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rachat de crédits: GRANITE PT MTG TR INC. Compte-rendu des résultats financiers du troisième trimestre 2019 (USD0.01 (GPMT)) -Simulation


Source de l'image: The Fool Motley.

GRANIT PT MTG TR INC. COM USD0.01 (NYSE: GPMT)
Appel des résultats du troisième trimestre 2019
6 novembre 2019, 10h00 HE

Contenu:

  • Commentaires préparés
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

opérateur

Bonjour Je m'appelle Jacob et je serai votre animateur de conférence. En ce moment, j'aimerais souhaiter la bienvenue à tous les participants à la conférence téléphonique Granite Point Mortgage Trust & sur les résultats financiers du troisième trimestre de 2019. (Instructions de l'opérateur) Je souhaite maintenant transférer la conférence à Chris Petta, responsable des relations avec les investisseurs pour Granite Point. .

Chris PettaRelations investisseurs

Merci et bonjour à tous. Merci pour votre appel pour discuter des résultats financiers de Granite Point pour le troisième trimestre de 2019. Je suis accompagné de Jack Taylor, notre président et chef de la direction; Marcin Urbaszek, notre directeur financier; Steve Alpart, notre CIO; et Steve Plust, notre COO. Après mes remarques introductives, Jack fournit un résumé de nos activités commerciales et un bref résumé des conditions du marché.

Steve Alpart discutera de nos créations du troisième trimestre, de notre portefeuille et de notre portefeuille de projets. Et Marcin soulignera les éléments les plus importants de nos états financiers. Le communiqué de presse et les tableaux financiers relatifs à l'appel d'aujourd'hui, ainsi que notre formulaire 10-Q, ont été soumis à la SEC hier. Si vous n'en avez pas, vous pouvez le trouver sur notre site Web ou sur le site Web de la SEC à sec.gov.

Dans notre publication sur les revenus et les diapositives, qui sont maintenant publiées dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web, nous avons harmonisé les PCGR avec les mesures financières non définies par les PCGR. Nous vous recommandons d'afficher ces informations en combinaison avec l'appel d'aujourd'hui. Je tiens également à mentionner que cet appel est diffusé sur le Web et peut être consulté sur notre site Web via le même site Web. Avant de passer la conversation à Jack, j'aimerais vous rappeler que les commentaires de la direction lors de cette téléconférence et les diapositives à l'appui peuvent contenir des déclarations prospectives.

Les déclarations prospectives reflètent nos points de vue sur les événements futurs et sont généralement associées à l'utilisation de mots tels qu'anticipation, attente, estimation, croyances ou autre. Nous avertissons les investisseurs de ne pas trop se fier aux déclarations prospectives. Ils impliquent des risques et des incertitudes et les résultats réels peuvent différer considérablement des attentes. Nous vous recommandons d’examiner attentivement les risques décrits dans nos documents auprès de la SEC, que vous pouvez obtenir sur le site Web de la SEC à sec.gov.

Nous ne sommes nullement tenus de mettre à jour ou de corriger les déclarations prospectives si des événements ultérieurs montrent qu'ils sont inexacts. Je vais maintenant transférer l'appel à Jack.

Jack Taylorprésident et directeur

Merci Chris et bonjour à tous. Nous souhaitons la bienvenue à vous tous et vous remercions d'avoir participé à notre appel à propositions pour le troisième trimestre de 2019. Au cours de cette année, nous avons mis en œuvre avec succès notre stratégie d'investissement tout en développant de manière significative notre activité. Nos fortes livraisons de plus de 630 millions de dollars au troisième trimestre illustrent une nouvelle fois les possibilités de notre plate-forme de création directe et de notre équipe très expérimentée.

Au cours des neuf premiers mois de l’année, nous avons contracté plus de 1,3 milliard de dollars de nouveaux prêts privilégiés, soit une augmentation d’environ 47% par rapport à la même période de l’année dernière. Nous prévoyons que notre solide engagement en capital se maintiendra pour le reste de l’année, comme en témoigne notre portefeuille de prêts de plus de 650 millions de dollars. Bien que notre rythme de création ait augmenté, nous avons continué de mettre l’accent sur l’assurance-crédit et la structuration des prêts, tout en générant des rendements attractifs ajustés au risque. En supposant que tous les prêts de notre pipeline soient fermés d’ici la fin de l’année, nous sommes sur le point de générer immédiatement environ 2 milliards de dollars de nouveaux investissements en prêts privilégiés pour l’exercice complet, ce qui serait un record pour nos entreprises et une augmentation du nombre de prêts. plus de 25% signifie sur notre volume d'origine en 2018.

Nos solides débuts au troisième trimestre, combinés au financement de nos obligations de prêt existantes, ont entraîné un investissement en capital record de plus de 530 millions de dollars par trimestre. Cela, combiné aux remboursements anticipés gérables, a entraîné une forte croissance nette du portefeuille de plus de 365 millions de dollars, soit une augmentation d'environ 10% par rapport au deuxième trimestre. Le solde du capital de notre portefeuille à la fin du trimestre s'élevait à environ 4 milliards de dollars et à 4,7 milliards de dollars, y compris toutes nos obligations de financement futures. Nous sommes ravis de la vigueur continue de la qualité du crédit de notre portefeuille.

Nous restons concentrés sur l'utilisation de notre capital dans des dossiers de crédit solides, soutenus par des fonctionnalités de haute qualité et des sponsors avec des business plans répondant à nos critères d'acceptation, qui forment ensemble un portefeuille bien sécurisé et bien diversifié. Au troisième trimestre, un de nos prêts assorti d'une cote de risque de quatre a été remboursé au pair. Ce prêt d'environ 18 millions de dollars sur une propriété multifamiliale à New York a été refinancé avec un autre prêteur qui a confirmé nos points de vue précédents sur la qualité du crédit de cet actif. Nous continuons de suivre activement un autre prêt avec une évaluation des risques de quatre.

La surveillance active du crédit de nos placements est un principe fondamental de notre programme général de gestion d’actifs et de notre approche d’atténuation des risques. Nous pensons que, d’une manière générale, les fondamentaux du marché de l’immobilier commercial, ainsi que le contexte général du crédit, restent attractifs. Bien que la conjoncture économique soit restée relativement stable et que le marché du travail soit bien orienté, la Fed a considérablement réduit ses taux d’intérêt à court terme au moyen d’une série de mesures préventives ces derniers mois, ce qui a eu un impact négatif sur notre performance financière au troisième trimestre. Cette évolution, conjuguée à des modifications temporaires de notre bilan, que Marcin expliquera plus en détail ultérieurement, a contribué à la baisse de nos résultats trimestriels.

Depuis le début, nous avons inclus les planchers LIBOR de la grande majorité de nos prêts comme compensation partielle de la baisse des taux d’intérêt à court terme. Cependant, une partie importante du portefeuille est constituée d’investissements de types plus anciens avec des seuils de taux de change moins élevés (LIBOR), ce qui a eu un impact disproportionné sur le rendement de notre portefeuille, car les taux d’intérêt à court terme ont chuté. Le 30 septembre, moins de 10% de notre portefeuille avait des sols LIBOR dans la monnaie. Nos taux d’émission pour les neuf mois de l’année ont toutefois un plancher pondéré au LIBOR moyen d’environ 2,02%.

Alors que les saisons de notre portefeuille et les anciens prêts, avec des seuils LIBOR bas, continuent de porter leurs fruits, la sensibilité de notre portefeuille à une nouvelle baisse des taux d’intérêt à court terme devrait s’améliorer. Nous avons réalisé des progrès significatifs dans la mise en œuvre de nos objectifs stratégiques et la croissance de notre entreprise, tout en tirant parti des opportunités d'investissement intéressantes disponibles sur les marchés de l'immobilier commercial. Et nous restons convaincus que notre stratégie procurera à nos actionnaires des rendements intéressants, ajustés en fonction du risque, tout en poursuivant notre croissance et en stabilisant nos activités. Je vais maintenant transférer l'appel à Steve Alpart afin de discuter plus en détail de notre activité d'investissement.

Steve AlpartChef des enquêteurs

Merci, Jack, et merci à vous tous pour votre participation à cet appel. Au troisième trimestre, nous avons poursuivi sur notre lancée et conclu 15 nouveaux prêts représentant un engagement total de plus de 636 millions de dollars, profitant ainsi des abondantes opportunités de crédit attrayantes sur notre marché. Notre financement total par emprunt de 535 millions de dollars est le plus élevé que nous ayons eu depuis la création de notre société et consistait en un financement d'environ 475 millions de dollars en nouveaux prêts, un financement futur d'environ 58 millions de dollars à partir d'obligations de prêts existantes et un financement de 2 millions de dollars. upizing deux prêts. Les emprunts contractés récemment sont couverts par des immeubles de grande qualité, principalement dans les secteurs des bureaux et des immeubles multifamiliaux, avec une répartition géographique équilibrée.

Nos émissions au troisième trimestre présentent des profils de crédit attrayants avec des sponsors expérimentés, un LTV stabilisé moyen pondéré de 66% et un rendement moyen pondéré du LIBOR plus 3,65%. Au troisième trimestre, nous avons effectué des remboursements anticipés et des remboursements d’environ 167 millions de dollars. Toutefois, nous prévoyons que le volume des paiements anticipés dépassera 300 millions de dollars au quatrième trimestre, principalement en raison de l'intersection de notre portefeuille, car un plus grand nombre de nos sponsors ont maintenant eu le temps d'exécuter avec succès leurs plans commerciaux. , ce qui leur a permis de vendre ou de refinancer ces propriétés. Depuis la fin du troisième trimestre, nous avons déjà réalisé plus de 135 millions de dollars de prêts prépayés.

Grâce à des prêts record et à des remboursements anticipés relativement constants, le solde principal de notre portefeuille de placements a atteint environ 4 milliards de dollars ce trimestre, avec un solde entièrement engagé d'environ 4,7 milliards de dollars. Notre portefeuille présente toujours de fortes caractéristiques de crédit et est bien réparti entre les types d’immobilier, les marchés et les sponsors. Le LTV stabilisé moyen pondéré de notre portefeuille est inférieur à 64% et le rendement moyen pondéré initial est le LIBOR plus 4,40%, les prêts privilégiés représentant plus de 98% de nos investissements. Conformément à notre forte concentration sur l’assurance crédit profonde et à notre philosophie d’investissement privilégiant la diversification, notre portefeuille reste bien isolé de l’exposition aux risques binaires et des concentrations importantes de sponsors ou de locataires.

En ce qui concerne notre pipeline futur, nous avons jusqu’à présent généré de nouveaux engagements de prêts d’un montant total de plus de 650 millions de dollars, avec un financement initial de plus de 500 millions de dollars. Jusqu'ici, nous avons financé plus de 325 millions de dollars en prêts, y compris un financement d'environ 30 millions de dollars provenant de nos engagements précédents. Nous nous attendons à ce que la plupart des prêts restants soient contractés au cours du quatrième trimestre, bien que certains puissent être reportés à l’année prochaine, en fonction des conditions de clôture habituelles. À l'instar de nos produits originaux du troisième trimestre, notre portefeuille de produits est principalement composé de prêts d'immeubles collectifs et de bureaux situés sur différents marchés et dotés de caractéristiques de crédit solides.

Nous estimons actuellement que les prêts de notre portefeuille de contrats à terme génèrent des revenus se situant entre le bas et le milieu du tiers de notre LIBOR. Étant donné le niveau plus élevé anticipé de remboursements anticipés au quatrième trimestre et en supposant que la plupart de nos prêts-pipelines soient fermés à la fin de l’année, nous prévoyons une croissance du portefeuille plus modeste au quatrième trimestre par rapport au troisième trimestre, en fonction de la calendrier des fermetures de prêt. Je vais maintenant transférer l'appel à Marcin pour un aperçu plus détaillé de nos résultats financiers.

Marcin UrbaszekDirecteur financier

Merci Steve et bonjour à tous. Merci d'avoir participé à notre appel. Nos fortes origines au troisième trimestre ont poursuivi notre forte utilisation de capital cette année et ont permis une croissance nette du portefeuille de 10%. Toutefois, nos résultats financiers ont été affectés par la baisse des taux d’intérêt à court terme et les fluctuations des deux côtés de notre bilan.

Malgré une forte croissance de notre portefeuille, nos intérêts créditeurs n’ont augmenté que d’environ 6%. Il a été influencé par la baisse significative du TIOL d'un mois au troisième trimestre, ainsi que par la réduction des écarts de taux sur nos nouveaux emprunts par rapport aux écarts d'anciens emprunts que nous avons remboursés. Nous avons augmenté nos emprunts au cours du trimestre pour nous fournir des liquidités supplémentaires afin de financer le volume important de nos créations au troisième trimestre et au cours du quatrième trimestre, dont certaines ont été reportées, ce qui a eu une incidence défavorable sur nos excédents de trésorerie. . Par conséquent, nous avons constaté une hausse des intérêts débiteurs, ce qui a contribué à la diminution de 0,01 $ par action de notre revenu net d'intérêts par action par rapport au deuxième trimestre.

De plus, nos remboursements anticipés des emprunts CLO ont freiné davantage les revenus du troisième trimestre, la clôture des nouveaux emprunts destinés au déploiement de ces fonds ayant également été retardée. Depuis la fin du trimestre, nous avons largement réinvesti les liquidités dans notre CLO géré. La baisse du revenu net d’intérêts et l’absence de coûts de remboursement anticipé, combinées à des coûts de service légèrement supérieurs, imputables à la croissance du portefeuille, ont été en grande partie la cause de la baisse de notre revenu principal, qui est passé de 19,4 millions de dollars ou 0,36 $ par action au deuxième trimestre à 18,5 millions de dollars ou 0,34 $ par action au troisième trimestre. La comptabilisation d’actions en circulation supplémentaires émises via notre guichet automatique au deuxième trimestre a eu un impact inférieur à 0,01 $ sur nos résultats par action au troisième trimestre.

Notre valeur comptable au 30 septembre était de 18,65 dollars par action ordinaire. En ce qui concerne notre financement et effet de levier. L'encours de nos facilités de crédit a atteint plus de 1,8 milliard de dollars, grâce à la croissance de notre portefeuille lors de la souscription de prêts disponibles pour financer de nouveaux prêts. De plus, nous avions un solde de trésorerie limité beaucoup plus élevé à la fin du trimestre en raison de remboursements anticipés de prêts financés par le biais des CLO auxquels j'ai fait référence précédemment.

Notre capacité d'emprunt totale, y compris nos options pour augmenter certaines de nos installations, s'est établie à 2,5 milliards de dollars, sans changement par rapport au deuxième trimestre. Au cours du troisième trimestre, nous avons partiellement exercé notre option d’augmenter la facilité de crédit de JP Morgan de 350 millions à 425 millions de dollars. Nous pouvons encore augmenter la capacité d'emprunt pour cette facilité à 500 millions de dollars. Depuis la fin du trimestre, nous avons également exercé partiellement notre option d’augmenter la facilité de Wells Fargo de 200 millions de dollars à 275 millions de dollars, montant qui pourrait être porté à 350 millions de dollars.

Nous avons terminé le troisième trimestre avec un effet de levier de 1,8 fois et, y compris la dette CLO sans résultats du marché, notre ratio d'endettement total / capitaux propres était de trois. Nous nous attendons à ce que notre endettement total reste autour de ce niveau à court terme, car nous continuons à utiliser notre capital restant et à réinvestir les liquidités que nous prévoyons de réaliser avec le remboursement des prêts. Merci encore pour votre participation aujourd'hui. Et maintenant, je vais demander à l'opérateur d'ouvrir l'appel aux questions.

Demander:

opérateur

(Instructions d'opérateur) La première question vient de Jade Rahmani avec KBW. S'il vous plaît continuer.

Jade RahmaniKBW – Analyste

Bonjour C'est Ryan pour Jade. Merci d'avoir répondu aux questions. Marcin, j’apprécie les commentaires que vous avez formulés sur les charges d’intérêts et les produits d’intérêts.

Je ne comprenais pas tout à fait les facteurs les plus importants, car les coûts d’intérêt ont augmenté si rapidement au cours du trimestre. Pouvez-vous s'il vous plaît fournir plus de clarté à ce sujet?

Marcin UrbaszekDirecteur financier

Bien sûr et bonjour. Merci d'être venu. Le thème général du troisième trimestre était donc l'excès de liquidité que nous avions, ce qui a pesé sur le revenu net d'intérêts et a nui à nos résultats. Nous avons gardé des liquidités supplémentaires au bilan.

Et nous conservons également les fonds disponibles pour réinvestissement dans notre CLO géré pour le grand nombre de prêts que nous contractons, y compris certains prêts plus importants, dont la fermeture a malheureusement été retardée, ce qui entraîne une importante charge d'intérêts sans le produit des intérêts de compensation si les prêts sont conclus plus tard. La majeure partie de cet excès de liquidité a été déployée. Et si vous y réfléchissez, étant donné notre taille relative plus petite, avec des liquidités supplémentaires de 100 à 150 millions de dollars pour quelques mois, financées bien sûr par les prêts consentis, appelez-les 3,5% à 4%. Cela a un impact légèrement plus important sur nos résultats, et c'est essentiellement ce qui s'est passé ce trimestre.

Jade RahmaniKBW – Analyste

Marcin, c'est Jade. Vous attendez-vous à ce que le bénéfice atteigne le niveau de dividende au quatrième trimestre? Et réfléchissez largement au dividende dans la manière dont il a été déterminé comme un suivi de la transaction Two Harbors. Sur la base du rendement actuel et des perspectives de taux d’intérêt pour l’année prochaine, vous attendez-vous à atteindre le niveau du dividende en termes de résultat opérationnel ou devez-vous ajuster le dividende au rendement de levier actuel?

Marcin UrbaszekDirecteur financier

Bonjour, Jade. Merci pour la question. Donc, je vais d'abord prendre le T4, puis je gérerai les dividendes. Je dirais, regardez, il est difficile de prédire le nombre exact pour le quatrième trimestre car, comme vous le savez, de nombreux facteurs influencent notre revenu, tels que le moment de la souscription de prêts et les remboursements anticipés.

Nous prévoyons d’autres paiements anticipés au cours du trimestre, comme l’a dit Steve dans ses remarques préparées. Mais ce sera un moteur, avec les tendances des taux d’intérêt à court terme. Bien entendu, nous avons toujours une certaine exposition au LIBOR, car nous sommes en grande partie un portefeuille à intérêts variables. Comme Steve l'a dit, nous estimons également que les rendements de notre pipeline prévisionnel se situent dans la fourchette des 300% au-dessus du LIBOR.

Ainsi, en plus des rendements plus élevés sur les prêts que nous remboursons, cela aura également un impact. Donc, compte tenu de tous ces facteurs et du fait que, comme je viens de le dire, les mouvements de notre bilan pour soutenir un volume élevé de prêts peuvent également avoir un effet temporaire sur notre bénéfice par action, il est difficile de: Chiffre à déterminer pour le quatrième trimestre. En parlant des dividendes, de nombreux facteurs l’influencent. Nous nous concentrons sur le long terme pour soutenir le dividende grâce à un taux de rentabilité stable stable.

Cela dépendra évidemment de divers facteurs, tels que le rendement disponible sur le marché pour notre stratégie. Nous ne prévoyons pas que le profil de crédit et de risque de nos investissements changera afin de générer des rendements supplémentaires. Bien sûr, j'ai déjà souligné l'excès de liquidité pour le troisième trimestre. Maintenant, nous avons financé plus de 300 millions de dollars de prêts au cours de la deuxième moitié du troisième trimestre et jusqu'à présent plus de 325 millions de dollars au quatrième trimestre, comme l'a dit Steve.

Nous avons donc investi la majeure partie de cet excès de liquidité. Les revenus d'intérêts générés par ces prêts devraient donc certainement compenser les charges d'intérêts supplémentaires subies au cours du trimestre. Troisièmement, notre premier accord CLO, un accord statique, est la réduction de la dette, car les prêts sont rentables et le rendent un peu moins efficace. Nous prévoyons que cette tendance se maintiendra car une grande partie de nos remboursements anticipés sont des prêts financés dans cette confiance.

Et nous examinons différentes options pour résoudre ce problème, mais il faudra un certain temps avant de le mettre en œuvre. De plus, bien que nous ayons terminé le troisième trimestre avec un ratio dette / capitaux propres trois fois supérieur, l’endettement moyen pour le trimestre était d’environ 2,7 fois, donc quelque part autour de ce niveau. Pour moi, cela montre que nous étions trop petits pour le trimestre. Nous avons donc un peu plus de marge pour augmenter le portefeuille à ce triple niveau de manière plus cohérente, peut-être un peu plus haut lorsque nous aurons fini de rationaliser nos engagements.

Nous concentrons donc nos efforts sur l’investissement de notre capital restant en réinvestissant les fonds que nous recevrons grâce aux remboursements et en travaillant davantage sur notre capacité à rendre la structure de financement plus efficace. Donc, si nous prenons tous ces facteurs en compte, une fois que nous aurons équilibré notre levier financier et que nous évaluerons l’effet de toutes les autres variables, nous discuterons avec notre conseil d’administration du niveau plus durable et plus durable de notre rentabilité principale et nous réévaluerons niveau du dividende et procéder aux ajustements nécessaires à l’avenir.

Jade RahmaniKBW – Analyste

Merci pour ça. Je pense que cela vaut la peine d'être réaliste car votre dividende actuel signifie un rendement de 9% sur la valeur comptable. Compte tenu de la structure des coûts et des frais généraux, cela nécessiterait environ 12%, 12,5% de RCP bruts. Certains ont noté que les ROE réalisables se situaient plutôt dans une fourchette de 11% à 11,5%.

Compte tenu de vos antécédents et de votre historique sur le marché des CMBS, je vous ai déjà posé une question à propos des sociétés de soutien, qui génèrent généralement des sociétés de premier plan avec des ROE élevés. Je me demande simplement si vous avez mis à jour vos pensées à ce sujet.

Jack Taylorprésident et directeur

Bonjour Jade. C'est Jack. Content de vous parler. Eh bien, je pense que, comme nous en avons discuté dans le passé, nous évaluons toujours et sommes ouverts à l’évaluation de diverses opportunités d’affaires offrant des rendements supplémentaires.

Et notre équipe dispose de capacités très solides pour mettre en œuvre diverses stratégies de placement, comme nous l’avons fait avec de nombreux formats au cours de notre longue carrière. Mais depuis que nous avons été rendus publics il y a deux ans, nous nous sommes concentrés uniquement sur le déploiement de notre capital, l'augmentation du bilan et l'amélioration de nos résultats d'exploitation. Nous ne cherchons donc pas activement une expansion des entreprises pour le moment, mais nous ne l'excluons pas et nous n'excluons pas les partenariats et / ou les coentreprises potentiels qui pourraient nous aider si cela se justifiait aussi du point de vue stratégique et du risque. . La réponse est donc, rien ne menace, mais pas exclu.

Et je veux juste – si je peux, je veux juste ajouter quelque chose à ce que Marcin a dit sur l’amélioration de notre financement pour une entreprise. Et il a fait référence au marché CLO. Et comme nous l’avons dit par le passé, nous considérons également le marché des CLO comme un moyen très complémentaire et attrayant de financer notre activité en combinaison avec nos autres types de prêts, et nous avons positionné notre activité comme un émetteur à répétition le marché CLO. Et jusqu’à présent, nous avons réalisé deux CLO, comme vous le savez, qui ont tous deux été très bien reçus et soutenus par le large éventail d’investisseurs institutionnels, dont beaucoup sont des investisseurs assidus dans la deuxième transaction.

Et comme notre rythme initial a augmenté et que nous avons considérablement élargi notre portefeuille cette année, nous disposons d’une capacité d’actif suffisante pour tirer parti du marché des CLO. C’est pourquoi nous surveillons de près l’évolution du marché des CLO, y compris ce que j’appellerai les versions nettement moins chères pour les émetteurs. Nous avons donc envisagé une autre titrisation qui serait bénéfique pour notre bilan et nous aiderait de quelque manière à rattraper les nouveaux développements sur le marché des CLO, dont certains ont profité à nos collègues. Ainsi, en fonction des conditions générales du marché, nous pouvons choisir d'accéder au marché du CLO au cours des prochains mois.

Jade RahmaniKBW – Analyste

Merci beaucoup

Jack Taylorprésident et directeur

Merci

opérateur

La prochaine question vient de Rick Shane avec JP Morgan. S'il vous plaît continuer.

Rick ShaneJ.P. Morgan – Analyste

Bonjour les gars. Merci d'avoir répondu à mes questions ce matin. Marcin, vous avez mentionné l'effet de levier moyen au cours du trimestre. Quel était le solde de trésorerie moyen?

Marcin UrbaszekDirecteur financier

Je pense que si vous regardez l'argent au bilan et certains des fonds que nous avons dans nos CLO, certainement dans le Nord – l'excès de liquidité, je dirais, certainement dans le Nord était de 100 $ millions. Nous essayons de le maintenir – notre alliance nécessite au moins 40 millions de dollars. Nous essayons de garder un oreiller là-haut, quelque part entre cela et 100 millions de dollars. Nous avons donc eu un excédent de liquidités, je dirais de 100 millions à 150 millions de dollars au cours du trimestre.

Donc, ce qui s’est passé est que, si vous vous en souvenez, le trimestre dernier, nous avons appelé l’un des nôtres – c’était l’une des conséquences. L'un de nos plus gros prêts, le prêt de bureau du Nord-Est, qui a été remboursé, était en réalité dans la fiducie gérée. Il a été remboursé à la fin du deuxième trimestre. Avant cela, nous avions un autre grand prêt de bureau à remplacer.

Et malheureusement, ce prêt a été retardé, c’est donc en partie la raison pour laquelle nous avons eu des conséquences négatives, alors –

Rick ShaneJ.P. Morgan – Analyste

Compris. Et – OK, c'est un contexte utile. Et si nous regardons – et ce genre de lien avec la question que Jade vient de poser. Si nous regardons le dividende, le ROE implicite d’aujourd’hui en valeur comptable pour atteindre cet objectif, il avoisine les 9%.

Pour être honnête, c’est là que ROE a été à un moment donné dans l’histoire de la société. Vous vous trouvez dans un environnement où les taux de base vous nuisent au strict minimum. Pour atteindre ce dividende, vous devez soit augmenter la valeur comptable, soit augmenter l'écart, réduire les coûts de financement, soit augmenter de manière significative l'endettement. Quel est le meilleur outil là-bas? Et au fait, le dividende est-il durable?

Marcin UrbaszekDirecteur financier

Merci, Rick. Et regardez, comme je l’ai déjà dit, de nombreux facteurs l’influencent. Mais pour avoir offert des actions au premier trimestre, je suppose que nous aurions probablement gagné le dividende au premier trimestre de 19 ans. Cela a bien sûr été dilué par notre augmentation de capital, qui était stratégique pour nous pour de nombreuses raisons.

Beaucoup de choses se sont passées depuis. Comme Jack l'a dit, nous avons un pouvoir de profit supplémentaire qui pourrait provenir d'un autre CLO. Nous avons le premier CLO qui devient de plus en plus inefficace. Libérer une partie de cet excédent de capital qui est bloqué et que la confiance nous apportera assurément – mais si nous examinons le marché aujourd'hui, nous obtiendrons certainement des bénéfices supplémentaires.

Mais regardez, nous sommes réalistes quant aux conditions du marché et à la structure de notre entreprise. Nous en discutons continuellement avec notre conseil. Et une fois que nous avons eu le temps de rationaliser nos engagements, nos actifs, nous avons prouvé que nous pouvions produire de nombreux actifs de très haute qualité – des actifs de haute qualité et à rendement élevé. Ainsi, lorsque nous aurons terminé, en ce qui concerne – je veux dire – et notre côté passif du bilan, nous réévaluerons notre rentabilité fondamentale et prendrons les mesures qui s’imposent tout en discutant de cette question avec notre direction.

Rick ShaneJ.P. Morgan – Analyste

Super bien. Merci beaucoup

opérateur

(Instructions pour l'opérateur) La question suivante vient d'Arren Cyganovich avec Citi. S'il vous plaît continuer.

Arren CyganovichCiti – Analyste

Merci. Vous avez dit que les paiements anticipés devraient augmenter au quatrième trimestre, pour atteindre environ 300 millions de dollars. Pensez-vous que cela devient plus ce que vous verriez comme une sorte de prépaiement durable parce que votre portefeuille commence à pimenter ici? Et y at-il – prévoyez-vous des revenus de paiement anticipé significatifs par rapport aux paiements anticipés du quatrième trimestre?

Steve PlustDirecteur général

Arren, c'est Steve Plust. Merci pour la question. Lors de ces appels, nous avons répété à plusieurs reprises que nous pensions à un niveau durable de paiements anticipés lorsque le portefeuille arriverait à maturité, à savoir un pourcentage de 25% par an. Et les 300 millions de dollars approchent définitivement.

Bien sûr, ce trimestre par trimestre sont des actifs bosselés. Ces chiffres évolueront d'un trimestre à l'autre et ne seront ni flexibles ni cohérents. Et en ce qui concerne les frais de prépaiement, je vais le transmettre à Marcin.

Marcin UrbaszekDirecteur financier

Merci Steve. Arren, à partir de maintenant, cela dépend des prêts à payer quand. Il existe – une combinaison de prêts plus anciens, nettement en dehors de la protection de l'appel et de la période de maintien du revenu, et de nouveaux plus récents, qui pourraient avoir cette période au cours du quatrième trimestre. C'est donc très difficile à estimer.

Nous avons clairement un bénéfice prépayé compris entre 0 et 1 million de dollars par trimestre. Donc, encore une fois, selon le moment des prêts, il est vraiment difficile de dire maintenant si nous en aurons un ou non.

Arren CyganovichCiti – Analyste

OK Et je suppose que vos actions maintiennent maintenant une valeur comptable légèrement inférieure ou inférieure à leur valeur comptable et il ne semble pas que vous augmentiez trop votre effet de levier; vous pensez en avoir assez d'un système de recyclage de portefeuille capable d'assurer systématiquement suffisamment de capital pour financer ce que vous avez dans le pipeline l'année prochaine?

Jack Taylorprésident et directeur

Oui nous faisons. C'est Jack. Merci pour votre question. Et je dirai que nous en avons assez pour couvrir notre pipeline initial, et nous disposons d’environ 200 millions de dollars, plus une capacité supplémentaire, pour générer une croissance supérieure.

Et oui, comme mentionné, nous prévoyons des paiements anticipés considérablement plus élevés au cours de ce quatrième trimestre, mais également après. Et cela devrait générer des liquidités supplémentaires pour générer de nouveaux prêts allant plus loin. Donc, ce n'est pas pour la croissance. C'est réinvestir le capital.

Donc, notre – nous sommes bien couverts avec notre capacité à prendre soin de notre pipeline. Comme nous venons de le montrer, nous avons également la capacité de générer environ 2 milliards de dollars par an à partir de notre plateforme. Et en fonction de la stabilité du marché et de nos pourcentages de remboursement anticipé, dépend de notre volonté d’élargir notre portefeuille de croissance nette, mais nous veillons toujours à avoir la capacité de couvrir ce que nous allons faire.

Arren CyganovichCiti – Analyste

Merci

opérateur

La prochaine question vient de Jade Rahmani avec KBW. S'il vous plaît continuer.

Jade RahmaniKBW – Analyste

Merci. Je suis désolé si j'ai manqué cela auparavant, mais le risque de prêts avec quatre notes, je pense qu'il y en a deux le dernier trimestre et maintenant un. Et pouvez-vous simplement ajouter de la couleur?

Steve AlpartChef des enquêteurs

Het is Steve Alpart. Bedankt voor de vraag. Bedankt om deel te nemen. Dus we blijven dat actief voor Q3 volgen.

We hebben de risicobeoordeling van vier gehandhaafd. Die lening van 9/30 is nog betaalbaar en we verwachten geen andere reserves voor die lening te creëren dan nodig is op de CECL. We hebben in het verleden al gezegd dat we nog steeds geloven dat we goed verzekerd zijn van het actief. Het presteert 100%.

Dus dat is – dus eigenlijk geen verandering sinds vorig kwartaal.

Jade RahmaniKBW – Analyste

En waren er vorig kwartaal twee risico's 4 = leningen met vier ratings? En nu is er een. Wel, denk ik, wat is er met de andere lening gebeurd?

Steve AlpartChef des enquêteurs

Sans aucun doute. Zoals Jack eerder al zei, hadden we tijdens het derde kwartaal een actief voor meerdere gezinnen in New York en die lening werd terugbetaald op pari.

Jade RahmaniKBW – Analyste

Was dat onderworpen aan huurcontrole?

Steve AlpartChef des enquêteurs

Dat activum bevatte een paar eenheden die onderworpen waren aan huurcontrole. Maar zoals onze – zoals onze algemene benadering is, was dit een de-minimisonderdeel van het bedrijfsplan. En we onderschrijven meestal niet dat soort activa, wat leidt tot huurcontrole. Dus als het niet had zijn vruchten afgeworpen, waren we niet bezorgd dat dit effect zou hebben op het nieuwe verlies.

Jade RahmaniKBW – Analyste

Dank daarvoor. Ik wilde opnieuw een bredere vraag stellen, voortbouwend op uw ervaring in de industrie. Iedereen sprak over hoe goedaardig de kredietcyclus is geweest, maar dat komt omdat de meeste commerciële onroerendgoedleningen een looptijd van tien jaar hebben en we nog niet op de drempel van die verjaardagen staan. Hoewel er veel herfinancieringen zijn geweest, is ongeveer 50% van de wanbetalingen in de commerciële onroerendgoedsector te wijten aan wanbetaling op vervaldag.

Dus kijk gewoon weg van de portefeuille van GPMT, maar voor de industrie in het algemeen, verwacht u volgend jaar een toename van de kredietwaardigheid bij de verjaardag van de 2020 – de originaties van 2010?

Steve PlustAlgemeen directeur

Hé, Jade. Goedemorgen. Steve Plust. Sorry als ik iets te zachtaardig spreek.

Het is echt moeilijk te zeggen, omdat uit onze ervaring blijkt dat, tenzij u een macrocyclus tegenwerkt, de meeste standaardinstellingen echt afleverend zijn en wat ik zou zeggen, idiosyncratisch en specifiek voor een bepaald bedrijfsplan of een bepaalde markt. Zeker, ik zou me voorstellen dat er 10 jaar geleden wat snafus in originaties was gemaakt. Maar ik zie geen wereldwijde – of lokale of wereldwijde macro-omstandigheden die herfinancieringen op dit moment in de weg staan.

Jade RahmaniKBW – Analyste

En wat betreft uw eigen interne vermogensbeheerproces, wat is het niveau van de dialoog met leners?

Steve PlustAlgemeen directeur

Het is vrij hoog gezien de aard van de activa. We doen veel toekomstige fondsen. Er zijn bedrijfsplannen die onze deelname vereisen, waar ik het niet constant zou noemen, maar een zeer frequente dialoog met sponsors over de stand van zaken, het herzien van leaseactiviteitsrapporten, het herzien van capex-plannen, het jaarlijkse budgetoverzicht. We zijn dus in vrij continue dialoog met onze sponsors over deze bedrijfsplannen.

Jade RahmaniKBW – Analyste

Heel erg bedankt.

Steve AlpartChef des enquêteurs

Graag gedaan.

opérateur

Hiermee is onze vraag-en-antwoordsessie voltooid. Ik wil de conferentie teruggeven aan Jack Taylor voor eventuele slotopmerkingen.

Jack Taylorprésident et directeur

Nou, bedankt, operator. And I would just add, I'd like to thank everyone for joining us today and for taking the time and for your support of our business and we look forward to speaking with you all again soon. Merci

opérateur

(Annulation de l'opérateur)

Duration: 42 minutes

Appelez les participants:

Chris PettaRelations investisseurs

Jack Taylorprésident et directeur

Steve AlpartChef des enquêteurs

Marcin UrbaszekDirecteur financier

Jade RahmaniKBW – Analyste

Rick ShaneJ.P. Morgan – Analist

Arren CyganovichCiti – Analist

Steve PlustChief Operating Officer

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