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rachat de crédits: Ladder Capital (LADR) T3 2019 Transcription de l'appel des résultats -Simulation


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Source de l'image: The Fool Motley.

Capital échelle (NYSE: LADR)
Appel des résultats du troisième trimestre 2019
7 novembre 2019, 17h00 HE

Contenu:

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Remarques préparées:

opérateur

Bonjour et bienvenue à l'appel de Ladder Capital Corporation pour le troisième trimestre de 2019. À l'heure actuelle, tous les participants sont en mode d'écoute seulement. Une séance de questions-réponses suit la présentation officielle. (Instructions pour l'opérateur) Pour rappel, cette conférence est en cours d'enregistrement.

Pour le moment, je souhaite transférer la conférence à la chef de la conformité et au superviseur principal de Ladder, Mme Michelle Wallach. S'il vous plaît continuer.

Michelle WallachChef de la conformité et avocat principal en matière de réglementation

Merci et bon après-midi à tous. J'aimerais vous souhaiter la bienvenue à l'appel de Ladder Capital Corp pour le troisième trimestre de 2019. Cet après-midi avec moi, Brian Harris, président-directeur général de notre société; Pamela McCormack, notre présidente; et Marc Fox, notre directeur financier. Brian, Pamela et Marc vont partager leurs commentaires pour le troisième trimestre, puis nous ouvrirons l'appel aux questions.

Cet après-midi, nous avons publié nos résultats financiers pour le trimestre se terminant le 30 septembre 2019. La publication des résultats est disponible dans la section Relations avec les investisseurs sur le site Web de la société et dans notre rapport trimestriel sur formulaire 10-Q, qui sera déposé auprès de la SEC cette semaine. Avant que la conversation ne commence, je tiens à rappeler à tous que cette conversation peut contenir des déclarations prospectives. Les résultats réels peuvent différer matériellement de ceux énoncés ou implicites dans cet appel, et nous ne sommes pas tenus de mettre à jour ces déclarations.

Je vous renvoie à notre dernier formulaire 10-K pour obtenir une description de certains des risques pouvant affecter nos résultats. Nous mentionnons également certaines mesures non conformes aux PCGR pour cet appel. Le rapprochement de ces mesures financières non définies par les PCGR avec les mesures les plus comparables préparées conformément aux PCGR est inclus dans notre publication des résultats. Sur ce, je transmettrai l'appel à notre présidente, Pamela McCormack.

Pamela McCormackPrésident

Merci Michelle et bon après-midi à tous. Au cours du troisième trimestre, Ladder a dégagé un bénéfice de base de 44,1 millions de dollars, soit 0,38 USD par action, ce qui correspond à un rendement de base après impôts de 10,9%, ce qui correspond en permanence à notre paiement de dividende en espèces trimestriel de 0,34 USD par action. Nous avons réalisé des investissements de 1,1 milliard de dollars au cours du trimestre, y compris une accumulation de prêts de 732 millions de dollars, dont 70% sont des prêts avec solde, ainsi que des valeurs mobilières de 346,4 millions de dollars et des biens immobiliers de 8,8 millions de dollars. À la fin de septembre, notre valeur comptable par action sous-évaluée était de 15,16 $ et notre ratio d'endettement était de 2,89 fois.

À mesure que je traiterai de nos produits plus en détail, je commencerai par nos activités de leadership, qui ont contribué pour 6,6 millions de dollars au résultat net du troisième trimestre, reflétant la vente de 140,7 millions de dollars de prêts trimestriels. réglé. Cependant, je noterai également que nous avons prévu une deuxième titrisation au troisième trimestre, mais le résultat de cette transaction, un bénéfice de base de 4,8 millions de dollars sera présenté au quatrième trimestre lors du règlement de la transaction. Les marges de titrisation de prêts pour cette société restent acceptables et nous sommes satisfaits de la performance de ce segment. Nous avons contracté de nouveaux prêts de 230,7 millions de dollars pour aider à la titrisation au troisième trimestre et le quatrième trimestre est un bon début.

En octobre, nous avons conclu des emprunts pour gazoducs d’une valeur de 78,9 millions de dollars et nous avons actuellement un emprunt de plusieurs centaines de millions de dollars que nous prévoyons de clôturer à la fin de l’année, en fonction des conditions de clôture habituelles. Nos activités dans le domaine des prêts sur bilan se portent également bien. En octobre, nous avons créé des emprunts au bilan de 90,4 millions de dollars et nous disposons d’un solide portefeuille de contrats à terme pour cette société, qui sera également fermé à la fin de l’année. Nous avons contracté des emprunts au bilan de 501,3 millions de dollars au cours du trimestre, y compris des emprunts à taux variables de 454,9 millions de dollars représentant un montant moyen des emprunts de 20,6 millions de dollars, un écart moyen pondéré de 385 points de base par rapport au LIBOR. LTV moyen pondéré de 70%.

Au cours du trimestre, nous avons reçu des versements de 429,9 millions de dollars, générant des produits nets du bilan de 71,4 millions de dollars, l’origine étant légèrement supérieure aux remboursements. Nous continuons de constater une forte liquidité sur le marché, ce qui augmente la capacité des emprunteurs à refinancer nos actifs commerciaux. L’attention que nous avons récemment accordée à l’émergence de nouveaux prêts est axée sur des actifs de transition plus légers, y compris notre actif nouvellement achevé, mais pas encore entièrement loué. La composition des types de propriétés du portefeuille de bilans du bilan de Ladder a évolué vers une pondération plus lourde des propriétés résidentielles et industrielles en 2019.

Ces deux catégories représentent 56% du bilan de Ladder, les créations des neuf premiers mois de 2019, soit une augmentation de 24% en 2018. À l’inverse, les bureaux et les chambres d’hôtel ne représentaient que 16% de nos créations, contre 49% en 2018. Au cours de le troisième trimestre Au quatrième trimestre, notre portefeuille immobilier a continué à offrir des revenus locatifs nets constants provenant de flux de trésorerie à long terme qui contribuent à nos revenus récurrents. Nous avons acquis sept nouveaux immeubles loués nets dans notre portefeuille avec une durée de location restante moyenne pondérée de 14,7 ans.

Une vente de biens immobiliers a contribué à hauteur de 300 000 dollars au résultat courant. À la fin du trimestre, nous avions 1,2 milliard de dollars d’investissements immobiliers non amortis. Au troisième trimestre, nous avons acquis des titres de premier ordre d'une valeur de 346,4 millions de dollars, dont 209,8 millions de dollars supplémentaires jusqu'à la fin du mois d'octobre. Depuis la fin de l’année dernière, nous avons investi au total 1,4 milliard de dollars dans des titres de CMBS de premier rang, soit 1,9 milliard de dollars à la fin du trimestre, contre 1 milliard de dollars à la fin du troisième trimestre de 2018.

Comme Brian l'expliquera bientôt, nous continuerons d'examiner nos activités liées aux titres afin de dégager un rendement fiable de 8% à 10%, tout en conservant la souplesse nécessaire pour vendre les titres afin de réaffecter ce capital à des opportunités plus rentables telles que la les conditions du marché le justifient. Nous bénéficions également de la liquidité de notre portefeuille de titres à haute valeur et à court terme, mais ce secteur d'activité ne constitue ni une nouvelle activité pour nous ni un outil de gestion de trésorerie. Notre bureau de négociation saisonnier est dirigé par Brian, ainsi que par sa plate-forme de placement composée de six personnes, dont notre principal négociateur, Ed Peterson, qui travaille avec Brian depuis près de trois décennies depuis la création de la société CMBS aux États-Unis. Le troisième trimestre a été caractérisé par des revenus solides, des prêts stables et des investissements.

Nous n’avons pas réussi à fournir des prêts plus agressifs ni à étendre notre dette historique aux objectifs d’actions, alors que nous continuons à travailler pour maintenir un bilan solide avec des mesures de crédit conservatrices. Notre approche multicylindre continue de générer un rendement des capitaux propres durable à deux chiffres qui soutient un dividende durable et bien couvert. Dès le départ, nous avons conçu notre plate-forme pour nous permettre de fournir des prêts de manière sélective avec des sponsors d'expérience et des bases de crédit solides, plutôt que de devoir augmenter les volumes. Comme toujours, nous mettons principalement l’accent sur les prêts contractés sur une base indépendante, proportionnellement à la valeur des biens immobiliers sous-jacents que nos prêts garantissent.

Notre concentration sur les prêteurs de taille moyenne sur le marché intermédiaire nous permet de conserver régulièrement un portefeuille de prêts au bilan détaillé et diversifié totalisant 3,2 milliards de dollars à la fin du troisième trimestre. Nous avions un montant de prêt moyen inférieur à 20 millions de dollars et une durée moyenne pondérée de seulement 17 mois jusqu'à la durée initiale. Avec une approche équilibrée de l'actif géré et une focalisation sans faille sur la rétention du capital et l'optimisation du ROE, nous préférons fournir des prêts à court terme qui nous permettent de réévaluer régulièrement le profil de risque de crédit et le profil de rendement de chaque investissement. Et si cela est justifié, nous demandons à nos sponsors d’utiliser des fonds supplémentaires si leurs plans commerciaux ne sont pas atteints.

En outre, nous attachons une grande valeur à l’option en cours qui consiste à réinvestir rapidement le capital provenant des prêts arrivant à échéance et / ou à la réaffecter à des investissements que nous considérons comme le potentiel de rendement ajusté en fonction du risque optimal et actuel à l’expiration des prêts. Comme lors des trimestres précédents au cours desquels nous avons fourni des mises à jour sur certains actifs du portefeuille, je suis heureux de rappeler que nous ne disposons pas d'actifs qui, nous l'espérons, entraîneront une réduction de valeur ou une perte de notre base d'investissement actuelle. En tant que prêteur actif, nous ne sommes pas dispensés d'avoir des conversations difficiles avec les emprunteurs sur une base régulière. Nous avons depuis longtemps mis l'accent sur le maintien du capital et le maintien d'une base indépendante par rapport à la valeur sous-jacente de notre garantie, ce qui nous a permis de maintenir la rentabilité de notre portefeuille.

Et nous sommes disposés à faire valoir nos droits et recours en garantie sur les contreparties, dont les actions ou les réformes l’exigent. Deux caractéristiques fortes de Ladder, notre focalisation sans faille sur la préservation principale et notre capacité à réagir rapidement, nous comprenons qu’il s’agissait de la distinction claire qui existait entre une norme et une défaite et nous nous concentrons sur l’évitement de Ladder. Sur ce, je vais maintenant transférer l'appel à Marc Fox, notre directeur financier.

Marc FoxDirecteur financier

Merci Pamela. Dans les prochains procès-verbaux, je fournirai davantage d'informations sur nos états financiers et des mises à jour sur certains sujets d'actualité, notamment l'évolution encourageante de l'adhésion à la FHLB, les économies réalisées grâce aux CLO et les activités de refinancement pour la dette hypothécaire et la stratégie de financement globale de Ladder. Au troisième trimestre, les produits récurrents sous forme de produits d'intérêts nets et de produits locatifs nets s'élevaient à 49,9 millions de dollars. Ces revenus ont été complétés par des gains de base de 6,6 millions de dollars sur la vente de prêts, par des gains de base de 1,2 million de dollars sur la vente de titres et par un gain de 0,3 million de dollars sur la vente de biens immobiliers.

Sur ce revenu, nous avons versé des dividendes et des distributions d'une valeur de 40,9 M $, ce qui correspond à 0,34 $ par action sur 119,7 millions d'actions. Pour le troisième trimestre, le ratio de distribution du dividende en espèces sur Ladder était de 89%. Ce serait 82% sur quatre trimestres glissants. Si nous examinons de plus près le bilan, il convient de noter que, outre les principales statistiques relatives aux actifs couvertes par Pamela, 97% de nos placements en titres de créance étaient assurés au 30 septembre.

Les actifs garantis de premier rang plus les liquidités représentaient 79% de notre actif total, ce qui témoigne de la priorité que Ladder accorde toujours aux investissements se situant au sommet de la pile de capital. Nous continuons à renforcer notre base de financement du côté droit du bilan, tout en minimisant les coûts de financement. Au troisième trimestre, Ladder a entamé le processus de planification à long terme consistant à refinancer la série de prêts hypothécaires de 10 ans que nous n’utilisons pas pour financer notre propre portefeuille immobilier. Ladder a atteint un point dans son histoire commerciale au moment où il est temps de refinancer cette dette au fil du temps.

Comme ce fut le cas, lors de la détermination du financement immobilier initial, les usines Ladder contracteront de nouveaux emprunts hypothécaires de 10 ans et les sécuriseront avec un profit. De plus, Ladder a pour objectifs la réduction des classes de financement, l’extension de la dette de la société, le profil des échéances et la libération d’avoirs pour d’autres opportunités d’investissement. En octobre, Ladder a pris des mesures supplémentaires pour réduire ses coûts de financement en remboursant le financement de la dette CLO restant de 99,3 millions $ auprès de tiers. La dette a été initialement émise en 2017 et deux transactions distinctes ont généré des revenus de près de 700 millions de dollars à cette époque.

Les actifs des deux pools de garanties CLO se sont bien comportés et, grâce à un financement à prix attractif, Ladder a été en mesure de générer un effet de levier au cours de la période de forte adhésion au cours des deux dernières années. Ce trimestre, nous avons également été encouragés par les départements du Trésor, le soutien public, l’accès des prêteurs hypothécaires à la Banque fédérale de prêts immobiliers, dans le cadre de son plan de réforme du logement publié en septembre. Bien que nous ne puissions pas être certains de la décision de la FHFA ou de son calendrier, nous continuerons à suivre la situation de près et à rechercher une solution à ce problème qui bénéficiera à la fois aux prêteurs commerciaux et aux communautés dans lesquelles ils investissent. Ladder prévoit de continuer à travailler comme si notre adhésion à la FHLB expirait en 2021, mais nous sommes délibérément optimistes quant à la position du service de trésorerie sur cette question.

Nous avons terminé le troisième trimestre avec un ratio dette / capitaux propres corrigé de 2,89 fois, dans les limites de notre fourchette historiquement prévue deux à trois fois. En excluant notre portefeuille de titres très liquides et hautement valorisés, notre ratio d'endettement ajusté sur le total des capitaux propres serait réduit à 1,73 fois. À la fin du trimestre, Ladder avait des emprunts non garantis de 1,2 milliard de dollars dans trois émissions se terminant en 2021, 2022 et 2025. À la fin du trimestre, ses actifs non grevés se divisaient par 1,86 milliard de dollars, reflétant ainsi un ratio actif non grevé sur dettes non garanties de 1,60 à 1,61 million de dollars, soit bien plus que le facteur 1,2 requis par notre société. obligations et prothèses corporatives.

Étant donné que près de 1,3 milliard de dollars de la base d'actifs non grevés se composent de prêts hypothécaires initiaux, de titres adossés à des prêts hypothécaires de premier rang et de biens immobiliers, les actifs non grevés en excédent sont une source potentielle de financement futur. À la fin du troisième trimestre, la liquidité totale disponible pour les nouveaux investissements s’élevait à plus de 390 millions de dollars. Dans le contexte actuel, je voudrais aborder brièvement la manière dont le modèle économique d’Echelle a isolé nos actionnaires contre la baisse des taux d’intérêt. À partir du 30 septembre, une diminution de 1% du TIOL sur un mois réduirait le bénéfice de base trimestriel de moins de 0,1 USD par action.

L'impact de la baisse des taux est limité par les étages sur notre portefeuille au bilan à intérêts variables ainsi que par la flexibilité et la solidité de notre plateforme multicylindres qui nous permet d'investir dans d'autres classes d'actifs si les conditions du marché changent. Cent pour cent de nos prêts à solde flottant ont des taux LIBOR. La moyenne pondérée de ces cours LIBOR a continué d'augmenter et s'est établie à 1,70% à la fin du trimestre, ce qui correspond à un taux plancher moyen pondéré des coupons de 6,7%. Et dans le domaine de la comptabilité et de l’information financière, Ladder continue d’évaluer l’impact de CECL sur nos états financiers consolidés.

Parmi les facteurs importants qui influencent la réserve de CECL figurent la taille, la composition et le profil de risque de notre portefeuille de prêts ainsi que la situation actuelle et future du marché macro-économique dans notre période de 10 mois que nous présenterons en février. Nous avons l'intention de fournir plus d'informations sur notre méthodologie CECL, nos ajustements de la réserve qui devraient être inclus dans Q1 dans les capitaux propres et notre processus en cours. Enfin, même si nous envisageons l'avenir dans les mois à venir, nous continuons de nous concentrer sur l'amélioration de notre profil de financement et sur l'obtention de notations positives. Nous vous avions signalé en juillet que le Fitch avait révisé la perspective de la notation de Ladder de positive à stable.

Et peu de temps après, Moody a confirmé sa vision positive de nos notations. Nous prévoyons de continuer à réduire nos emprunts sécurisés et, à cet égard, nous surveillons de près les marchés de la dette non garantie. Avec des conditions de marché favorables, nous espérons pouvoir continuer à progresser de manière significative sur ce front-end. Nous espérons non seulement renforcer notre bilan, mais également positionner une échelle pour continuer à fournir des résultats fondamentaux solides et durables à nos actionnaires et à faire preuve de prudence. profiter des opportunités de croissance dans le temps. Je vous laisse maintenant à notre directeur général, Brian Harris.

Brian HarrisDirecteur

Merci Marc. Je suis satisfait de nos résultats pour le troisième trimestre, et j’ajouterai quelques réflexions sur le trimestre et expliquerai pourquoi nous avons apporté des modifications mineures à la façon dont nous investissons aujourd’hui, compte tenu du contexte économique très différent, et de la manière dont nous percevons ces choix profitent à nos actionnaires maintenant et dans les années à venir. Je vais d’abord consacrer quelques minutes à la façon dont nous investissons et remédions aux problèmes macroéconomiques que nous connaissons tout en vivant la réalité des conditions du marché. Bien que la baisse d'un mois du LIBOR l'année dernière ait eu un effet négatif sur nos produits d'intérêts nets, nos coûts de financement ont également diminué.

La diminution du revenu net d’intérêts constatée l’année dernière est principalement due à la compression des marges sur les nouveaux prêts. Tandis que cette compression étendue est bien documentée par d'autres. Ce que l’on sait moins, c’est que les écarts de crédit sur les titres qui soutiennent ces prêts ont augmenté depuis novembre dernier. Dans cet environnement, nous préférons acheter des titres plus répandus et investir dans des actifs plus stables et de meilleure qualité, ce qui signifie des propriétés récentes ou récemment rénovées situées dans des villes densément peuplées, axées sur les types d’immeubles multifamiliaux et industriels.

Au troisième trimestre, nos efforts d’équilibrage ont généré 494,6 millions de dollars de nouveaux emprunts, dont 68% ont été garantis par des appartements, des parcs de maisons mobiles et des entrepôts. L'écart moyen pondéré de ces emprunts par rapport au LIBOR était de 380 points de base, ce qui, à notre avis, offre un rendement ajusté du risque inadéquat, compte tenu en particulier de la stabilité des actifs garantissant ces emprunts. Comme Pamela l'a brièvement indiqué sur une base annuelle, 56% de nos prêts au bilan nouvellement créés étaient soutenus par les mêmes types de biens immobiliers, de sorte que notre migration vers la stabilité et la qualité est visible avec la baisse des taux d'intérêt. En outre, nous avons acquis environ 1 milliard de dollars de titres à prédominance CLO, AAA et AA au cours de la dernière année, et nous avons obtenu un effet de levier de 8% à 10% sur nos titres, dans l’attente d’une clarification de la situation plus incertaine du monde macroéconomique. événements.

Nous appelons cet investissement ciblé. Nous réagissons avec prudence aux conditions du marché et acceptons des rendements légèrement inférieurs avec un degré de sécurité supérieur jusqu'à ce que nous ayons plus confiance en l'avenir. Heureusement, notre modèle d'investissement nous permet de couvrir facilement notre dividende avec une bonne marge de sécurité dans les conditions de marché actuelles. Nous avons suivi la même stratégie tout au long de notre carrière et cela a produit des résultats extraordinaires.

Si les écarts de marché s'améliorent, nous élargirons rapidement notre portefeuille de prêts au bilan. Jusque-là, nous continuerons à voir des investissements plus sûrs avec des rendements acceptables jusqu'à ce que la volatilité du marché soit terminée. En ce qui concerne les conditions macroéconomiques, nous sommes d’accord avec la plupart des reportages dans les médias selon lesquels l’économie se porte relativement bien, principalement grâce à un consommateur fort des États-Unis.

Cependant, nous notons que les entreprises américaines ne dépensent pas en tant que consommateurs, alors que la dette de carte de crédit est très élevée et que le nombre de défauts de paiement en prêts auto et en dettes d’étudiants augmente rapidement; il faut donc faire preuve de prudence. Eh bien, nous ne prétendrons pas savoir quand ni comment la guerre commerciale avec la Chine sera résolue. Nous savons que dans moins de 12 mois, nos élections américaines nous mèneront probablement de l’une des deux manières qui ne peuvent plus être différentes.

À ce jour, nous pensons que nous serons confrontés à des programmes de droits massifs, de plus en plus vastes et de plus en plus nombreux, alors que les impôts augmentent généralement ou sont la continuation d'une expérience fiscale dans laquelle le déficit des États-Unis continue de s'élever à plus de 1 billion de dollars, tandis que les impôts ont continué à baisser. Les deux scénarios nous ont rendus prudents. Même si nous pensons que les deux voies politiques évoluent réellement vers quelque chose de plus raisonnable, nous pensons que le moment est opportun pour adopter un profil d'investissement légèrement plus défensif jusqu'à ce que nous ayons plus de clarté sur ce que nous pouvons espérer dans un an.

J'espère que j'ai donné un aperçu de notre modèle de pensée et d'investissement actuel, un modèle conçu pour nous permettre de réagir et d'évoluer en temps réel, un modèle qui a produit des rendements élevés depuis le début. Nous avons joué le long match sur Ladder et nous prenons une position défensive de temps en temps, mais soyez assuré que nous sommes prêts à attaquer au moment opportun. Nous sommes convaincus que nous verrons d’excellentes possibilités de réaliser un retour sur investissement important au cours des 18 prochains mois. L'incertitude crée de la volatilité et la volatilité offre des opportunités aux personnes disposant de capital et de flexibilité.

Avant de terminer, la dernière chose que je veux mentionner est que 2019 sera une année au cours de laquelle nous nous en tiendrons à nos stratégies de base en matière de prêts et de titres. Vous vous souviendrez peut-être que notre performance en 2018 représentait une part assez importante des revenus principaux provenant de la vente stratégique des actifs immobiliers que nous possédions. À l'horizon 2020, je prévois enregistrer davantage de bénéfices supplémentaires l'année prochaine, alors que nous nous préparons à vendre plus d'actifs que nous détenons, maintenant qu'ils sont arrivés à échéance et se sont stabilisés. Et je pense que nous pouvons y aller maintenant, répondre à quelques questions.

Demander:

opérateur

(Instructions d'opérateur) Notre première question vient de Tim Hayes avec B. Riley. Continuez avec votre question.

Tim HayesB. Riley FBR – Analyste

Salut tout le monde bonsoir. Merci d'avoir répondu à mes questions. Mon premier, Brian, si vous utilisez des actifs plus défensifs, comment voyez-vous la tendance des rendements indépendamment des mouvements du LIBOR? Et quel genre de ROE pensez-vous que la plate-forme peut tolérer si vous continuez à modifier votre combinaison de prêts?

Brian HarrisDirecteur

Bonjour Tim. Je dirais que les revenus – vous devriez savoir que lorsque nous – quand je dis que nous prenons une position défensive, nous faisons davantage de parcs de maisons mobiles et d'entreprises industrielles, car ils sont un peu plus stables et qu'il y a quelques chances de d'entrer sur ces marchés pour des raisons différentes. Et il me semble que les spreads de crédit associés à différents types d’immobilier sont très similaires à l’heure actuelle. Et je ne pense pas vraiment que les hôtels devraient avoir le même classement que les immeubles à appartements.

Et donc, si vous obtenez un prix du marché, je pense que nous devrions l'être – si nous devons payer un prix assez serré, comme nous le savons tous, les spreads de crédit se réduisent, mais si nous allons payer un prix plus serré pour tous les types d’immobilier, je pense que si le prix est le même, nous préférerions obtenir les actifs les plus stables, à savoir les appartements et les entrepôts. Nous écrivons toujours des prêts d’hôtel et des immeubles de bureaux, mais nos taux sont beaucoup plus élevés que cela. Et dans la mesure où les tarifs des hôtels et des immeubles de bureaux sont identiques à ceux des appartements et des bâtiments industriels, nous éviterons les hôtels et les produits de bureau. Cela ne signifie pas que nous avons maintenant peur d'un hôtel, d'un bureau ou de l'économie.

C'est simplement que nous exprimons nos préférences pour nos investissements en nous basant sur ce que nous pensons être la stabilité à long terme de tous ces actifs. L’autre chose que nous faisons maintenant à la défense, et encore une fois, le mot défensive, je n’aime pas que ce soit nécessaire, mais c’est ce qui est arrivé, c’est que les écarts sur les prêts ont diminué au fur et à mesure qu’ils se présentaient. Cependant, les écarts de crédit sur les obligations vendues dans les CLO qui financent ces choses sont allés plus loin. Ainsi, du point de vue du rendement des risques, de la liquidité et de la sécurité, il est clair pour moi que les titres constituent un meilleur investissement. Ainsi, nous sommes en mesure d’atteindre un rendement d’environ 9%, 9,5%, et nous avons acquis des effets AAA et AA CLO environ 120 au-dessus du numéro de type LIBOR.

Si vous appliquez un effet de levier au marché, vous atteindrez environ 9% ou 10%. En ce qui concerne les rendements, je pense qu'ils se creusent en ce moment, car cela se produit généralement au quatrième trimestre, car de nombreuses activités fiscales ont lieu avant la fin de l'année. Et en général, pour une raison quelconque, de nombreuses sociétés financières souhaitent passer à la fin de l’année avec un bilan plus petit. Ils ne sont donc pas enclins à élargir leur bilan à la fin de l'année.

Nous sommes très à l'aise d'étendre notre solde jusqu'à la fin de l'année. Et donc nous avons maintenant, à mon avis, un pipeline exceptionnellement important de prêts en attente avec des dépôts en hausse. Et nous sommes très contents de cette activité. Et je pense que les marges sont très acceptables et que les rendements du produit à intérêt variable ont augmenté.

Et avec les taux d’intérêt des 10 derniers jours du côté de la gestion, vous constaterez bien sûr un resserrement des spreads, car si les taux d’intérêt montaient, l’offre baisserait tout simplement, si vous répondiez à cela?

Tim HayesB. Riley FBR – Analyste

Il fait que. Oui c'est. Merci Brian pour ça. Je pense que cela ressemble à vous – et je sais que vous vous êtes toujours engagé dans le secteur des passerelles, mais il semble que vous préférez toujours le rendement ajusté pour le risque du CMBS par rapport aux prêts transitoires.

Mais il semble que le pipeline soit encore assez fort là-bas. Je pense donc que pensez-vous de la répartition du capital dans les différentes parties de votre entreprise, à mon avis, dans un avenir proche ou dans le courant de 2020?

Brian HarrisDirecteur

Je pense que le quatrième trimestre pourrait être un peu taquin parce que, comme je l'ai dit, les choses deviennent un peu inhabituelles au quatrième trimestre en raison de la période du nouvel an et des échéances liées à la fiscalité. Mais je dirais, par exemple maintenant, que je vais vous donner quelques chiffres rapides ici au quatrième trimestre. Jusqu'ici, nous avons acheté à partir d'aujourd'hui. J'ai reçu ce chiffre lorsque je suis arrivé ici. Nous avons acheté environ 240 millions de dollars en papier CLO et nous obtenons un effet de levier d'environ 9,5%. Toutefois, des taux plus élevés sont actuellement rattachés au portefeuille de prêts utilisés dans le portefeuille relais.

Nous dépensons donc beaucoup de capital dans cet espace. C'est donc une des rares fois, et j'attribuerais cela en grande partie au quatrième trimestre, où chaque type de produit fonctionne désormais très bien. Et les marges bénéficiaires semblent être en croissance, pas plus petites à mesure que nous progressons en 2020. Je pense qu'à la mi-2019, lorsque la courbe des taux d'intérêt était uniforme, les conditions de crédit sont très difficiles pour les prêteurs les plus diversifiés et pour diverses raisons.

Et cela a commencé à se corriger, alors même ce changement fondamental contribue à la marge nette d’intérêt. Je suis donc très encouragé par cela. Je ne pense pas que les taux d’intérêt vont augmenter de façon spectaculaire, mais peut-être y at-il un niveau moins que plat ou pire au contraire. Je pense donc que les prêteurs, vous avez beaucoup assisté à la crise des actions, les banques et les sociétés de financement ont déménagé ici récemment.

C'est vraiment une réponse aux finances, parce que la courbe devient plus raide. Nous en profiterons donc également. Je voudrais donc vous dire tout de suite que s’il semble que nous avons évité de réduire les prêts au troisième trimestre, ce n’était pas le cas. Nous avons eu l'un de nos quartiers les plus actifs.

Nous avons simplement choisi d'acheter des titres, mais nous avons tous les deux acheté. Je vous dirais qu'au début du quatrième trimestre, ces chiffres sont encore plus nombreux. Je pense donc que nous pouvons maintenant faire plus de prêts-relais qu'avec les acquisitions de titres.

Tim HayesB. Riley FBR – Analyste

Compris. C'est vraiment utile. Merci pour la couleur là-bas. Et puis, je pense que le montant des emprunts à taux variable a légèrement diminué au cours des derniers trimestres.

Est-ce une tentative délibérée d’aller vers des taux plus fixes à la lumière de votre vision des taux? Et posez-vous les sols sur tous les nouveaux originaux avec un intérêt variable?

Brian HarrisDirecteur

Oui Au milieu de l'année 2019, je pense que nous préférerions investir principalement dans les activités de conduites, ainsi que dans les valeurs mobilières. Et nous avons suivi ça. Et c’était le résultat de notre opinion que les taux baisseraient.

Si vous regardez les marges bénéficiaires de l’industrie des pipelines au troisième trimestre, elles étaient excellentes. Et je crois qu’à partir d’aujourd’hui, nous avons déjà gagné plus d’argent au quatrième trimestre qu’au troisième trimestre dans le secteur du leadership. Donc, ces marges sont très fortes maintenant. Mais je ne veux pas vous induire en erreur, car bon nombre de ces marges sont présentes.

La marge élevée que vous voyez est due au fait que les taux ont baissé alors qu'il y avait des étages. Nous avons donc eu des retours quelque peu surdimensionnés. Je pense que cela se normalisera un peu avec la hausse des taux. Mais avec la hausse des taux d’intérêt, je pense que nous obtiendrons des écarts de crédit plus élevés dans nos prêts relais.

C'est comme ça que le modèle fonctionne. Quand quelque chose – je sais que l’on parle beaucoup de la baisse des taux d’intérêt et de ce que cela fait de votre marge d’intérêt nette. C'est bien, nous pouvons tous déterminer la marge d'intérêt nette. Et si vous n'avez pas de plancher – la réponse à l'une de vos questions est la suivante: avons-nous le plancher à la fin? Oui nous faisons.

En onze verdiepingen stijgen eigenlijk, iets dat niet veel mensen beseffen omdat leningen die drie jaar geleden werden geschreven, eigenlijk lagere vloeren hadden dan leningen die vandaag zijn geschreven. Terwijl we 2020 tegemoet gaan, zal ik u echter vertellen dat ik denk dat onze netto rentemarge zal aantrekken, ons volume zal aantrekken en de tarieven hoger zullen zijn. Ik denk echter niet dat we dezelfde marges zullen genieten in de leidingbranche omdat die vloeren die extra grote winsten hebben toegevoegd, ze er niet meer zijn.

Tim HayesB. Riley FBR – Analyste

OK Ja, dat is logisch. Nogmaals bedankt voor de kleur daar. En dan gewoon een snelle huishoudvraag.

Ik kreeg de $ 78,9 miljoen aan conduitleningen in oktober, maar miste net dat aantal dat je verwacht te sluiten voor het einde van het jaar. Kan ik dat nummer krijgen?

Brian HarrisDirecteur

Pamela, doe je …

Pamela McCormackPresident

We hadden net enkele honderden miljoenen.

Brian HarrisDirecteur

We geven dat nummer niet. We zijn …

Tim HayesB. Riley FBR – Analyste

Een paar honderd.

Brian HarrisDirecteur

We schatten het op een paar honderd miljoen dollar.

Tim HayesB. Riley FBR – Analyste

Parfait D'accord Bedankt jongens. Waardeer het.

opérateur

Onze volgende vraag komt van Rick Shane met JP Morgan. Ga verder met uw vraag.

Rick ShaneJ.P. Morgan – Analyste

Hallo jongens. Bedankt voor het beantwoorden van mijn vraag. Brian, als we jouw benadering op de korte tot middellange termijn horen, denk ik dat er hier misschien twee dingen aan de hand zijn. Eén is in termen van het sturen van de strategie, één is een relatieve waardespeling die u niet riskeert of risicovollere activa die gepast geprijsd zijn versus minder risicovolle activa.

En dan is er een meer absolute waardespeling op basis van enkele van uw economische en politieke zorgen. Ik ben benieuwd of dat de juiste manier is om erover na te denken. En nog belangrijker, hoe slecht zijn de signalen die u voelt dat u ziet?

Brian HarrisDirecteur

OK Enkele delen van die vraag. Een daarvan is, ik ga terug en hoor deze opname opnieuw, omdat ik het graag zou willen zeggen zoals je het zei, voor zover relatieve waarde in risicovolle activa versus minder risicovolle activa. Er is een prijs voor wat ik riskantere activa zal noemen, dat wil zeggen activa op kortere termijn, wat betekent dat het elastischer is, meer aangewend voor de economie, dus een hotel, toch? Het is waarschijnlijk de ultieme leasing op korte termijn.

We kunnen heel goed een lagere ROE accepteren op een appartementengebouw dan we zouden accepteren in een hotel, en een dat verschil is minuscuul, we zijn geneigd naar de appartementen omdat ze gewoon stabieler zijn. Ze zullen het niet krijgen – Amazon heeft nog niet in een appartement voor hen gewoond en dus is het gewoon veiliger. Dus als u ziet dat we mogelijk iets lagere ROE's accepteren, hebt u gelijk, het is een relatieve waarde-investeringsbasis. Het is niet omdat we ons ongemakkelijk voelen bij hotels, we denken alleen dat de prijs van hotels ten opzichte van de prijs van appartementen niet klopt.

So we don't typically write a lot of apartment loans, if you remember, I think we were 40% hotels at one point a few years ago, we're much lower than that now. And there was a period in time where the agencies, the GSCs really kind of closed down or took a little bit of a holiday in 2019. And because of the rent regulation laws that went into effect, a lot of savings in loans froze also. And that really opened up 120-day period, where apartment loans were able to be acquired at much wider pricing.

So we just stepped in there again opportunistically. I don't want you to think that we are migrating toward apartments because we're afraid of hotels. You're correct, on a relative value basis in the third quarter that was what we expressed in our investment preferences.

Rick ShaneJ.P. Morgan — Analyst

Compris. And the second part of the question, and I would actually like to rephrase what I said because it sounded probably perhaps a bit more dire than you suggested. But when you look at the economic signals that are of concern, where would you rate the magnitude of that concern?

Brian HarrisChief Executive Officer

My concern primarily lies with medium- to longer- term likelihoods as opposed to what's happening right now. I mean, the brander's playing, the champagne is out. Unemployment is low, wages are rising and there's seemingly no problem at all. And that's kind of true.

I think that the economy is bouncing along pretty nicely here. I don't think it's booming, but I think it's doing OK. Where my concern comes in is after 10 years of extraordinarily low interest rates or you've got a 2% GDP, which is OK, nothing wrong with it, but you might've thought higher. There was a bit of a worldwide problem going on, a slow down – Corporate America is signaling a hesitancy to spend, which may be motivated by the economy and what they're seeing or it may be motivated by their concern about which way the next election is going to go.

Frankly, I'm a little concerned about either way the election goes. As far as in the long term with a Republican victory, we're going to continue to spiral the deficit. I mean, the deficit used to be something people worried about. It's not anymore.

Apparently there's been a new theory that as long as there's a small part of the GDP, it doesn't really matter. I'm not sure I believe that one. But that is the – that's the narrative that's playing out in the country today. And the democratic alternative looks like a massive expansion of many, many government programs and entitlements.

And it would be – the only way to pay for it, raising corporate taxes and individual taxes, and I have no doubt that'll turn into property taxes and other. So we've kind of had a quick view of what can happen when taxes start becoming irrelevant as far as how high they go. And you're seeing it in the high-end Manhattan condominium market where they obviously limited state and local taxes. They got rid of a lot of foreign buyers.

And then there was a mansion tax and now they're talking about putting on a second home tax for out-of-towners. And that market has been hammered in New York City. So obviously, we're a national lender, but – so is it dire? No, it's not. Could it be? I think it's very bad in high-end residential condominiums.

I think that's dire. But to me, it's just a lowering of price because you've really just made it very hard to own over the long-term. But when I look at the properties and how they're performing, I think hotels are doing fine. I don't think there'll be doing better next year.

I think they peaked. I think they're doing, as well as they could be. I don't see them in trouble. So they could go along here for a while just like this.

Industrial properties are doing very well. Obviously, as retail gets hurt, industrial does better. And the apartment market because a lot of housing is out of price range and a lot of people have jobs, apartments are doing pretty well. So it's not dire at all.

But there could be some clouds building that could be a quick catalyst, could step into them in the next 15 months and I don't think it'll be positive.

Rick ShaneJ.P. Morgan — Analyst

I appreciate all the thoughts, Brian. Merci

Brian HarrisChief Executive Officer

Sans aucun doute.

opérateur

Our next question comes from Steve Delaney with JMP Securities. Please proceed with your question.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Good evening, everyone. To start, for starters, we were pleasantly surprised by the $500 million of new balance sheet loans in the quarter. And thank you for explaining the both, the focus there with housing and industrial. Is there – can you comment on the number of loans and whether there's anything chunky in there, trying to just figure out if that looks like as you go into next year, that might be a sustainable, near sustainable quarterly level for that type of financing? Merci

Marc FoxChief Financial Officer

Wonderful. Steve, we originated 24 balance sheet first mortgage loans during the quarter.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Compris.

Brian HarrisChief Executive Officer

What was the average?

Marc FoxChief Financial Officer

And the average size of those balance sheet loans that we originated during the quarter, it originated $500 million worth, a little bit more than $20 million.

Brian HarrisChief Executive Officer

$20 million.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Oui Compris.

Brian HarrisChief Executive Officer

I did see I think $90 million loan in one of them, but I don't think we have things over $100 million that I can recall. We would love to write slightly larger loans because frankly at this point I talked to Pamela the other day about how busy we are going into year-end. And she said, we might need to hire some more people. We just have too many things closing in.

My first answer to her was we'll raise prices because that means we've got too much volume coming in here. So we do stick to that middle market model and I think our average loan size been between $18 million and $25 million for a long time.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Super bien. Thank you for that. And we see two closed conduit deals so far in the fourth quarter. Obviously, a lot of rate volatility and I don't know how that's going to effect the second half of 4Q, but can you comment on the probability that you will be able to participate in a third transaction before the end of the year?

Brian HarrisChief Executive Officer

Sans aucun doute. We have participated in two.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Oui

Brian HarrisChief Executive Officer

And I believe we've made $7.5 million so far this quarter and in the fourth quarter. And there's a very good probability, high probability we'll participate in a third one, which I think will probably be bigger than the other two. However, we are somewhat dependent on other people and partners on those deals.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Compris.

Brian HarrisChief Executive Officer

But Wall Street partners are typically very motivated to get things done before the end of December. So I would say the probability is higher. I think going into this quarter end than most. And as I said, I think it'll be bigger.

I also think we'll track over year-end with a much bigger balance of conduit loans to be securitized going into 2020. We are trying to acquire a lot of assets right now.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Interesting. Super bien. Well, thank you very much for the comments.

opérateur

Our next question comes from Jade Rahmani with KBW. Please proceed with your question.

Jade RahmaniKBW – Analyste

Thanks very much. You made some conscious comments around office. Wanted to ask you about coworking and WeWork, my understanding is WeWork absorbed a significant amount of vacancy in New York for example, which could have artificially propped up the office market for a couple of reasons; one, by resetting rents to higher levels, taking that vacant space offline. But also in the transitional space, sponsors could underwrite that last mile of vacancy assuming that WeWork, would take it as, I saw a stat today that even in the third quarter WeWork was 69% of the market, although they've pulled back.

So just curious about your thoughts around that trend in the office space.

Brian HarrisChief Executive Officer

Sans aucun doute. I actually asked a few of the larger landlords around the country and we do have some loans out to them. First of all, our exposure to, WeWork is de minimis. We've got an exposure to them in a building in the Midwest, which is not very high in that building and that's it.

I think you've asked us a few times of questions around coworking space. And I think, I may have indicated that unless it was the parent on the lease, I would not have even considered using WeWork as a tenant that we would bank. And in fact, the lease that we do have them in our building, the parent is on that lease. So with the recent rescue I guess of by SoftBank that is the company that is backing that lease.

And also it seems to me that obviously they're very large acquire of space in a very short period of time. And just market dynamics, tell me that when you acquire a lot of things in a very short period of time, you've probably paid a little too much for it, because you were out competing a lot of other people. So I think against the backdrop of WeWork, which I'll call, I don't know, 10% maybe of the space it's going to come. I think a lot of it will come back on the market.

I don't know, it may not, but I think the market is already softening a little bit, not in just generally. So I think it's – if it had a – I think it had a muting effect on the way up because I think that they were paying high prices in a market that was softening. And now I think there's going to be mark – space coming back on the market, in a market that's falling. So that may have a bit of an outsized feel to it.

And but so if I had to guess, what do I think you're going to happen in New York city rents in the next 24 months as a result of coworking space being less dependable. Maybe a 10% drop. I don't think it's fatal by any means. And especially in a lot of markets that they're in

Jade RahmaniKBW – Analyste

10% drop in rents?Brian HarrisYes, I think so.

OK So just to follow-up, you would also see cap rates widen in that scenario, and then you have a lower NOI. So you're saying that you expect the office values to decline more than that over the next 12 months?

Marc FoxChief Financial Officer

About that? Yes, I would go along with that probably.

Jade RahmaniKBW – Analyste

OK That's interesting. So how does that play into a Ladder's office exposure specifically? Any issues of concern right now?

Brian HarrisChief Executive Officer

No, I think, the concerns that are out there as far as what we're seeing. I mean the economy is still at doing fine. Corporate America earnings are OK. And as I've said many times I think if and when a recession does come, I don't think it'll be nearly as difficult as some people fear.

Mainly because of the expansion, and the recovery has not been nearly as euphoric as many people had thought. So you did hear me say that we're preferring, again at a similar price we're preferring apartments, mobile home parks and industrial properties as opposed to office and hotel. I don't put office in the same category as hotel, but I put it closer to hotels and I put it to apartments. So it, how is it affecting us? And we're pricing higher and we're not acquiring as many office loans as a result of that.

And that's by design. If we want to add office product, I think we can do that. If we simply lower our spreads to where we're doing apartment loans, we'll have plenty of office buildings here. So we curate our portfolio and we try to make sure that we're responding to what we perceive.

Again, I see a lot of the stock traders that say, well, if it looks like a Democrat is going to win the election, you should sell your stocks. When you're making loans that you're going to get paid back in three to four years, you're not going to have that opportunity. So the time to start boarding up and protecting things is well in advance of that. So I don't know what's going to happen and I don't know which one I fear more, but I do fear that there is a lack of discipline in the financial system right now, and a bit of complacency on the investment side.

I understand why stocks are trading at all times high. And I understand why employment – had an all-time low, I'm a little bit concerned as to what the cost of those two statements has been. And it's translating into the deficit. And I sound like an old man when I talk about it, but I'm little concerned about a deficit that went from $400 billion to $1 trillion very shortly, very quickly.

Jade RahmaniKBW – Analyste

Pamela went through some of the way Ladder approaches, asset management in a proactive manner. I fully appreciate that. I think it's much better then lending pretending and extending. But on that note, can you just think about or talk about the magnitude of potential upcoming maturities noting that maturity default is one big driver of at least credit defaults.

And are there any credit issues that you're watching closely that you'd expect to arrive in the next quarter or two?

Brian HarrisChief Executive Officer

Jade, I'll let Pamela talk here in a second, but I think what you'll hear from Pamela is, a big distinction between default and loss. And you're correct, you can certainly extend a loan when LIBOR is 175, and probably get somebody to put up a few dollars for interest and kick the can down the road. A Ladder believes if there's a problem you should get at it. When the capital markets are very liquid, when aggressive lenders exist and when refinance possibilities are plentiful and before that same sponsor might have two or three problems on his hands.

So we are probably an early warning system that we're very aggressive in how we approach maturity deadlines.As I've said in the past, one of the annoying borrower habits is when a borrower has a maturity coming up and the building is not for sale and he has not looked for an extension. And his belief is that he's going to get an extension with us, and he hasn't sought a refi rather. If – that's a poor discipline that that we don't really like to encourage. And if a borrower does need an extension and he's willing to write a substantial check to recommit himself to the equity, then we're happy to extend it, oftentimes charging fees and raising rates, because we prefer things to happen on time unless there's a reason.

Do we have some things coming near term? We have a $60 million loan that is recently defaulted as far as a maturity default went. I'll just point out it's actually been discussed a little bit in the Austin newspapers. It's the old 3M headquarters in Austin, Texas. And the borrower purchased it just 18 months ago on North of $80 million has $22 million in equity in the building.

We swept cash flow for 18 months and the building is now empty. It's almost $1 million square feet and there is 160 acres of land with another $1 million square feet as of right buildable space in probably one of the most, the healthiest markets in the United States. If we were to foreclose on this property and take ownership of it, we would own it at about $70 a square foot on the existing building, giving no value at all to the land or the other $1 million square feet. The borrower extended this loan with a seven figure pay down right before it, we gave them 30 more days.

And we believe he was looking to refinance it with several hundred million dollars in a loan that would have been a full redevelopment. However, the FBI went into his offices, seized computers and records, and there's been no charges filed, but the refinance fell down. So when the borrower suggested potentially extending the loan, we reiterated that it would require a pay down of principal, not just a reloading of interest, and the loan went into default. And it may pay off, the loan at a default rate is presently accruing at 13.8%.

And we're pretty comfortable with it. So if there was a default, not anything that's concerning us and not anything that we're expecting to take any writedowns on. And if it pays off great, if it doesn't, that's OK too. And we are in Texas.

Texas seems to be quick. And so again, I think I've mentioned to you where we're seeing these problems bubble up is where there's no cash flow and the borrower needs an extension. And there's another example of it, right? Right there. And I mean he – when you want to extend a $60 million loan, you have to put up a year of interest at a high rate.

That's a lot of money. And the mistake was made in the first 18 months not finding new tenants, and waiting perhaps too long to refinance it. So as I said, no one has been charged with anything and so we're hopeful. We hope the borrower can keep the property, but he'll have a very high interest rate that goes with it at this point.

And you should also know too, that, this is an unusual phenomenon in this part of this recovery, in 39 years I never really saw Law enforcement in real estate owner's offices. But we had another one last quarter that the FBI was in the offices of Upstate New York property owner. And we had a $39 million loan out to them. And it did pay off.

I mean, he had a maturity coming up and he did pay us off. But I've rarely seen law enforcement looking in real estate owners buildings as much as this. And when it happens in immediately all refinance activity stops. So if they're large substantial holders of real estate, they ultimately wind up defaulting quite a bit.

But again, that doesn't cause us concern as a lender because of the basis that we lend at going in. So in this example in Austin, Texas, it's $22 million in equity 18 months ago.

Jade RahmaniKBW – Analyste

OK And any other upcoming maturities that are on a near term maturities on a box list?

Pamela McCormackPresident

So we maintain a robust – includes any maturity. But what I would tell you, Jade, is there are a small handful of loans where we're in – some of the same, I think Brian covered it well. We're in conversations with borrowers about putting in more capital and we are taking a hard line across the Board. In order to gain an extension, you have to recommit additional capital, submit a business plan that we think is superior to one that we could execute on our own because as Brian mentioned, we really are a basis lender.

I look at the underlying value of the real estate and feel very confident. I think one thing that really distinguishes Ladder. Is the fact that we do own and operate $7 million or $8 million square feet of real estate. We're very comfortable taking back property and we know what to do with it.

And the Omaha Hotel was really a good example of that. That just opened and was reopened as a Hilton, it's operating in – you can make reservations under the website. That was a good example of why and how we would step in. So I guess, the best way to say it is we are in a few conversations, but we are not looking at any assets that we have any concerns about or that we expect to take a right down to our last four quarter.

Jade RahmaniKBW – Analyste

OK, great. I definitely appreciate the proactive approach. I think that's the right way to go about it. Thanks very much.

Brian HarrisChief Executive Officer

Sans aucun doute.

opérateur

(Operator instructions) Our next question comes from Joel Dryer with LTC Partners. Please proceed with your question.

Joel DryerLTC Partners — Analyst

Good afternoon gentlemen. I have two questions – and Pamela, sorry. Number one is, over the last seven quarters, the LTV on your balance sheet loans, it's crept up 400 basis points to 70% LTV and I just want to know what might be driving that? And the second question is, you mentioned retail, Brian, how's the DG portfolio, DG activity and just kind of some viewpoints on what's happening over there as well? Merci

Brian HarrisChief Executive Officer

Sans aucun doute. The 66% – 66% LTV to a 70% over seven quarters?

Joel DryerLTC Partners — Analyst

That's correct.

Brian HarrisChief Executive Officer

Oui My guess is that's probably, that's almost the same number but obviously it's higher. My guess is that's very reflective of our movement over two apartments as well as industrial properties, because we use much lower leverage on hotels. And I think the – is that helpful?

Joel DryerLTC Partners — Analyst

Oui That's answers the question. I appreciate that. It's a shift in sectors.

And then the other question was color on the GD – DG portfolio and grow with that nature?

Brian HarrisChief Executive Officer

Dollar General is one of my favorite companies as you know – and they have an incredible business model and it's one of the few retailers in the United States and not only is thriving, but it's expanding at a rapid pace. There are many technical reasons why DG is a wonderful credit for us to put on our balance sheet. And for the long-term, where we've signed brand new properties with 15 year leases, many of the properties that we acquire are – is moving Dollar General that's been in place, inline shopping center for 25 years, and now it's moving across the street to a stand-alone. So they understand their market intimately at that point when they're moving across the street with a new store.

And they're such small investments that they tend to trade at wide cap rates, which generate enormous returns. And the reason why is because the expenses that are associated with acquiring such a small asset on the Dollar General's cost $1.4 million generally. And if you are going to buy one of them, you're going to get a very big legal bill and a whole lot of other bills from various reporting companies. However, if you're going to buy a 100 of them, you're going to be getting some economies of scale.

We actually acquire our Dollar General, elsewhere if we do close on the transaction, our expenses are paid for by the seller. So it's an extremely efficient business for us. As long as you're comfortable with the credit, and we are on Dollar General continues to expand in their same store sales do grade, their customer is not necessarily Amazon Prime. And there's not necessarily getting things delivered to the house on a regular basis.

So in many ways, Dollar General comes in behind Walmart, when Walmart closes sometimes. And while I wouldn't call that great real estate I would tell you – they become the general store of the small town that they're in. We probably buy three out of every 10 that we look at. I don't want you to think that we're just waving in the corporate credit.

We would do, we require a certain amount of people nearby. Many of their stores are in rural areas. We also try to acquire Dollar General's where we don't expect there to be much slippage in the inventory. And it's just been a – it's been a good program for us, what we own presently 91 of them.

And the other thing that I think Marc mentioned in his – we're beginning to refinance some of our triple net properties. I know that we refinanced a few Walgreens recently where we had been making 13%, 14% cash-on-cash returns. We're taking small position cash out rates going down and the cash-on-cash return is now exceeding 20% going forward for the next 10 years. So we liked the business.

We're very particular about it. We don't go in and buy them, widespread with reckless abandon on any corporate credit. We actually look at the real estate. The typical Dollar General real estate box is about $140 a foot.

And when you compare that to what a Walgreen's or CVS costs in some of these smaller towns, it really is a much safer play. And that's assuming there's a default. I don't think it's going to be, it would be painful. I wouldn't say it wouldn't lose money, but I don't think it would lose nearly as much money as Walgreens that might close.

opérateur

That concludes our Q&A session. I'll return the call to Brian Harris, the company's chief executive officer.

Brian HarrisChief Executive Officer

OK Thanks everybody. Who listened to the call tonight, very pleased with the third quarter. It's always interesting time to talk to you at the end of the third quarter because after the fourth quarter, I don't get a chance to talk to you again for until around April or May.

So I would just say that probably the flat yield curve, if it disappears that'll be very helpful. Rising rates is going to be a good thing if that does occur. However Ladder is built to perform an up rate or down rate scenarios for everything that goes wrong, when rates go down to something else goes right, we build it that way on purpose. And I think that we've had a very good year, and I think that competition has abated a little bit.

I think it was very aggressive in the second quarter. And we are looking forward while we do expect some volatility and I'm not counting on all of that, but as we move into the first quarter, I think that we go into 2020 with a very full deck. And I look forward to also, selling some real estate next year because some of our assets have matured at this point. We didn't have any real punch, the thing that punches our ROEs up into the low-teens, but I do believe next year we will.

So with that, I'll say goodbye to you for the year and thanks for your support.

opérateur

(Operator signoff)

Duration: 64 minutes

Appelez les participants:

Michelle WallachChief Compliance Officer and Senior Regulatory Counsel

Pamela McCormackPresident

Marc FoxChief Financial Officer

Brian HarrisChief Executive Officer

Tim HayesB. Riley FBR – Analyste

Rick ShaneJ.P. Morgan — Analyst

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Jade RahmaniKBW – Analyste

Joel DryerLTC Partners — Analyst

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