Loi Pinel

Loi Pinel: Conseils sur le raisonnement à propos des investissements Pinel – Investissements et taxes (Loi Scellier)


Bonjour

Aujourd'hui, je souhaite qu'un expert confirme mon raisonnement dans l'investissement Pinel, qui va un peu à l'encontre des us et coutumes.

Voici le raisonnement que je voudrais partager avec vous:

Paramètres d'entrée:

1- Je ne paye actuellement que 3 000 € d'impôts (dans les 2 prochaines années, mon impôt passera à 4 000 € avec la perte des déductions des frais de nourrice).

2- J'ai actuellement un montant de 100 K € sur une police d'assurance vie dans l'euro inférieur qui ne paie pas beaucoup (1,7% en conditions humides) avec le risque désormais associé à ce type d'investissement (loi Sapin2, effondrement des taux rentabilité dangereusement proche des coûts de gestion, etc.).
Je ne veux pas mettre cet argent sur un marché boursier instable qui m'a déjà apporté quelques déceptions amères.

Je prévois donc utiliser ce montant pour tirer parti d’une valeur plus sûre qui me permet d’obtenir un intérêt supplémentaire pour mon âge.
Je pensais acheter une propriété. Pourquoi pas à Pinel.
Par contre, tout le monde me garde quand je parle de faire un achat Pinel en faisant une contribution de 100 000 € Selon eux, il est nécessaire de créer un déficit foncier maximal afin de réduire l'impôt autant que possible. C'est parfaitement logique.

Seulement ici je ne suis pas tout à fait d'accord dans mon cas:

J'ai effectivement trouvé un F3 Lyon (ville dans laquelle j'habite et une métropole attrayante avec une pénurie de logements) jusqu'à 261k €, garage compris, facilement louable, certainement plus cher qu'un F2 dont l'assemblage serait plus rentable mais dont le chiffre d'affaire des locataires est élevé plus important. Avec les coûts de fonctionnement et les garanties du prêt moins la contribution de 100 K €, le montant que je dois finalement emprunter est de 170 K € que j'emprunte pour plus de 20 ans à 1,55% pour un Pinel sur 9 ans.
En calculant la rentabilité nette (tous les coûts déduits) de l'opération, j'arrive à 3,2% (en tenant compte du fait que je n'acquitte que mon impôt de 3 000 € et non la totalité de la réduction d'impôt … De plus, cette rentabilité augmente logiquement à mesure que je contribue davantage.
Bien que je crée beaucoup plus d'impôts fonciers qui sont payés à 30% avec mon TMI et à 15,5% avec la CSG au lieu de créer un déficit, mais parce que ma déduction fiscale est trop importante par rapport à mon impôt, elle est complètement absorbée et fait que toute ma réduction est finalement utilisée.

Voici les avantages que je vois pour apporter une contribution de 100 000 € à mon cas si je ne prévois pas dans mon raisonnement:
– Avantage important pour moi: prix de la location moins tous les frais, remboursement intégral du prêt mensuel: aucun effort d’épargne requis. Effet transparent sur mon style de vie.
– J'ai rendu ces 100 000 € plus sûrs et plus rentables à long terme que l'assurance vie avec un rendement faible et incertain
– Je capitalise sur l'immobilier, bien sûr avec le risque de retournement du marché, mais les chances d'une ville comme Lyon sont faibles (il n'y a pas de déclin de la zone concernée, quelles que soient les dernières crises de ces dernières années)
– En ne prenant pas ces 100k €, car je ne paye pas assez d'impôts et que je ne pouvais pas me permettre de rembourser un paiement mensuel de 1300 €, ce qui nécessitait une économie de 400 € / mois, ce serait cette opération impossible et encore moins rentable.
Donc, la rentabilité nette n’est certes pas terrible, mais au final, c’est toujours mieux qu’un investissement en assurance-vie où l’impôt est réduit.

En bref, que pensez-vous que mon raisonnement indique la norme, mais est-ce faux ou absurde pour autant?

Merci d'avance pour votre avis. : D