Loi Pinel

Loi Pinel: Immobilier: le jeu de la pénurie de terres


Que les propriétaires de
vieilles maisons

achetés avant l’entrée en vigueur de la loi Denormandie sont rassurés: s’ils n’ont pas droit à l’avantage fiscal promis par ce nouveau dispositif, ils peuvent toujours réduire le montant de l’impôt par le biais du système de déficit foncier. Il en va de même pour ceux qui achètent aujourd'hui une propriété à rénover qui ne se trouverait pas dans l'une des 245 villes éligibles ou qui ne voudraient pas être soumis à toutes les restrictions que le système Denormandie implique.

10 700 euros par an

En particulier, lorsqu’il loue une ou plusieurs propriétés de base, le bailleur peut déduire de tous les frais de location collectés les frais qu’il a dû payer pendant l’année pour les biens concernés (taxes foncières, intérêts sur emprunts, primes d’assurance, coûts de copropriété). , travail, etc.). mieux "Si le montant à déduire dépasse le revenu reçu, l'excédent peut être déduit du revenu imposable total de 10 700 euros par an"explique Catherine Costa, directrice de la division solutions de gestion de patrimoine de Natixis Wealth Management. "En ce qui concerne l'excédent éventuel, à savoir la différence entre le montant réellement dû et la limite de 10 700 EUR par an, il s'agit d'un report de l'épuisement des revenus immobiliers pour les dix prochaines années", poursuit Yves Bernard, président de Expertim Fiduciaire, un cabinet d’experts-comptables axé sur les revenus immobiliers.

Des niches

Une solution d'autant plus intéressante pour les propriétaires que leur permet de réduire leur tranche d'imposition, leur montant de sécurité sociale et, surtout, d'éviter l'impôt sur leurs revenus immobiliers longtemps. Et ceci sans le bénéfice ainsi obtenu allant au-delà du seuil d’échappatoires fiscales.

Attention néanmoins, si tous les coûts liés à la maison sont théoriquement déductibles, "Ceux liés aux intérêts sur les emprunts ne peuvent être attribués qu'aux revenus issus du recrutement. En d'autres termes, ils ne peuvent être utilisés, contrairement aux autres, pour réduire le revenu total imposable", Prévient Yves Bernard. De même, certaines activités dans la propriété louée ne génèrent pas de pénurie de terrains. Cela s'applique en particulier aux projets de construction ou d'expansion.

Autre inconvénient: le bailleur qui utilise ce mécanisme pour limiter son impôt doit s’assurer que les logements à l’origine de cet avantage fiscal restent loués jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’allocation du déficit sur son revenu total. "Sinon, les autorités fiscales ont le droit de faire un rappel d'impôts en recalculant les montants qui auraient normalement dû être payés par la personne. Entre les intérêts de retard et le risque de revenir à une tranche d'imposition supérieure, Cependant, la facture peut monter très vite ", dit Catherine Costa. Peu de réconfort, en cas de vente ou de non-location du bien susmentionné avant la fin des trois ans, les déficits attribués à tort au revenu total des trois années précédentes ne sont pas perdus au sens où ils sont ensuite transférés à le tout peut être affecté aux revenus des actifs de l'année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés. En d'autres termes, ils gonflent le montant que le contribuable sera capable de déduire au cours des dix prochaines années de son futur bien immobilier. Peu importe qu'ils proviennent de la location d'un ou plusieurs autres biens.

Bon timing

Pour optimiser l'avantage fiscal d'un déficit immobilier, il vaut mieux supprimer les calculatrices, mais aussi … les calendriers. Parce que les travaux sont considérés comme déductibles, non pas l'année dans laquelle ils sont exécutés, mais l'année dans laquelle ils sont payés. La conséquence est que Yves Bernard, "Il peut être judicieux pour un propriétaire d'empêcher la réalisation et le paiement de gros travaux dont les montants sont susceptibles de causer une pénurie de propriété en raison de son revenu imposable total l'année où il sait qu'il percevra un revenu supplémentaire passer sur la tranche d'imposition supérieure ".