Loi Pinel

Loi Pinel: Comment bien choisir pour profiter de Pinel


Parce que ou grâce aux rendements toujours plus bas des investissements traditionnels (Livret A ou assurance-vie en euros) et à la volatilité des marchés, les épargnants se dépêchent pour l'immobilier. Le gouvernement ayant prolongé le système Pinel jusqu'au 31 décembre 2021, les acquisitions utilisant ce système d'exonération fiscale représentaient une nouvelle vente sur deux au cours des quatre dernières années. L'avantage le plus important? Une réduction d'impôt allant jusqu'à 63 000 euros pour un bail de douze ans. Mais "l'exonération fiscale, c'est juste la cerise sur le gâteau", prévient Philippe Zilberstein, président de Nexity Council and Heritage. Bénéficiant d'un investissement locatif, il est particulièrement judicieux de choisir le logement que nous allons louer. "Et nous devons être plus sélectifs lorsque l'offre diminue. Délais électoraux, manque de terres disponibles, attraction des opposants … retardent la production. Une approche méthodique, en cinq étapes, est requise: choisissez la ville où vous souhaitez investir, sélectionnez le quartier, comparez les programmes et distinguez le meilleur immobilier. Tout au meilleur prix. Instructions d'utilisation

La bonne ville

Certains professionnels recommandent d’investir dans des villes que nous connaissons déjà. Mais l'offre n'est pas toujours là. D'autres municipalités peuvent être plus intéressantes, à condition qu'elles estiment correctement leur potentiel de location. "Nous devons vérifier la présence d'un bassin d'emploi dynamique, alimenté par la création d'entreprises et de structures publiques qui regroupent autant d'employeurs locaux, ainsi qu'un solde démographique positif", a déclaré Olivier Chatelin-Malherbe, directeur commercial de l'immobilier résidentiel chez Vinci Immobilier. Ce que l’on trouve dans la plupart des grandes villes françaises, de Lille à Bordeaux, en passant par Lyon, Marseille, Strasbourg ou Toulouse. Il existe également d’importants centres d’étudiants à Rennes, Nantes et Montpellier. Enfin, l’Ile-de-France reste la région la plus attractive, où la demande de logements est la plus forte, mais pas partout …

Square Mistral de BNP Paribas Immobilier, à Villeurbanne. Le projet consiste en 22 appartements, du studio au 5 pièces, avec terrasse ou loggia, en bordure d'un parc. Rendement brut de 45,66 m² à 230 000 euros (loyer de 619 euros): 3%.

Le bon voisinage

Les métropoles, notamment celles du Grand Paris avec ses 68 futures stations, développent de nouveaux quartiers ainsi que des extensions du réseau de transports en commun, sachant toutefois que la voiture réflexe reste fréquemment dans la province. "Une ou deux stations de tram supplémentaires peuvent trouver des prix plus intéressants et donc augmenter le rendement, par exemple de Lyon à Villeurbanne", explique Romain Valery, directeur de 6ème Sens Immobilier. Mais sous certaines conditions: il est nécessaire de vérifier si les loyers ne diminuent pas en conséquence et si le programme se situe à 10 minutes à pied au maximum des nouveaux arrêts.

Les villes veulent créer de nouveaux quartiers pour vivre et développer une programmation plus équilibrée "avec de grands espaces verts, des équipements publics (crèches, écoles, installations sportives …), des magasins au pied d'immeubles, des bureaux et des bâtiments. Activité et programme de logement plus mixte 39; s, une combinaison d'accession à la propriété traditionnelle, d'appartements et de logements sociaux », analyse Julien Jamot, directeur des ventes de l'immobilier chez BNP Paribas. Les ZAC (zones de développement conjoint) devraient être étudiées. "Pour évaluer leur potentiel, il est nécessaire de consulter le plan prévisionnel de la mairie, qui est généralement mis en œuvre conformément au plan, à quelques retards", indique Johan Coulombez, directeur régional des Quintésens en Bourgogne.

Pour les investisseurs plus aventureux, les premiers acomptes de la grande ZAC offrent des prix plus attractifs sous forme de prime de risque pour ceux qui veulent parier sur de nouveaux quartiers. En attendant, les locataires ne bénéficieront pas immédiatement de nouveaux moyens de transport, les magasins ne seront pas tous ouverts et les installations publiques attendront un peu. À long terme, toutefois, cela peut offrir de grandes perspectives aux investisseurs: "Les premiers bâtiments du port de Saint-Ouen en 2012 ont été vendus à une moyenne de 3 800 euros par m²", explique Philippe Denis, directeur commercial de Cogedim. double! "

Le bon bâtiment

L'idéal est d'acheter dans un bâtiment où de nombreux locataires habitent en tant que propriétaires. Nous devons examiner la typologie des propriétés qui composent les différents bâtiments et privilégier celle qui offre une bonne répartition, y compris les maisons familiales de 4 pièces et plus. Il vaut mieux opter pour des bâtiments peu vis-à-vis, ni trop proches ni trop hauts, d’un maximum de 80 unités.

Pour regarder aussi de près, les parties communes. De nos jours, une attention particulière est accordée aux halls d’entrée au lieu des sas avec une simple rangée de boîtes aux lettres. Méfiez-vous des équipements (à l'exception de l'ascenseur essentiel et de la salle des bicyclettes), tels que des terrasses ou des jardins communs, qui constitueront une charge et des coûts de maintenance à long terme.

Cogedim / SP

Privilège 5e de Cogedim, à Marseille. La résidence propose des biens immobiliers avec terrasse, loggia ou balcon. Rendement brut de 39,44 m² (+ balcon) jusqu’à 208 000 euros (loyer de 590 euros): 3,45%.

Le bon appartement

Préférence: maisons avec un plan optimisé. Par exemple, les studios sont souvent punis, normatifs, par une salle de bain suffisamment grande par rapport à la surface du bien. "Nous devons éliminer les mètres carrés perdus", conseille Farid Aïlam, président de Valorem Investissements, "il est également préférable d'éviter la proximité des cages d'ascenseurs et des sorties de parking trop bruyantes". La présence d'un balcon ou d'un sous-sol est un atout, d'autant plus qu'elle pèse sur le calcul du loyer (voir ci-contre), à ​​la moitié de la surface et dans la limite des 8 m². Remarque: les garages ne sont pas considérés comme des surfaces supplémentaires. Il est également nécessaire d'analyser les commentaires descriptifs pour vérifier la qualité des matériaux et des revêtements.

La bonne valeur

Restant à négocier le juste prix: "Les investisseurs ont tout intérêt à tirer parti des offres de lancement, telles que les frais de notaire offerts, qui réduisent les besoins en liquidités de départ. Il est donc judicieux de choisir un premier lancement le week-end, souligne Philippe. Le Gal, directeur commercial Ile-de-France d'Eiffage Realty. L'autre piste, les appartements à la fin du programme pouvant bénéficier de remises.Si les immeubles ont déjà été livrés ou sont passés à très court terme, l'investisseur n'a pas à payer d'intérêts payer et il va louer plus vite. "

Véritable retour sur investissement à Pinel. Avant de faire un achat pour des investissements locatifs, les simulations proposées doivent être analysées. Voici un exemple où l’investisseur a une contribution personnelle à payer les coûts liés à l’acquisition, sachant qu’il est possible de financer ce montant à crédit. Il est également nécessaire de disposer des revenus nécessaires pour financer un effort d’épargne mensuel, car le loyer perçu ne couvre pas le montant du remboursement mensuel du prêt. Le loyer est calculé en tenant compte des superficies supplémentaires (ici le balcon) qui augmentent la superficie de la propriété (jusqu'à 50%, dans la limite de 8 m). Le calcul prend en compte le coefficient de surface multiplicateur légal (qui est préféré pour les logements de 38 à 42 m) et le plafond de loyer tel que défini dans la zone B1: il est toujours nécessaire de vérifier si le loyer obtenu correspond aux loyers mis sur le marché. utilisé! Attention: certaines villes (comme Saint-Ouen ou Villejuif en région parisienne, ou par exemple Lyon ou Villeurbanne) utilisent des plafonds de loyer avec des plafonds légaux différents, déterminés par la préfecture. La décote calculée ici concerne une durée de bail de douze ans, soit 21%. Le prix de revient de la transaction (auquel s'applique la réduction de taxe) est le prix d'achat plus les coûts d'acquisition: frais de notaire, commissions payées aux intermédiaires, taxe à la valeur ajoutée, droits d'enregistrement et taxe cadastrale. Enfin, pour évaluer les performances, il convient de prendre en compte les provisions et les dépenses, l’avantage fiscal et l’impôt sur le revenu. Aucun profit potentiel sur la revente n'est pris en compte ici.

Source: défis

Parce que ou grâce aux rendements toujours plus bas des investissements traditionnels (Livret A ou assurance-vie en euros) et à la volatilité des marchés, les épargnants se dépêchent pour l'immobilier. Le gouvernement ayant prolongé le système Pinel jusqu'au 31 décembre 2021, les acquisitions utilisant ce système d'exonération fiscale représentaient une nouvelle vente sur deux au cours des quatre dernières années. L'avantage le plus important? Une réduction d'impôt allant jusqu'à 63 000 euros pour un bail de douze ans. Mais "l'exonération fiscale, c'est juste la cerise sur le gâteau", prévient Philippe Zilberstein, président de Nexity Council and Heritage. Bénéficiant d'un investissement locatif, il est particulièrement judicieux de choisir le logement que nous allons louer. "Et nous devons être plus sélectifs lorsque l'offre diminue. Délais électoraux, manque de terres disponibles, attraction des opposants … retardent la production. Une approche méthodique, en cinq étapes, est requise: choisissez la ville où vous souhaitez investir, sélectionnez le quartier, comparez les programmes et distinguez le meilleur immobilier. Tout au meilleur prix. Instructions d'utilisation

La bonne ville

Certains professionnels recommandent d’investir dans des villes que nous connaissons déjà. Mais l'offre n'est pas toujours là. D'autres municipalités peuvent être plus intéressantes, à condition qu'elles estiment correctement leur potentiel de location. "Nous devons vérifier la présence d'un bassin d'emploi dynamique, alimenté par la création d'entreprises et de structures publiques qui regroupent autant d'employeurs locaux, ainsi qu'un solde démographique positif", a déclaré Olivier Chatelin-Malherbe, directeur commercial de l'immobilier résidentiel chez Vinci Immobilier. Ce que l’on trouve dans la plupart des grandes villes françaises, de Lille à Bordeaux, en passant par Lyon, Marseille, Strasbourg ou Toulouse. Il existe également d’importants centres d’étudiants à Rennes, Nantes et Montpellier. Enfin, l’Ile-de-France reste la région la plus attractive, où la demande de logements est la plus forte, mais pas partout …