Loi Pinel

Loi Pinel: Grâce à la location avec option d'achat, essayez votre appartement avant d'acheter


Et si vous aviez loué votre appartement avant de l'acheter? C'est l'idée que Jean-Baptiste Massif, fondateur de la start-up Quasiaqui.fr en février 2017, a eu à l'esprit. Cet ancien banquier a appliqué le système de location de propriété avec l'option d'achat (LOA), qui existe pour d'autres marchés tels que les voitures, les meubles ou les appareils ménagers.

"Il n'y avait que deux façons utiliser l'immobilier, en achetant ou en louant, décrypte le jeune entrepreneur. Une étape intermédiaire manquait. Dans ce cas, la vente à bail.

In & Li, filiale d'Action Logement (anciennement 1% résidentiel), lance deux nouveaux programmes à Bagneux (Hauts-de-Seine) et à Versailles (Yvelines), qui permettent d'accéder à des biens avec ce type de financement . Des discussions sont en cours avec Quasiaqui.

24 mois ou 36 mois pour décider

Le principe est simple. L'acheteur accepte une période de location, généralement de 24 ou 36 mois, et un montant d'achat. Sur ces deux points, signés chez le notaire, il n’est pas possible de revenir en arrière. Le loyer qu'il paie est divisé en deux parties. On revient chez le propriétaire pour l'allocation d'occupation. L'autre est déposé sur un compte bloqué et correspond à l'épargne.

Une fois le délai écoulé, l’acheteur a deux options: il lève l’option et paie le reste du montant pour devenir propriétaire. Soit il ne le fait pas et récupère ses économies en fonction de l'état de l'appartement.

Les courtiers paient un droit d'entrée

"Le bail permet au futur propriétaire de tester son logement, de découvrir l'appartement et ses environs et, surtout, de ne pas payer de loyer à perte", explique Jean-Baptiste Massif. L’autre avantage important est de permettre aux personnes à faible revenu mais ayant un revenu fixe ou à durée déterminée d’être crédibles auprès de la banque le jour où elles doivent contracter un emprunt pour financer le reste. Ils reçoivent la contribution de l'épargne, soit 5 à 15% du bien, et la preuve qu'ils peuvent payer un loyer. "

Le site compte 12 000 visiteurs par mois et 5 000 inscrits. La société gagne sa vie en mettant en relation des acheteurs avec des courtiers. Ils paient un droit d'entrée (300 euros) pour accéder au site et paient une part (12%) de leur propre commission en cas de vente. "Il s'agit d'un nouveau type de financement qui peut intéresser beaucoup de leurs clients", souligne l'entrepreneur.

Le propriétaire qui veut faire fonctionner ce système est bien identifié. Selon Jean-Baptiste Massif, c'est le propriétaire d'un bien qui a été acheté dans le cadre d'une exonération fiscale (Pinel, Robien, Scellier, Borloo …). Forcé de le louer pour neuf ans, il peut anticiper la sortie en le plaçant en LOA deux ou trois ans plus tôt. Il s'assure que le bien est vendu à la fin de la période d'exemption de taxe et qu'il ne fait pas concurrence aux autres propriétaires de lotissement qui décident également de vendre leur bien au même moment.

Le locataire paie … la taxe foncière

"Ce peut être aussi, surtout dans la grande couronne, où le marché est moins tendu et où la concurrence entre produits est plus difficile, de proposer une maison qui se démarque et qui faciliterait l'attraction des acheteurs", le créateur de Quasiaqui.

Cependant, il n'y a pas que des avantages pour l'acheteur. D'une part, il s'engage pour une durée qu'il ne peut pas moduler, sauf pour trouver quelqu'un qui reprendra son LOA, et il devra également payer la taxe foncière pendant la période de location. Quant au propriétaire, il ne peut pas toucher immédiatement le montant de la vente et prend le risque que l'acheteur n'annule pas l'option.

Il y a aussi un contrat de location en public

De nombreux propriétaires sociaux proposent un contrat de location de prêt social (PSLA). Mais il existe des conditions pour que les ressources en bénéficient. En contrepartie, le soutien est plus important: réduction de 1% du prix de vente par année de location, TVA à 5,5%, exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, achat sécurisé en cas d’événements exceptionnels (décès, invalidité), chômage…) etc.

Vincenzo et Valérie viennent d'accueillir leur premier enfant dans leur nid douillet de l'éco-quartier de Meuniers, à Bessancourt (Val-d'Oise). En 2015, la commercialisation des premiers lots a commencé et la place les a attirés. "Lorsque nous avons poussé la porte de la surface de vente, nous ne connaissions pas le dispositif du contrat de location avec option d'achat. C'est la publicité qui nous en a parlé", déclare Vincenzo.

Un rapport compliqué aux banques

Le groupe Arcade qui réalise le projet propose en réalité l'entrée en location du régime de prêt social. "Nous étions éligibles en tant que premier acheteur et pour l'acquisition de notre résidence principale", poursuit le jeune père. Nous avions le choix d’être un locataire de 24 mois avant de devenir propriétaire, nous sommes partis pour six mois. Dans le duplex sélectionné, nous avons pu choisir les carreaux, les couleurs de l'appartement comme si nous étions déjà des acheteurs. Nous nous sommes déjà sentis chez nous ", déclare Vincenzo.

Ils ont payé une redevance pendant ces six mois. Ce montant correspond à l'équivalent d'un loyer, à hauteur de 60% du montant, le solde devant être déduit du prix d'achat. "L’achat a été effectué plus de six mois après la date limite. Parce que, malgré tous les avantages offerts, la vente est assez difficile à finaliser. En particulier, la recherche d’un crédit identique à une vente conventionnelle, à l’exception du prix de vente de l'immobilier varie chaque mois en fonction des honoraires versés, ce qui suffit à perturber les banques qui, d'ailleurs, n'acceptent pas toutes de financer l'appareil, mais quatre ans plus tard, le couple a oublié cet inconvénient mineur.