Rachat De Credit

rachat de crédits: Paramount Group (PGRE) – Transcription de l'appel des résultats du troisième trimestre 2019 -Simulation


Logo du bonnet de bouffon avec bulle de pensée.

Source de l'image: The Fool Motley.

Groupe Paramount (NYSE: PGRE)
Appel des résultats du troisième trimestre 2019
7 novembre 2019, 10h00 HE

Contenu:

  • Commentaires préparés
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

opérateur

Bonjour, mesdames et messieurs. Merci d'avoir attendu. Bienvenue à la téléconférence du groupe Paramount pour le troisième trimestre de 2019. (Instructions pour les opérateurs) Veuillez noter que cette téléconférence sera enregistrée aujourd'hui, le 7 novembre 2019.

Je vais maintenant donner la conférence à Robert Simone, directeur du développement des affaires et des relations avec les investisseurs. S'il vous plaît continuer, monsieur.

Robert SimoneDirecteur du développement des affaires et des relations avec les investisseurs

Merci, opérateur et bonjour. Tout le monde devrait maintenant avoir accès à notre publication du troisième trimestre 2019 et à des informations supplémentaires. Vous trouverez les deux sous l'en-tête Résultats financiers trimestriels de la section investisseurs du site Web de Paramount, à l'adresse www.paramount-group.com. Certaines de nos observations d’aujourd’hui seront des déclarations prospectives au sens des lois fédérales sur les valeurs mobilières.

Les déclarations prospectives, généralement identifiées par l’utilisation de termes tels que will, will, should ou autres expressions similaires, sont soumises à de nombreux risques et incertitudes qui pourraient entraîner une différence importante entre les résultats réels et nos attentes. C'est pourquoi vous devez être prudent lors de l'interprétation et de la confiance. Nous vous renvoyons à nos documents déposés auprès de la SEC pour une analyse plus détaillée des risques susceptibles d’affecter nos résultats d’exploitation et notre situation financière futurs. Au cours de la conférence, nous discuterons de nos mesures non conformes aux PCGR, qui, selon nous, pourraient être utiles pour évaluer la performance opérationnelle de la société.

Ces mesures ne peuvent être considérées séparément ni comme substitut des résultats financiers préparés conformément aux PCGR. La coordination de ces mesures avec la mesure conforme aux PCGR la plus directement comparable est disponible pour notre troisième trimestre de 2019 et nos informations supplémentaires. Nous accueillons aujourd'hui Albert Behler, président du conseil d'administration, président-directeur général et président de la société; Wilbur Paes, vice-président, directeur financier et trésorier; et Peter Brindley, vice-président exécutif, location. La direction prononcera quelques remarques liminaires et nous ouvrirons ensuite l'appel aux questions.

Sur ce, je vais transférer l'appel à Albert.

Albert BehlerPrésident Directeur Général et Président

Merci Rob et bonjour à tous. Notre équipe a réalisé un autre trimestre fantastique tout en continuant à promouvoir nos initiatives de croissance stratégiques. Les points forts sont les suivants. Nous sommes au milieu d’une année de location record chez Paramount et nous relevons une nouvelle fois nos objectifs en matière de location à environ 1,5 million de pieds carrés.

À ce niveau, l’activité pour l’année sera presque le double de celle de l’objectif de location initial que nous avions fixé au début de l’année. Ce serait la plus haute année de location que nous ayons jamais enregistrée en tant que société cotée en bourse depuis cinq ans. Notre programme de recyclage du capital prudent et stratégique de ces dernières années s'est traduit par une croissance régulière des résultats d'exploitation. Pour le troisième trimestre, le NOI dans le même magasin a augmenté de 4,2% et le flux de trésorerie lié aux flux de trésorerie liés aux opérations pour le trimestre était de 0,25 USD par action, soit une augmentation de 5,3% d'une année sur l'autre.

Alors que nous entrons dans le dernier trimestre de l’année, nous mettons de nouveau au centre de nos attentes en matière de bénéfices et Wilbur fournira les détails. Nous restons opportunistes et disciplinés dans la gestion du portefeuille et de notre capital. Nous avons fait preuve de cohérence et de transparence dans la valorisation de la valeur d’actifs parfaitement stabilisés et le recyclage de ce capital sous forme de rachats d’actions et d’opportunités, où nous pouvons tirer parti de nos atouts pour développer le NOI et créer de la valeur. Permettez-moi de résumer notre programme de recyclage du capital.

À la fin de 2018, nous avons vendu deux actifs stabilisés de CD au prix fort et avons généré un chiffre d'affaires net d'environ 350 millions de dollars. Nous avons réservé 200 millions de dollars pour l’achat d’actions et 150 millions de dollars pour accroître les possibilités d’acquisition à San Francisco, où les fondamentaux du marché demeurent sains. Nous avons utilisé 150 millions de dollars pour financer notre part dans les actions de 111 Sutter et de 55 Second Street.

Nous avons mené à bien ces acquisitions grâce à des structures de coentreprises qui améliorent encore le rendement pour nos actionnaires lors de la gestion et de la location de ces actifs. Nous avons achevé notre programme de rachat d’actions de 200 millions de dollars début octobre et racheté 14,7 millions d’actions de manière opportuniste à un prix moyen pondéré de 13,59 $ l’action, ce qui représente un rabais considérable sur la valeur liquidative. À la fin du mois de septembre, nous avons conclu la vente de Liberty Place à Washington DC pour un montant de 154,5 millions de dollars, soit 900 dollars par pied carré. Nous avons également signé un accord en vue de l’acquisition de Market Center, un complexe de deux bâtiments situé dans le quartier financier de San Francisco South.

Comme pour nos deux acquisitions précédentes à San Francisco, nous prévoyons d'associer un partenaire de coentreprise à cet actif et prévoyons d'utiliser le produit de la vente de Liberty Place pour financer notre part dans l'acquisition. Ce sont les points forts. Maintenant, laissez-moi vous donner un peu plus de recul sur le trimestre, nos marchés et ce que nous faisons. Comme je l’ai dit dans mes remarques liminaires, nous sommes sur le point de connaître une année record de location.

Au cours des neuf derniers mois, nous avons loué plus de 1,25 million de pieds carrés et des loyers de départ supérieures à 90 $ le pied carré. Cette activité est bien répartie dans nos portefeuilles de New York et de San Francisco. Et l'ensemble de cette location a non seulement augmenté l'occupation des mêmes magasins de 30 points de base à ce jour, mais a également réduit de 60% notre rôle de 2020 à New York et à San Francisco, annulant ainsi notre calendrier d'expiration pour les années à venir. À ce jour, nous avons loué 417 000 pieds carrés à New York.

Et notre portefeuille de New York reste pratiquement plein avec 96,1% de contrats de location, avec des dates d'expiration très gérables à l'horizon. Comme vous le savez, à New York, notre principal centre d'intérêt est le bloc Barclays situé au 1301 Sixth Avenue, qui nous sera rendu à la fin de 2020. Comme nous l’avons déjà dit, notre objectif, bien que sublime, représente au moins la moitié de son espace d’expiration. L’environnement locatif à New York pour des espaces de trophées de classe A bien entretenus reste robuste.

La base de locataires de la ville est plus diversifiée que jamais et continue à se développer. Les sociétés dites FAANG recherchent des blocs d'espace très importants. Si nous comprenons bien, ces entreprises ont une superficie de 3 à 4 millions de pieds carrés. Tout cela représente une marge de croissance.

Et si cela se concrétise, cela favoriserait l'absorption. Nous restons confiants dans le succès de 1301, tout comme nous l’avons été à maintes reprises au cours des dernières années avec des blocs spatiaux similaires. Quant à San Francisco, le marché reste limité et la demande robuste. Il reste difficile pour les locataires de haute qualité de trouver un espace de classe A de qualité supérieure, ce qui nous permet de bien mettre en œuvre notre stratégie.

Au cours du trimestre, nous avons loué 90 000 pieds carrés supplémentaires pendant neuf ans, plus des acomptes moyens pondérés, avec des loyers de départ moyens supérieurs à 102 $ le pied carré, à 30% du marché au comptant positif. À ce jour, nous avons loué environ 825 000 pieds carrés pour neuf ans plus les conditions moyennes pondérées, avec des loyers de départ moyens de plus de 95 $ le pied carré, avec une évaluation au prix du marché positive de 29%. Cette mathématique montre seulement que l'activité trimestrielle actuelle anticipe en réalité le remarquable premier semestre que nous avons eu à San Francisco. Comme nous en avons discuté au cours du trimestre précédent, au cours du premier semestre de l’année, notre contrat de location a terminé nos efforts pour nous attaquer au rôle de One Front et de 300 Mission.

Ce trimestre, nous avons concentré notre attention sur le 111 Sutter Street, récemment acquis. Et comme lors de notre dernier appel, nous avons mis en place un bail qui a augmenté le taux d’occupation de l’immeuble de plus de 14%, passant de 70,3% en juin à 84,6% pour le moment. Et ce bail a été exécuté avec un loyer initial de plus de 86 $ le pied carré, environ 10% avant notre assurance interne au moment de l’acquisition. Au troisième trimestre, nous avons finalisé l’acquisition précédemment annoncée de 55 Second Street dans une structure de coentreprise, nous détenions en fin de compte 44,1% de l’actif.

Et comme je l’ai souligné dans mes remarques liminaires, 55 Second et 111 Sutter ont été obtenus à partir des produits de notre programme de recyclage du capital grâce à la vente de 2099 Penn et de 425 Eye Street. Le 55 Second est un bâtiment de trophée moderne construit en 2002, situé dans le quartier très recherché de South Financial, à San Francisco. Il s’agit d’un atout majeur qui tire parti de son emplacement, de dalles de plancher efficaces et presque sans colonnes et de plusieurs terrasses extérieures. Actuellement, l'immeuble est loué à 94,8%, principalement aux locataires comptables, juridiques et technologiques, à des prix de location d'environ 15% inférieurs au marché.

Il est fort probable que la durée moyenne restante des contrats de location ne soit que de cinq ans environ, avec environ 80% de la période allant de 2022 à 2025. Comme nous l'avons fait avec One Front et 300 Mission, nous serons proactifs dans ce rôle. En outre, nous avons également signé un accord en vue de l’acquisition de Market Center, un complexe de classe A composé de deux immeubles, également situé dans le très prisé quartier du South Financial. Nous prévoyons finaliser l’acquisition à la fin du quatrième trimestre.

Comme pour nos récents ajouts, nous prévoyons de souscrire à une coentreprise et d’utiliser le produit de la vente récemment annoncée de Liberty Place pour financer notre part dans l’acquisition. Nous sommes naturellement très enthousiastes quant aux possibilités de création de valeur chez 111 Sutter, 55 Second et Market Center. Enfin, je souhaite partager notre opinion sur le modèle d’entreprise de travail collaboratif qui a fait l’objet de nombreuses discussions. Permettez-moi de commencer par dire que nous ne sommes exposés ni à WeWork ni à aucune forme de coopération dans notre portefeuille.

Elles ne sont pas arrivées par accident, mais constituaient une décision éclairée de notre part. En réfléchissant quelques années en arrière, la collaboration est devenue extrêmement populaire avec la montée en puissance de WeWork. C'était la conversation de la ville et la plupart des chefs de bureau se sont alignés pour passer des accords avec eux. Cependant, nous sommes restés à l'écart et ce n'était pas facile, d'autant plus que nous avions beaucoup de grands blocs disponibles à cette époque.

Nous avons étudié WeWork et ne sommes pas à l'aise avec leur modèle d'entreprise et leur solvabilité. Nous avons choisi de rester disciplinés et de louer notre espace à long terme à des locataires de crédit. Bien que j'aie toujours été sûr que notre discipline et notre jugement seraient corrects, je dois même admettre que cela s'est passé beaucoup plus tôt que prévu. Cela dit, nous ne pensons pas que la collaboration en tant que concept soit mauvaise pour le secteur immobilier.

Dans un modèle économique bien structuré pour l'immobilier, par opposition à une plate-forme technologique hyper-croissante, la collaboration peut jouer un rôle crucial sur n'importe quel marché. Bien que nous ayons choisi de ne pas effectuer de transactions avec WeWork, il existe d'autres fournisseurs coopérants qui réfléchissent beaucoup plus à leur modèle commercial et nous continuons à travailler avec eux. Nous pensons qu'il pourrait y avoir des avantages à une sorte de partenariat de co-branding avec un partenaire qui reflète notre identité en tant que marque et qui semble être les locataires les plus exigeants. Nous avons sélectionné des bâtiments pour lesquels nous pensons que la collaboration peut être utile.

Bien sûr, si vous décidiez de faire quelque chose dans ce domaine, notre approche serait mesurée, attentionnée et responsable sur le plan fiscal. Enfin, je tiens à dire que je suis très heureux de la façon dont nous avons positionné notre portefeuille. Notre portefeuille est effectivement complet et les échéances locatives à venir sont inférieures à la moyenne au cours des prochaines années. L'espace disponible est très attrayant et loue dans des conditions raisonnables, à des conditions favorables pour le marché.

Nos efforts pour vendre des actifs à faible croissance et recycler ce capital en actifs à plus forte croissance sur le marché des fondamentaux plus sains ont été très constants. Nous avons racheté des actions opportunistes sur une base neutre vis-à-vis des effets de levier et nous avons maintenu un bilan sain avec un effet de levier modeste et des liquidités suffisantes. Et nous avons construit un portefeuille très solide, loué à long terme à des locataires de grande qualité, ce qui sera sans aucun doute plus apprécié dans un avenir pas trop lointain. J'utiliserai cela pour faire appel à Peter afin qu'il fournisse des informations supplémentaires sur notre crédit-bail.

Peter BrindleyVice-président exécutif, location

Merci Albert et bonjour. Au troisième trimestre, nous avons loué environ 209 000 pieds carrés, ce qui porte notre total à plus de 1 250 000 pieds carrés par an. Cette production locative a non seulement répondu à la vacance immédiate du portefeuille, mais a également permis de réduire davantage la durée de notre contrat de location à court terme, qui est actuellement de 6,9%, qui arrive à échéance à la fin de 2023 par an. À la fin du trimestre, nous avions loué 96,7% d’entre eux, soit une augmentation de 30 points de base par an.

Notre disponibilité est très bien positionnée par rapport à la demande actuelle des locataires et nous comptons nous appuyer sur notre feuille de route éprouvée pour attirer des locataires de crédit dans un large éventail de secteurs. Regardons nos résultats par marché. À partir de New York, notre portefeuille avec le même magasin est loué à 96,1% à la fin du trimestre, ce qui représente une augmentation de 10 points de base à ce jour. Au troisième trimestre, nous avons loué environ 115 000 pieds carrés.

Au cours des neuf premiers mois de l'année, nous avons loué environ 417 000 pieds carrés pour une durée moyenne pondérée d'environ neuf ans et des loyers initiaux de près de 84 $ le pied carré. Au cours de cette période, nous avons éliminé environ 53% de notre contrat de location pour 2020. En conséquence, le portefeuille new-yorkais est très bien positionné, avec une échéance d’environ 20,8% à la fin de l’année 2023. Nos immeubles situés à New York sont idéalement situés et bien positionnés par rapport à la demande actuelle des locataires.

Nous avons tiré parti de cet avantage concurrentiel en louant trimestre après trimestre les locataires les plus exigeants. Nous continuons à nous concentrer sur la location réussie de nos disponibilités restantes, dont le plus important est le bloc spatial Barclays situé au 1301 Avenue of the Americas. Et considérez les conditions actuelles du marché comme un frein aux efforts que nous déployons pour louer cet espace. Le 1301 Avenue of the Americas est situé au cœur du sous-marché de la Sixième Avenue, l'un des sous-marchés les plus performants de Midtown.

À ce jour, Sixth Avenue a plus que toute autre part de marché ayant contribué à une absorption positive de Midtown. En outre, le sous-marché de la Sixth Avenue a les taux de disponibilité les plus bas de tous les sous-marchés de Midtown, avec 9,5%, 200 points de base de moins que le pourcentage de disponibilité plus large de Midtown. Nous sommes convaincus que la force du sous-marché de la Sixième Avenue, alliée à l'emplacement central de 1301, aux dalles de plancher larges et efficaces, à la qualité de construction et à la taille du bloc, donneront un résultat précieux. Nous sommes un espace de marketing actif et espérons pouvoir vous tenir au courant de nos progrès.

Pour rappel, le bail de Barclays expire le 31 décembre 2020 et figure dans notre tableau d'échéances de bail en 2021. Dans le secteur de la vente au détail, nous faisons avancer le processus sur l'espace Bendel, mais rien ne mérite d'être discuté. Nous avons progressé sur 1633 Broadway et nous concentrons actuellement sur un locataire pour l’espace cube. Cet utilisateur spécifique fournirait une énorme facilité pour la partie bureau du bâtiment, qui, comme vous le savez, est entièrement louée.

Nous espérons partager plus bientôt. À San Francisco, notre portefeuille avec le même magasin était loué à 99,8% à la fin du trimestre, soit une augmentation de 180 points de base à ce jour. Au troisième trimestre, nous avons loué environ 90 000 pieds carrés. Au cours des neuf premiers mois de l’année, nous avons loué environ 825 000 pieds carrés pour une durée moyenne pondérée d’environ neuf ans, avec des loyers initiaux supérieurs à 95 $ le pied carré.

Au cours de cette période, nous avons éliminé environ 70% de notre rouleau de location pour 2020 basé sur le même magasin. Le portefeuille de San Francisco est très bien positionné, avec une échéance annuelle d’environ 6,3% jusqu’à la fin de l’année 2023. Les fondamentaux des contrats de location à San Francisco continuent de se renforcer et nous continuons à capitaliser en concluant des contrats à long terme avec les meilleurs sont des locataires de classe. La souscription nette à San Francisco reste positive et les loyers moyens à la demande continuent d’augmenter, ce qui représente une augmentation de 16,6% sur une base annuelle pour les produits de la classe A de la CBD.

Le taux de vacance des produits de la classe A dans le CBD continue de baisser, atteignant 5,3%, soit 220 points de base sur un an. Nous prévoyons que les prix de location continueront d’augmenter étant donné la demande vigoureuse et l’offre limitée. Au One Market Plaza, nous avons réalisé cinq transactions au cours du trimestre, ce qui porte notre taux d’occupation à 99,6%, soit une augmentation de 60 points de base à ce jour. One Market continue d’atteindre l’un des loyers les plus élevés à San Francisco.

Chez One Front Street, nous sommes loués à 100% en raison de l'expansion à long terme de 265 000 mètres carrés au cours du dernier trimestre avec First Republic Bank. Au 300, rue Mission, nous sommes loués à 99,7%. Comme indiqué le trimestre dernier, nous avons mené à bien le bail de 300 missions avec trois contrats totalisant plus de 262 000 pieds carrés, avec un loyer initial moyen pondéré de 92,70 $ le pied carré et une durée moyenne pondérée du bail de 10, 5 ans. Nous nous tournons maintenant vers le 111, rue Sutter, que nous avons acquis en février 2019.

L'architecture est importante et séduit à la fois les locataires créatifs et les locataires traditionnels. Au cours du trimestre, nous avons signé un nouveau contrat de location avec Turo, une entreprise de technologies passionnante et pionnière dans le domaine du covoiturage. Turo a loué trois étages d'une superficie totale d'environ 40 000 pieds carrés. Avec ce contrat de location, nous avons augmenté notre taux d’occupation du bail de 111 Sutter, le portant à 84,6%, soit une augmentation de 70,3% en juin, et nous attendons avec intérêt de nouveaux progrès dans la mise en œuvre de notre plan commercial 111 Sutter.

Enfin, nous sommes enthousiasmés à San Francisco par la possibilité que nous avons sur 55 Second Street, un immeuble actuellement loué à 94,8% avec des baux en place bien en deçà du marché. Le bâtiment présente un design primé, des lames de plancher efficaces, des aménagements souhaitables et un emplacement central, qui soutiendront tous les efforts de notre équipe pour tirer parti de la disponibilité actuelle et à venir et créer une valeur considérable dans le processus, comme nous l'avons fait. dans un passé récent avec notre portefeuille à San Francisco. À Washington, DC, avec Pennsylvania Avenue 1899, nous sommes actuellement loués à 90,4% avec un nombre minimum de baux loués au cours des deux prochaines années. Malgré une offre croissante sur les principaux sous-marchés de D.C., notre stratégie continue de nous permettre d’attirer la demande de locataires de premier plan en raison de notre disponibilité limitée.

Avec ce résumé, je transmettrai l'appel à Wilbur, qui discutera des résultats financiers.

Wilbur PaesVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Merci Peter. Nous avons eu un autre trimestre solide de performance financière et opérationnelle. Notre flux de trésorerie liés aux opérations de base pour le trimestre était de 0,25 USD par action, ce qui porte nos résultats annuels à 0,72 USD par action. Les activités de base pour le trimestre étaient en ligne et la surperformance était en grande partie attribuable aux produits tirés des honoraires liés à notre acquisition de 55 Second Street.

Sur la base de nos perspectives pour le quatrième trimestre, nous relevons une nouvelle fois les directives de base relatives aux flux de trésorerie liés aux opérations, les faisant passer de 0,95 à 0,97 dollar par action, soit une augmentation de 0,01 dollar à la moitié de nos prévisions antérieures. Toutefois, si vous plongez plus profondément, l’augmentation est réellement de 0,02 USD par action, car nos prévisions précédentes n’incluaient pas la vente de Liberty Place. En conséquence, nous ne prévoyons plus un centime de profit qui aurait autrement contribué au quatrième trimestre. Notre NOI en espèces dans le même magasin a augmenté de 4,2%, mais comme prévu, ce trimestre a ralenti par rapport aux deux premiers trimestres de l’année, avec des compositions plus élevées que l’année précédente.

À ce jour, NOI a enregistré une croissance robuste de 7,8% dans le même magasin. Nous nous attendons à présent à clôturer l’année avec une croissance du résultat d’exploitation net au même magasin de 7%, soit 100 points de base de moins que le point médian de nos lignes directrices antérieures. Cette diminution a été causée par un locataire qui a choisi d'améliorer son indemnité de logement en loyer gratuit, réduisant ainsi les loyers au comptant prévus en 2019. En regardant le loyer du même magasin, nous avons terminé le trimestre à 96,7%, avec 30 points de base mesurés à partir de la fin de l'année.

Comme nous télégraphions toute l'année, nos contrats de location ont expiré de manière rétrospective en 2019 et de 95 000 pieds carrés au quatrième trimestre, y compris un transfert connu de 73 000 pieds carrés à 900 Troisième. Cela correspond à une baisse du taux d'occupation de 110 points de base à partir de la fin du trimestre. Malgré cette baisse, nous prévoyons terminer l’année avec une occupation locative du même magasin se situant entre 96% et 96,4%, soit une baisse de 50 points de base à la fin du trimestre. Comme indiqué précédemment, nous avons poursuivi sur notre lancée en matière de location ce trimestre.

Et malgré la disponibilité limitée, nous avons signé des contrats de location pour des surfaces importantes à New York et à San Francisco. Au cours du trimestre, nous avons signé 14 contrats de location d'une superficie de 209 000 pieds carrés affichant une évaluation à la valeur de marché positive de 11,1% en espèces et de 13,8% en conformité avec les PCGR. San Francisco a de nouveau battu les évaluations à la valeur de marché de 29,9% en espèces et de 47,7% en normes GAAP. Les marchés évalués à New York étaient à peu près conformes à ceux du marché et se situaient dans la fourchette inférieure à 10%, le taux d’évaluation au comptant ayant augmenté de 2,5% et le taux d’évaluation conforme aux PCGR ayant diminué de 2,8%. .

En ce qui concerne notre bilan. Nous avons terminé le trimestre avec des liquidités de plus de 1,3 milliard de dollars, soit 323 millions de dollars en espèces et en espèces limitées et une disponibilité de 1 milliard de dollars sur notre facilité de crédit. L’encours de notre dette à la fin du trimestre était de 3,3 milliards de dollars, avec un taux d’intérêt moyen pondéré de 3,7% et une duration moyenne pondérée de quatre ans. 85% de notre dette est fixe et porte un taux d'intérêt moyen pondéré de 3,6%.

Les 15% restants sont variables et ont un taux d’intérêt moyen pondéré de 4%. Nous n'avons aucune dette qui expire avant le quatrième trimestre de 2021. De plus, nos échéances sont bien réparties. Comme Albert l'a dit, nous restons opportunistes pour tirer parti de ces emplacements dans le cours de nos actions.

En 2019, nous avons acheté 7,2 millions d'actions à un prix moyen pondéré de 13,22 dollars par action, soit un total de 94,6 millions de dollars, complétant ainsi notre programme de rachat d'actions de 200 millions de dollars. Au total, entre les 105,4 millions de dollars que nous avons rachetés en 2018 et les 94,6 millions de dollars que nous avons rachetés en 2019, nous avons racheté 14,7 millions d’actions, soit plus de 6% de notre capital restant dû à une moyenne pondérée. prix de 13,59 $ par action. En outre, ce rachat permettra d’économiser 5,9 millions de dollars en dividendes et distributions chaque année. Le conseil d'administration continue de partager notre conviction que le rachat stratégique d'actions peut constituer un élément efficace de nos efforts pour créer de la valeur à long terme pour les actionnaires et nous a permis de mettre en place un nouveau programme de rachat d'actions de 200 millions de dollars.

Enfin, nous avons également mis à jour notre plateforme d’investisseurs, y compris notre calendrier de location gratuit, ainsi que des contrats de location non signés, qui s’élèvent maintenant à 41,3 millions de dollars. Ces informations sont disponibles sur notre site Web www.paramount-group.com. Avec cela, opérateur, veuillez ouvrir les lignes pour les questions.

Demander:

opérateur

(Instructions pour l'opérateur) Notre première question vient de Vikram Malhotra avec Morgan Stanley. S'il vous plaît continuer.

Vikram MalhotraMorgan Stanley – Analyste

Merci d'avoir répondu aux questions. Tout d’abord, peut-être Wilbur, lorsqu’il a ajusté les indications, j’ai pensé que c’était essentiellement lié aux IT transformés en loyer gratuit. Pouvez-vous nous donner plus de couleur, laissez-nous savoir exactement ce qui s'est passé? Et puis, y a-t-il un effet de suivi en 2020?

Wilbur PaesVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Sans aucun doute. En bref, c’était un accord que nous avions signé au début de l’année et qui donnait au locataire le choix de convertir son loyer gratuit. J'ai donné – choisi de convertir son indemnité d'amélioration locative en loyer gratuit. Au moment de la signature de la transaction, on s’attendait à ce que le locataire l’utilise comme indemnité de loyer et la possibilité pour le locataire de le convertir en 2020.

Et ils nous ont dit de façon inattendue qu'ils souhaitaient utiliser cette option pour l'année en cours, ce qui a donc eu un effet exceptionnel qui a eu une incidence sur les chiffres de 2019. Donc, si nous avions su que nous avions ajusté les prévisions avant le trimestre. , mais c’est arrivé maintenant et nous avons pensé qu’il serait bon d’ajuster les directives en conséquence. Donc c'est ce qui s'est passé. Nous ne prévoyons pas que cela aura un impact en 2020.

Vikram MalhotraMorgan Stanley – Analyste

Mais il n’ya pas d’argent net parce que – l’impact, oui, parce que vous en avez l’habitude – il n’ya pas de TI?

Wilbur PaesVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Comme vous l’indiquez, l’impact économique, Vikram, est neutre, car si vous considérez cela du point de vue des DCP, vous auriez eu un loyer supérieur et des dépenses en capital plus élevés, ou un loyer inférieur et des dépenses inférieures. Donc, votre DCP est neutre.

Vikram MalhotraMorgan Stanley – Analyste

OK Super bien. Alors seulement dans la salle Barclays. Je sais que l'équipe a dit que vous êtes – vous êtes confiant de laisser cela.

Pouvez-vous simplement nous donner plus de couleur de ce que vous voyez plus récemment dans les types de locataires? Êtes-vous toujours à l'aise avec le type d'objectif vague que vous vous êtes fixé pour atteindre 50% avant l'expiration?

Albert BehlerPrésident Directeur Général et Président

Oui, Vikram, c'est Albert. Nous n'avons pas changé notre approche là-bas. Nous voyons une bonne gamme de locataires différents, service financier, juridique et TAMI. Cet espace ne fera pas l’objet d’une soirée, ce serait très, très inhabituel.

Mais sa taille est intéressante car il s’agit d’une surface de 300 000 pieds carrés et d’un espace limité. Nous avons donc de très bonnes impressions et nous avons la disponibilité, comme nous l’avions dit lors du dernier appel, que nous pourrions reprendre cet espace plus tôt. Et je pense que cela nous permet de le louer rapidement, et c'est pourquoi nous croyons que notre objectif a été atteint: louer plus de 50% ou 50% avant la date d'échéance.

Vikram MalhotraMorgan Stanley – Analyste

OK Super bien. Et Albert, si je peux en prendre un de plus. Il semblerait que vous enquêtiez sur la vente de quelques immeubles, en particulier 1633, et je me demande quel type d’impôt est en train de prendre fin et les actions sont toujours échangées avec un important escompte par rapport à la VNI consensuelle.

Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur la manière dont vous pensez pouvoir remédier à cet écart au cours des trois ou six prochains mois?

Albert BehlerPrésident Directeur Général et Président

Eh bien, je ne pense pas que vous attendiez de moi que je rentre trop dans les détails ici, Vikram. Et il est encore spéculatif et trop tôt pour entrer dans les détails. Je pense que ce que disent les rapports, c'est que nous envisageons de vendre potentiellement la moitié, voire un demi pour cent, la moitié de 1633 et non pas tout le bâtiment et peut-être 900 tiers. Et cela, je pense actuellement rapporté, mais non rapporté par la compagnie, et il est trop tôt pour commenter réellement cela.

Mais nous avons dit par le passé que si nous créions de la valeur dans un actif et que nous pouvions utiliser ce produit pour d'autres besoins, éventuellement racheter des actions ou investir dans des actifs à plus forte croissance, nous envisagerions ces options. Et nous agirons dans le meilleur intérêt des actionnaires à ce moment-là.

Vikram MalhotraMorgan Stanley – Analyste

OK Super bien. Félicitations pour le trimestre fort.

Albert BehlerPrésident Directeur Général et Président

Merci

opérateur

Notre prochaine question est de Jason Green avec Evercore. S'il vous plaît continuer.

Jason GreenEvercore ISI – Analyste

Bonjour Si vous examinez le pont des investisseurs du point de vue de la location, vous l’appelez maintenant, 22% à San Francisco et 76% à New York. Toutes choses étant égales par ailleurs, quel est l'objectif ultime d'une allocation selon une perspective géographique?

Albert BehlerPrésident Directeur Général et Président

Il n'y a vraiment pas de coin, Jason. Nous le regardons de manière très opportuniste. Et nous avons acheté avec succès à San Francisco cette année et avons recyclé des actifs de Washington, DC sur ces marchés, en raison de la croissance plus forte associée aux actifs de San Francisco. Cela ne signifie pas que nous ne pouvons pas ajuster ce programme.

Nous ne faisons pas cela agressivement. Nous recherchons des opportunités. Et nous le regardons de manière opportuniste. Et nous regardons au cas par cas, mais nous serons très décisifs si nous voyons une opportunité sur ces marchés.

Wilbur PaesVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Et Jason, je veux juste ajouter votre commentaire de 22%. Cela ressort clairement du 3T19 et ne reflète pas l'acquisition de Market Center. Donc, ce graphique à secteurs se développera de manière organique lorsque nous clôturerons cette transaction.

Jason GreenEvercore ISI – Analyste

Compris. Et ensuite sur l'achat d'actions propres et l'autorisation d'un programme supplémentaire de 200 millions de dollars. Ik denk dat hoe denk je over het gegeven programma aan de ene kant je activa koopt tegen een zeer aantrekkelijke cap rate, maar aan de andere kant hebben de terugbetalingen die je tot nu toe hebt gedaan niet zo veel gedaan voor de voorraad ?

Wilbur PaesVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Dus ik bedoel, je kunt het zo bekijken, maar dat is duidelijk niet de juiste maatregel om ernaar te kijken. Ik denk dat we de waarde begrijpen die inherent is aan het aandeel. We begrijpen waar de markt activa verhandelt tegen een impliciete prijs per voet, kies een nummer, 700 en lager, en we hebben consistent activa ver ten noorden van dat aantal verkocht. De theorie over de terugkoop is niet om de aandelenkoers te verplaatsen, maar het is een weergave van de kapitaalallocatie over waardecreatie op lange termijn.

We hebben dus geen last van het feit dat de terugkoop de aandelenkoers niet significant heeft beïnvloed. In feite zijn we waarschijnlijk een van de weinige bedrijven die kunnen zeggen dat de terugkoop is uitgevoerd tegen een lagere prijs dan waar onze aandelen momenteel worden verhandeld. En er zijn niet veel mensen die dat kunnen zeggen. We zijn dus heel, heel selectief, heel opportunistisch geweest.

Albert had vanaf het allereerste begin benadrukt dat het een dubbele aanpak zou zijn en alle beslissingen over kapitaalallocatie worden door het bestuur zeer zorgvuldig overwogen in hoe we voordeel willen halen. Er is dus geen echte verandering in ons denken.

Jason GreenEvercore ISI – Analyste

Begrepen. Merci beaucoup.

Albert BehlerVoorzitter, Chief Executive Officer en President

Merci

opérateur

Onze volgende vraag is van Jamie Feldman met Bank of America Merrill Lynch. S'il vous plaît continuer.

Jamie FeldmanBank of America Merrill Lynch – Analyste

Super bien. Merci Dus ik veronderstel, ik bedoel, teruggaand naar 1633, mijn begrip is dat je waarschijnlijk wat schuld moet herfinancieren of daar een soort herkapitalisatie moet doen. Of u nu besluit om 50% te verkopen of herfinanciering, wat is de timing en het soort deadline waar u hoe dan ook een beslissing moet nemen.

En als u de verkoop van 50% zou doen, kunt u dan gewoon praten via belastingbescherming en of dat een speciaal dividend zou kunnen zijn? Of gewoon hoe u met de opbrengst zou moeten omgaan?

Albert BehlerVoorzitter, Chief Executive Officer en President

Er zijn hier twee verschillende dingen aan de hand, Jamie. We zijn eigenlijk op zoek om te profiteren van de lage renteomgeving om de schuld van het actief te herfinancieren. Dat is een ding waar we momenteel naar kijken, en dat zou aangroeien. En we kijken parallel naar potentieel iets anders doen.

Ik zou hier niet te veel op details willen ingaan. Ik bedoel, de kosten van schulden blijven erg aantrekkelijk. En dus kijken we naar die optie. En we konden altijd een 1031-uitwisseling doen.

Zoals we in het verleden met Waterview en via de voorganger hebben gedaan, hebben we het een aantal keren met succes gedaan. Dus we zullen heel voorzichtig en slim zijn over hoe we dit doen.

Wilbur PaesVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Oui Ik wil alleen toevoegen, Jamie. You said you need to — there is no need, that the debt on 1633 today matures at the end of 2022, and it is at a 3.55% weighted average interest rate. We just see tremendous liquidity in the market.

The asset is 100% leased on the office side. The weighted average term on existing lease is over 10 years. So we, as a good capital allocators and stewards of capital, we continue to explore the possibility of reducing the interest rate of that on a very significant asset in this portfolio. So that's a separate approach.

And as Albert said, opportunistically, we felt we've created value, we'll explore other opportunities. From the tax protection point of view, the sting tax — and Vikram asked, there is a sting tax on any of these assets that burns off come November 24. So this is not a sting tax issue necessarily. It is going to be a taxable gain issue, which would then require a special dividend.

The assets in the New York portfolio have a significant tax gain. And hence, if we were ever to transact on anything like that, we would have to evaluate all the tax consequences, whether it's special dividend, whether it's 1031. And we'll do that in due course when the time permits and if the opportunity arises.

Jamie FeldmanBank of America Merrill Lynch – Analyste

OK And to the extent you do have excess capital to put to work. I mean, clearly, you've sent the message you like San Francisco a lot. So I guess, two questions.

One is, how do you feel about the supply pipeline coming in San Francisco and kind of a long-term prospects in that market as you do start to see some of the Central SOMA projects coming online? And then secondly, the tone on New York City has changed much, I think you had mentioned 4 million square feet of potential tech demand. When do we start seeing you buy into value-add assets in New York and kind of keeping money here locally?

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

On the first half of the question, in San Francisco, we see the market still being extremely robust in our area. Tenants are interested to take space way ahead of 2020, into 2021. So that market, as we have seen can change. But currently, we are not seeing any change here.

And when it comes to New York, we will be opportunistic, as we had said before. We — there is not much of attractive assets in New York City currently in the market because there's a lot of liquidity on the debt side. And as we talked about it before, many, many market participants prefer to recapitalize with first mortgage debt that's very attractive and mezzanine debt instead of selling an asset. We know that these assets are extremely valuable, and the cost of transacting, including taxes are pretty high in New York City.

So market potential — potential sellers will think about it twice before they put the asset into the market. But if there is an opportunity, we look at it opportunistically. And we have sufficient capital through joint venture abilities that's looking for a home for their equity capital. We know in Europe and other parts of the world there's negative interest rate momentum.

We actually see the hedging costs coming down between the dollar and the euro. So there is increased activity and interest in putting capital to work in United States.

Jamie FeldmanBank of America Merrill Lynch – Analyste

OK And then last for me, just in case I may have missed it, but could you talk about what you think your mark-to-market is on your 2020 expiration?

Wilbur PaesVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

I mean, it's too soon to tell. I think, by and large, we think, again, it is going to be a high single-digit, low double-digit mark-to-market, consistent with where we are today or this quarter I should say. Year to date, we're in the really high double digits and close to 20%. But I think 2020 will be closer to the high single digit, low double digit.

Jamie FeldmanBank of America Merrill Lynch – Analyste

OK D'accord Merci

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

You're welcome.

opérateur

(Operator instructions) Our next question is from Derek Johnston with Deutsche Bank. S'il vous plaît continuer.

Derek JohnstonDeutsche Bank — Analyst

Hey, good morning everyone. Merci Just sticking with San Fran for a second here, I think year to date you said there were around 825,000 square feet that was signed. What are you getting from these acquisitions? So Market Center and 55 Second Street as far as expirations are concerned, are they coming up here in the current lease expiration schedule because, obviously, there's a paucity of large block space available in San Fran.

And just wondering if there's any near-term optionality there.

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

In both assets, I mean, 55 Second Street, as we had mentioned before, the building is currently pretty much leased, it's close to 95% leased. Over the next five years, we have about 80% rolling. And there's a significant mark-to-market potential — upside potential. The rental rates are currently about 15% below market.

And so there's an upside opportunity in that acquisition. When we come to Market Center, there will be opportunities that we don't want to go into in too much detail at this point. We're expecting to close on the asset before year-end. And we are expecting to do that together with a joint venture partner, as we have outlined before.

At 111 Sutter, we have a substantial upside here. We have 50% of below-market leases rolling in the next three years. And so there's upside to have in that market for sure.

Derek JohnstonDeutsche Bank — Analyst

OK, thank you. That's helpful. And then, OK — when we look at fundamentals. Fundamentals have been better than expectations in office, both for PGRE as really as well as your peers.

However, the NAV discounts and the negative investor sentiment really continues to persist. So I guess the question is, what are investors and pundits getting wrong in office REITs right now.

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

Well, that's a very good questions, and we ask that question ourselves from time to time. So we are producing great results. We have, I would say, one of the best assets in the market. We are well established.

We have a great team. I think it's a momentum that's currently not in favor of office in general. And as we all know, that can change. So we are at five years being a public company, and we hope that this momentum will change.

Currently, investors are much more focused on growth and technology. And we have been putting a lot of work into establishing a fortress-like long-term lease to investment credit tenants portfolio with long leases and growth potential in San Francisco, for example, in nearly all of our leases we get increases of 3% per year. So there's growth embedded in this portfolio, and it's — with very long duration leases. And that's what we're looking for because we know that things can change in the economy.

And then I think the investors will hopefully appreciate us a little bit more.

Derek JohnstonDeutsche Bank — Analyst

Begrepen. And just one quick one, lastly. What's the plan at 712 Fifth Avenue with occupancy at around 71%? Is the $200 million additional share repurchase more valuable than maybe repositioning that asset going forward? And thank you.

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

Yeah, that asset, we have repositioned. If you have time, we would love to show you the new lobby that just opened up and got finished. I would say that's the most beautiful redevelopment in New York or one of the most — and we get some very, very positive comments on it. And we are having a lot of activity on the office side, and you will see that, hopefully, over the next quarters.

And with regard to the retail space that's available since Henri Bendel moved out early in the year that we actually were waiting for because the lease was substantially below market rent. And I mentioned early on that this will take a while, might take up to two years. The market, in general, the retail market in — on Fifth Avenue and Madison Avenue is not in the best shape currently. So the timing for getting this space back is not ideal.

But we have interest in this space, and we are looking for the best option that would fit into this significant and fantastic asset.

Derek JohnstonDeutsche Bank — Analyst

Thanks again everyone.

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

You're welcome.

opérateur

Our next question is from Tayo Okusanya with Mizuho. S'il vous plaît continuer.

Tayo OkusanyaMizuho — Analyst

Yes, good morning. I just wanted to follow up your comments about the Bendel Space and Fifth Avenue. Can you just talk a little bit about again your interaction with retailers, what — who are interested in the space exactly? What they're willing to kind of take the space for? I mean are you trying to low ball or have very aggressive lease terms simply because of all the vacancies that's on Fifth? Or are you having more constructive conversations with people who are looking at it long term?

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

Well, we are having discussions with interested parties. They are more in the upper end of retail, more in the luxury retail group. And you keep in mind that the rent for that space was $9.6 million only. And if you would just lease the ground floor at market rent and not the entire space, which is only like 10,000 square feet of close to 85,000 square feet, you would get the same return as what you got from Henri Bendel.

So we are quite optimistic, but we want to make sure that we get the right use for the — for this space.

Tayo OkusanyaMizuho — Analyst

Merci

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

You're welcome.

opérateur

Our next question is from Daniel Ismail with Green Street Advisors. S'il vous plaît continuer.

Daniel IsmailGreen Street Advisors — Analyst

Super bien. Merci Goedemorgen. Just a question on new submarkets.

As you guys are evaluating potential new acquisition opportunities, are you taking a look at any additional new submarkets outside of your current footprint?

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

Are you talking about new submarkets outside of New York, D.C., and San Francisco or submarkets of these three cities?

Daniel IsmailGreen Street Advisors — Analyst

The latter.

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

OK We are constantly evaluating the markets that are outside of the three cities. I would say, in D.C., we are most concerned about going into certain markets outside of the CBD. In New York, we have never bought anything on the equity side outside of the Manhattan Island.

And we are observing what's happening for sure, and we have been involved in mezzanine investments outside of the Manhattan Island. We're observing, but we haven't been active so far. Manhattan itself is — it's a large enough market where we have opportunities between Downtown, Midtown, Midtown South potentially. It's the largest market in the United States.

That's where our expertise is. And I think that that has been the discipline of this company that we are focusing on the markets that we know well, and there's enough space for us to invest in and operate in. When it comes to San Francisco, as you could see, over the last 12 months, we have been successful in buying value-add opportunities in the CBD market. We are, of course, observing the other markets too, but we haven't done anything actively there.

Daniel IsmailGreen Street Advisors — Analyst

And within your current footprint, it seems like the push for carbon emissions and other green new deals, whatever you want to call it, seems to be picking up steam. Has that impacted your underwriting at all?

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

Well, we are looking at each acquisition, what the impact with regard to carbon footprint is across the portfolio. You might recall that we have been very active early on. All of our properties are LEED certified and either Gold or Platinum. And I think we are the only office suite in that segment that can say that.

So we are for sure looking at each acquisition what impact that has.

Daniel IsmailGreen Street Advisors — Analyst

OK And then just last one for me. With respect to the buyback program and potential sales down the road, could we see you guys deploy some of that capital into paying down debt in the near future?

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

We want to use — that could be one of the uses of the cash, but currently that is very attractive. And we clearly always said, and we — I can reiterate, we would not increase that for using the buyback option that we have. We said we use the sales of assets to potentially acquire shares in the company. And we want to be opportunistic, and we want to do it leverage — for sure, leverage neutral.

Daniel IsmailGreen Street Advisors — Analyst

OK Thank you, guys.

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

You're welcome.

opérateur

This concludes the question-and-answer session. I would like to turn the conference back over to Albert Behler for any closing remarks.

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

Thanks, everyone, for joining us today. We look forward to providing an update on the continued progress when we report our fourth-quarter results in February. Bye.

opérateur

(Operator signoff)

Duration: 56 minutes

Appelez les participants:

Robert SimoneDirector of Business Development and Investor Relations

Albert BehlerChairman, Chief Executive Officer, and President

Peter BrindleyExecutive Vice President, Leasing

Wilbur PaesVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Vikram MalhotraMorgan Stanley — Analyst

Jason GreenEvercore ISI – Analyste

Jamie FeldmanBank of America Merrill Lynch – Analyste

Derek JohnstonDeutsche Bank — Analyst

Tayo OkusanyaMizuho — Analyst

Daniel IsmailGreen Street Advisors — Analyst

More PGRE analysis

Tous les appels de revenus pour les transcriptions