Loi Pinel

Loi Pinel: PINEL LAW 2016, Législation sur les exemptions fiscales Pinel – Page 13 – Exonération des investissements et exonération fiscale (loi Scellier)


Suite et fin du message précédent:

Je pense avoir perdu au moins la moitié des lecteurs Je reviens à la loi Pinel.

Si vous m'avez déjà lu, vous savez que je ne pense pas que vous devriez parier sur la revente de propriétés, contrairement à ce que l'étude prétend avoir reçu.

J'expliquerai comment ces études sont menées et pourquoi elles supposent une revente après 9 ans de location, puis je prendrai un exemple récent qui a été soumis à titre d'illustration.

Ces études sont toutes réalisées de la même manière, à savoir:

Ils durent plus de 25 ans pour donner l’illusion que l’investissement n’est pas coûteux.
Ils supposent une revente au prix d’achat, pour une maison que vous avez achetée neuf, généralement entre 30% et 40% plus chère que l’équivalent de l’ancienne (bonne chance pour la revente, d’autant plus que vous serez nombreux à le faire parier en même temps).

Avant de continuer, je vais vérifier l’assurance revente car j’ai récemment eu un cas de la part de quelqu'un qui m’avait lu sur ce forum et qui m’avait dit que la publicité qui lui offrait un investissement Pinel (sur Lens 50% au-dessus de la moyenne) prix de l'ancien) lui assurait qu'il serait indemnisé par une assurance de revente s'il revendait moins cher que le prix d'achat (j'ai rarement vu un argument de vente comme étant gonflé et injuste). Voici les conditions de cette assurance pour lesquelles j'ai rétabli les conditions générales:

Il a une durée de 9 ans. Donc, si vous revendez après 9 ans de location, l'assurance ne vous couvrira plus.
Il ne fonctionne qu'en cas de décès accidentel ou d'invalidité, de licenciement (uniquement économique) ou de liquidation judiciaire des travailleurs indépendants (c.-à-d. Pas de cessation du travail volontaire), de mutation professionnelle ou de divorce.
Il couvre une perte équivalant à 20% seulement du prix d'achat avec un plafond de 30 000 €.
Cela ne fonctionne que si l'assuré peut prouver qu'il a d'abord créé une annonce proposant un logement à son prix d'achat (bonne chance pour le vendre).

Revenons à cette étude qui suppose que vous revenderez après 9 ans de location et voyons pourquoi:

La réduction d'impôt est de 2% par an pendant 9 ans, puis passe à 1% les années 10, 11 et 12, puis disparaît.
Il est clair que pour un investissement de 210 000 €, votre trésorerie augmentera de 350 € par mois avec la disparition de cette réduction d'impôt, d'où l'idée de masquer cet inconvénient majeur. Pire encore, étant donné que les taux de crédit sont bas, l’impôt sur les loyers vient très rapidement car les intérêts déductibles sur les prêts sont faibles et diminuent avec le temps.
Il est donc très judicieux de proposer une étude avec un solde créditeur supérieur à 25 ans et basé sur une revente du prix d’achat après 9 ans.

Comme je vous l'ai dit, je reviens à un exemple récent d'étude (avec deux propositions dans Pinel nouveau) qu'un lecteur de ce forum m'avait adressée et que je devais corriger car elle était fausse (mais je vous donnerai les détails pour vous sauver).

Premier hébergement: Rueil Malmaison pour un prix de notaire de 293 350 € et garantie incluse
Premier hébergement: Poissy au prix de notaire de 232 368 € et garantie inclus

Voici ce que j'ai conclu de l'étude que j'ai menée pour cette personne:

" Analyse: Rueil vous coûte environ 230 € par mois pendant la période Pinel, puis environ 790 € avec une hausse des coûts et vous serez alors obligé de revendre car un T3 avec de tels coûts n'est pas rentable. Poissy subit à peu près le même sort avec un coût mensuel d'environ 170 € (période Pinel), puis 620 €, toujours avec des coûts en hausse, ce qui n'est pas cohérent pour un T2. "

Permettez-moi de vous présenter les chiffres si le crédit s’élève à plus de 20 ans au lieu des 25 prévus par son étude.

Je suis allé plus loin dans mon analyse en comparant ces investissements avec deux que je possède actuellement, mais pas dans de nouveaux, au cœur de la ville et faciles à aménager alors (normalement l'emplacement, ce qui est impossible à Rueil et à Poissy) . Voici la suite de mon analyse avec la synthèse de ces deux supports (je ne donne pas volontairement les détails pour ne pas trop informer mes concurrents car je passe beaucoup de temps à chercher des solutions viables et rentables que je ne souhaite pas partager):

" L'investissement sur XXXXX vous coûte environ 170 € par mois en période Pinel, puis 380 €, les coûts seront moins élevés cette fois-ci. Pour YYYY, le prix est de 230 € par mois, par rapport à 320 € par nuit. "

Remarque: Si vous trouvez le rapport entre 170/380 et 230/320 curieux car non proportionnel, arrêtez de chercher car il n'y en a pas. Ceux qui me connaissent savent que je ne fais rien au hasard et que tout est cohérent dans mes études (c'est pourquoi ils me prennent autant de temps). En fait, ces deux maisons ont des surfaces différentes, donc des loyers différents pour Pinel et sont situées dans deux villes différentes, donc avec des prix au m² différents (mais proches du vieux marché dans leurs quartiers respectifs). Ensuite, ces deux villes ont un marché meublé différent, l’augmentation de loyer lors du passage à Pinel en meublé est plus forte pour YYYY que pour XXXX.

C'est la même chose en termes d'efficacité. Voici les résultats à la fin du crédit tels qu'ils sont dans mes recherches:

Rueil: prix d'achat (toutes charges comprises) 293 550 €, coûts totaux 149 442 €, effort mensuel moyen 484 €, loyer net perçu 525 € (je parle du loyer net, après déduction de tous les frais, frais de courtage, assurance, taxe foncière et taxe de location)

Poissy: prix d'achat (toutes charges comprises) 232 232 368 €, coût total 117 742 €, effort mensuel moyen 381 €, loyer net perçu 416

XXXX: prix d'achat (toutes charges comprises) 212 900 €, charges totales (mobilier compris) 88 167 €, effort mensuel moyen (mobilier inclus) 284 €, loyer net perçu 638

YYYY: Prix d'achat (tous frais compris) compris: 191 300 €, total des coûts (mobilier compris): 88 756 €, Effort mensuel moyen (mobilier compris) 289 €, loyer net perçu 575

Même si c'est un peu empirique (mais pratique à comparer), voici ce que les résultats donneraient avec le budget mensuel de Rueil:

Rueil: effort mensuel 484 Loyer net 525
Poissy: effort mensuel 484 Loyer net 528
XXXXXX: effort mensuel 484 Loyer net 1 087
YYYYY: Effort mensuel 484 Loyer net 963

Enfin, voici un copier-coller de mon analyse concernant les quartiers de Rueil et Poissy (l’auteur me permet de le copier-coller car je suis l’auteur):

"Rueil:
Voici un lien qui vous donne des détails sur le quartier qui comprendra plus de 2 000 logements, 27% de logements locatifs sociaux et 35 000 m² de bureaux. C'est une autre raison pour laquelle je ne souhaite pas vendre ce type de nouveau programme.
https://ecohabitat-9.trouver-un-logement-neuf.com/infos/ecoquartier-arsenal-rueil-malmaison-lancement-5548.html

Enfin, dans le cas d'un écodistrict, les normes de construction sont encore plus contraignantes et coûteuses qu'ailleurs, ce qui définit les entreprises qui les réalisent, à la fois des problèmes techniques de construction et des problèmes de construction. coûts, qui peuvent tous conduire à des économies sur la construction, à la fois pour contrôler les coûts et pour respecter les délais de livraison.

Encore une fois, lorsque vous achetez sur plan, vous ne savez pas à l’avance quels seront le produit et le quartier une fois livrés.

Voici un reportage de France 2 qui va vous éclairer (je vous recommande de le regarder de fond en comble, même si je pense que l'exemple de Bayonne est une exception car il est désastreux):
https://www.francetvinfo.fr/economics/video-maisons-ecolos-gare-au-fiasco_2600440.html

Poissy:
Je ne vais pas réaménager ce que j'ai déjà écrit pour Rueil, car le quartier a la même typologie, à savoir 2 000 logements, dont 25% en logements sociaux. Vous pouvez le voir ici:
https://www.ville-poissy.fr/index.php/cadre-de-vie/les-grands-projets/zac-rouget-de-lisle.html

Par rapport à Rueil dont le prix correspond presque au marché local (mais avec une différence selon les quartiers et toujours avec le même risque que d'acheter à vendre en cas de mauvaise exécution, de taux de crédit en hausse et de développement médiocre du quartier) , le prix de ce programme sur Poissy est supérieur de plus de 50% au marché local. Je n'invente rien, ce sont les sources officielles des notaires.
C’est quand même plus sympa, mais c’est trop cher, donc incohérent si vous considérez une revente allant jusqu’à 9 ans comme votre banque et trop cher si vous le conservez (plus de 600 € par mois après la période Pinel). "

Allez, je fais encore un effort avant de décider.

Certains vendeurs ont mis en avant l'argument du Grand Paris et en particulier le développement de son réseau de transport pour proposer des investissements à Pinel sur ce territoire.

Tu dois savoir que j'ai compté plus de 600 nouveaux programmes en région parisienne (par exemple 10 à Cergy, 14 à Colombes, 24 à Asnières, 13 à Rueil, 10 à Puteaux, 22 à Clamart, etc.), la plupart à ZAC.

À mon avis, l'offre de logements augmente considérablement plus que la demande et cet écart peut être préjudiciable aux prix futurs, d'autant plus que la plupart des investisseurs, à l'écoute du vendeur qui les a vendus, voudront revendre leur logement après 9 ans d'exonération fiscale. Ce seront alors des milliers de maisons (rappelez-vous 600 nouveaux programmes et ne pas mentionner l'ancien marché) qui sont actuellement en vente. Permettez-moi de suggérer ce qui va se passer ensuite, surtout si les taux de crédit ont augmenté entre-temps, ce qui est plus que probable.

Bonne chance à ceux qui ne partagent pas mon analyse!

Passe une bonne soirée

Patrick