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rachat de crédits: Immobilier 101 – Financement d'un immeuble de placement -Simulation


Investir dans l'immobilier peut être un moyen extrêmement enrichissant et lucratif de faire fructifier votre argent. Mais à moins que vous ayez beaucoup d'argent, vous devez obtenir un financement lorsque vous achetez un immeuble de placement. Même si vous pouvez vous permettre d'acheter de l'argent, emprunter est la meilleure solution.

Cependant, le financement d'un immeuble de placement diffère du financement de votre résidence principale ou même d'une maison de vacances. Dans cet esprit, voici un guide de ce que vous devez savoir sur vos différentes options de financement pour vous aider à décider de ce qui vous convient le mieux.

Qu'est-ce qu'un bien d'investissement?

Avant de discuter de la manière de financer un immeuble de placement, il est important de définir clairement ce qu’est un immeuble de placement.

Une maison peut appartenir à trois catégories différentes:

  • UNE résidence principale est une maison où tu habites. Vous n’êtes pas obligé d’y vivre toute l’année – par exemple, dans les climats plus froids, beaucoup de gens vivent plus chauds quelque part en hiver. Le fait est qu’une résidence principale est votre "base de résidence" & # 39; est. Un point important à savoir est que vous ne pouvez avoir qu’une résidence principale à la fois.
  • UNE résidence secondaire est vaguement défini comme une maison dans laquelle vous vivez certains du temps, mais n'est pas votre maison principale. Malgré le nom, vous pouvez avoir plus d'une seconde à la maison. Vous pouvez louer une résidence secondaire si vous n'y êtes pas, mais la plupart des prêteurs (et l'IRS) ont des exigences d'occupation minimales pour les résidences secondaires. Nous discuterons des raisons pour lesquelles la définition de résidence secondaire peut par la suite être importante pour le financement.
  • Enfin un propriété d'investissement est celui dans lequel vous ne vivez jamais. Votre objectif principal d’acheter et de le conserver est de réaliser un profit. Cela ne signifie pas que vous achetez une propriété à réparer et à faire des profits. Un investissement immobilier est une propriété que vous possédez pour générer un revenu à long terme et une croissance du capital, pas seulement pour le vendre à profit.

Celles-ci sont énumérées dans l'ordre des plus faciles à financer aux plus difficiles. Bien que ce ne soit pas aussi simple, les investissements immobiliers sont généralement plus risqués pour un prêteur que pour une résidence secondaire, ce qui est davantage un risque pour un prêteur que pour une résidence principale.

Pensez-y ainsi: si les temps sont durs et que vous devez choisir, cesseriez-vous de payer la maison où vit votre famille ou un duplex que vous louez? La plupart des gens accordent la priorité à la maison dans laquelle ils vivent et les prêteurs le savent bien. Ils en tiennent compte lorsqu'ils prennent des décisions concernant le financement d'immeubles de placement.

Comment obtenir le meilleur financement possible pour un immeuble de placement

Différents types de prêteurs tiennent compte de différentes choses au moment de prendre des décisions.

Les investissements immobiliers représentent généralement un risque plus élevé pour les prêteurs. Une des choses les plus intelligentes que vous puissiez faire avant d’essayer d’obtenir un financement immobilier est de vous rendre le plus attractif possible.

Votre pointage de crédit

Votre pointage de crédit est un bon point de départ. Les différents prêteurs et programmes de prêt ont des exigences différentes en matière de pointage de crédit, mais je n'ai jamais rencontré de prêteur n'ayant effectué aucune vérification de crédit approfondie.

Je n'entrerai pas dans les détails sur la façon d'améliorer votre pointage de crédit, mais il y a quelques concepts importants à mentionner.

Tout d’abord, assurez-vous de regarder votre pointage de crédit FICO lors de la vérification de votre pointage de crédit, car c’est le type utilisé par presque tous les prêteurs. De nombreux services de "pointage de crédit gratuit" offrent un pointage de crédit basé sur vos informations de crédit réelles, mais le score FICO peut différer considérablement de celui-ci.

Certaines sociétés émettrices de cartes de crédit ont commencé à fournir gratuitement un score FICO à leurs clients, mais vous devrez peut-être payer pour l'obtenir.

Une autre raison pour laquelle vous voudrez peut-être payer pour votre pointage de crédit est que vous avez trois divers scores FICO – un de chacun des principaux bureaux de crédit. Et différentes versions peuvent être générées à partir du dossier de crédit de chaque agence. En fait, la plupart des prêteurs hypothécaires utilisent des versions différentes de celles des autres consommateurs.

Au total, il existe en réalité 28 scores FICO différents que les prêteurs peuvent consulter. Si vous êtes sérieux dans l’optimisation de votre pointage de crédit, il vaut peut-être la peine d’y accéder. J'ai utilisé myFICO.comstyle = "text-decoration: underline"> au cours des 12 dernières années et je n’ai que de bonnes choses à en dire.

Bien que la formule du score FICO soit un secret bien gardé, nous savons qu’elle comprend cinq catégories d’informations pondérées:

  • 35% de votre score FICO provient de votre historique de paiement.
  • 30% proviennent des montants que vous devez sur vos différents comptes de crédit.
  • 15% provient de la longueur de vos antécédents de crédit.
  • 10% proviennent de nouvelles activités de crédit.
  • 10% proviennent de votre & # 39; credit credit & # 39; ou la diversité des comptes dans votre dossier de crédit.

Les scores FICO vont de 300 à 850. Les scores les plus élevés sont les meilleurs. Différents prêteurs ont des seuils différents, mais un score FICO de 740 ou plus devrait vous qualifier pour presque chaque programme de prêt que vous souhaitez. Un score de 760 ou plus devrait vous donner les meilleurs taux d'un prêteur.

Votre ratio dette / revenu

Vos dettes et vos revenus personnels ne concernent que certains types d’immeubles de placement. Mais lorsque vous essayez de financer des investissements immobiliers, il est judicieux de vous donner le plus d'options possible.

Plus votre dette mensuelle est faible en pourcentage de votre revenu avant impôt, plus votre demande sera solide. Par exemple, si votre prêt hypothécaire, votre prêt auto, votre prêt étudiant, votre carte de crédit et vos autres obligations mensuelles s'élèvent à 3 000 USD et que vous gagnez un revenu avant impôt de 10 000 USD par mois, votre ratio d'endettement est de 30%.

Les prêteurs peuvent considérer deux ratios DTI différents. Votre devant Le ratio DTI correspond à vos versements hypothécaires sous forme de pourcentage de votre revenu. Les prêteurs attachent plus de valeur à ce facteur lorsqu'ils financent une résidence principale. Votre backend Le ratio DTI correspond à toutes vos obligations mensuelles, y compris vos versements hypothécaires.

Un concept important en ce qui concerne les immeubles de placement est le suivant: "les revenus locatifs de l’immeuble peuvent-ils être inclus?" La réponse est "peut-être". Si la propriété a un historique de location documenté ou une évaluation de location, un prêteur conventionnel peut compter pour 75% du loyer attendu comme revenu.

Actifs et réserves

La plupart des prêteurs souhaitent que les emprunteurs disposent d’un certain montant en liquidités. Ceci est généralement exprimé en un certain nombre de mois de paiements hypothécaires, y compris les taxes et les assurances.

Différents prêteurs suivent des directives différentes, mais ne s’attendent pas à un financement d’investissements immobiliers sans trois mois de réserves de liquidités. Certains donateurs veulent une valeur d'au moins six mois. Encore plus rend votre application plus forte.

De combien d'un acompte avez-vous besoin?

La réponse courte est qu'il vous faut au moins 20% pour financer un immeuble de placement. Il n'est pas rare que les prêteurs exigent 25%, 30% ou même plus dans certaines circonstances. Vous avez peut-être déjà lu d'autres articles et ouvrages sur le financement des investissements en investissement avec "créatif". méthodes pour acheter de l'immobilier sans argent vers le bas. Toutefois, vous devez prévoir une réduction d'au moins 20%, à moins que l'une des exceptions suivantes ne s'applique:

  • Vous utilisez un prêt conventionnel pour financer un investissement immobilier pour une famille. Vous pouvez le faire avec un dépôt de 15%. Cependant, vous avez également besoin d'une assurance prêt hypothécaire qui puisse profiter à votre revenu de location.
  • Vous utilisez une technique de piratage pour acheter un immeuble de placement.
  • Vous financez votre immeuble de placement en tant que résidence secondaire. Un financement conventionnel peut être obtenu pour des propriétés qui répondent à la définition d'une résidence secondaire avec seulement 10% de moins.

Nous allons parler de chacune de ces méthodes ci-dessous.

Façons de financer un investissement immobilier

Outre le financement hypothécaire traditionnel, il existe différentes manières de financer votre prochain investissement immobilier.

Financement conventionnel

Les prêts hypothécaires classiques répondent aux normes de crédit de l’un des géants des prêts hypothécaires parrainé par le gouvernement (Fannie Mae ou Freddie Mac).

Si un prêt respecte leurs critères, l’une de ces agences garantit l’hypothèque. Cela le rend moins risqué pour un prêteur que s'il assumait lui-même le risque.

Les exigences en matière d'acompte et de score de crédit pour un investissement immobilier dépendent du ratio DTI de l'emprunteur et des réserves de liquidité. Le nombre d'unités d'hébergement affecte également les besoins. Vous pouvez trouver les standards de Fannie Mae sur la dernière version matrice de fitnessstyle = "text-decoration: underline">. C'est une bonne source pour vous aider à déterminer si le financement conventionnel vous convient.

Les placements immobiliers classiques ont des taux d’intérêt plus élevés que les prêts comparables au titre des prêts pour maisons d’habitation principales ou secondaires. Sachez également qu’il peut être difficile d’avoir à tout moment plus de quatre prêts classiques dans votre dossier de crédit.

Si vous souhaitez ouvrir plus de quatre prêts hypothécaires classiques en même temps, vous avez besoin de six mois de remboursement de prêt en réserve lorsque vous souscrivez. Pour les hypothèques 5 à 10, il vous faut au moins 25% de moins pour une maison unifamiliale et 30% de moins pour une maison à plusieurs familles.

Vous avez également besoin d'un dossier vierge en ce qui concerne vos autres prêts hypothécaires – pas de retard de paiement, de faillite ou de faillite de votre dossier. Et vous avez besoin d'une note de crédit de au moins 720 si vous avez déjà quatre hypothèques ou plus et souhaitez ouvrir un autre prêt conventionnel. Dix hypothèques conventionnelles est le maximum absolu qu’un individu puisse avoir à un moment donné.

Piratage de la maison

Voici l'une des meilleures façons d'acheter un investissement immobilier avec moins de 20% de réduction et sans utiliser de méthode de financement "créative". Mais cela ne convient pas à tout le monde.

Le piratage domestique consiste à acheter un immeuble de placement multifamilial et à vivre dans l’un des logements pendant que les autres sont loués. Les propriétés de plusieurs familles ont deux à quatre unités. Si vous habitez sur la propriété – bien qu’il y ait plus d’un logement – vous pouvez le financer en tant que résidence principale.

Il peut être beaucoup plus facile d’obtenir un financement pour une résidence principale qu’un immeuble de placement. Les conditions de crédit et de réserve sont généralement plus flexibles. De plus, les hypothèques résidentielles principales ont généralement des taux d’intérêt nettement inférieurs à ceux des hypothèques immobilières comparables.

La meilleure partie pour les investisseurs sans beaucoup d’argent est que les hypothèques sur les résidences principales peuvent être obtenues avec moins de 20% de moins. Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire conventionnel avec une réduction de 15% sur les maisons en duplex ou un prêt FHA sur des biens immobiliers comprenant jusqu'à quatre unités résidentielles pour seulement 3,5% de moins. Et si vous remplissez les conditions requises, vous pouvez même utiliser un prêt hypothécaire VA pour acheter un immeuble de placement dans lequel vous souhaitez vivre sans mise de fonds.

Vous pouvez répéter ce piratage pour constituer un portefeuille au fil du temps. En général, vous ne pouvez avoir qu’un seul prêt hypothécaire à la fois, mais il n’est pas très difficile d’avoir plus d’un prêt conventionnel. Et vous pouvez toujours refinancer votre prêt FHA avec une hypothèque classique pour conserver cet outil dans votre arsenal.

Si vous recevez un prêt hypothécaire sur une habitation principale, vous devez habiter dans la propriété pendant au moins un an. Votre prêteur vous indiquera l'exigence exacte. Une fois ce délai écoulé, vous pourrez à nouveau vous installer.

Un mot de prudence. N'essayez pas cette méthode sauf si vous avez réellement l'intention de vivre dans le bâtiment. Obtenir une hypothèque sous une fausse apparence est une fraude hypothécaire et les pénalités peuvent être sévères.

Bien qu'il soit rare que quelqu'un vienne réellement vérifier que vous habitez dans une maison financée, cela ne vaut pas le risque.

Immeubles de placement / prêteurs commerciaux

Il existe plusieurs prêteurs réputés qui se spécialisent dans l'octroi de prêts aux investisseurs. Ceux-ci sont souvent appelés donneurs commerciaux, mais la terminologie peut varier. La caractéristique commune ici est les prêts hypothécaires à long terme qui ne prennent pas en compte le revenu personnel et les dettes de l'emprunteur.

Celles-ci peuvent constituer d'excellentes options pour les investisseurs qui ne peuvent obtenir un prêt hypothécaire conventionnel. Les prêteurs commerciaux fondent généralement leurs décisions en matière de crédit sur deux facteurs: la cote de crédit de l'emprunteur et le point de savoir si la propriété produira un flux de trésorerie suffisant pour couvrir les paiements du prêt.

Les prêts commerciaux peuvent également constituer un excellent choix pour les investisseurs souhaitant acquérir des biens immobiliers par l'intermédiaire d'une LLC, d'un partenariat ou d'une S-Corporation, car la plupart des autres types de prêteurs ne prêtent généralement pas à des non-particuliers.

L'inconvénient est que les prêts commerciaux ont généralement des taux et des coûts plus élevés que les prêts hypothécaires immobiliers classiques. Attendez-vous à payer au moins un point de pourcentage ou deux plus élevé en termes de TAP et des frais d'origination plus élevés.

Une autre réserve est que ces prêteurs veulent souvent des investisseurs expérimentés. Par exemple, je connais un grand prêteur commercial qui souhaite avoir au moins un immeuble de placement dans les portefeuilles de ses clients avant d’envisager un prêt. Cependant, certaines collaboreront avec de nouveaux investisseurs.

Quelques exemples de prêteurs commerciaux réputés sont Prêteurstyle = "text-decoration: underline">, Lima One Capitalstyle = "text-decoration: underline">, et Visio Lendingstyle = "text-decoration: underline">, mais il en existe plusieurs autres.

Financement résidence secondaire

Alors que les prêteurs conventionnels veulent un minimum de 15% pour financer un investissement immobilier (et de nombreux prêteurs veulent 20%), le financement des résidences secondaires classiques peut être obtenu avec seulement 10% de moins.

Le financement de résidences secondaires n'est disponible que pour les maisons unifamiliales. En d'autres termes, vous ne pouvez pas appeler un triplex une résidence secondaire.

Les normes d'acceptation de Fannie Mae permettent aux propriétaires de résidences secondaires de louer leur propriété lorsqu'ils ne sont pas utilisés, avec les exigences suivantes:

  • La propriété doit être habitée par l'emprunteur pendant une partie de l'année.
  • Une résidence secondaire doit être une maison d'une unité.
  • La propriété doit être adaptée toute l'année.
  • L'emprunteur doit avoir le contrôle exclusif de la propriété.
  • Ce ne peut pas être une maison de location ou être soumis à un accord de multipropriété. Toutefois, une note de bas de page indique que "Si le prêteur identifie un revenu de location de la propriété, le prêt est admissible à la livraison en tant que résidence secondaire, à condition que le revenu ne soit pas utilisé à des fins éligibles et que toutes les autres exigences relatives à la résidence secondaire soient remplies (y compris le taux d'occupation ci-dessus). "
  • La propriété ne peut pas être soumise à des accords donnant à une entreprise de gestion le contrôle de l'occupation de la propriété.

En termes simples, cela signifie que vous pouvez louer un bien financé en tant que résidence secondaire si vous l'utilisez plusieurs fois par an sans engager un gestionnaire immobilier pour trouver des locataires.

Cela dit, il est important de mentionner que d’autres prêteurs peuvent avoir leurs propres limites. Certains fourniront des prêts pour résidence secondaire dans la mesure où ils respectent les normes minimales de Fannie Mae. D'autres n'autorisent pas les prêts aux résidences secondaires si la propriété doit être louée. Certains ont une restriction de loyer située quelque part entre les deux extrêmes.

Si vous souhaitez utiliser un financement conventionnel, il est généralement plus facile et moins coûteux d’utiliser un financement de résidence secondaire. comme vous envisagez d'occuper pleinement la propriété. Les locations de vacances sont d'excellents candidats pour les prêts hypothécaires.

Prêteurs d'argent dur

Une autre option de financement consiste à trouver un prêteur d'argent dur. Je ne passerai pas trop de temps là-dessus, car ce sont de meilleures options à court terme que des méthodes de financement permanentes telles que les hypothèques conventionnelles et commerciales.

Les emprunts d'argent dur ont généralement des taux d'intérêt plus élevés et des échéances plus courtes. Par exemple, un prêt en argent dur peut consister en un paiement d’intérêts sur cinq ans, le solde du principal devant être payé à la fin. Celles-ci n'ont généralement de sens que si vous envisagez une vente rapide de la propriété ou si vous prévoyez être en mesure de refinancer avant l'expiration du délai.

Autres moyens de financer un immeuble de placement

Si vous avez épuisé ces options, il existe d'autres moyens d'obtenir du financement pour un immeuble de placement:

  • Prêt sur valeur nette ou ligne de crédit: Emprunter sur la valeur nette de votre maison peut être un moyen intelligent de financer un immeuble de placement. Ces prêts peuvent généralement être obtenus avec des taux d’intérêt relativement bas et des frais raisonnables. De plus, ceci (ainsi que les deux options suivantes) fait de vous un acheteur au comptant, rendant vos offres plus attrayantes pour les vendeurs.
  • Prêt 401 (k): De nombreux régimes de retraite 401 (k) et similaires permettent aux participants d’emprunter jusqu’à 50 000 $ de leurs fonds. Bien que les fonds de pension doivent être utilisés pour la retraite, une valeur solide peut être établie pour les immeubles de placement. Après tout, vous payez généralement un prime plus un sur un prêt de 401 (k), et les intérêts sont payés vous, pas une banque.
  • Financement du propriétaire: Demander à un vendeur de financer lui-même une propriété n’est pas inconnu, mais ce n’est pas non plus une pratique courante. Le financement des propriétaires est souvent présenté comme l’un des moyens «créatifs» d’acheter un immeuble de placement avec peu ou pas d’argent. Si quelqu'un propose un financement au propriétaire ou si vous voulez demander, c'est parfait. Mais je ne recommande pas d'utiliser cette méthode.
  • Financement participatif: Le secteur du crowdfunding pour l'immobilier évolue rapidement. Bien qu'il n'y ait pas beaucoup de choix lorsqu'il s'agit d'immeubles locatifs pour une seule maison, il y aura probablement plusieurs nouvelles options sur le marché bientôt. Le rez-de-chaussée est une bonne option existante si vous souhaitez suivre cet itinéraire.

Trois derniers conseils pour rendre le financement de votre propriété d'investissement aussi simple que possible

Je vous laisse trois suggestions pour simplifier au maximum le processus de financement des biens d’investissement:

Premièrement, ne vous contentez pas de consulter les grands prêteurs. Vous serez peut-être surpris de la volonté de certaines banques et associations de crédit locales plus petites de financer des investissements immobiliers. Ces institutions ont également une excellente connaissance de leurs marchés locaux. Ne les néglige pas.

Deuxièmement, apportez votre documentation dans l'ordre avant vous commencez à postuler. Outre un contrat d’achat signé, collectez vos dernières déclarations de revenus, W-2, les coordonnées de votre employeur et d’autres documents. Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, vous avez besoin de beaucoup de documents avant que votre prêt puisse être traité. Moins vous prenez de temps pour tout mettre entre les mains de votre prêteur, mieux ce sera.

Enfin, répondez pendant tout le processus, surtout si la période de fermeture est serrée. Si votre prêteur a une question pour vous (et qu'ils me feront confiance), il est important de répondre le plus rapidement possible. Attendez-vous à ce que les courbes soient traitées et traitez-les rapidement

Le financement des investissements immobiliers est un sujet complexe et il est important de connaître les options pratiques et les meilleures pratiques pour naviguer dans le processus. Il n’existe pas de solution unique pour financer des investissements immobiliers. Par conséquent, réfléchissez aux avantages et aux inconvénients de chaque méthode de financement afin de trouver le meilleur choix pour vous.