Loi Pinel

Loi Pinel: Loi Pinel – Investir dans les zones B2 et C?


L'exonération fiscale Pinel n'est possible que dans certaines zones géographiques. Les communes de la région parisienne, de la Côte d’Azur et du Genevois français ainsi que les villes de plus de 250 000 habitants (zones Abis, A et B1 de l’appareil) bénéficient de ce mécanisme d’exonération jusqu’au 31 décembre 2021.

Villes moyennes et Pinel. Pour les municipalités de moins de 250 000 habitants situées dans les zones B2 et C de l'appareil, les règles géographiques sont différentes. Investir dans Pinel reste possible sous trois conditions. La ville doit avoir obtenu l'approbation du prefectural. Le permis de construire du programme immobilier doit être soumis avant le 1er janvier 2018. Et l'investisseur doit signer l'acte de vente final avant le 1er janvier 2019.

Exonération fiscale Pinel en bref

Cette réduction d'impôt concerne uniquement les particuliers qui investissent dans le nouveau loyer. Il représente 12% du loyer pour six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans. Il est calculé dans la limite d'un double plafond (5 500 € / m² sans dépasser 300 000 €). Principales conditions: respecter les plafonds de prix de location et les moyens des locataires déterminés en fonction de la taille des villes. Cliquez ici pour plus d'informations.

Pinel: le classement en zone C est protecteur

Le zonage permet de déterminer les communes éligibles à Pinel en classant les zones "Selon le degré de tension de leur marché immobilier local" comme spécifié par le législateur. Les zones sont déterminées par la taille de l'agglomération, la tension du marché locatif et les niveaux de location. En fait, on suppose que ce zonage indique les problèmes potentiels du marché locatif et renforce la protection des investisseurs. Il est là pour prévenir les erreurs potentielles.

Le marché et le promoteur tamiser. Investir dans les zones B2 et C, où le marché est tendu comme dans les zones Abis, A et B1, est un peu plus sensible que dans le reste du pays: il vaut mieux être un investisseur plus expérimenté que la moyenne. "Le classement par ordre de taille offre une certaine protection à l'investisseur acquéreur en l'invitant à être encore plus prudent. Mais les lois fondamentales de l'investissement immobilier restent les mêmes: il y a de bons et de mauvais promoteurs, de bons et de mauvais emplacements, rappelle Edouard Rouy, directeur administratif et financier de Seger.

Priorité pour l'adresse. Il faut toujours supposer qu'un achat de propriété est effectué en fonction de l'emplacement. Et qu’un lieu n’est pas une ville, pas même un quartier ou une rue: c’est une adresse. Les raisons pour lesquelles une adresse est préférée sont nombreuses: proximité des transports, écoles, commerces, espaces verts, quartier résidentiel, calme, sécurité …

Invest: une zone C très diverse

La zone C est incluse dans toutes les zones qui ne font pas partie des autres zones. "La zone C est vraiment composée, vous devez faire attention et vous assurer que la demande de location est dynamique. Mais les investisseurs trouveront un certain intérêt pour un marché locatif ouvert", dit Raymond Le Roy Liberge, président de Sully Promotion.

Demande de location. Les besoins locatifs ne sont pas égaux dans toutes les villes et il n’est pas possible de dire que toutes les zones B2 et C n’ont pas besoin de logements. "Dans les villes classées dans les zones B2 et C de Pinel comme dans les autres zones, ce n'est pas nécessairement l'ensemble de la commune qui recherche des locataires", Edouard Rouy analyse. mais au contraire Le fait qu'une ville compte 12 000 habitants ne signifie pas qu'il n'y a pas de marché locatif. "Mon sentiment est qu'il faut être pragmatique. Le Pinel en zone B2 ou C peut être très intéressant car il y a une réelle demande de loyers dans ces villes. Même si le marché est moins tendu qu'ailleurs, les habitants doivent trouver un logement", Edouard Rouy souligne.

Pinel en zone C: uniquement sur approbation de la préfecture

L'investissement impossible en cas de catastrophe à Pinel? "Le marché est sain. Si la localisation ou le prix ne correspond pas à celui du marché, aucun promoteur ne lancera d'opération", déclare Frank Vignaud, directeur du laboratoire immobilier. "Le marché est basé sur les besoins en logement: les promoteurs ne construisent pas dans des zones à faible densité de population. La qualification des zones B2 et C ne doit pas influencer la promotion", Edouard Rouy confirme.

Candidat au marché immobilier. En outre, une municipalité de la zone C ne peut bénéficier de la loi Pinel sans obtenir au préalable une approbation du préfet, telle que les municipalités classées dans la zone B2. Une approbation qui n'est donnée que si la demande de location et les besoins en logement sont réels.

Investir: vérifiez toujours les qualités de l'emplacement

Les investisseurs ne sont pas sûrs de faire un excellent investissement locatif car ils achètent dans les zones A ou B. Ils ne doivent pas rejeter immédiatement un achat dans la zone C car ils le considèrent comme dangereux. Edouard Rouy met en garde. Ils devront étudier leur projet de près, peu importe la région. Il n'y a jamais de garanties absolues et vous devez toujours y aller. "Lorsque nous investissons, nous devons voir l'importance du bien (prix, potentiel d'évaluation, facilité de revente) et en aucun cas d'abord l'intérêt fiscal", met en garde Raymond Le Roy Liberge.

Le prix, l'adresse, les gains en capital. En d'autres termes, outre l'adresse, il est nécessaire de vérifier l'état du marché locatif, la qualité de la construction et celle de la promotion. Il vaut mieux faire attention à la différence de prix entre le nouveau et l'ancien marché. Si cela est trop important, il sera difficile de dégager une valeur ajoutée lors de la revente à la fin de la période d’exonération fiscale. En résumé, il faut toujours, sans exception, vérifier les fondations.

L'investissement d'un père. Avec l'appareil Pinel, la location avec votre famille est autorisée. "Avec Pinel, vous pouvez louer des biens à l'un de vos ancêtres ou à vos descendants à condition qu'ils soient déconnectés de votre domicile fiscal", Raymond Le Roy Liberge s'en souvient. Une possibilité qui n'existait pas avec l'ancien appareil Duflot. "Dans les zones B2 et C, il peut être intéressant d’acquérir une propriété où l’on a des racines, où on veut vraiment vivre à long terme", le président de Sully Promotion suggère. Cependant, le locataire de votre famille (par exemple un enfant) doit respecter les conditions de ressources définies par la législation Pinel.