitent souvent des travaux de rénovation importants.

Le texte fait partie de la loi sur l'évolution du logement, de la planification et du numérique (loi ELAN). Il prévoit d'encourager le développement de zones et profite à 222 villes de taille moyenne dans le cadre de son plan d'action. Le premier des cinq axes de ce plan vise à rendre l'offre de logements existante plus attrayante.

A qui s'adresse le nouvel appareil Denormandie?

Nous avons retenu quatre types principaux qui, à notre avis, répondra aux besoins de la plupart des investisseurs potentiels pour cette législation. Leurs objectifs seront clairement différents de ceux des investisseurs de l’ancien Pinel.

  1. Le premier sera leinvestisseur geekil veut acheter une maison dans une ville moyenne qu'il connaît et avec laquelle il a des liens. Ce n’était plus possible avec l’ancien texte et laissant des zones autres que A et B1.
  2. Le second en cherchera un diversification de ses investissements sur des villes de taille moyenne offrant des perspectives de rentabilité et une valorisation à des conditions attractives. La plupart des villes des zones A et B1 ont en effet des prix de l'immobilier qui nuisent à leur rentabilité.
  3. Le troisième sera joueuril va parier sur l'avenir l’avenir de certaines villes de taille moyenne et tentera d’obtenir un avenir brillant grâce à l’évolution de la demande à cet endroit précis.
  4. Enfin, le dernier type d’investisseur sera la personne dont niveau d'imposition inférieur ne justifie ni ne permet un investissement dans Pinel dans les zones A ou B1, mais souhaite bénéficier d'une réduction d'impôt et lancer la création d'un portefeuille.

En synthèse:

La loi d’exonération fiscale de Denormandie complète l’ancienne loi Pinel ainsi que les autres régimes exonérés d'impôt avec des dispositions et des objectifs d'investissement différents.

Le texte est à la fois plus souple et moins restrictif que la loi classique de Pinel dans sa compréhension et sa mise en œuvre.

Les zones A et B1 sont réservées au Pinel classique et les coeurs de 222 villes moyennes ont été sélectionnés pour la loi de Denormandie. La zone géographique d'investissement étant beaucoup plus vaste et s'étendant sur l'ensemble des zones, il sera alors possible de combiner optimisation de proximité et fiscalité en ravivant le cœur des villes de taille moyenne.

Enfin:

Cela doit être bien conseillé car la multiplication des textes, les échappatoires fiscales et les options d’optimisation rendent les décisions beaucoup moins intuitives que par le passé et nécessitent une vraie réflexion et une étude financière avant tout choix d'investissement. Par exemple, dans certains cas, la question se posera entre le système commun (pénurie de terres) et la loi de Denormandie, et la réponse ne sera pas claire.

Il convient également de rappeler qu’il s’agit principalement d’un investissement dans l’immobilier. Il faudra faire preuve de bon sens et privilégier également les critères de choix et la sélection traditionnelle de l'immobilier

Même si la loi de finances 2019 (environ 900 pages) est approuvée, il est conseillé d'attendre et de suivre la publication de la décision d'application à adopter définitivement sur toutes les règles et conditions de ce nouveau dispositif d'exonération fiscale.

Liste (non exhaustive) de certaines villes éligibles au programme Denormandie que nous pensons être utiles et seront certainement recherchés:
Cayenne, Corbeil-Essonnes, Etampes, Evry, Fontainebleau + Avon, Gonesse, Grasse, Meaux, Mélun, Persan-Beaumont-sur-Oise, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Senlis, Vallauris, Vannes …

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