Loi Pinel

Loi Pinel: Quel type de logement pour son investissement locatif Pinel?


Compte tenu du coefficient multiplicateur appliqué au plafond locatif Pinel, vous vous concentrez sur les zones de petite et moyenne taille plus rentables que les grandes. À condition, bien sûr, qu'il existe une demande locative réelle et réelle pour ce type de propriété.

Les investissements locatifs exigent le respect de règles strictes pour réussir. Le choix de l'exonération fiscale (Pinel ou autres) est essentiel car il déterminera le montant de la réduction d'impôt. Le type de propriété acheté est également important. Il est inextricablement lié à l'avantage fiscal et affectera la rentabilité globale de votre investissement locatif.

92% des locataires préfèrent les appartements (données du Crédit Foncier), contre 8% seulement pour les maisons. Cette part est relativement stable dans le temps (de 11% en 2012 à 8% en 2016, 2017 et 2018).

Envisagez-vous un investissement locatif Pinel pour payer moins d'impôt?

Alors, studio, deux pièces ou trois pièces? Le choix de l'appartement Pinel dépend naturellement de son budget personnel et de la situation du programme. Assurez-vous d’investir dans une ville éligible au régime Pinel. Néanmoins, la loi favorise indirectement les petites et moyennes surfaces en appliquant un coefficient faisant en sorte que les loyers augmentent de moins de 63 mètres carrés, mais abaisse les loyers pour les superficies supérieures à ce seuil (voir ci-dessous). ).

Mais attention, les petites surfaces sont une denrée rare sur le marché des logements neufs. Les studios représentent environ 8% de l'offre de logements et les appartements de deux pièces, 32%, selon le Commissariat au développement durable (CGDD).

Cet engouement pour les petites zones est logique. Premièrement, ils sont loués plus facilement en raison de la rareté et de l’adéquation du loyer pour les budgets. De ce fait, leur rentabilité est supérieure, ce qui permet de compenser une rotation plus fréquente des locataires.

Néanmoins, il est important de ne pas négliger les petites pièces en trois parties, souvent vendues par les développeurs à des mètres carrés abordables.

Si le programme répond à vos attentes en termes d’emplacement, de qualité et de prix, il est vivement recommandé de vous connecter avant même l’annonce officielle du lancement.

À la fin de la commercialisation, il reste généralement le rez-de-chaussée dans la rue, le bâtiment au-dessus d’une sortie de garage et les appartements orientés au nord!

Surtout, raisonnez comme si c'était votre propre résidence principale. C'est la meilleure façon de garder la tête froide.

Le multiplicateur Pinel préfère les petites et moyennes surfaces

Les prix de location, hors coûts, sont limités et inférieurs aux tarifs du marché d'environ 20%.

Ces plafonds, révisés au début de chaque année, varient en fonction de l'emplacement géographique de la propriété. Pour calculer le loyer mensuel maximal, multipliez le plafond de référence par la superficie de la maison.

Un coefficient (0,7 + 19 / S) est ensuite attribué au produit obtenu, où S représente la surface. Ce coefficient, arrondi à la deuxième décimale, ne doit pas dépasser 1,2.

Pour une surface de 38 mètres carrés, le coefficient est maximal (1,2), ce qui signifie que le loyer peut être augmenté de 20% par rapport au plafond. Par contre, plus vous vous écartez des 63 mètres carrés (coefficient 1), plus les prix de location sont bas.