Loi Pinel

Loi Pinel: impact de la retenue à la source


Qu'en est-il de l'impact de la retenue à la source sur l'exonération fiscale liée au travail (sous la forme de déductions fiscales) effectuée sur un bien loué? Tout propriétaire d'immeuble locatif peut effectuer des travaux de rénovation générant une taxe déductible sur les revenus immobiliers. Cet article ne concerne que le régime de base du loyer (non meublé). Les frais de rénovation sont normalement entièrement déduits pour l'année du paiement effectif par le propriétaire. Dans ce cas, lors de l’introduction de la retenue à la source, la déduction d’impôt pour les dépenses de travail engagées en 2018 et 2019 est modifiée.

Cet article traite de l'impact de la retenue à la source sur l'exonération fiscale pour le travail dans les immeubles locatifs. Contactez-nous pour plus d'informations sur la déduction fiscale appliquée en 2019.

Rappel de l'application de la retenue à la source

Le retrait à la source a finalement été mis en œuvre à partir du 1st Janvier 2019. Les revenus perçus en 2018 doivent être déclarés en mai 2019, un crédit d'impôt à la modernisation et au recouvrement (CIMR) correspondant à l'impôt effectif sur les revenus non exceptionnels annule cet impôt théorique dû pour ce revenu 2018 afin d'éviter une double imposition en 2019.

Fonctionnement du déficit pays

Les revenus fonciers sont imposables sur l'impôt sur le revenu et les cotisations sociales. Ces revenus immobiliers correspondent au total des loyers perçus, déduction faite des frais (taxe foncière, travaux, assurance, etc.). Si ce montant est négatif, on parle de déficit pays. Cela peut être attribué à une déduction fiscale sur le revenu mondial dans la limite de 10 700 euros par an. Le déficit foncier non attribué est reporté de l'année suivante et de plus de 10 années consécutives.

L'exonération fiscale a un effet différent en 2018 et 2019 en raison de l'introduction de la retenue à la source:

– les coûts de main-d'œuvre payés au cours de l'année 2018 sont entièrement déductibles pour déterminer le revenu net imposable de l'année 2018;

– le montant des frais de travail autorisés pour la détermination du revenu net imposable pour l'année 2019 est égal à la moyenne des travaux effectués au cours des années 2018 et 2019, respectivement.

Exemple 1

Un propriétaire effectue des travaux en 2018 pour un montant total de 30 000 €. Aucun travail ne sera réalisé en 2019. Il déduit 30 000 € de ses revenus immobiliers pour l'année 2018. Pour le revenu de la propriété 2019, il peut déduire 30 000 + 0/2 = 15 000 €, il s'agit de la moyenne des dépenses pour 2018 et 2019.

Pour 2018, la déduction de 30 000 € n'a pas d'incidence fiscale à l'exclusion des produits exceptionnels (dividendes, plus-values, etc.).

Exemple 2

Un propriétaire travaille en 2019 pour un total de 30 000 €. Aucune dépense de travail n'a été engagée en 2018. En 2019, le contribuable pourra bénéficier d'une déduction fiscale égale à 0 + 30 000/2 = 15 000 €. Par exemple, le propriétaire (hors produits exceptionnels) peut déduire 15 000 € pour 30 000 € dépensés.

Exemple 3

Un propriétaire travaille en 2018 et 2019 pour 30 000 € et 15 000 € respectivement. 100% des 30 000 euros de dépenses peuvent être déduits en 2018 des revenus de l'immobilier sans effets fiscaux, à l'exception d'un éventuel report de déficit. En 2019, il faudra calculer la moyenne des dépenses pour les travaux payés en 2018 et 2019, soit 30 000 + 15 000/2 = 22 500 €.

Il existe une première exception pour les travaux d'urgence. En fait, ces dépenses resteront entièrement déductibles en 2019. La définition des travaux d'urgence reste le cadre, la liste des travaux concernés n'étant pas exhaustive.

En outre, il existe une deuxième exception pour une propriété acquise en 2019. Après tout, les coûts de main-d'œuvre qui ont été payés à cette propriété en 2019 restent entièrement déductibles après déduction du droit commun.

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Quelle est la bonne stratégie pour 2018 et 2019?

Pour avoir des conséquences fiscales, les coûts de construction engagés en 2018 généreront un déficit immobilier réalisable. Pour cela, les coûts de main-d'œuvre doivent être supérieurs aux revenus de l'immobilier en 2018. En 2019, les travaux sont donc déductibles des revenus de l'immobilier en 2019 jusqu'à 50% des coûts, puis le déficit prévu en 2018 est pris en compte.

Cette première stratégie n’est pas la plus intéressante du point de vue fiscal. En effet, il existe une autre situation dans laquelle le bénéfice imposable est optimisé pour les coûts de construction en 2018. Pour ceux qui entendent effectuer des travaux très importants, il faudra que le montant du coût des travaux dépasse le double du prix de location. un an plus deux fois 10 700 €.

exemple : un propriétaire reçoit 7 000 € de revenus locatifs en 2018, il doit réaliser plus de 2 x (7 000 € + 10 700 €), soit 35 400 € de travaux sur sa propriété.

Le montant des coûts de main-d'œuvre payés au cours de l'année 2018 est déduit du revenu tiré de l'immobilier, puis du revenu global, dans la limite de 10 700 euros. Le déficit immobilier est imputable aux revenus immobiliers pour l'année 2019, auxquels s'ajoutent 50% des coûts d'exploitation pour 2018.

Exemple: en 2018, les frais de travaux effectués seront déduits des revenus locatifs pour 7 000 euros et du revenu global dans la limite de 10 700 euros, le reste étant reporté à l'année suivante. Soit 35 400 € – 7 000 € – 10 700 € = 17 700 €.

En 2019, il sera possible de déduire 35 400 € x 50% = 17 700 € de revenus immobiliers, soit 17 700 € – 7 000 € = 10 700 € déductibles du revenu total. Le déficit immobilier de 17 700 € différé de 2018 est reporté aux années suivantes.

N'hésitez pas à contacter l'un de nos conseillers pour plus d'informations sur l'exonération et la déduction fiscales dont vous pouvez bénéficier.