Loi Pinel

Loi Pinel: Investissement locatif: réduction des impôts en deux phases avec Pinel et location meublée


Le régime Pinel pour les investissements locatifs a été recentré. La zone B2 n'est plus éligible. Mais il a été renouvelé jusqu'à la fin de 2021. Il est donc encore temps d'investir. Mais quelle solution est offerte à l'investisseur après la période "d'exonération fiscale" lui-même, s'il souhaite conserver des avantages fiscaux? Passez en location meublée. des explications

Si vous souhaitez louer une nouvelle maison à louer, le dispositif Pinel, entré en vigueur en septembre 2014, vous permet de déduire un total de 63 000 euros maximum de taxes.

Un moment menacé, il a finalement été prolongé et se termine le 31 décembre 2021 pour les investissements dans Aa, A et B1 du dispositif, qui couvre l'Ile-de-France, les grandes villes et les zones de tension, comme le Genevois français et une partie de la Côte d'Azur. Depuis cette année, le schéma Pinel n’est plus possible dans les zones B2 et C (villes moyennes et zones rurales).

Une réduction d'impôt de 12 à 21% du prix d'achat

La réduction d'impôt est de 12% du prix de la maison si vous la louez pendant six ans, de 18% si vous la louez pendant neuf ans et de 21% si vous en louez douze. Il est déterminé selon un prix plafond de 5 500 euros / m², la base de calcul ne pouvant dépasser 300 000 euros. Vous pouvez déduire un maximum de 63 000 euros si vous choisissez une durée de douze ans (21% de 300 000 euros).

L’objectif du gouvernement est de soutenir la construction de nouveaux logements et de développer une gamme de logements locatifs "intermédiaires" entre le marché locatif privé et le logement locatif social, accessibles aux ménages qui, sans accès au logement social, ont des difficultés à entrer marché.

Flexibilité et performance

Cet appareil est beaucoup plus flexible et intéressant que son prédécesseur (le "Duflot"). Vous pouvez louer à un membre de votre famille tout en bénéficiant de l'avantage fiscal. À condition toutefois qu'il ne soit pas membre de la résidence fiscale du propriétaire.

Bien sûr, vous devez toujours respecter certaines conditions en matière de loyer et de ressources locatives, qui ne peuvent dépasser un certain montant. Le loyer appliqué doit donc respecter un plafond qui varie en fonction de la superficie – généralement environ 20% de moins que les loyers du marché.

Veuillez noter que cet appareil Pinel s'inquiète de la limite des échappatoires fiscales pouvant aller jusqu'à 10 000 euros par an. Par exemple, si vous achetez une maison de 200 000 euros, vous déduisez le montant de 4 000 euros par an pendant neuf ans.

Vous pouvez donc faire d’autres déductions fiscales possibles pour un montant maximum de 6 000 euros.

Bien qu'en réalité, on ne sache pas qu'à la fin du cycle du "produit", différentes simulations indiquent un rendement annuel net de 3% pour l'investissement de Pinel.

L'augmentation de l'immobilier au cours des trois dernières années réduit le risque pour l'investisseur car elle augmente la valeur de l'immeuble, qui devrait également atteindre un bon niveau de performance énergétique globale, utile pour une éventuelle revente future.

Que faire à la fin de la période "d'exonération fiscale"?

Mais les programmes Pinel, comme les autres, n'échappent pas au désagrément habituel de l'exonération fiscale à la sortie. Ces conditions de sortie ne sont pas nécessairement favorables.

La réduction de l'impôt sur le revenu disparaît, l'investissement devient moins efficace, car les revenus des actifs sont davantage taxés. Au terme de cette période d'exonération fiscale, les revenus locatifs après déduction des coûts et après impôts seront donc moins importants, d'autant plus que le quartier a un profil social moyen.

De plus, si la solution choisie est la revente, cela dépendra beaucoup de l'évolution du quartier dans lequel la construction a été réalisée. Un acheteur d'occasion ne bénéficie d'aucun avantage fiscal ni d'une rentabilité élevée.

La majorité des remboursements peuvent donc être effectués pour les personnes résidant en résidence principale, mais la pression actuelle sur les prix ne permet pas de trouver facilement les acheteurs. "La maison est trop récente pour atteindre le prix de l'ancien. Mais en même temps, elle a perdu tous les avantages de la nouvelle, y compris les incitations fiscales", a déclaré Oliver Trit, secrétaire général de Cerenicimo, une plate-forme spécialisée dans les solutions de investissements immobiliers.

Trouver une alternative

"Une alternative pourrait consister à donner une taxe de deuxième vie sur le logement en organisant le passage du loyer de base au loyer meublé", a déclaré Olivier Trit, doté du statut de loyer meublé non professionnel (LMNP). Le propriétaire peut également, s'il le souhaite, profiter de son bien entre deux périodes de location saisonnière, par exemple.

En d'autres termes, lorsque l'avantage fiscal de Pinel disparaîtra, au bout de six, neuf ou douze ans, selon la formule, le propriétaire bénéficiera d'un changement de locataire pour passer à un autre système d'imposition, celui du LMNP, qui réduit la rentabilité de peut augmenter son investissement locatif tout en réduisant l’impôt sur le revenu.

Les loyers ne sont alors plus taxés en tant que revenus fonciers, mais en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Trois limites

Le régime peut s'appliquer à priori à tout investissement Pinel.

Toutefois, trois réservations importantes doivent être annulées à l'avance: un départ du locataire après la période initiale est nécessaire et il n'est pas nécessaire que le maire ou la copropriété ne s'oppose pas au changement d'utilisation (avec l'approbation du prix de location conventionnel). dans la résidence principale du locataire pour un bien loué à usage plus intensif et dont le locataire change plus souvent).

Certains conseillers spécialisés en gestion de patrimoine ont déjà proposé cette option à certains de leurs clients.

Mais Cerenicimo a également envisagé de mettre en œuvre cette stratégie en la concevant dès le départ. Un premier test est prévu sur une maison à construire à Calvi en Corse, dans le centre-ville, dans une zone d'activité – pour ses résidents permanents, mais également bénéfique pour la location saisonnière ultérieure pendant la deuxième vie du programme immobilier …

En supposant que l'opération, en cas de succès, puisse augmenter le retour sur investissement de Pinel dans cette seconde vie, Cerenicimo parie sur un retour interne annuel de l'opération de 6%, une projection sur 20 ans, incluant les premières années de l'opération. Régime Pinel.

Un tel raisonnement peut être justifié dans une région à forte activité touristique saisonnière. Bien sûr, dans le respect des conditions susmentionnées.

Sinon, le propriétaire peut soit continuer à louer dans le modèle d'origine, louer à nu ou revendre la propriété, en mettant l'accent sur le potentiel d'un tel emplacement.