Loi Pinel

Loi Pinel: Exonération fiscale: Pinel ou Denormandie, le concours


Même avantage fiscal, même obligation de leasing, règles de plafonnement des ressources des mêmes locataires et prix de location … "En principe, les appareils Pinel et Denormandie fonctionnent exactement de la même manière"Jean-Marc Torrollion, président de Fnaim. Tous deux donnent droit à une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du prix d'achat dans la double limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Cela représente un avantage fiscal maximal de 63 000 euros sur 12 ans. "Cela en fait une solution particulièrement avantageuse en matière d'exonération fiscale pour les contribuables soumis à un impôt de 14% ou de 30%", note Benjamin Prod & homme, directeur associé d’Inter Invest Immobilier.

Pour ces deux régimes, les mêmes restrictions s’appliquent aux investisseurs concernés. À savoir, louer le bien en question en tant que résidence principale de façon continue pendant 6, 9 ou 12 ans et demander un loyer mensuel dont le montant n'excède pas (frais inclus) un plafond fixé par décision qui varie en fonction de la zone où se trouve le logement. Mais choisissez également un locataire dont les ressources annuelles sont encore inférieures à un seuil déterminé par la composition de sa maison et l'emplacement de la propriété.

Nouveau ou vieux?

Plus que l'impact financier de ces deux dispositifs d'exonération fiscale, c'est donc la nature du logement éligible qui doit être prise en compte lors du choix entre un Pinel et un Denormandie. Parce que, si le premier ne concerne que les nouveaux biens immobiliers dans une zone restreinte, le second s'applique à son tour.
le vieux avec des oeuvres

. Et encore une fois … uniquement dans les 222 villes du plan Action Cœur de ville ou dans certaines municipalités ayant signé une opération de revitalisation. En d’autres termes, les villes moyennes recherchent un nouveau souffle. D’où l’importance, rappelle Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artémis Courtage, agence de crédit immobilier, "Garder à l'esprit que ce type d'investissement, avant d'être une source d'exonération fiscale, reste un achat immobilier qui pose le problème de la rentabilité locative du bien acquis, mais aussi du potentiel de revente à valeur ajoutée".

Denormandie pour la performance

Pour ceux qui recherchent la performance, "Le Denormandie est souvent plus intéressant que le Pinel si l'investisseur prend une lecture à court terme"Thibault Dutreix, directeur général de Coffim, analyse. Un avis partagé par Benjamin Prod & homme, qui appelle "Une rentabilité brute d'environ 5% en moyenne à l'ancienne contre environ 3 à 4% sur neuf dans une zone tendue". La raison? Alors que la nouvelle est déjà 10 à 15% plus chère que l'ancienne, les propriétés de Pinel sont intrinsèquement plus chères que celles de Denormandie en raison de leur emplacement dans des zones où les prix de l'immobilier sont considérablement plus élevés. plus élevé que dans les villes moyennes. En ce qui concerne le niveau de leurs prix de location, ils sont limités à des prix au mètre carré généralement inférieurs à ceux du marché.

Le seul inconvénient dans cette affaire concernant Denormandie, "Le risque de ne pas trouver un locataire et donc d'être confronté à une reprise de sa réduction d'impôt par les autorités fiscales est peut-être un peu plus grand que dans le Pinel en ce sens que ce régime concerne des zones moins dynamiques économiquement avec une population qui a parfois en déclin et donc baisse de la demande locative », prévient Ludovic Huzieux.

Pinel pour le potentiel de valeur ajoutée

côté
perspectives de valeur ajoutée

en revanche, la prime revient à Pinel. "Les propriétés éligibles à ce programme sont situées dans des communes proches de grandes villes françaises. En ce sens, leur potentiel d'attractivité à moyen terme est considérablement supérieur à celui des villes moyennes ou rurales concernées. par Denormandie ", Note Thibault Dutreix. Et pourtant, Benjamin Prod, "Il existe toujours un risque d'arrivée massive de maisons Pinel qui sont proposées à la vente dans le même secteur en même temps que la période d'engagement du bail est terminée". Avec la clé, le vendeur doit baisser son prix de vente pour trouver un acheteur.

Frais et coûts comparés

Un autre paramètre essentiel à prendre en compte lors du choix entre un Pinel et un Denormandie: la durée envisagée de l’investissement. Selon Jean-Marc Torrollion, l’achat d’une nouvelle maison à Pinel génère moins de coûts à long terme. "En raison des garanties de dix ans en matière de construction, le propriétaire risque peu de supporter des coûts de main-d'œuvre supplémentaires avant dix ans. Ce n'est pas nécessairement le cas à Denormandie, où l'investisseur est certainement obligé de rénover ou d'améliorer son bien le jour même. le moment de l’achat, mais peut devoir participer aux frais occasionnés par l’entretien de la copropriété, par exemple pour le revêtement. " En ce qui concerne les coûts de la copropriété, poursuit-il, ils sont généralement aussi moins dans la maison de Pinel que Denormandie parce que "Ils répondent aux dernières normes énergétiques".

Notez que vous ne sous-estimez pas le paramètre "work" requis dans Denormandie; personnes souhaitant profiter de cet appareil pour faire effectuer certaines activités à leur domicile par un professionnel. Et ceci pour un montant égal à au moins 25% du coût total de l'opération. Une obligation plus lourde selon Benjamin Prod, "Que contrairement à Pinel où sont livrés les investisseurs immobiliers clés en main, il leur appartient de gérer le site de Denormandie". Mais pas seulement … "Ses coûts peuvent grignoter très rapidement l'avantage fiscal promis si le prix d'achat, majoré des travaux, est finalement supérieur à celui du marché pour un bien identique"prévient le président de Fnaim.

Papier pierre pour l'exonération fiscale à moindre coût

Le budget ne serait-il pas nécessaire pour bénéficier des réductions d'impôts spécifiques aux régimes d'exonération de Malraux et de Pinel? Pas de panique: il suffit d’acheter des actions dans une fiducie de placement immobilier dite «fiscale», c’est-à-dire investies dans des biens immobiliers éligibles à certains instruments fiscaux, pour réaliser quelques centaines d’euros du même bénéfice. crédits d'impôt.

Mais veillez à ne pas être aveuglé par cet impôt sur les racines. Bien que plus calme qu'un investissement locatif conventionnel (il n'est pas de votre responsabilité de trouver et de fidéliser un locataire pendant la durée du bail), l'acquisition de la taxe SCPI entraîne des frais de souscription, une cession et une gestion annuelle. Le tout pour un rendement souvent inférieur à 2% brut par an. Une rémunération d'autant moins attrayante que vous êtes obligé de conserver vos actions aussi longtemps que vous avez acheté une hard house via ces dispositifs (par exemple 6, 9 ou 12 ans pour une SCPI Pinel).