Rachat De Credit

rachat de crédits: New York Mortgage Trust Inc. (NYMT) – Transcription de l'appel des résultats du T3 2019 -Simulation


Source de l'image: The Fool Motley.

New York Mortgage Trust Inc (NASDAQ: NYMT)
Appel des résultats du troisième trimestre 2019
6 novembre 2019, 9h00 HE

Contenu:

  • Commentaires préparés
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

opérateur

Bonjour, mesdames et messieurs, et merci d'avoir attendu. Bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du troisième trimestre de 2019 du New York Mortgage Trust. Lors de la présentation d'aujourd'hui, toutes les parties sont en mode écoute seule. Après la présentation, la conférence est ouverte aux questions. (Instructions pour l'opérateur) Cette conférence sera enregistrée le mercredi 6 novembre 2019. Un communiqué de presse contenant les résultats du troisième trimestre de New York 2019 a été publié hier.

Le communiqué de presse est disponible sur le site Web de la société à l'adresse www.nymtrust.com. En outre, nous organisons une diffusion Web en direct de l'appel d'aujourd'hui, auquel vous pouvez accéder dans la section Événements et présentations du site Web de la société. À l’époque, j’aimerais vous informer que certaines déclarations faites lors de la téléconférence qui ne sont pas historiques peuvent être des déclarations prospectives au sens de la loi intitulée Private Securities Litigation Reform Act de 1995. Bien que New York Mortgage Trust L’attente reflétée dans les déclarations prospectives est basée sur des hypothèses raisonnables, elle ne peut garantir que ses attentes seront réalisées.

Les facteurs et les risques susceptibles d'entraîner un écart important entre les résultats réels et les attentes sont décrits en détail dans le communiqué de presse publié hier et, de temps à autre, dans les documents déposés par la société auprès de la Securities and Exchange Commission. Je souhaite maintenant vous présenter Steve Mumma, président du conseil et chef de la direction. Steve, continue s'il te plaît.

Steven R. MummaPrésident Directeur Général

Merci, opérateur. Bonjour à tous et merci d'avoir appelé. Jason Serrano, notre président, parlera également de cet appel ce matin. La société a continué à produire de solides résultats. Nous avons généré un bénéfice par action conforme aux PCGR de 0,15 USD et un bénéfice net par action accru de 0,20 USD pour le trimestre. Notre valeur comptable par action ordinaire s'élevait à 5,77 dollars au 30 septembre, soit une augmentation de 0,02 dollar par rapport au 30 juin et a généré un rendement économique total de 3,8% pour le trimestre. La société a réuni 311 millions de dollars en capitaux propres grâce à deux séjours d'une nuit au cours du trimestre.

En octobre, la société a également finalisé un placement d'actions privilégiées qui a permis de lever 167 millions de dollars supplémentaires, portant ainsi la capitalisation totale de nos actionnaires à plus de 2 milliards de dollars. La société a généré un rendement économique annuel de 17% pour la période de neuf mois se terminant le 30 septembre, tout en maintenant notre dividende pour le trimestre à 0,20 $ par action, ce qui représente un onzième trimestre consécutif.

Notre équipe d’investissement a poursuivi ses recherches très activement et a financé environ 400 millions de dollars en actifs sensibles au crédit, ce qui a porté notre portefeuille de placements total à 4,5 milliards de dollars le 30 septembre. Les investissements dans nos projets de pipeline pour le quatrième trimestre sont solides, car nous prévoyons engager plus de 275 millions de dollars d’investissements en crédit dans nos actifs multifamiliaux et résidentiels. Je veux maintenant que Jason parle des conditions du marché et de quelques réflexions sur nos stratégies de portefeuille de base.

Jason T. SerranPrésident

Bonjour Les marchés boursiers mondiaux et américains ont enregistré des gains modestes au troisième trimestre de 2019, malgré la volatilité, principalement en raison de l'incertitude des investisseurs quant aux restrictions commerciales mondiales et à d'autres préoccupations géopolitiques, qui deviennent de plus en plus difficiles à prévoir. Bien que les données économiques restent mitigées, les données publiées pour le troisième trimestre suggèrent que l'économie américaine a continué de croître d'environ 3% par rapport aux trimestres précédents.

Alors que la croissance du PIB et les données du marché du travail laissent présager une expansion économique modeste, les indices de confiance des consommateurs et des entreprises se sont affaiblis. En raison de nos attentes tout au long de l’année, les dernières enquêtes montrent que le ralentissement de l’activité commerciale se poursuit. Cependant, en ce qui concerne le marché immobilier américain, les deux facteurs les plus importants sont le chômage et les taux d’intérêt. Les deux points de données continuent d’offrir un vent fort aux maisons américaines.

Le marché du travail américain a progressé au troisième trimestre 2019 avec un taux de chômage inférieur (non déchiffrable) de 3,5% et le prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans affiche désormais une baisse de plus de 375 points de base par rapport au début de l'année lorsque la Fed Réserve a commencé à baisser les taux, 25 points de base au dernier trimestre, c’est la troisième fois cette année. Les fortes possibilités d'emploi et les taux plus bas améliorent les coûts de l'accession à la propriété Le ratio d'endettement des ménages par rapport à une hypothèque immobilière est maintenant à son plus bas niveau en 40 ans. Ces points ont largement compensé les modifications apportées à la législation fiscale de 2017, de sorte que les logements occupés par leurs propriétaires ne sont plus encouragés, car un tel projet prédit une dépréciation de 3% du bien par an au cours des deux prochaines années, correspondant à la croissance nationale actuelle.

Du côté de l'offre, il n'y a que quatre mois de logements à vendre sur le marché et des logements presque inoccupés – un nombre record de logements vacants dans la multi-famille montre un marché de l'immobilier américain en excellent état. Dans ce contexte, nous sommes satisfaits des résultats de notre transition d’agence en crédit. L’un des domaines sur lesquels nous nous sommes concentrés tout au long de l’année est le portefeuille constitué d’une famille d’obligations de titrisation résidentielle. Ce secteur représente 14% du total des actifs à la fin du trimestre. Bien que nous ayons gagné de l’argent au cours du trimestre pour notre expérience d’amortissement dans (Non chiffrable). Dans l'ensemble, nous prévoyons que la hausse des prix se poursuivra, en particulier sur les marchés ésotériques ou les classes d'actifs de titrisation apparues après la crise. Nous voyons des techniques fortes qui risquent d’être aiguisées.

L’émission totale de nouvelles obligations sur le marché de la titrisation pour une famille s’élève à environ 100 milliards de dollars. L'émission a dépassé les prévisions du marché pour l'année. En dépit de cette augmentation, les sorties du secteur résultant du refinancement des obligations et des remboursements d’actifs organiques devraient amener l’offre totale nette et nette d’obligations de crédit résidentielles au cours de l’année, dans un contexte de fondamentaux solides et de faible croissance de nouvelles obligations de crédit émettant de nouvelles émissions. qu'un déséquilibre entre l'offre et la demande continuera d'exister pour de meilleures opportunités de vente. Cela dit, nous avons développé des canaux pour acheter des obligations en dehors des enchères du marché général. Grâce à notre réputation et en tant qu'investisseur actif dans des actifs similaires aux pools sous-jacents titrisés, nous pouvons rapidement procéder à une détermination efficace du prix du risque obligataire titrisé sans qu'il soit nécessaire de noter ou d'exécuter des données provenant du marché de la titrisation. Cela nous a aidés à créer nos propres effets d’investissement en canaux hors marché, où nous sommes en concurrence sur le processus et pas seulement sur les prix.

Dans notre portefeuille de prêts au logement, nous disposons d’un portefeuille sélectif (indéchiffrable) de 1,3 milliard de dollars, soit 30% de l’actif au cours des 12 derniers mois. Nous avons été plus actifs dans ce que nous qualifions de papier d'urgence dans nos obligations privées. Comme indiqué dans les appels précédents, le profil des prêts en difficulté, nous achetons un mélange sélectif d’emprunteurs se trouvant dans une zone de paiement grise. Ces emprunteurs sont généralement en souffrance depuis quelques mois ou seulement quelques mois de leur prêt hypothécaire. Après que la crise du crédit ait traité plus de 7 millions d'emprunteurs dans le cadre de programmes gouvernementaux, une solution de restructuration permanente de prêts était une opportunité manquée pour de nombreux prêts aujourd'hui.

Merci. Et le GSE continue de se retirer de la maintenance des prêts. Le maintien de prêts en retard ou récemment en souffrance n'est pas une activité essentielle de ces entités et notre dernière chance de débloquer des ventes de portefeuille à grande échelle. Compte tenu de la fréquence avec laquelle plusieurs milliards de dollars de dollars sont vendus dans les ventes de portefeuille tout au long de l'année, l'analyse de données volumineuses est cruciale pour la stratégie d'investissement. Nous recherchons certains profils d’acheteur, pour lesquels nous avons obtenu des résultats favorables en matière de programmes de service sur mesure.

Le taux de qualité plus élevé après – le taux de paiement plus élevé après avoir contracté des emprunts a amélioré nos intérêts créditeurs au cours du trimestre. Nous prévoyons tirer parti de la hausse des revenus d'intérêts liés à la stratégie au cours des prochains trimestres, lorsque nous quitterons la courbe en J des acquisitions de nouveaux portefeuilles plus tôt dans l'année. Étant donné que notre activité sur le marché des titres de créance titrisés a donné une image cohérente tout au long de 2019, les écarts de taux obligataires (à ne pas déchiffrer) se resserrent, le moment choisi pour – sécuriser nos positions de financement dans le temps avec notre financement en entrepôt bancaire. Les coûts de financement à terme, généralement un taux fixe sur ce marché, sont maintenant 100 points de base inférieurs à ceux du début de l’année.

Nous essaierons de maintenir ces pourcentages de financement à court terme avec certains profils de prêt que nous pensons être favorables à court terme. Maintenant que le taux d’intérêt hypothécaire de l’unifamiliale est inférieur d’environ 77 points de base à celui du début de l’année, le refinancement des emprunteurs a augmenté dans presque tous les secteurs de l’hypothèque. Cela profite à notre portefeuille de prêts en raison de la remise payée pour acquérir l'actif. Cependant, une autre partie de notre société a bénéficié plus directement. En raison de la chute rapide des prix, de nombreux donneurs d'ordre ont été déséquilibrés dans le volume refinancé.

Les pics de volume exercent une pression sur les opérations d’origine, car il est plus difficile de renforcer le personnel que pour les inflexions de volume. Compte tenu des innombrables directives de conformité et de souscription qui ont été mises en place avec Dodd-Frank, nous constatons généralement un processus plus complexe pour la création de liens. Dans le cadre de nos activités de prêt à la vente, nous aidons les initiateurs à faire face aux liquidités à court terme – ils sont confrontés à des restrictions de liquidités à court terme en achetant ces prêts destinés à être titrisés auprès de GSE. ou non-agences. Mais il ne peut pas être vendu car certains sont en cours d’assurance. En conséquence, nous avons une bonne accumulation dans nos projets d’investissement de fin d’année, car nous pouvons rapidement évaluer les actifs, les problèmes d’assurance que nous avons rencontrés lors de l’achat de prêts auprès d’une centaine de contreparties différentes sur ce marché, nous pouvons gérer des volumes. générer dans ce sous-secteur de niche. La proposition de valeur de notre société consistant à acheter des prêts ou des groupes de prêts avec des escomptes importants dans l’intention de vendre immédiatement ou de passer à une prime pour un canal de titrisation est excellente.

Passons maintenant au côté multi-familial de la société où 30 milliards de dollars, soit 33% de notre actif total, sont investis à compter du 30 septembre. Nous continuons de voir des fondamentaux solides avec des postes vacants proches de leurs plus bas niveaux historiques. Début de la construction de maisons multifamiliales avec des taux moyens corrigés des variations saisonnières d'au moins cinq cent soixante-six millions de dollars au cours des neuf mois se terminant le 30 septembre 2019, soit au même rythme que l'an dernier.

Dans l’ensemble, le nombre de livraisons d’unités est resté élevé. Cependant, nous continuons à voir l'attribution manquée de l'offre. Avec des coûts de main-d'œuvre et de matériaux obstinément élevés et un niveau relativement identique dans différentes régions des États-Unis, les constructeurs se concentrent sur les loyers les plus élevés pour maximiser l'économie du projet. Avec cette restriction, nous assistons à une augmentation de la construction dans les principaux marchés de passerelles tels que Los Angeles, San Francisco, New York et Miami.

Ces évolutions ont donné accès à des coûts de financement relativement bon marché en raison de la forte familiarité avec le marché, en particulier celle des contreparties étrangères. Cependant, nous constatons une migration négative d’un État à l’autre sur les mêmes marchés. Les résidents qui recherchent des coûts de la vie moins chers et des impôts moins élevés commencent à avoir des conséquences négatives sur les techniques d’offre et de demande. De nombreux exemples rapportés sont des résidents de Los Angeles qui trouvent un meilleur volume chez des résidents de Dallas ou de New York, tels que leur déménagement en Floride – sur des marchés tels que Tampa Bay. Il n’est pas difficile d’imaginer que les 40 millions d’habitants de la Californie diminueront au cours de la prochaine décennie.

Ce sera la première fois que la Californie connaît un déclin démographique, même si elle se situe au milieu de dix-huit cents. D’autres marchés à forte croissance tels que New York connaissent déjà un déclin démographique. Ce qui est encore plus préoccupant à propos de ces marchés, c'est que la majeure partie de la construction est dans le secteur du luxe. Selon des données (non déchiffrables), pas moins de 87% de toutes les nouvelles constructions de l’année dernière, au moins 50 appartements ont été dédiés au segment haut de gamme du luxe. Cette orientation offre des opportunités de croissance inégales dans le sud et le sud-est, où la migration est positive et l’offre insuffisante, en particulier pour les logements destinés au personnel, qui sont une priorité pour nous.

En raison de ces tendances, nous voyons des opportunités de croissance importantes pour notre entreprise. Par exemple, au quatrième trimestre, la société prévoyait de financer son quatrième investissement de première perte Freddie Mac série K pour une année totale de 57 millions de dollars. La FHFA a récemment fourni des mises à jour concernant la limite d’achat pour les prêts multi-familles. Au cours des cinq trimestres allant du T4 2019 au T4 2020, Fannie et Freddie peuvent chacun produire 100 milliards de dollars de nouveaux prêts.

Le MBA de l’année prochaine prévoyant des prêts multifamiliaux de 390 milliards de dollars, le GSE restera un acteur dominant sur ce marché. Freddie Mac vendra non seulement la solide titrisation des transactions K-3, mais nous nous attendons également à ce que GSE recherche de nouveaux moyens de réduire leur portefeuille accumulé de différentes manières.

Le mois dernier, Fannie Mae a même lancé cette initiative avec son premier contrat avec plusieurs familles avec transfert de risque de crédit auquel nous avons participé. Nous sommes un partenaire cohérent des sociétés et avons hâte de développer notre relation de manière novatrice au cours de la nouvelle année. Depuis notre premier achat dans l'investissement de la série K en 2011, nous avons évalué les données financières et souscrit à plus de 1 200 logements multifamiliaux américains aux États-Unis.

Avec tout cela, nous devons effectuer des inspections sur site et évaluer la capacité du chef de projet sur plus de 650 maisons, dont 200 rien qu’au cours de la dernière année et demie. La quantité de connaissances sur le marché foncier que nous avons acquises grâce à notre participation au détenteur du premier sinistre de ces transactions nous permet de rester en avance sur le risque principal. L'avantage concurrentiel est énorme et offre des opportunités uniques hors marché.

Forts de ces connaissances, nous avons noué de solides relations avec les promoteurs de maisons multifamiliales aux États-Unis. À titre d’exemple, notre programme de prêts pour les habitations multifamiliales en mezzanine directe continue d’ajouter une valeur substantielle à notre revenu, 15% de notre capital ayant été affecté à la stratégie à compter du 30 septembre. Dans cet espace, nous nous sommes appuyés sur nos propres relations, en particulier dans les secteurs du Sud-Sud-Est des États-Unis. En fait, nous nous sommes concentrés sur la région – cette région des États-Unis depuis des années, qui a toujours produit des rendements attrayants à deux chiffres corrigés du risque. Nous remportons systématiquement des contrats, en grande partie grâce à notre processus efficace et à notre solide bilan en matière de respect de nos obligations.

Enfin, comme je l’ai dit plus tôt, nous continuons à manquer de négociation en agence car la marge nette d’intérêt dans ce secteur a été réduite au cours de l’année. Sans augmenter considérablement l'endettement, nous avons du mal à offrir des rendements systématiquement attractifs. Le risque de convexité négatif sur ce marché est très difficile à contrôler au moyen de couvertures. La volatilité des taux d’intérêt augmente souvent aux coûts de couverture. C’est pourquoi 7,7% du capital est exposé au secteur et diminue.

Les prévisions d'ici devraient être progressivement plus basses chaque trimestre, jusqu'à ce que nous voyions les taux en ce moment. Avec les récentes augmentations de capital, mon objectif aujourd’hui était de vous donner une explication complète de notre concentration sur les marchés du crédit et de la façon dont la transition des entreprises au fil des ans a été mise en œuvre pour tirer parti des boucles de rétroaction générées entre nos stratégies principales. Nous sommes enthousiasmés par notre capacité à générer un revenu élevé aujourd'hui avec un faible effet de levier de 1,5 fois. Pour le moment, je le redonne à Steve pour les commentaires de clôture.

Steven R. MummaPrésident Directeur Général

Merci Jason. Et j'aimerais entrer dans les détails de notre compte de résultat et de ce que nous avons fait au troisième trimestre. Nous avions un bénéfice net conforme aux PCGR de 34,8 millions de dollars et un bénéfice net étendu de 45,7 millions de dollars. La société a généré un revenu net d’intérêts de 32 millions de dollars et une marge nette d’intérêts de 240 points de base pour le trimestre. Notre stratégie de résultat des dernières années ne dépend pas seulement de la marge nette d’intérêt, elle est également un résultat clé pour la couverture de notre dividende. Mais à propos de la contribution totale pour toutes les sources de revenus, y compris les frais, les ventes et les activités non réalisées.

Notre marge nette représente généralement entre 60% et 65% de notre revenu pour un trimestre donné, mais en générant des revenus en dehors de cette marge, nous éliminons une partie de l’effet de levier de notre bilan. Étant donné que notre effet de levier est inférieur à deux fois et actuellement à 1,5 fois ce qui, à notre avis, réduit la volatilité de notre revenu par rapport au trimestre précédent et nous a permis de maintenir une valeur comptable stable, nous sommes en mesure de: Livrer un dividende de 0,20 $ pour 11 trimestres consécutifs. Notre capacité de production moyenne s'est établie à 3,9 milliards de dollars pour le trimestre, soit une augmentation de près de 360 ​​millions de dollars par rapport au trimestre précédent, ce qui porte l'augmentation totale de 1,2 milliard de dollars, ou 43%, depuis le début de 2019. .

Nous nous attendons à ce que notre portefeuille d’investissements avoisine les 5 milliards de dollars d’ici la fin de l’année, avec un revenu moyen de 4,5 milliards de dollars pour le quatrième trimestre, notre portefeuille d’investissements restant très solide. Notre portefeuille investi s’élevait à 4,5 millions de dollars au 30 septembre, dont 956 millions de dollars en RMBS Securities, soit 140 millions de dollars, soit 7,7% de notre capital total, comme l’a déclaré Jason. Nous concentrons nos efforts sur les investissements sensibles au crédit, dont le prix est généralement égal ou égal à un rabais équivalent à minimiser notre exposition au risque de convexité des taux d'intérêt, principalement des paiements anticipés, qui constituent un élément important du rendement de cette agence.

Nous avons investi 2 milliards de dollars en prêts immobiliers, y compris des prêts sous-performants et re-performants et des titres autres que des agences, couverts par divers types de prêts immobiliers. Ces investissements sont actuellement financés avec des règles de prise en pension, mais nous continuons d'évaluer les deux marchés sans notation pour les titrisations possibles. Nous prévoyons que notre première titrisation sera achevée au premier trimestre de 2020.

Nous avons investi 1,5 milliard de dollars dans plusieurs familles, soit 37% de notre capital investi. Au quatrième trimestre, la société prévoit de financer 56 millions de dollars dans notre quatrième garantie de première perte de Freddie Mac de l’année. Nous croyons que les principes de base pour le loyer restent très forts et continueront d'exister à l'avenir à mesure que la dynamique des propriétaires par rapport aux loyers évolue. Notre revenu d'intérêts net pour le trimestre s'élève à 21,4 millions de dollars et figure dans notre communiqué de presse pour la première fois. Il existe différents tableaux par catégorie de revenu dans le revenu autre que d'intérêts pour essayer de mieux expliquer ces composantes, car elles sont nombreuses.

Nous avons réalisé des gains nets de 6,1 M $ pour le trimestre, principalement en raison de la vente de certains titres de CMBS. Nous avions des gains nets non réalisés de 11,1 millions $ pour le trimestre, constitués en réalité de deux composantes principales: une perte de 13,3 millions $ des couvertures de taux d’intérêt, compensée par des gains non réalisés de 24,4 millions $. de nos portefeuilles de prêts multifamiliaux et immobiliers.

Nous avions un autre revenu de 3,9 millions de dollars, constitué en grande partie du revenu tiré de nos placements multi-familles de prêts directs. Mais, à des fins comptables, ils ne sont pas qualifiés de comptabilité de crédit et les revenus de ces actifs doivent donc être caractérisés comme des produits autres que d’intérêts, bien que les risques réels soient identiques aux prêts que nous contractons avec cette marge. Nos frais généraux et d’administration se sont établis à 8,3 millions de dollars pour le trimestre, soit une baisse de 1,5 million de dollars par rapport au trimestre clos le 30 juin 2019. Cette diminution est imputable à deux éléments principaux: la résiliation de notre dernier contrat de gestion externe dans le deuxième trimestre. trimestre, ce qui a entraîné une réduction des frais de gestion de 575 000 $ ainsi qu’une réduction de 700 000 $ de la rémunération annuelle au titre de la rémunération des conseils d’actions au deuxième trimestre. Sur une base normalisée pour l’avenir, nous prévoyons des coûts d’environ 8,5 millions de dollars par trimestre.

En fin d'année, nous pensons que la société n'a jamais été aussi bien positionnée. Notre capitalisation boursière dépasse les 2 milliards de dollars pour la première fois de l'histoire de l'entreprise. Nous avons un portefeuille important et croissant d'investissements en crédit ciblés et une équipe de professionnels concentrés sur notre mission consistant à fournir des valeurs comptables stables sur de longues périodes tout en maintenant un dividende stable pour nos actionnaires.

Nous apprécions votre soutien continu et sommes impatients de discuter de nos résultats annuels et du quatrième trimestre en février 2020. Notre 10-Q est soumis à la SEC vers le vendredi 8 novembre de cette semaine. Il sera ensuite disponible sur notre site Web.

Opérateur, si vous pouvez ouvrir l’appel à questions pour Jason et moi-même. Merci

Questions et réponses:

opérateur

De rien. (Instructions pour l'opérateur) Et notre première question vient de la ligne de Stephen Laws avec Raymond James. Votre ligne est maintenant ouverte.

Stephen A. LawsRaymond James – analyste

Salut bonjour Appréciez les commentaires dans vos commentaires préparés, Steve et Jason. Parlez-vous, vous avez levé assez de capital au cours des derniers mois. Parlez des retours progressifs que vous voyez et je pense que cela est lié à cela. Je sais que vous en avez déjà parlé dans vos commentaires, mais que voyez-vous le plus attrayant entre le multi-famille et la résidence? Je sais que vous avez dit que l’agence risquait de s’écrouler ici, mais où voyez-vous les opportunités les plus attrayantes aujourd’hui, et contrairement à l’agence, existe-t-il des classes d’actifs que vous évitez en réalité pour le moment?

Steven R. MummaPrésident Directeur Général

Oui, je pense que lorsque nous pensons à mobiliser des capitaux, nous examinons également le lieu où nous allons le déployer. Steven, ces trois dernières années, a chuté de près de 50% pour les prêts au logement et les logements collectifs. égalité des chances dans les deux classes. Mais il y a de toute façon une différence variable entre ces classes. Du côté multi-familles, l’investissement implique une analyse beaucoup plus détaillée du crédit d’un actif spécifique, qu’il s’agisse de prêts directs ou d’une combinaison de plusieurs actifs plus importants dans les titrisations de première perte de Freddie K. Celles que nous allons financer avec beaucoup moins d’effet de levier que nous le ferions normalement dans le portefeuille du logement. Et du côté résidentiel, nous continuons de nous concentrer sur le crédit et peut-être que Jason pourra continuer à parler du côté résidentiel.

Jason T. SerranPrésident

Oui, donc de ce côté-ci, nous voyons des ventes de portefeuille de plusieurs milliards de dollars à la fois des GSE et des grandes banques sur une base trimestrielle. Notre objectif pour ces portefeuilles est de trouver certains de ces portefeuilles conformes à nos directives en matière d’acquisition, dans lesquels nous disposons de stratégies de service et de données pour nous aider à comprendre la capacité que nous avons déjà mise de côté pour obtenir un résultat positif. C’est la raison pour laquelle nous travaillons principalement ensemble dans des transactions dans lesquelles nous pouvons prendre un sous-secteur d’un pool plus important et l’acquérir pour nos besoins. Nous constatons donc toujours des rendements en actions dans cette salle, qui est la salle de prêt sous-performante, alors que les offres sur papier clair continuent de grimper, avec des taux plus bas qui offrent un bon coup de pouce pour les bénéfices de nos portefeuilles.

Dans l'espace de vie, nous ne voyons toujours pas d'opportunités de marché majeures dans le commerce sans gestion de la qualité. Nous utilisons tous les initiateurs du marché car nous ne concurrençons pas directement l'un d'entre eux. L'offre de cette salle reste une grande partie de l'offre de refinancement que nous voyons à des taux plus bas, ce qui a compressé une partie du rendement des actions. Mais généralement, la fusion de portefeuilles de titrisation plus importants prend plus de temps, vous exposant ainsi au risque de taux d’intérêt plus élevé que nous souhaiterions.

La seule partie du marché que je dirais, c’est que nous avons un domaine que nous avons certainement considérablement réduit. Bien que nous ayons regroupé de manière sélective des portefeuilles dans cet espace, notre préoccupation est que le volume de refinancement des emprunteurs qui vont réparer et céder leur maison au lieu de vendre leur maison après des années et que nous restions juste en arrière, c’est le marché sur lequel les emprunteurs contractent des prêts-relais pendant un an pour rénover une propriété et la vendre à profit. Dans cette pièce, les rénovations d'une vente sont désormais des rénovations par le biais d'un refinancement plutôt que d'une vente. Ainsi, lorsque vous commencez à constater une reprise du refinancement sur ce marché par rapport à une vente de maison, vous savez que les paramètres du projet d'origine ont été oubliés, il manque quelque chose dans le projet qui ne sera pas vendu dans l'année. Nous pensons donc qu'avec le temps, cela peut engendrer des risques pour le secteur et relancer les valeurs par défaut. C’est donc un domaine qui nous inquiète un peu plus, il suffit de regarder le calendrier de vente de ces promoteurs locaux qui passent par ces maisons lors d’une vente.

Ainsi, en général, comme je l’ai dit dans mes commentaires, nous examinons le marché des SPL, nous examinons de près et de loin les activités d’origination et les erreurs commises, et nous continuons à offrir des rendements intéressants.

Stephen A. LawsRaymond James – analyste

Merci pour ces réponses. Et Jason donne suite au commentaire sur les ventes du portefeuille, vous savez, comment devrions-nous penser aux opportunités au quatrième trimestre? Est-ce que – avec le ralentissement du nombre de jours de vacances dans la deuxième moitié du trimestre, ou si les institutions financières de fin d'année ou de grande taille sont plus motivées pour essayer de vendre ces portefeuilles peu performants de leur bilan, que pensons-nous des opportunités d'investissement et des influences saisonnières? au quatrième trimestre?

Jason T. SerranPrésident

Oui, je veux dire, chaque année, nous le faisons depuis 7 ou 8 ans dans cette salle – ils l’ont fait dans la salle des prêts. D'ici la fin de l'année, il existe toujours des guichets pour certaines institutions offrant certaines opportunités, ce qui oblige nos traders et nos analystes à rester au bureau pendant la période du nouvel an, mais à fermer. C’est donc plus opportuniste et généralement avec des rabais plus importants. Donc, dans cette opportunité qui se produira d’ici la fin de l’année, cela se produira presque toujours.

Mais si vous regardez en arrière au cours des deux dernières années, nous avons eu beaucoup de volatilité en décembre. Je pense que le marché et en discutant avec différents participants là-bas, je pense que nous devrions nous attendre à un ralentissement de l'activité commerciale. En raison de la volatilité, le marché a également été très difficile l’année dernière et a bien sûr rebondi rapidement au premier trimestre, mais pour le moment, le secteur du crédit résidentiel affiche un bénéfice et il semble plus probable que tout le monde essaierait d’imprimer son livre stabilisateur ne pas conclure de transactions à grande échelle au quatrième trimestre.

Cela dit, nous sommes clairs: nous serons ouverts au commerce et nous verrons probablement des opportunités, mais encore une fois, ce sera plus opportuniste. Nous ne prévoyons pas de grandes ventes de portefeuille, celles-ci auront lieu ce mois-ci.

Steven R. MummaPrésident Directeur Général

Et Steve, lorsque nous pensons au montant de capital que nous avons mobilisé au cours des 12 derniers mois et à nos bénéfices par rapport au solde final en raison de certains des actifs dans lesquels nous investissons, notamment des prêts immobiliers, il y a probablement une Délai de 60 jours entre la conclusion d’une lettre – type de contrat d’achat lors du règlement effectif du prêt. Nous avons donc une sorte de pipeline d’investissements naturel de type 400 dollars qui sera financé au quatrième trimestre.

Et tellement de l'activité que nous ferions normalement au quatrième trimestre, vous la verrez vraiment au premier trimestre de 2020, d'autant plus que cela implique beaucoup d'investissement dans le logement. Mais je pense que nous sommes assez heureux du point de vue du financement, où nous allons finir à la fin de l'année. Et comme l'a dit Jason, je pense qu'il y a eu juste une grosse vente de prêt Fannie Mae cette semaine. La semaine prochaine, il y en a probablement un autre d'un autre vendeur. Et lorsque nous commencerons à la fin du quatrième trimestre, vous constaterez des ventes occasionnelles, mais nous pensons pouvoir en tirer parti.

Stephen A. LawsRaymond James – analyste

Génial, merci Steven. Et ma dernière question. Omgekeerd naar de financieringskant van de vergelijking, lijkt het erop dat de financieringskosten voor het resi-krediet zijn gedaald, het meergezinskrediet is zelfs een paar basispunten gestegen. Kun je praten over wat dat dreef en met LIBOR lager beweegt en duidelijk de voorwaartse LIBOR-curve nu vrij vlak. Kun je praten over wat je verwacht te zien gebeuren aan de financieringskant – onze financieringskosten als we vooruitkijken?

Steven R. MummaVoorzitter en Chief Executive Officer

Oui En echt, het was – echt, de toename van de financieringskosten in de multifamilie was echt meer een functie van het verhogen van de hefboom daar, en het verlengen van de looptijd, een deel van de financiering, Steve. Dus voor zover we in staat zijn om 12 en 18 maanden repo's te krijgen – dat is een tweejarige repo's op sommige van onze Freddie K Securities.

En dus voelden we ons gewoon, om voorzichtig te zijn, om een ​​deel van de volatiliteit aan de financieringskant te nemen, het verlengen van sommige van die looptijden. En daar ging een deel van die kostenstijging naartoe. Er was een kleine verstoring in de LIBOR-prijzen, toen we het kwartaaleinde ingingen. Dus we, weet u, als we beginnen na te denken over het herfinancieren van ons repoboek in september, beginnen we een aantal repo's uit te persen aan het einde van het jaar alleen maar om de mogelijke prijskwesties aan het einde van het jaar te voorkomen, en dat is waarschijnlijk de reden waarom plotselinge aanpassingen in kosten, maar geen significante stijging van de kosten.

Terwijl we in onze leningen naar onze magazijnlijnen kijken, zijn we bezig met het afronden van een nieuwe overeenkomst, die onze kosten in de woningkredieten zal verlagen. En dus denken we dat financiering nog steeds erg voordelig lijkt. Het is gewoon een kwestie van overstappen van een blootstelling van 30 dagen naar een beetje langer, minder blootstelling aan risico's.

Jason T. SerranPresident

Ja, ik voeg toe vanaf de financieringskant van magazijnlijnen en we zien de spreads ruwweg worden aangescherpt met ongeveer 20 basispunten tot 30 basispunten, waar we van kunnen profiteren zoals we deze lijnen wisten. Aan de LIBOR-kant zagen we dat LIBOR een maand daalde met ongeveer 38 basispunten gedurende het jaar, wat ons op jaarbasis zal besparen, ongeveer $ 8 miljoen per jaar aan totale financieringskosten. Dus dat is duidelijk – de financieringskant van de vergelijking is zeer nuttig voor de totale onderneming bij het genereren van rendement voor de activa die wij bezitten. Er is een wisselwerking tussen dat en de activa, de activa die we hebben – wanneer de investeerders naar een gerichte tiener kijken, als je kijkt naar de vergelijking van lagere financieringskosten LIBOR en dat heeft de neiging om de prijs van de volgende portefeuilleverkoop.

Dus hoewel er voordeel is in de lagere LIBOR, wordt er een compensatie geboden voor iets hogere activakosten. We hebben dus duidelijk naar de markten gekeken waar die activiteit vertraging heeft opgelopen en niet tot uiting is gekomen in de huidige prijsvorming op de markt. But we're very happy about our ability to obviously gain the savings here and also our timing of when we would look to securitize as funding costs have come down 100 basis points in the securitization market. So that has been a good result for us and something we'll probably look to take advantage of in the next quarters.

Stephen A. LawsRaymond James — Analyst

All right, thanks a lot for your comments.

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Merci.

opérateur

Merci And our next question will come from the line of Eric Hagen with KBW. Your line is now open.

Eric HagenKeefe, Bruyette & Woods — Analyst

Thanks, good morning guys. The loan pipeline with the GSEs, it sounds like conforming originations that you talk through in the prepared remarks. Can you walk through that again? I just want to understand why you guys are able to buy loans at a discount to par when they would be able to sell in the specified pool market for quite a hefty premium? Merci.

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Yeah. So what we're talking about here are loans that failed some underwriting guidelines at the point of origination, simply giving up our notice of 60 days prior to closing loan of what is — what interest cost you would incur and other items like that, or a borrower that may have taken out an auto loan in the period of which he was underwritten to the period of which was closed. So therefore the DTI, debt-to-income ratio changed slightly. So these are the things that we see that has persisted in this market for — since the beginning of the — really the agency market.

And these defaults when they come up basically have an issue and that the loan that is on a warehouse line that was intended to be sold to the agencies generally are now disqualified for being on that line and the originator has a certain period of time of moving those assets off of the warehouse line. And originators are basically close to 20 times levered entities. They have 95% kind of advance rates plus on the loans that they originate. So in that case, there is a near-term liquidity issue that originator would face, but she with respect to non-bank lenders. In that case, we have deployed strategies here where we work with originators, look at the issues that they've uncovered on their loans as they attempted to sell into the pipelines and we would look to buy those on the discounts given the timeline required to get those lines, those loans off and the infraction that was caused. Now, we're typically looking for technical infractions here, fraud and other items like that that do come into play. Those are not loans we look to buy and this is more of a kind of fire sale opportunity for us to acquire assets now.

In this market with origination volumes increasing and dealing with the supply and the origination framework, it's hard to add employees to deal with the origination versus the other way around. So in this case, the originators are kind of strapped for the operational side of the equation there. If they have — when you have increasing in origination and more supply going to the same pipeline without increasing your sort of production capacity you do find more issues. So our team has been busy evaluating those and we've seen almost a doubling of our pipelines in that space simply because of the refinance activity that has occurred in this market given low rates.

Eric HagenKeefe, Bruyette & Woods — Analyst

Very interesting. I think that just supports the niche opportunity one gets in New York Mortgage Trust, that's very interesting. Merci And then on the distressed loan segment, I'm just trying to gauge how fast the run-off is? I don't think it's right to maybe phrase the question in terms of a prepayment speed or CPR in the portfolio, but how much capital is being returned back to you in any given period just in that kind of segment of the portfolio? Merci.

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Yeah, I think if you — historically, Eric, I mean the rotation really is a couple of combinations, right? And your point is well taken about prepayment. I mean we really, there is a lesser amount that comes from direct prepayment. It's really either we throw them into a permanent type vehicle with the securitization, or we sell the loans out right. Because we've been — so we've accumulated a significant amount of loans over the last 12 months. We transition them to new servicers.

So what we're trying to do is bring these borrowers to a different place in the credit cycle that improves the value before we think about selling them. And so I think what you'll start to see as we go into 2020, increase velocity in selling some of these zones or putting them into permanent vehicles for financing to try to monetize that part of the credit improvement. We have not been significant active sellers of loans in this year, primarily because we've been in the building portfolio phase. We still think that we can — the loans that we're keeping, we think that we can continue to add value to them and that's really why we haven't sold any.

Eric HagenKeefe, Bruyette & Woods — Analyst

Compris.

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Sold very little.

Eric HagenKeefe, Bruyette & Woods — Analyst

Compris. All right. Great, thank you very much for the comments, guys.

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Sans aucun doute.

opérateur

Merci (Operator Instructions) Our next question will come from the line of Matthew Howlett with Nomura. Your line is now open.

Matthew HowlettNomura — Analyst

Thanks, guys, thanks for taking my question. Another strong quarter. I just wanted to talk about the upcoming securitization where — what's the opportunity there? I mean, what do you think you said 100 basis points in the markets come in 100 basis points. Are we talking about 3% term type securitization that would take your own cost down? Could you just maybe just go into little more details where you're expecting it early next year?

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Yeah. As it relates to the securitization market, I mean you're getting term financing which is going to have slightly wider total cost of debt versus short-term repo funding. However, it is termed out to the risk of any kind of mark-to-market or any other events like that is no longer an issue given the term financing. So when you look at securitizations, you look at it as a function of the overall life of that financing, not just a one. So, given the 100 basis point decline, it's become more competitive or at least more competitive closer to kind of repo financing terms given the flat curve or inverted curve earlier. So it's providing us with opportunity to basically term out with slightly increases of cost of financing.

When we talked about a securitization, we — New York Mortgage Trust, what we will be looking to be a frequent issuer in this market over time given our aggregation of loan portfolios that we will be receiving and earning the NIM off of those securitizations is what our business plan is. There is a gestation period of when that happens given the payment profiles of borrowers that we're buying that would have — that we're looking to make more stable.

When you get to a point where the borrowers paid 12 consecutive months, it starts opening up to channel for really efficient financing, we can get a rated securitization done. And that is our goal. In the interim process there is — before that event happens as you buy new loan pools, there are esoteric unrated securitizations that can be completed on our portfolios where financing cost has come down, as I said earlier about close to 100 basis points.

And in that case where we'd be taking subsectors of our portfolio and moving them to a more return funding type of facility where we see the esoteric market pricing fairly, the risk that is being assessed there. I mean, again we are buyers of the securitization debt. We need to analyze and underwrite the loans in those portfolios almost daily, as new deals come down and looking at our current portfolio. So we're constantly monitoring where the inflection point is for us to go into a securitization of which type of assets should go into securitization based on our pricing views on the securitized debt. We have financing facilities in place that are — that will be evergreen rolling facilities. So we will have long notice periods of when the repos would — for repo rolling, which has helped us alleviate the concern of any kind of cash needs in the near term. But the securitization side of the equation become more attractive given — get these esoteric markets are becoming more of a normalized market where empirical data has been provided to the bondholders and they're getting more comfortable with respect to the risk that they are taking in the line deals given that these are generally new securitizations that have been produced in this market.

Matthew HowlettNomura — Analyst

Compris. So when I think about NYMT's leverage profile going forward, these securitizations should enhance really the economic leverage given you're going to be terming out stuff and freeing up capital for reinvestment? Is that the way to sort of think about the impact to earnings going forward?

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Yeah, I think if you — like we talk about callable leverage and total leverage of the capital. And so what you're doing is transferring some of your callable leverage risk to permanent financing which it may increase our leverage in the securitization. But it doesn't actually increase our risk with the leverage. And so that's really what we're evaluating. And to Jason's point, again trying to factor in how much money we can monetize against the loans and what's the cost of doing that relative to our shorter-term financing options?

Matthew HowlettNomura — Analyst

Compris. D'accord And then flipping to the Fannie, then, I just want to go back to your, those comments you made on Fannie selling first loss risk with Freddie, we know Freddie has that well developed K Series, talk about Fannie's program. I know they've sold the DUS bonds, the AAAs. Now it looks like they're going into what sort of copying Freddie. Can you look kind of just go over the opportunity there, is it same type of return profile?

Jason T. SerranPresident

Yeah, look, the Fannie program is different than the Freddie in a sense that the Freddie is the true securitization where they sell the bottom layer risk out to the private marketplace. In the DUS program what Fannie is doing currently is they're accumulating a series of risk that they hold because of the DUS program and when you think about the DUS sharing — loss-sharing program, it's more of an insurance policy with the originator, right? So the originator is sharing some of the risk with Fannie Mae. Fannie Mae is selling their portion of the risk, not a 100% of the risk on a particular loan.

So, unlike a Freddie K first loss bond where we actually have a chance to oversee the collateral and workout situation as a holder of the first loss piece. In the Fannie Mae, it's more like a residential transfer program since both agencies have where you're just buying a bond based on a expected yield and you don't really have any ability to go in and deal with the collateral. And so — all your analysis is upfront. And so you are looking at that and you're trying to figure out over the yield you are entering into. So it was a very liquid market. It was very well bid. The first transaction in some cases the bonds were 40 times oversubscribed. So I think it's — they are taking advantage of a undersupplied market in this kind of product. And so it's really these first couple of transactions are going to be fact finding in terms of trying to determine what is the right yield? So I think we are into the first trade.

One, we wanted to make sure that we were — we know the Freddie program very well. We want to get an understanding by getting involved, but it's really at this point, it's more of a wait and see and see what really long-term opportunities are going to be. We think at a minimum, it's short-term, it's a trading opportunity. And over time we will have to see how it plays out from an actual credit analysis possibility.

Matthew HowlettNomura — Analyst

Super bien. Looks like what you guys have done and so the first mover with the Freddie case, I look forward to hearing development from Fannie. I appreciate the comments.

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Thanks Matt.

opérateur

Merci And our next question will come from the line of Christopher Nolan with Ladenburg Thalmann. Your line is now open.

Christopher NolanLadenburg Thalmann

Hey, guys. I hear you correctly that operating expenses in the fourth quarter should be $8 million to $9 million or did I mishear that?

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

It's right. About $8.5 million we think the run rate will be Chris, something around that.

Christopher NolanLadenburg Thalmann

And Steve, do you think that's going to be the case at least in the first half of 2020?

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Yeah, I mean, look at the company has experienced tremendous growth both in capital, portfolio size and human capital, which is obviously the large component of G&A. I think the significant hires are behind us and we can continue to grow the portfolio. I mean at the margin, if we continue to grow the company larger, will there be a slight increases in expenses? Possibly. But I think the run rate is pretty, pretty solid now. I mean, we've done a lot of growth in 2019.

Christopher NolanLadenburg Thalmann

Compris. That's it from me. Merci.

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Merci.

opérateur

Thank you very much. And I'm showing no further questions in the queue at this time. So, now it is my pleasure to hand the conference back over to Mr. Steve Mumma, Chairman and Chief Executive Officer for any closing comments or remarks. Please proceed.

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Merci. I just want to thank everybody for being on the call and the continued support of the company. We think we're in a great position right now as a company in terms of opportunities and we will continue to push the company forward as we've done in 2019. We look forward to going through our fourth quarter update in year-end, in February of next year. Thanks everyone.

opérateur

(Operator Closing Remarks).

Duration: 45 minutes

Appelez les participants:

Steven R. MummaChairman and Chief Executive Officer

Jason T. SerranPresident

Stephen A. LawsRaymond James — Analyst

Eric HagenKeefe, Bruyette & Woods — Analyst

Matthew HowlettNomura — Analyst

Christopher NolanLadenburg Thalmann

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