Loi Pinel

Loi Pinel: Exemples d’études de cas – Assurance de devis comparatif


Vous avez acheté une maison neuve en 2018: vous bénéficierez du crédit d’impôt Pinel en 2019.
Calculer à l'aide du simulateur montant total de la réduction ainsi que la distribution annuelle selon l'obligation de 6, 9 ou 12 ans.

Remarque: le crédit d'impôt CIMR appliqué aux revenus de 2018 (année 1) n'est pas pris en compte dans la simulation. Utilisez notre simulateur de taxes pour le calculer.

Pourquoi lancer une simulation de pin?

Le site a développé un simulateur Pinel complet, anonyme et fiable. Avec cet outil, vous pouvez:

  1. pour vérifier si votre municipalité est admissible à l'appareil;
  2. calculer le loyer maximal avec lequel vous pouvez louer votre maison;
  3. connaître la limite de revenu maximum de vos futurs locataires;
  4. pour savoir combien d'allégement fiscal vous pouvez profiter.

Pour effectuer la simulation, l'algorithme est basé sur des données géographiques et temporaires, sur les caractéristiques de la propriété et sur celles de l'investisseur. Les acteurs de Pinel encouragent les simulations en ligne afin que les investisseurs potentiels prennent conscience de la portée de leur projet, en termes financiers mais aussi dans le temps.

Exemple de calcul avec la loi de Pinel: cas spécifiques

Parce que rien n’est meilleur que des exemples concrets, voici quelques simulations d’exonérations fiscales avec la loi Pinel.

Dans une métropole

simulation de pinel metropolis
Vincent et Raphaëlle, heureux investisseurs Pinel

Vincent (32 ans) et Raphaëlle (35) sont mariés. Ils paient tous 5000 € d’impôt sur le revenu. Il décide d'investir dans la zone B1, où les loyers sont modérés et les maisons plus accessibles. Ils ont choisi Nantes, en Loire-Atlantique, dans un T2 de 50 m2 pour une valeur de 140 700 €. Ils soumettent ensuite divers dossiers de demande de prêt aux banques et choisissent le cours le plus intéressant. Une fois acceptés, ils consultent un consultant en gestion d’actifs qui soumet les trois options de remise.

  1. 12% sur 6 ans, réduction d'impôt de 16 884 €
  2. 18% sur 9 ans, réduction d'impôt de 25 326 €
  3. 21% sur 12 ans correspond à une réduction d'impôt de 29 547 €

Parce qu'ils veulent tirer le meilleur parti de leur transaction Pinel, ils optent pour une période de location maximale de 12 ans, soit une réduction d'impôt de 21%. Cela leur donne une réduction d'impôt de 29 547 euros sur 12 ans, soit 2 462,25 euros par an.

Continuons maintenant avec le calcul du crédit d’impôt Pinel. Ceux qui ont déjà payé 5 000 € d’impôts ne paient que:

5000 – 2462,25 = 2537,75 €

Parce qu'ils investissent dans de nouvelles, ils bénéficient d'une réduction des frais de notaire. Généralement fixés à 7% du prix de vente total, ils tombent au maximum à 2 ou 3% avec un Pinel. Alors que le couple a reçu environ 9848 € de frais de notaire pour une acquisition "classique", il ne paiera que 4221 € avec le dispositif Pinel.

Allons à la simulation du loyer avec la loi Pinel pour notre couple. En zone B1, il est plafonné à 10,15 € / m2. Nous avons donc la propriété louée avec une superficie de 50 m2:

50m2 x 10.15 € / m2 = 507.5 € par mois

Attention, ceci n'est que la première étape. Avec la loi Pinel, les autorités fiscales appliquent également un coefficient de multiplication au loyer, en tenant compte du calcul effectué précédemment. Le coefficient est calculé comme suit:

0,7 + 19 / région

Dans le cas de notre couple cela donne:

(10,15 € / m² x 50 m²) x (0,7 + (19/50)) = 548 €

Ils devront louer leur T2 548 € par mois pendant 12 ans.

Lire aussi : Loi Pinel: les modifications apportées en 2018

À l'étranger

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Fini la grisaille parisienne pour Arnaud avec Pinel Overseas

Arnaud (34 ans), contribuable qui paie 6 000 € d’impôt annuel, pense que les pourcentages d’exonération fiscale plus intéressant à l'étranger (23%, 29% et 32% en location) et a décidé d’investir à La Réunion, zone B1. Après une longue enquête, il a atterri sur un charmant terrain de 45 m2, avec vue sur la mer, d’une valeur de 190 750 €. offerte à l'étranger, la réduction d'impôt est la suivante:

  1. 43 892 € pour un bail de 6 ans (23%)
  2. 55 317 € Location de plus de 9 ans (29)
  3. 61 040 loyers de plus de 12 ans (32%)

À l'instar de Vincent et Raphaelle, investisseurs nantais, Arnaud souhaite maximiser son investissement dans Pinel et opte pour le plus long terme. Cela lui donne une réduction d'impôt de 61 040 sur 12 ans (32%), soit 5 087 € par an. L'impôt sur le revenu d'Arnaud tombera à:

6000 – 5087 = 913 €

En retour, Arnaud devra louer sa propriété:

(10,15 € / m² x 45 m²) x (0,7 + (19/45)) = 512

… 512 € / mois pendant 12 ans.

Dans la société d'investissement civile (SCI)

Investir à Pinel via une SCI, c'est possible!

Romain, Johan, Paul et Louise sont frères et soeurs. Romain et Paul sont des employés, Louise et Johan sont sur le plan des micro-entrepreneurs. Après la mort de leurs parents, ils ont décidé de former Société d'investissement social (SCI) pour gérer la gestion parentale à domicile. Chacun des frères et sœurs possède 25% du capital social de la société. Tous les quatre sont convenus d'investir dans un nouveau T4 de 75m2 à 300 000 € (le montant maximum) à Nogent-sur-Marne (94 130) en zone A bis et en location pour 4 ans.

►Lire aussi : Quelles villes sont éligibles à la loi Pinel?

Parce qu'ils ont choisi le montant maximum de l'investissement, la SCI peut réclamer le maximum de la réduction: 63 000 €. Dans le cadre d’une SCI, la réduction d’impôt est répartie au prorata des actions de Romain, Johan, Paul et Louise: elles peuvent chacune déduire 25% de 63 000 € ou 15 750 €. À Pinel, l'exonération fiscale s'étend dans le temps avec un loyer annuel de 2% par an pendant neuf ans, puis de 1% par an pour les trois années restantes.

La déduction est étalée sur douze ans, avec un taux de 1500 € par an et par partenaire pendant neuf ans et de 725 € par an et par partenaire au cours des trois dernières années.

Allons au calcul des tarifs de location. Le logement a une superficie de 75 m2, pour un prix au m2 Pinel de 16,96 € en zone A bis. Nous avons:

(16,96 € / m² x 75 m²) x (0,7 + (19/75))

(1272) x (0,7 + (0,25))

1272 x 0,95 = 1208,4

►Lire aussi: Les conditions d'exonération fiscale à Pinel

Simulation Pinel: l'effort d'économie

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La loi Pinel pour aider sa famille

Plutôt que de miser sur leurs économies, il est conseillé aux investisseurs de Pinel de contracter un emprunt hypothécaire auprès d’une banque pour financer l’achat de leur propriété. L'effort d'épargne mensuel est le remboursement du prêt.

Valentine et Georges sont pacsés, avec deux enfants. Ils décident d'investir à Pinel afin de laisser le bâtiment à leurs enfants et d'acheter un T3 de 65 m2 dans le centre de Bordeaux (zone B1) pour un montant total de 250 000 €. Ils le louent:

(10,15 € / m² x 65 m²) x (0,7 + (19/65)) = 655 €

… 655 € par mois. Pour financer leur investissement, le couple a contracté un emprunt de 250 000 € sur une période de 20 ans. Pour rappel, à Pinel, l'exonération fiscale s'étend dans le temps avec 2% par année de bail pour 9 ans, puis 1% par an pour les trois années restantes. Quels sont leurs efforts d'économie à Pinel?

Pour calculer le montant de l’effort d’épargne, nous prenons le montant du prêt mensuel duquel nous déduisons les loyers perçus et la réduction d’impôts, avant d’additionner les divers coûts.

►Lire aussi: Loi Pinel: comment ça marche?

Année 1 à 9 Pinel

Prêt à paiement mensuel = 1180 €
Loyer = 655 €
Crédit d'impôt = 416 €
Frais divers = 150 €

Effort d'économie = 259 € par mois

Année 10 à 12 Pinel)

Prêt à paiement mensuel = 1180 €
Loyer = 655 €
Réduction d'impôt = 208 €
Frais divers = 150 €
Effort d'économie = 467 € par mois