Loi Pinel

Loi Pinel: Location immobilière, devrions-nous vendre après 9 ans d'exonération fiscale?


Après avoir acheté un bien à crédit pour le louer à l'aide d'un régime d'exonération fiscale Périssol, Besson, Robien ou Borloo, vous devez tenir compte de l'état du marché immobilier et de votre situation financière et fiscale pour décider de le conserver ou de le revendre.

Il y a dix ans, vous investissiez dans l'immobilier pour vous constituer une mine de crédit, vous procurer un revenu supplémentaire à la retraite ou simplement placer votre capital dans un actif relativement sûr. Très taxé, vous bénéficiez à l’époque d’un dispositif d’exonération fiscale et vous avez acheté un nouvel appartement chez Perissol, Besson, Robien ou Borloo. En échange, vous avez promis de donner à la propriété un loyer nu comme maison pendant au moins 9 ans. Cette période d'engagement se termine à la fin de l'année ou au début de l'année prochaine. C'est pourquoi vous vous demandez: est-il approprié de conserver cette propriété dans votre patrimoine, ou vaut-il mieux la vendre? Une question d'autant plus pertinente que le contexte évolue. Le marché immobilier affiche maintenant une tendance à la baisse et, depuis le 1er septembre, l'impôt sur les bénéfices immobiliers a été considérablement réduit. Vous pourrez vendre avant que la baisse des prix n'augmente et profiter de cette fenêtre fiscale pour récupérer un capital à réinvestir ou à transférer.
Avant de déterminer le sort de votre maison, analysez votre situation personnelle, celle du marché immobilier de la ville où vous avez investi et vérifiez que vous avez respecté toutes les restrictions légales et fiscales. Utilisez notre test pour vous aider à faire votre choix (voir la section Avez-vous besoin de conserver ou de revendre votre propriété?). Cela vous permet de faire l'inventaire de votre cas. Et répondez aux 12 questions suivantes.

Quelle est la situation du marché immobilier dans la ville où vous avez investi?

Dans certaines villes, le marché immobilier patine pendant un an ou deux et les prix baissent. Toutefois, si vous avez investi dans un programme de qualité, acheté un appartement attrayant (aux étages avec terrasse et parking) et dans une ville dynamique, vous ne ferez pas de perte en vendant dans l’année. Cependant, il n’est pas nécessaire d’offrir votre propriété à un prix élevé, maintenant que le marché immobilier est en baisse, cela n’a aucun sens d’être gourmand.
Si, par contre, vous avez investi dans une ville de taille moyenne où l'offre de logements est abondante, vous devrez accepter une perte. Néanmoins, "les particuliers doivent effectuer leurs calculs en intégrant les économies d'impôts réalisées; dans ce cas, les opérations ne sont pas toutes perdantes", a déclaré Christophe Chaillet, responsable de l'ingénierie du patrimoine chez HSBC France. Si la ville ne développe pas de projets de développement urbain susceptibles d'augmenter les prix dans les 5 à 10 prochaines années et si la région est économiquement inefficace, vendez sans hésiter. Si vous attendez plus longtemps, vous prenez le risque que votre propriété soit dévaluée. "Si l'investissement a été réalisé dès le départ dans une ville à faible potentiel, il est préférable de vendre la maison même si cela implique de perdre de l'argent au lieu de le conserver et de le perdre quelques années plus tard "conseille Jean-Baptiste Roudillon, directeur marketing de LCL Private Banking.

Quel est l'emplacement du marché locatif dans la ville où vous avez investi?

Si vous n’avez jamais eu de difficulté à louer votre maison pour la durée de la dette fiscale, c’est que le marché est dynamique et que vous avez investi dans un quartier dynamique. Dans ce cas, et à la condition que vous ayez besoin de suppléments de revenu réguliers, vous devez conserver votre propriété. Si, par contre, vous avez déjà eu plusieurs périodes de vacances en location et que les locataires se suivent brièvement, cela signifie que votre investissement n'est pas optimal. Donnez-le aussi vite que possible sans regret.

Quel type de bien immobilier avez-vous acheté?

Si vous avez acheté un studio, en particulier dans les programmes de Robien, vérifiez que ce type de bien n’est pas surreprésenté dans la ville où vous avez investi. Certaines municipalités ont connu une croissance significative de l'offre de logements pour étudiants (Angers, Nancy …) et maintenant ce type de logement se vend mal et son prix est abordable. Même constat pour les deux salles, trop nombreuses dans certaines villes (Albi, Le Mans, Montauban …). Il est préférable de ne pas conserver ces types de maisons dans votre patrimoine, même de les vendre à perte. Si, par contre, vous possédez un appartement de deux pièces dans le cœur urbain d’une grande ville (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Rennes …), vous pouvez en obtenir un bon prix, mais vous pouvez également le louer facilement.

Quelle est votre situation fiscale?

Si vous avez investi dans vos années 40, il y a de fortes chances que votre revenu ait augmenté 10 ans plus tard. Dans le même temps, votre propriété n’économise plus d’impôt et vous ne pouvez déduire qu’un montant moins élevé de vos dépenses, car la plupart des intérêts des emprunts ont été remboursés. Dans ce cas, garder votre propriété vous coûte des impôts car le profit généré par les terres est intégré à vos autres revenus et est imposé à votre taux d'imposition marginal. Pour savoir si vous avez besoin de vendre, effectuez un calcul prospectif en anticipant la rentabilité après déduction des coûts et des taxes de la propriété pour les 5 prochaines années et en comparant ce chiffre avec le bénéfice financier généré par la propriété. En tirant le produit de la vente dès que l’impôt sur les plus-values ​​est déduit, le propriétaire y parviendrait ", déclare Philippe Pescayre, avocat-conseil chez Alerion. Pour réduire votre facture fiscale, vous voudrez peut-être vendre votre maison pour en acheter une autre. , par exemple sous le régime Duflot.
Si, par contre, vous avez investi plus de cinquante, vous serez à la retraite déjà ou dans quelques années. Dans ce cas, votre revenu diminuera, de même que votre fardeau fiscal. Garder cette propriété dans votre portefeuille sera indolore aux fins de l'impôt.

Quelle est votre situation financière?

En plus de votre situation fiscale, vous devez également prendre en compte votre situation financière. Une fois que vous avez fini de rembourser le crédit utilisé pour acquérir la propriété, sa vente générera un capital à réinvestir dans un autre projet immobilier. "Vendre pour réinvestir est une solution riche, à condition que vous soyez encore en âge de contracter un emprunt", explique Christine Vassal-Largy, directrice du département immobilier de Thesaurus. Par contre, si vous vous attendez à une baisse de vos revenus, il est plus judicieux de conserver cette propriété à des fins de suppléments de revenu.
Enfin, mais non moins important, vous devriez vérifier que vous avez assez d’argent pour payer la rénovation de votre maison, car certains travaux de rénovation doivent généralement être effectués après 10 ans. Si ce n'est pas le cas, vous devez vendre avant de vous retrouver dans une situation difficile et de devoir vendre votre appartement.

Avez-vous déduit des pénuries de terres ces dernières années?

"La vente est possible à partir de la fin de l'engagement, mais soyez prudent, si vous avez constaté une pénurie de propriété et avez déduit de votre revenu total, vous devez louer la propriété 3 ans après l'attribution pour conserver le profit", Jérôme Auguin, responsable de la gestion d'actifs chez BNP Paribas Private Banking. Sinon, les autorités fiscales vous demanderont de rembourser les montants déduits au cours de cette période. Si, en revanche, vous n'avez pas imputé de déficit immobilier sur vos autres revenus, vous êtes libre de vendre à la fin de la période de neuf ans.

Avez-vous intérêt à élargir le système fiscal?

Les régimes Besson, Robien et Borloo peuvent être prolongés de deux périodes de trois ans. Vous bénéficierez ensuite d'allégements fiscaux pour un maximum de 6 années supplémentaires. La seule condition est de continuer à louer le bien en tant que résidence principale pendant cette nouvelle période, en tenant compte des plafonds de location et, le cas échéant, des limites de moyens du locataire. Vous ne pourrez alors pas vendre le bien pendant ces 3 ou 6 années supplémentaires, si ce n’est pour avoir à rembourser les nouvelles économies d’impôts (celles dont vous bénéficiez au cours de la première période ont été définitivement acquises).
Pour déterminer s'il est préférable de vendre ou d'étendre, vous devez déterminer si l'avantage fiscal supplémentaire offert par l'extension du plan compense totalement la perte de revenu pendant 6 ans en raison de l'obligation de maintenir un loyer plafonné.
"Si l'appartement est situé dans une propriété destinée aux investisseurs, de nombreuses maisons sont vendues à la fin de la période d'imposition. Prolonger la période de location de 3 ans signifie également que vous n'êtes pas obligé de concurrencer d'autres vendeurs de maisons comparables", note Jean-Baptiste Roudillon.

Êtes-vous intéressé à vendre de la pression?

Si vous vendez votre propriété pendant que le locataire est présent, cela intéressera principalement les investisseurs. Mais ces derniers recherchent principalement la meilleure rentabilité possible. Vous devrez peut-être vendre la propriété à un prix inférieur au prix du marché.
Par exemple, imaginons que vous ayez un studio à Rennes dans un immeuble datant des années 90, ce qui vous rapportera 300 € par mois, sans compter les coûts (3 600 € / an). Sa valeur marchande s'élève aujourd'hui à environ 60 000 euros. Un investisseur s'attend à un rendement brut de 7% de cet actif. Pour atteindre ce niveau, il ne doit pas payer plus de 51 400 € à la propriété, soit 14% de moins. "Parfois, nous devons faire des remises plus importantes dans les villes moyennes", explique Violette Boittiaux, une riche roumaine chez LCL Banque Privée.
D'autre part, en vendant votre maison libre, vous attirez à la fois les investisseurs et les futurs résidents. Parce que le nombre d'acheteurs est plus grand, le prix de vente sera plus élevé.

Comment vendre gratuitement?

La reprise pour la vente est l'un des cas dans lesquels vous êtes autorisé à ne pas prolonger le bail. Pour récupérer votre bien, vous devez informer votre locataire, soumis à un formalisme juridique très strict, au moins 6 mois avant la fin du bail en précisant le prix de vente. Sans réaction de sa part dans un délai de 2 mois, cela signifie qu’il cessera d’acheter votre maison pour ce prix. Veuillez noter que "la vente de vacances n'est pas autorisée sans une proposition de déménagement si le propriétaire a moins de 60 ans et si son locataire a plus de 70 ans et gagne moins de 1,5 fois le Smic", indique Gérald Lagier. op, avocat partenaire immobilier chez Alérion.
Si vous souhaitez vendre votre propriété gratuite pendant la durée du bail, une solution consiste à traiter avec votre locataire et à l'indemniser pour votre congé. Le montant que vous devez lui offrir doit être proportionnel à la durée restante du bail, à son âge et à la difficulté qu'il aura à déménager.
Attention, bien que parfaitement légal (sauf dans le cas d'un bien loué en vertu de la loi de 1948), il est préférable de mettre cet accord par écrit: "il suffit d'écrire une transaction de droit privé avec son locataire pour précise, en échange de son départ, le montant de l'indemnité correspondant à un certain nombre de mois de loyer ", ajoute Gérald Lagier.

Peut-on augmenter le loyer après la période de location?

Les différents systèmes fiscaux nécessitent une location à un plafond de loyer, qui est déterminé chaque année par décret, en fonction des réseaux en fonction de la zone géographique où sont situés les logements. Une fois la période d'imposition terminée, vous pouvez louer votre propriété au loyer du marché. Mais à condition que la loi soit respectée: il est impossible d'augmenter soudainement le loyer pendant le bail, vous devrez donc attendre le départ de votre locataire ou la prolongation de son bail. Et si votre logement se trouve dans l’une des municipalités où le loyer est plafonné, votre nouveau loyer doit correspondre au précédent, plus l’indice de révision du loyer (IRL). La seule solution pour éviter cela: effectuer des travaux de rénovation importants dans le logement, dont le montant doit être au moins égal au dernier loyer annuel. Dans ce cas, l'augmentation de votre loyer est maximisée et ne peut dépasser 15% du coût total, travaux compris (voir Fichier: êtes-vous préoccupé par la gestion du loyer?). "Cette stratégie peut être optimale du point de vue fiscal, car le montant de ce travail est un revenu déductible de l'impôt", a déclaré Christine Vassal-Largy.

Peut-on louer à un membre de la famille ou meublé à la fin de la période d'engagement?

À la fin de la période d'engagement, vous avez la possibilité de louer à un membre de la famille – enfant, parent ou grand-parent – ce qui n'était pas autorisé sous les appareils de Besson et Borloo et autorisé avec Perissol et Robien uniquement s'ils ne faisaient pas partie de votre résidence fiscale. De même, si le marché immobilier s'y prête, vous avez le droit de louer votre bien en tant qu'appartement meublé, à condition d'obtenir l'autorisation de la mairie si celle-ci est située dans une municipalité de plus de 200 000 habitants. et si ce n'est pas la résidence principale du locataire. "Veuillez noter que le loyer fourni générera des bénéfices industriels et commerciaux, et si un déficit de propriété est rapporté sur le revenu total des 3 dernières années, la répartition sera contestée et les déficits de terres différés seront perdus", ajoute Jérôme Auguin.

Peut-on vendre si l'hypothèque n'a pas été entièrement remboursée?

Vous avez pleinement le droit, mais dans ce cas, négociez à l'avance avec votre banque. Parce que si vous réglez votre crédit au moment de la vente, vous lui versez une pénalité de remboursement anticipé correspondant à un maximum de 6 mois d'intérêts sur les montants remboursés, soit 3% du capital restant. Si vous récupérez de l'argent pour acheter une autre propriété à crédit, votre institution financière annulera probablement ces amendes, à condition que vous empruntiez de nouveau chez vous. Une autre solution: transférer le solde de votre ancien crédit pour acheter une autre propriété, "mais dans ce cas, il doit avoir été fourni au moment de la signature du prêt car toutes les banques ne le permettent pas", déclare Mael Bernier, porte-parole de l'agent immobilier Empruntis.

L'impôt sur les plus-values ​​a changé

Bonne nouvelle si vous souhaitez vendre votre bien immobilier: l’impôt sur les plus-values ​​a été réduit depuis le 1er septembre 2013. Vous êtes maintenant exonéré de l'impôt après 22 ans. Par contre, il faudra attendre 30 ans pour échapper aux taxes sociales. Et surtout, si vous vendez votre propriété entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, vous bénéficierez d'une réduction supplémentaire de 25%, qui s'applique à l'impôt sur les gains en capital et aux cotisations sociales. (voir Ventes immobilières, un an pour réduire considérablement l’impôt sur les gains en capital).

Que faire de sa résidence de tourisme?

La comparaison est différente si vous avez acheté un appartement dans une résidence de tourisme, car vous avez ensuite bénéficié de l’achat de la TVA récupérée. Si vous vendez avant 20 ans, vous devez rembourser cette TVA au prorata. Sauf si votre acheteur prend en charge le bail commercial, ce qui est souvent le cas.

Autre inconvénient de ce type de contrat: la rentabilité de l’opération dépend essentiellement de la qualité du gérant, et pour le même site, elle peut passer du simple au triple. Après la période de blocage initiale de 12 ans, qui coïncide avec le premier bail commercial signé avec un opérateur, deux solutions sont possibles. Ou l'exploitant gère un nouveau bail commercial pour toutes les propriétés à des conditions attractives. Dans ce cas, vous pouvez conserver votre propriété comme revenu, sinon vous pourrez facilement la vendre à un investisseur sur le marché secondaire (les opérateurs les plus sérieux avec des listes d’attente pour certaines de leurs maisons). Chaque partie de la maison est convertie en copropriété, l'autre reste louée pour être fournie à un opérateur. Dans ce cas, vous pouvez conserver la propriété entièrement pour vous ou la vendre à un acheteur à la recherche d'une résidence secondaire. Vous n'aurez pas beaucoup de peine, à condition que votre appartement soit dans un immeuble en bon état et situé dans une ville recherchée (grandes stations alpines, villes de la Côte d'Azur ou de la côte basque …).

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