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rachat de crédits: Options de refinancement de votre HELOC -Simulation


Lorsque vous souscrivez une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), vous commencez par une période de tirage, qui dure généralement 10 ans. Pendant ce temps, vous pouvez emprunter de l'argent au besoin et payer des intérêts peu élevés, uniquement pour ce que vous avez emprunté. Beaucoup de propriétaires font exactement cela.

Toutefois, après la fin de la période de tirage, vous ne pouvez plus emprunter sur votre ligne et vous devez commencer par les intérêts et les remboursements entièrement facturés. Cette deuxième phase est appelée la période de remboursement, qui est généralement de 20 ans. Cela signifie que vos paiements mensuels peuvent être considérablement plus élevés que pendant la période de tirage au sort, et de nombreux propriétaires sont confrontés à un choc de paiement.

Un moyen de résoudre le problème de choc de paiement consiste à refinancer votre HELOC, et il existe plusieurs façons de le faire. Cet article explique comment vous pouvez vous qualifier, quelles sont vos options et quels sont les avantages et les inconvénients.

Qualifiez-vous pour refinancer votre HELOC

Le refinancement d’une HELOC est similaire à la souscription ou au refinancement d’une première hypothèque. Vous devez être éligible sur la base de vos revenus, dépenses, dettes et actifs, ce qui signifie que vous devez fournir des documents tels que bulletins de salaire, formulaires W-2, déclarations fiscales, relevés hypothécaires, pièce d'identité avec photo, preuve d'assurance et autres documents que le souscripteur considère comme . requis.

Pour obtenir les taux d'intérêt les plus bas, vous devez obtenir un score FICO "très bon" à "exceptionnel": entre 740 et 850. Vous pouvez vous qualifier avec un score aussi bas que 620, mais vous payez plus de deux fois. taux d’intérêt d’une personne avec un excellent score et il peut être plus difficile de trouver un prêteur qui travaillera avec vous.

Vous devez également disposer de fonds propres suffisants dans votre maison après avoir contracté le nouveau prêt pour respecter les directives du prêteur concernant le ratio prêt / valeur combiné – pourcentage calculé en divisant le montant total emprunté par la valeur de l'immobilier Certains prêteurs autorisent les propriétaires disposant d’un excellent crédit à emprunter jusqu’à 100% de la valeur de leur maison, mais il n’est courant d’emprunter que de 80% à 90%. Voici un exemple de la façon dont cela est déterminé:

  • Valeur de l'immobilier: 300 000 $
  • Solde de la première hypothèque: 190 000 $
  • Solde HELOC: 50 000 $
  • Total emprunté: 240 000 $
  • Prêt combiné en valeur: 80%
  • Équité: 20%

Dans ce cas, en supposant que vous souhaitiez seulement refinancer votre solde HELOC existant et que vous ne souhaitiez plus emprunter, vous devriez pouvoir trouver un prêteur qui travaillerait avec vous, surtout si vous avez un bon crédit. Plus vous avez d'équité, plus votre taux d'intérêt sera bas.

Options de refinancement de votre HELOC

Il existe quatre façons de refinancer votre ligne d’équité. Ce sont vos options et les avantages et inconvénients de chacun:

1. Demander un ajustement de prêt

Comment ça marche: Contactez votre prêteur et expliquez-lui que vous rencontrerez des problèmes pour effectuer vos paiements à la fin de la période de tirage. Demandez si le prêteur peut travailler avec vous pour modifier les conditions du prêt afin que vos versements mensuels deviennent abordables, afin que vous ne manquiez pas. Bank of America, par exemple, dispose d'un outil d'aide aux capitaux propres qui offre aux propriétaires qualifiés un intérêt à long terme plus bas, ou les deux, s'ils ont eu des problèmes financiers tels qu'une perte de revenu ou un divorce.

Avantages: Changer un prêt peut être votre seule option si vous êtes sous l'eau.

les inconvénients: Les prêteurs ne sont pas tenus de changer votre prêt, cette option peut donc ne pas vous être proposée. Si tel est le cas, vous devez prouver que vous pouvez rembourser le prêt modifié. Deux services publics destinés aux propriétaires en difficulté, le programme Home Affordable Second Lien Modification et le FHA Short Refinance, ont tous deux cessé d'enregistrer de nouveaux demandeurs à la fin de 2016.

2. Ouvrir un nouveau HELOC

Comment ça marche: Vous démarrez la route en repartant avec une nouvelle période de tirage au sort et une nouvelle période de grâce.

Avantages: Il vous faudra un peu de temps pour améliorer votre situation financière si vous avez du mal à joindre les deux bouts et si vous ne voulez pas pouvoir rembourser votre emprunt actuel.

les inconvénients: Vous devrez rembourser votre emprunt un jour. Plus vous retardez le remboursement, plus vous devez d’intérêts et plus vos paiements de capital et d’intérêts totalement amortis sont élevés chaque mois. Si vous entrez une nouvelle période de tirage, vous pouvez également continuer facilement à emprunter. Si vous refinancez parce que vous souhaitez rembourser votre HELOC existant, la dernière chose que vous souhaitez faire est d’ajouter votre dette.

Comme vous l'avez déjà vu, il est difficile de connaître le montant total de vos coûts de financement ou vos paiements mensuels en HELOC, car vous empruntez un peu ici et là et les taux d'intérêt peuvent fluctuer. De plus, lorsque la nouvelle période de remboursement de votre nouvel HELOC commence, les intérêts peuvent être plus élevés qu'aujourd'hui, rendant ces paiements mensuels encore plus importants.

3. Recevez un nouveau prêt pour l'équité

Comment ça marche: Vous effectuez un emprunt à taux fixe à partir de votre solde HELOC avec des intérêts variables pour vos actions. Cela peut prendre 20 à 30 ans pour que votre solde soit remboursé.

Avantages: Vous terminez le cycle de prêt continu en prenant un montant forfaitaire pour rembourser votre HELOC et vous obtenez un taux d'intérêt fixe avec des paiements mensuels stables. Assurez-vous de connaître vos coûts de financement à long terme et incluez-les dans le plan financier à long terme de votre ménage.

les inconvénients: Certains prêteurs ont cessé d'offrir des prêts sur valeur nette, de sorte que regarder demande plus de temps que de trouver le HELOC. Néanmoins, ils sont disponibles, surtout si vous êtes prêt à aller au-delà des plus grandes banques, ce que vous devez faire car les grandes institutions financières ne disposent pas nécessairement des meilleurs taux ni du service client le plus compétent. N'oubliez pas non plus que plus votre prêt est à long terme, moins vos mensualités sont élevées, mais plus vous payez d'intérêts.

4. Refinancement d'une nouvelle hypothèque de premier rang

Comment ça marche: Au lieu de simplement refinancer votre HELOC, vous refinancez votre HELOC et votre première hypothèque en un seul emprunt: une nouvelle hypothèque de premier rang.

Avantages: Vous pouvez obtenir les plus bas taux d'intérêt disponibles. Les taux applicables à la première hypothèque sont généralement inférieurs à ceux de l’intérêt hypothécaire, car si vous ne respectiez pas les paiements de votre maison, votre premier prêteur hypothécaire réalisait un profit sur le produit de la vente de votre maison saisie. Dans un marché où les taux des prêts HELOC et sur valeur nette résidentielle sont respectivement de 5,90% et 5,57%, les taux des prêts hypothécaires de premier rang à 30 et 15 ans peuvent être 4,73% et 4,16%, respectivement. En supposant que vous refinanciez un premier prêt hypothécaire à taux fixe, vous bénéficiez également de la stabilité de paiements mensuels égaux et vous connaissez votre coût total de financement à l'avance, comme vous le feriez avec l'option d'emprunt de capital décrite ci-dessus.

les inconvénients: En souscrivant à la première hypothèque, vous payez des frais de clôture beaucoup plus élevés que vous ne le feriez en refinançant un nouvel emprunt HELOC ou un prêt sur valeur nette.

Il se résume à

Vous pouvez obtenir des paiements mensuels plus abordables sur votre HELOC via un ajustement de prêt, un refinancement dans un nouvel HELOC, un refinancement dans un prêt avec équité ou un refinancement avec une nouvelle hypothèque de premier rang. Explorez vos options avec différents prêteurs pour voir quelle option offre la meilleure combinaison d'abordabilité à court terme et de coûts les plus bas possibles à long terme et de clôture.

(Voir la littérature connexe Fonctionnement d’une option HELOC à taux fixe, prêts Home Equity et HELOC, le moyen le plus intelligent de puiser dans votre capital immobilier, de refinancer votre prêt hypothécaire: guide, cinq raisons de ne pas utiliser votre marge de crédit hypothécaire à utiliser, refinancement par rapport à un prêt sur valeur nette, choisir un prêt sur valeur nette ou une ligne de crédit, votre ligne de crédit sur valeur nette (HELOC) est-elle déductible des impôts?, mauvais crédit? Vous pouvez toujours obtenir un prêt hypothécaire, un prêt hypothécaire par rapport à un prêt hypothécaire: leurs différences, que faire si vous ne pouvez pas rembourser un prêt hypothécaire