Loi Pinel

Loi Pinel: Calcul du loyer plafond Pinel en 5 étapes


Vous êtes investisseur locatif à Pinel. Alors ne vous trompez pas …! Parce que les plafonds de location à respecter ne sont pas lus directement dans le barème officiel. Ils doivent être calculés au cas par cas pour refléter la situation spécifique de votre propriété. Le calcul du loyer maximal Pinel est donc réduit à 5 étapes, expliquées ci-dessous. La formule est précise et pas nécessairement très explicite. Mais rien n'est irréparable en continuant pas à pas. Donc pour vos calculatrices! … ..

Un exemple de calcul du loyer Pinel?

La présentation du barème des loyers plafond pourrait suggérer qu’il suffisait de multiplier une superficie par un prix au m2 pour obtenir un plafond mensuel. La pratique est un peu différente et c'est bien. Parce que la réalité des tarifs de location reste complexe.

Voici les 5 étapes du calcul. Pour comprendre le sens et la logique, consultez les détails ci-dessous concernant le zonage, les plafonds et le coefficient

Prenons l'exemple d'un appartement T3 de 65 m2 avec balcon de 14 m2 situé à Lyon dans la région Rhône-Alpes. Acquis en 2019, il s'agit d'un premier contrat de location.

Ø Étape 1: identifier la zone géographique de la maison

Lyon est dans le Zone a (Zonage Duflot – voir ci-dessous)

Ø Étape 2: Identifier le plafond de référence de location Pinel pour la zone géographique

Le loyer de référence est pour la zone A. 12,75 € / € de surface utile

Ø Étape 3: Calculez la superficie de la maison

Cet appartement a un surface utile de 65+ (14/2) = 72 m2

Ø Étape 4: Calculez le coefficient structurel (ou coefficient de correction) applicable au loyer de cette propriété.

Ce coefficient est calculé comme suit: (0,7 + 19/72) = 0,963 arrondi à 0,96

Ø Étape 5: Calculez le loyer de plafond Pinel pour cette propriété

Le prix maximum de la location qui ne peut être dépassé est de 12,75 * 0,96 = 12,24 € / m2 ou 12,24 € X 72 = 881,28 € / mois de loyer hors charges .

En d’autres termes, dans cet exemple, la pondération de la superficie et du prix au m2 entraîne une loyer maximum de 4% en dessous du loyer de la zone .

Qu'est-ce que le zonage Pinel-Duflot?

Nous parlons du zonage Pinel-Duflot car la loi Pinel a hérité du principe de zonage par zones résultant de la loi Duflot, adoptée en 2014.

La France est donc divisée en 5 zones permettant de fixer des plafonds de loyers à ne pas dépasser: Abis, A, B1, B2 et C. Elles sont censées refléter des niveaux de loyers plus ou moins homogènes. Leur connexion n'est donc pas géographique. Chaque zone comprend un certain nombre de villes. Différentes zones peuvent coexister dans le même département en raison des différences de prix de location.

Ce zonage s’applique donc à différents régimes de soutien aux investissements locatifs. En fonction des objectifs de l'appareil et des années, certaines zones sont exclues ou nécessitent une autorisation préalable.

Donc depuis le 1st En janvier 2018, le programme Pinel se concentre sur les zones où l'accès au logement est jugé difficile en raison du déséquilibre entre l'offre et la demande. La réduction de l'impôt sur le revenu est donc limitée aux zones Abis, A et B1. À l'exception des transactions qui ont débuté en 2017 et se sont achevées avant le 15 mars 2019, les zones B2 et C sont désormais exclues de l'avantage Pinel. C'est la même zone Pinel qui a été élargie pour inclure le nouveau dispositif Denormandie Ancien destiné à revitaliser certains centres-villes.

Pour savoir dans quelle zone se trouve votre investissement locatif, utilisez la simulation de zone gouvernementale en entrant le code de ville ou le code postal.

Quel est le calendrier de location de plafond?

Dans l’exonération fiscale Pinel, le schéma de plafond de location comprend les prix de location du M2 requis pour chacune des zones.

Loi Pinel – plafonds locatifs en € / m2

pays Zone A bis Zone a Zone B1 Zone B2 / C
France métropolitaine 17.17 12,75 10.28 8,93
Eligibilite Pinel oui oui oui Non
depuis le 1/01/2018
(sauf exceptions)

Attention, cette échelle ne peut pas être utilisée pour une lecture directe.

Ø Comme expliqué ci-dessus, ces montants constituent d'une part des valeurs de référence qui doivent être ajustées à la surface utilisable de la maison au moyen d'un coefficient de pondération (voir ci-dessous).

Ø D'une part, certaines villes sont soumises à la modulation locale à la baisse. En d'autres termes, pour ces villes, une valeur de référence de la zone inférieure s'applique. Pour la ville des Mureaux dans les Yvelines en zone A, la référence devient 12,75 € / m2 11,46 €, soit une diminution de 10%. Consultez et / ou téléchargez la liste des villes au plafond modulé pour savoir si vous êtes inquiet.

Quelle est la surface utilisable?

Le calcul du plafond de location de Pinel dépend de la surface utile des propriétés locatives.

La surface utile (SU) est une surface pondérée définie comme la somme

Ø D'une part la surface habitable (au sens de la loi (CCH: R.111-2))

Ø D'une part, la moitié de la surface des annexes (SA) à utilisation exclusive jusqu'à 8 m2 par logement.

En résumé: SU = SH + (SA x 50%)

La surface habitable (CCH: R.111-2) comprend la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers et les escaliers, les canaux, les rideaux des portes et des fenêtres. L'espace de vie n'inclut pas les combles non aménagés, les sous-sols, les caves, les granges, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs à l'extérieur des maisons, les vérandas, les parties communes et les autres dépendances, ni les parties de bâtiments de hauteur inférieure. 1,80 m (voir BOI-IR-RICI-230-20-20 § 340).

Les pièces jointes comprennent les sous-sols, caves, débarras, greniers et greniers à aménager, balcons, vérandas, etc. Avec une hauteur de plafond d’au moins 1,80 m (CCH: R.353-12 et R.331). -10).

Quel est le coefficient de structure?

Tout le monde sait que, réduit au m2 loué, un loyer diminue avec l'augmentation de la surface. Le coefficient structurel est un facteur de correction à appliquer sur l’échelle de référence pour tenir compte de cette dégressivité du loyer.

Vous n'êtes pas obligé d'expliquer cette formule. Il suffit de le savoir et de l'appliquer.

Il est libellé comme suit: Kc = 0,7 + 19 / s , avec Kc = coefficient de correction et S = surface utile


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