Loi Pinel

Loi Pinel: Les formalités pour acquérir une nouvelle maison (Pinel, LMP, etc.)


Lorsque vous réalisez une exonération de l'impôt foncier dans la loi Pinel, Pinel à l'étranger, la location meublée, etc., l'achat d'une nouvelle maison se trouve dans la plupart des cas dans le "futur état d'achèvement", c’est-à-dire sur des plans ou en construction, par le biais d’un contrat de réservation appelé également VEFA (vente à l’état futur).

Ce processus permet d’une part d’assurer la bonne réalisation du projet et d’obtenir les garanties bancaires nécessaires. Et d'autre part, s'assurer que le promoteur commence la commercialisation du programme immobilier avant le début des travaux de construction. En conséquence, la plupart des maisons à vendre seront réservées lorsque la dernière construction commencera.

Toutefois, selon le programme immobilier, il est toujours possible d’acheter une maison dont la construction a été achevée en moins d’un an. Il est donc important de noter que les formalités juridiques et financières diffèrent d’un cas à l’autre..

Le contrat de réservation

Achat de logements neufs "dans l'état d'achèvement futur":

Lorsque vous achetez une propriété appelée "en cours d'achèvement", vous devez signer avec le promoteur. contrat de réservation avec lequel vous pouvez réserver votre futur logement. Ce dernier détermine l’ensemble des conditions générales de vente, vous vous engagez à l’achat tout comme il engage le promoteur ou le constructeur du projet dans la vente du bien immobilier concerné.

Un droit de rétractation est accordé dans les dix jours (loi Hamon) après la signature du contrat de réservation. Cette période peut alors débuter le lendemain de la signature du contrat ou le lendemain de la réception de votre copie du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Le document doit également préciser comment vous pouvez récupérer votre garantie en cas d'annulation.

Le contrat de réservation comprend au moins les parties suivantes:

  • Les conditions spécifiques en ce qui concerne la description de la partie réservée: numéro de lot, superficie, composition de la maison, annexes … et bien sûr le détail du prix de vente sont incluses;
  • Les conditions générales qui décrivent les caractéristiques du projet immobilier: références cadastrales, permis de construire, heure d'exécution estimée des travaux, appel de fonds, article sur le financement de l'acquisition par emprunt bancaire avec clause de résiliation, caution … et les conditions de réalisation de la vente par acte notarié;
  • La notification descriptive ou descriptive des travaux, dans laquelle les services et les matériaux destinés à la construction sont spécifiés en distinguant les parties communes des parties privatives;
  • ERNMT (Etat des risques naturels, miniers et technologiques): objectif d'information de l'acheteur sur les risques naturels prévisibles, technologique ou sismique liés à la parcelle du bâtiment faisant l'objet du diagnostic technique;
  • Le (s) programme (s) et les parties réservées.

En vue de la réservation, dans certains cas, vous pouvez obtenir un dépôt sur un compte bloqué chez un dépositaire (principalement le notaire de la transaction en cours) qui ne peut toutefois pas être supérieur à:

  • 5% du prix de vente estimé si le contrat de vente doit être signé dans un délai d'un an;
  • 2% du prix de vente estimé si le contrat de vente doit être signé dans un délai de 1 à 2 ans.

L'acompte n'est pas respecté régulièrement ou s'élève à 1500 euros.
Ce montant est indisponible, incessible ou cessible jusqu'à la conclusion de l'acte de vente notarié, mais le montant de la garantie est intégralement remboursé si la vente n'est pas réalisée.

Dans l'un de ces cas, l'acheteur doit informer le vendeur et l'organisation lorsque l'acompte a été effectué par lettre recommandée. Le remboursement est complet.
En outre, toute autre clause du contrat de réservation est nulle.

En ce qui concerne les droits de propriété, une telle vente constitue automatiquement un transfert de propriété du bâtiment au fur et à mesure de la construction. C'est un transfert de propriété qui est donc crescendo mais également proportionnel aux parties achevées du bâtiment.

Achat d'une nouvelle maison terminé

Est considéré comme logement achevé, toute construction immobilière qui se termine, c’est-à-dire dans l’état d’achèvement le jour de la transaction immobilière. Pour pouvoir bénéficier de l'exonération fiscale, il n'a peut-être jamais fait l'objet d'un appel. Avec ce type de vente, appelé "vente clé en main", le transfert de propriété a lieu à la clôture de la vente. Cela implique nécessairement une disponibilité immédiate de la propriété au cœur de la transaction.

La première étape, en ce qui concerne la procédure d'achat d'une maison dit neuf achevé, est une promesse de venteou un compromis de vente matérialisé par une lettre. Ce document décrit avec précision les caractéristiques et les spécificités de la propriété à vendre, après quoi vous disposez d'un délai de sept jours pour annuler votre achat. La promesse de vente doit également contenir des clauses relatives aux conditions suspensives. Vous devrez peut-être également verser un acompte représentant généralement entre 5% et 10% du prix de la maison.

Deux scénarios sont alors possibles: le retrait, auquel cas vous récupérez le dépôt déjà versé, et l’absence de retrait. Dans cette seconde situation, vous devez alors obligatoirement signer un dernier acte d’achat avec le vendeur, et c’est à la fin de ce contrat que la livraison du bien aura lieu (et donc le transfert de propriété de ce dernier).

L'acte authentique

Dans une transaction immobilière, qu’il s’agisse d’une maison neuve sur plans, en construction ou achevée, la vente doit être étayée par un acte authentique (généralement appelé "acte notarié"). Cette action doit impérativement être déterminée par un notaire, signé par le vendeur (ici le promoteur) et par l'acheteur.

L’acte authentique, cependant, n’a pas une forme unique et il existe trois cas différents:

  • Le contrat "clé en main": les travaux étant terminés, le transfert de propriété a lieu immédiatement (après la signature du contrat final);
  • Le contrat à terme: l'acheteur accepte d'acheter la propriété au prix convenu à la date d'échéance, date à laquelle le vendeur est également obligé de livrer la propriété selon les normes convenues. Le transfert de propriété a lieu à la livraison du bien;
  • Le contrat de vente en "état futur d'achèvement": l'acheteur devient immédiatement propriétaire de sa part du terrain et devient propriétaire de sa future maison au fur et à mesure de l'avancement des travaux de construction et demande de l'argent au promoteur;

Acte d'une nouvelle maison en "état futur d'achèvement"

La vente en état d'achèvement futur (V.E.F.A), également appelée vente sur plans, peut (comme la vente traditionnelle) concerner aussi bien des appartements en immeubles collectifs que des maisons individuelles. Ce contrat doit être établi par écrit et une copie de celui-ci doit être fournie à l'acheteur avant chaque paiement (article R. 261-27 du CCH).

Le contrat de vente en "état d'achèvement futur" doit contenir les clauses suivantes:

  • Description détaillée du futur logement: surface habitable *, nombre de pièces principales, locaux de service, dépendances (article R. 261-25 du CCH);
  • Une brève note technique du contrat doit décrire la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans le bâtiment, la liste détaillée des services publics et leurs conditions d'utilisation (article 261-25 du CCH);
  • Le prix de vente (tous les contrats offrent des prix fixes et finaux) et, le cas échéant, les conditions de révision qui ne peuvent être faites que dans la limite de 70% de l'indice BT 01 entre la date de signature de la réservation du contrat et la signature du contrat final. contrat (article R. 261-26 du CCH);
  • La date de signature du contrat de vente final (article R. 261-26 du CCH);
  • Le délai d'exécution des travaux, même provisoire, (article L. 261-15 du CCH);
  • Le montant et les conditions des emprunts que le vendeur s'engage à obtenir pour le compte de l'acheteur (article R. 261-26 du CCH);
  • Les conditions légales permettant au futur acquéreur de s’abstenir de signer le contrat final et de récupérer la garantie (article R. 261-27 du CCH).

* Pour les surfaces habitables, si une variation à la hausse est observée au moment de la livraison, l'acheteur bénéficie, si une variation à la baisse est observée, une diminution proportionnelle à cette variation est observée au niveau du prix de vente (à l'exception d'une diminution inférieure à 5%). 5% de la superficie, auquel cas aucune mesure particulière n'a été prise).

En ce qui concerne l'acomptecertains aspects législatifs doivent être respectés. En effet, le règlement prévoit une liste de motifs légitimes pour le retrait du candidat acquéreur (article R. 261-31 du CCH) qui sont les suivants:

  • Non-respect par le vendeur de la date de signature du contrat de vente final;
  • Prix ​​de vente supérieur au prix de vente estimé à 5% au moins;
  • Si les prêts ne sont pas obtenus (sauf s'il existe un précédent pour les prêts que l'acheteur a accepté de convenir);
  • Ou si le montant des emprunts que le vendeur a accepté de céder à l'acheteur est inférieur à 10% de ce qui était prévu dans le contrat à terme;
  • Si le logement décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description faite précédemment dans le contrat de réservation.

Dans l'un de ces cas, l'acheteur doit informer le vendeur et l'organisation lorsque l'acompte a été effectué par lettre recommandée. Le remboursement est complet.

Enfin, le vendeur qui manque à son obligation de clôture de la vente doit rembourser le dépôt et peut être condamné à verser une indemnité à l'acheteur potentiel.

Achat d'une nouvelle maison terminé

L'achat d'une nouvelle maison terminée, également appelé "achat clé en main", est obligatoire pour le notaire.

Le choix du notaire:

Lors de l'achat d'une nouvelle maison, c'est généralement celle qui est associée au développeur. D'autre part, rien n'empêche l'acheteur de demander la présence de son propre notaire lors de la signature de l'acte. Dans ce cas, les honoraires sont répartis entre les deux études notariales et ne constituent pas un coût supplémentaire pour l’acheteur.

Le coût d'achat d'une nouvelle maison

Sur le vieux coûts d'achat, également appelé à tort frais de notaire, sont des coûts qui sont ajoutés au prix d’achat d’un bien immobilier. En principe, ils sont réglés par l'acheteur et sont donc inclus dans votre budget et dans votre plan de financement. Cependant, ils ne retournent généralement pas chez le vendeur ou le notaire (le créateur de l'acte de vente proprement dit).

Pour une nouvelle maison, cependant, ces coûts sont fortement réduits (environ 2,5% pour une moyenne qui tourne autour de 7,5% sur la première).

Les coûts d'achat d'un bien immobilier sont en réalité constitués des taxes qui doivent être restituées à l'État, le notaire n'étant qu'un intermédiaire responsable de la perception des coûts pour le compte de l'État et de leur remboursement au trésor.

Taxes et taxes:

Ils sont liés à l'acquisition du bien et sont versés au Trésor et, selon les cas, reviennent à l'État ou aux autorités locales. Ils sont calculés en fonction de la valeur de la propriété et leur montant en fonction de la situation géographique.

Les taxes de transfert sont la taxe la plus importante. Cette taxe ne s'applique pas aux maisons neuves vendues au premier acheteur. Néanmoins, il se peut que les maisons en cours d’achèvement aient déjà fait l’objet d’une première commande avant leur livraison, sans que ces économies soient perçues avec le prochain acheteur.

Frais et paiements:

Ce sont les montants que le notaire a payés pour le compte de son client. Ils servent à récompenser les différents acteurs chargés de produire les documents nécessaires au changement de propriétaire (agent hypothécaire, enregistrement des garanties hypothécaires, frais de publication, document d'urbanisme, extrait du registre foncier, géomètre, syndic, etc.).

Les émoluments de formalité:

C'est le notaire qui établit et enregistre l'acte de vente. Ils varient en fonction du montant de la transaction et de l'intervention de ce dernier (souscription d'une garantie hypothécaire, d'un IPPD ou d'une garantie mutuelle).

Cette taxe ne s'applique pas aux maisons neuves vendues au premier acheteur. Néanmoins, les maisons dans l'état futur d'achèvement peuvent avoir déjà fait l'objet d'une première mission avant leur livraison. La taxe de transfert est alors facturée à un taux réduit (en moyenne 4% du prix d'achat).

Droits de transfert:

Cette taxe ne s'applique pas aux maisons neuves vendues au premier acheteur. Néanmoins, les maisons dans l'état futur d'achèvement peuvent avoir déjà fait l'objet d'une première mission avant leur livraison. La taxe de transfert est alors facturée à un taux réduit (en moyenne 4% du prix d'achat).

Taxe:

La vente de maisons neuves est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20%. La TVA est à la charge du vendeur et est incluse dans le prix de vente, qui est toujours annoncé, TVA comprise.

Frais de marketing

Lors de l'achat d'une nouvelle maison, certains intermédiaires peuvent être amenés à intervenir (agents immobiliers, conseillers en gestion d'actifs, etc.). Tous ces coûts sont généralement inclus dans le prix. Cependant, il est nécessaire d'indiquer ce qui ne l'est pas.