Loi Pinel

Loi Pinel: Les maisons de Pinel coûtent trop cher à l'Etat et aux locataires, selon l'inspection financière


Un rapport publié à la mi-novembre propose de réformer le système sur la base d'un incitatif fiscal.

Par Isabelle Rey-Lefebvre Publié hier à 10h32, mis à jour hier à 16h16.

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Une aide fiscale coûteuse et peu efficace, même "De nombreux effets négatifs". C’est ce que l’Inspection générale des finances et le Conseil général pour l’environnement et le développement durable ont relevé dans un rapport publié le 14 novembre. Ce dernier a été chargé par les ministres de l'Economie, des Comptes publics et de la Cohésion territoriale et du Logement d'évaluer le régime d'aide à l'investissement locatif Pinel en juin 2019.

En vigueur depuis le 1st En janvier 2015, les acheteurs de logements neufs qui s'engagent à le louer peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt: 12% du prix d'achat s'ils le louent pour six ans (2% an), 18% pour un engagement de neuf ans et 21% sur une période de douze ans. Les locataires peuvent bénéficier d'immeubles locatifs plus bas que ceux du marché.

Les auteurs du rapport estiment qu'entre 1995 et 2017, 195 000 logements seront créés, principalement dans la zone B1, à savoir les grandes villes, et loués à des loyers trop proches de ceux du marché: à peine 3% de moins à Lille, 13% à Toulouse et à Rennes. Ils n'ont rien fait pour empêcher la hausse des loyers dans le secteur privé, qui a augmenté de 38% dans le monde entre 2002 et 2018, alors que dans le même temps le revenu familial ne gagnait que 25%. Le pourcentage d'effort des locataires – qui mesure la part de leur budget consacrée au logement – a augmenté de cinq points, passant de 23,6% à 28,4%.

Effet de négociation

Le rapport estime que les économies de loyer cumulées imputables au régime Pinel s’élèvent à 107 millions d’euros, tandis que les coûts en finances publiques s’élèvent à 1,147 milliard d’euros. "Le 9/10es des dépenses liées à Pinel ne sont donc à considérer que pour la construction d'un logement locatif ", résumez les auteurs. Déjà en 2017, le gouvernement s'était engagé à revoir les plans de zonage et les plafonds de loyers de Pinel afin de mieux correspondre à la réalité et de limiter l'effet d'aubaine. Mais le chantier est resté dans les plans.

Le document souligne les coûts importants de tous les arrangements fiscaux relatifs aux investissements locatifs (Pinel, Duflot, Scellier …) pour les finances publiques, soit 2,16 milliards EUR par an entre 2005 et 2018.

Cela remet également en cause les conclusions d'une étude réalisée en septembre 2019 par PrimeView à la demande de la Fédération française du bâtiment. Cela assurait: "Un euro investi par l'Etat dans un logement bénéficiant du dispositif Pinel génère pour lui un revenu de 1,65 euro" sous forme d'impôts. Aucune des hypothèses vérifiées par la mission n'a débouché sur un solde positif pour les finances publiques.

Un risque de vulnérabilité

Le rapport compare les coûts de l’état d’un logement financé par Pinel, en moyenne de 38 108 euros, à ceux d’un logement intermédiaire construit par un investisseur institutionnel, tel que CDC Habitat, pour un montant de 28 200 euros. C'est 35% de plus! Les élus critiquent également les logements Pinel de mauvaise qualité, très standardisés, sans balcon, ni espace de stockage ni double exposition … La production semble calibrée pour les investisseurs, pas pour les locataires.

Autre inconvénient: une copropriété constituant plus de 80% des logements des investisseurs représente un risque de vulnérabilité voire de relégation en raison de problèmes de gestion.

Malgré ces critiques, les auteurs n’invitent pas à retirer le dispositif Pinel, qui a néanmoins permis de créer des logements et de stimuler le développement immobilier. Au lieu de cela, ils proposent de le réformer, notamment en prévoyant un quota annuel fixé au niveau national avant qu'il ne soit ventilé par région et de mieux mobiliser les investisseurs institutionnels.

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